馬喜

摘要：房屋交易、土地交易的繁榮是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的重要表現(xiàn)之一。房屋土地交易在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)我國(guó)諸多行業(yè)都產(chǎn)生了非常深遠(yuǎn)的影響。特別是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其健康穩(wěn)定的發(fā)展，相當(dāng)大一部分要依賴(lài)于土地評(píng)估工作的高效進(jìn)行。由此，土地評(píng)估工作的重要價(jià)值便體現(xiàn)出來(lái)。尤其是在我國(guó)當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)情境下，各行各業(yè)也越來(lái)越傾向于選擇土地房屋產(chǎn)品來(lái)作為重要的保值產(chǎn)品，這又使得土地評(píng)估工作的重要性再次得到了提升。其中，土地利用規(guī)劃是保證土地管理有效性的關(guān)鍵，要從城市規(guī)劃的大局出發(fā)，對(duì)城市的土地資源進(jìn)行集約化管理，明確土地的利用方式，并結(jié)合城市發(fā)展的實(shí)際，合理地配置土地資源，以可持續(xù)發(fā)展作為土地利用規(guī)劃的準(zhǔn)則，細(xì)化土地管理機(jī)制，提升城市土地的管理效率，以最終實(shí)現(xiàn)城市土地的合理配置、科學(xué)利用?；诖耍恼聦?duì)土地評(píng)估與土地利用進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：土地評(píng)估;土地利用;分析

引言：土地利用總體規(guī)劃實(shí)施動(dòng)態(tài)評(píng)估是指在規(guī)劃實(shí)施期間，以規(guī)劃目標(biāo)為依據(jù)，按照有關(guān)評(píng)價(jià)方法和要求，針對(duì)規(guī)劃實(shí)施狀況進(jìn)行檢查，分析規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展之間的關(guān)系，規(guī)劃實(shí)施取得的成效以及存在的問(wèn)題，評(píng)估規(guī)劃的合理性與現(xiàn)勢(shì)性，是保證規(guī)劃能夠適應(yīng)新形勢(shì)要求的必要措施。

1我國(guó)土地評(píng)估工作的現(xiàn)狀

就目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)的土地評(píng)估工作在世界上還處于較為落后的地位。首先，自改革開(kāi)放以后，我國(guó)的土地評(píng)估工作才算是正式走上科學(xué)研究的道路。這相比于西方國(guó)家，要晚很多年。其次，我國(guó)的土地資源主要由政府進(jìn)行調(diào)控，土地評(píng)估工作長(zhǎng)期受到政府的管理和控制，使得土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度長(zhǎng)時(shí)間處于一個(gè)較低的狀態(tài)。最后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)活力提高，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的地位越來(lái)越重要，我國(guó)土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)得到了一定的發(fā)展，其在一定程度上滿(mǎn)足了社會(huì)的部分需求，但依然有著較大的上升空間，且社會(huì)對(duì)其提高服務(wù)質(zhì)量的呼聲依然很高[1]。

2土地價(jià)值評(píng)估方法

目前，我國(guó)對(duì)土地評(píng)估的方法主要還是借鑒了國(guó)外的一些評(píng)估思路與方法，以成本法、市場(chǎng)法和收益法為主，另外較多采用的有假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及路線(xiàn)價(jià)法等方法。

2.1市場(chǎng)法。在評(píng)估實(shí)踐中，如果土地市場(chǎng)是一個(gè)成熟的、發(fā)育完善的市場(chǎng)，市場(chǎng)上存在著大量的交易案例，評(píng)估人員就應(yīng)該優(yōu)先使用市場(chǎng)法進(jìn)行土地價(jià)值的評(píng)估。市場(chǎng)法所依據(jù)的資料信息、參數(shù)指標(biāo)等都是直接從市場(chǎng)獲得的，能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)公平價(jià)值，也更容易被各方所理解和接受，因此，市場(chǎng)法可以說(shuō)是土地價(jià)值評(píng)估中最重要、最具有現(xiàn)實(shí)應(yīng)用性的評(píng)估方法之一。

2.2成本法。成本法被廣泛應(yīng)用于新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、無(wú)交易且無(wú)收益等性質(zhì)特殊類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)，尤其是用于新開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估。新開(kāi)發(fā)土地交易較為稀少，市場(chǎng)法和收益法均難以適用，而土地的取得成本和開(kāi)發(fā)成本等資料則比較容易獲取，因而適合采用成本法評(píng)估。將開(kāi)發(fā)土地耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用加總，加上市場(chǎng)平均的利息、利潤(rùn)、法律規(guī)定的稅金以及土地可能產(chǎn)生的增值收益來(lái)確定土地評(píng)估價(jià)格。

2.3收益法。收益法是進(jìn)行土地評(píng)估是較為常用的一種方法，利用土地能夠產(chǎn)生的未來(lái)預(yù)期收益、風(fēng)險(xiǎn)因素，結(jié)合將利求本的折現(xiàn)思想計(jì)算土地價(jià)值，主要適用于出租等具有收益性質(zhì)的土地。

2.4其他方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)法、路線(xiàn)價(jià)法都是在三大基本評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，由專(zhuān)家們結(jié)合實(shí)務(wù)進(jìn)行研究而延伸出來(lái)的評(píng)估方法，思路與三大基本評(píng)估方法類(lèi)似，只是延伸出來(lái)的評(píng)估方法適用范圍更為具體。

