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引言

隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展與創(chuàng)新，城鎮(zhèn)化的規(guī)模也在不斷壯大，在這種狀態(tài)下，城市的開發(fā)形式也逐步實(shí)現(xiàn)多元化，使得城市土地開發(fā)不斷推進(jìn)，進(jìn)而導(dǎo)致在一級(jí)開發(fā)的過(guò)程中，也存在著一系列急需解決的問(wèn)題。本文以具體案例分析，針對(duì)在項(xiàng)目投融資方面存在的具體問(wèn)題，進(jìn)行了深入分析與整理，結(jié)合我國(guó)目前土地的發(fā)展現(xiàn)狀，提出了一些合理化建議。

一、項(xiàng)目背景分析

本文以xx地區(qū)的基礎(chǔ)工程作為研究案例。項(xiàng)目由當(dāng)?shù)卣c中鐵集團(tuán)共同投資，項(xiàng)目的具體實(shí)施細(xì)則與收益問(wèn)題由雙方共同達(dá)成協(xié)議。在項(xiàng)目的具體合作過(guò)程中，政府方面主要承擔(dān)項(xiàng)目的規(guī)劃工作、土地批準(zhǔn)的落實(shí)、初步的項(xiàng)目設(shè)計(jì)問(wèn)題，同時(shí)還要對(duì)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境進(jìn)行檢測(cè)與評(píng)估。某集團(tuán)主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的資金問(wèn)題以及項(xiàng)目實(shí)施工作，例如施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、驗(yàn)收工作、質(zhì)量問(wèn)題的管理。在投融資方面，主要負(fù)責(zé)資金的合理規(guī)劃與運(yùn)行、監(jiān)督等問(wèn)題，要使項(xiàng)目順利進(jìn)行，必須構(gòu)建科學(xué)合理的投融資管理模式，以此實(shí)現(xiàn)資金的合理運(yùn)用，保障項(xiàng)目正常運(yùn)行。

二、城市土地一級(jí)開發(fā)主要資金來(lái)源

（一）國(guó)家開發(fā)銀行貸款

向國(guó)家開發(fā)銀行貸款，是目前城市土地一級(jí)開發(fā)過(guò)程中最常見的融資方法。在這種模式下，土地一級(jí)開發(fā)的企業(yè)在獲取前期的資金后，可與政府簽訂開發(fā)合同，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款。

（二）商業(yè)銀行貸款

土地一級(jí)開發(fā)的企業(yè)，可以運(yùn)用“分成權(quán)”向銀行進(jìn)行貸款。

（三）信托方式融資

房地產(chǎn)信托計(jì)劃有三種表現(xiàn)形式：一為貸款型，二為股權(quán)型，三為土地儲(chǔ)備型。其中關(guān)于不同融資方式的優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)見表1。

表1 不同融資方式的優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)表

（四）私募股權(quán)基金

當(dāng)?shù)卣畱?yīng)根據(jù)具體的開發(fā)環(huán)境，來(lái)擬定合作的私募股權(quán)基金。

三、土地一級(jí)開發(fā)投融資原則分析

（一）合理預(yù)測(cè)與規(guī)劃原則

土地一級(jí)開發(fā)具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，由于投資時(shí)間較長(zhǎng)、且項(xiàng)目管理存在眾多的風(fēng)險(xiǎn)，為了保障工程項(xiàng)目能夠順利開展，在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，需要從全方面對(duì)細(xì)節(jié)進(jìn)行處理。例如：針對(duì)征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償以及基礎(chǔ)設(shè)施的完善工作，必須提前做好預(yù)測(cè)，并對(duì)其進(jìn)行合理的規(guī)劃。但由于投資周期是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，這就使回收資金的過(guò)程變得復(fù)雜冗長(zhǎng)。此外，由于投資巨大，所以面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的，這就必須對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)測(cè)，還要對(duì)融資金額建立相應(yīng)的制度與規(guī)劃。在具體的操作中，對(duì)具體的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解與分析，針對(duì)項(xiàng)目的投資情況做出預(yù)算，預(yù)測(cè)出資金使用的周期與成本等具體細(xì)節(jié)，以及最終的收益問(wèn)題。只有對(duì)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理預(yù)測(cè)與規(guī)劃，才能為融資奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，促進(jìn)項(xiàng)目的有序進(jìn)行。

（二）融資所需要堅(jiān)持的時(shí)間性原則

在具體的融資過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合具體的開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的建成，合理利用融資時(shí)間，制定相應(yīng)的期限與規(guī)劃，堅(jiān)持時(shí)間性原則，在項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，針對(duì)資金問(wèn)題做到合理的利用，避免長(zhǎng)時(shí)間占用資金，增加機(jī)會(huì)成本。