3土地利用規(guī)劃的作用

3.1促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展

城市土地管理的主要目的是保證城市土地得到合理的利用，對(duì)土地資源進(jìn)行合理的配置，屬于保障性的管理范疇，第一，從城市生態(tài)可持續(xù)發(fā)展角度來(lái)看，城市土地管理對(duì)土地資源合理的開(kāi)發(fā)和利用，是保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境的一種手段，以滿(mǎn)足城市居民對(duì)生態(tài)環(huán)境的需求;第二，社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，土地利用規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的是公平和效益，為社會(huì)可持續(xù)發(fā)展做好基礎(chǔ)保障工作，通過(guò)土地資源合理的分配，改善城市居民的生活環(huán)境，從而提高城市居民的生活質(zhì)量，創(chuàng)建了一個(gè)自由、平等的社會(huì)環(huán)境;第三，城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，不能因?yàn)槌鞘猩鷳B(tài)環(huán)境保護(hù)而束縛城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)從城市土地利用規(guī)劃入手，協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)之間的關(guān)系，為城市建設(shè)規(guī)劃用地，及生態(tài)環(huán)境保護(hù)提供充足的土地資源，不以損害城市生態(tài)環(huán)境為代價(jià)進(jìn)行城市的建設(shè)[2]。

3.2控制城市建設(shè)成本

城市土地利用規(guī)劃提升土地資源的利用率，通過(guò)控制土地供給，在一定程度上緩解了城市建設(shè)用地緊張的局面，并且通過(guò)土地利用規(guī)劃，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定;土地利用規(guī)劃可以減少城市公共設(shè)施重復(fù)性建設(shè)的問(wèn)題，以及合理規(guī)劃城市交通道路、公共綠地、城市公園等的建設(shè)，合理布局城市空間，實(shí)現(xiàn)城市土地的集中管理，使城市有限的土地資源得到科學(xué)、合理、最大化利用，保證城市土地管理的科學(xué)性，通過(guò)合理的土地資源配置減少不必要的公共設(shè)施建設(shè)，從而形成城市建設(shè)成本的有效控制，并保證了土地資源開(kāi)發(fā)利用的效益。

3.3實(shí)現(xiàn)城市土地資源利用的最大化

城市土地利用規(guī)劃將城市土地集中在一起，并合理地進(jìn)行分配，實(shí)現(xiàn)城市土地的集約化管理，將城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)要素進(jìn)行集中布置，合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展。我國(guó)部分城市存在人多地少的問(wèn)題，通過(guò)土地利用規(guī)劃，將城市土地資源集中起來(lái)進(jìn)行科學(xué)合理的分配，使分配的土地得到充分、合理的利用，減少不必要的土地資源浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)城市土地的合理分配、科學(xué)利用，推動(dòng)城市的可持續(xù)發(fā)展。

4提升土地評(píng)估與土地利用的對(duì)策

4.1完善相關(guān)法律體系

相關(guān)部門(mén)必須針對(duì)當(dāng)前的土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)所出現(xiàn)的重重亂象制定相關(guān)的法律規(guī)定來(lái)對(duì)其進(jìn)行限制。一方面，相關(guān)部門(mén)先要明確土地評(píng)估人員工作的具體標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)制定明確的標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)評(píng)估工作的具體實(shí)施進(jìn)行規(guī)范。這樣雖然不能杜絕違法現(xiàn)象，但可以減少不法分子可以操作的空間。另一方面，政府部門(mén)也要幫助土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)進(jìn)行道德規(guī)范教育，定期對(duì)工作人員進(jìn)行考核和規(guī)范，鼓勵(lì)建立舉報(bào)機(jī)制，從而建立全方位地與法律結(jié)合的管理體系。

4.2編制科學(xué)合理的土地利用規(guī)劃方案

在編制土地利用規(guī)劃時(shí)，需要從城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展入手，將其作為土地利用規(guī)劃的依據(jù)。土地利用規(guī)劃要具有一定的建設(shè)性和超前性，在編制前期，要廣泛征求社會(huì)各界的建議，調(diào)查研究城市的發(fā)展方向，契合城市發(fā)展的實(shí)際，對(duì)城市土地利用進(jìn)行全面的規(guī)劃，協(xié)調(diào)城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境保護(hù)三者之間的關(guān)系。編制規(guī)劃要體現(xiàn)出為城市建設(shè)服務(wù)的作用，對(duì)城市各個(gè)功能區(qū)進(jìn)行明確的區(qū)分，對(duì)建設(shè)用地、環(huán)境保護(hù)用地進(jìn)行明確，實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、綠化區(qū)的集約化管理，從而保證土地利用規(guī)劃方案的實(shí)用性[3]。

結(jié)束語(yǔ)：總而言之，我國(guó)當(dāng)前的土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)還有著相當(dāng)長(zhǎng)的一段路要走。行業(yè)者要充分認(rèn)識(shí)當(dāng)前所面臨的問(wèn)題，并聯(lián)合政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的自我調(diào)整。只有這樣，才能推動(dòng)土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)健康地發(fā)展和壯大。另外，通過(guò)對(duì)土地利用規(guī)劃作用的分析，提升了土地利用規(guī)劃在土地管理中的地位，確定了土地利用規(guī)劃在城市建設(shè)中的重要作用，從而明確了土地利用規(guī)劃的對(duì)策。

參考文獻(xiàn)：

[1]王希秀.從土地管理角度完善土地利用與規(guī)劃的途徑探析[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2020（4）：163.

[2]李彥忠.新時(shí)期土地資源管理與土地利用綜合規(guī)劃[J].產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新研究，2020（8）：94-95.

[3]羅毅.土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃協(xié)調(diào)研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2020（5）：247+256.