（三）合理選擇最佳的融資方式原則

面對(duì)不同的融資方，融資成本與難度也不同?；诖?，作為項(xiàng)目的開發(fā)主體，應(yīng)嚴(yán)格按照融資原則，結(jié)合項(xiàng)目的發(fā)展前景以及資金需求，合理選擇最佳的融資方式，并結(jié)合企業(yè)自己的資金規(guī)模以及財(cái)務(wù)狀況，采取合理的措施，來(lái)滿足項(xiàng)目開發(fā)的需要，使城市土地一級(jí)開發(fā)在資金方面合理控制融資成本。

四、城市土地一級(jí)開發(fā)整治投融資管理存在的問(wèn)題

（一）缺少明確的融資主體

地方政府作為土地儲(chǔ)備的主體，需要與地方自然資源部門聯(lián)系，開展相關(guān)的項(xiàng)目工作。但由于我國(guó)大部分地區(qū)，對(duì)于城市土地的一級(jí)開發(fā)并沒(méi)有明確的融資主體，在不同的地區(qū)，呈現(xiàn)的形式也具有多樣化。在這種狀態(tài)下，面臨的巨大挑戰(zhàn)便是融資主體不明確，導(dǎo)致缺失資金償還的追責(zé)主體，從而使眾多的投資方不愿再繼續(xù)融資，在城市一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目中，造成了很大困擾。

（二）融資渠道較為單一

在我國(guó)大部分地區(qū)，土地一級(jí)開發(fā)的融資途徑依舊以貸款為主，導(dǎo)致融資途徑單一，難以滿足當(dāng)下土地開發(fā)快速發(fā)展的需求。在這種背景下，就會(huì)產(chǎn)生一系列問(wèn)題。比如：第一，銀行經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增大。通常情況下，作為土地一級(jí)開發(fā)的融資方，一般會(huì)將儲(chǔ)備土地進(jìn)行抵押，以此向銀行進(jìn)行貸款，進(jìn)而拿到融資資金，但從法律上來(lái)講，把儲(chǔ)備土地抵押出去，便缺乏相應(yīng)的法律效力，這種問(wèn)題會(huì)導(dǎo)致銀行面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，銀行也無(wú)法及時(shí)的做出處理。第二，提升城市土地一級(jí)開發(fā)的成本。由于城市土地一級(jí)開發(fā)是一項(xiàng)周期很長(zhǎng)的項(xiàng)目，再加上巨大的投資規(guī)模，必須要向銀行支付高額的利息，基于此，開發(fā)成本也有所提高，使得項(xiàng)目缺少了一大優(yōu)勢(shì)。

（三）土地開發(fā)缺乏戰(zhàn)略性

從宏觀層面來(lái)看，由于城市土地一級(jí)開發(fā)缺乏戰(zhàn)略性，沒(méi)有全面考慮開發(fā)主體對(duì)于城市發(fā)展的影響，在這種情況下，對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的選擇，也缺乏較強(qiáng)的嚴(yán)謹(jǐn)性與規(guī)范性，從而難以發(fā)揮土地一級(jí)開發(fā)對(duì)城市發(fā)展的積極作用。

（四）存在開發(fā)項(xiàng)目在評(píng)價(jià)過(guò)程中的矛盾

當(dāng)前開發(fā)項(xiàng)目的決策依據(jù)，主要是對(duì)單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行深入的研究，通過(guò)分析成本問(wèn)題、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)來(lái)判斷項(xiàng)目的可行性，并沒(méi)有結(jié)合城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度進(jìn)行全面考慮，針對(duì)不同項(xiàng)目，如果難以按照嚴(yán)格的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，在這種狀態(tài)下，也無(wú)法對(duì)項(xiàng)目開展綜合評(píng)價(jià)，不利于及時(shí)解決項(xiàng)目評(píng)價(jià)過(guò)程中的問(wèn)題。

（五）運(yùn)用非市場(chǎng)化的方式選擇開發(fā)企業(yè)

由于目前的開發(fā)企業(yè)一般是政府直屬公共企業(yè)或社會(huì)企業(yè)，對(duì)于公共企業(yè)來(lái)講，主要運(yùn)用授權(quán)方式開展相關(guān)活動(dòng)；針對(duì)社會(huì)企業(yè)，一般通過(guò)協(xié)議獲取開發(fā)項(xiàng)目，在選擇開發(fā)企業(yè)時(shí)，政府并沒(méi)有進(jìn)行市場(chǎng)公開競(jìng)爭(zhēng)。

（六）規(guī)劃與計(jì)劃滯后于一級(jí)開發(fā)

從當(dāng)前眾多開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施情況來(lái)看，由于所在區(qū)域缺乏合理規(guī)劃，通常是在開發(fā)的過(guò)程中進(jìn)行規(guī)劃，在這種情況下，便難以有效的控制開發(fā)成本，與此同時(shí)，也會(huì)增大政府的監(jiān)督與管理成本。

五、城市土地一級(jí)開發(fā)的整治策略

（一）明確項(xiàng)目開發(fā)的融資主體

城市土地一級(jí)開發(fā)面臨著眾多急需解決的問(wèn)題，究其原因，主要是由于融資主體不明確導(dǎo)致的，為了解決這一問(wèn)題，在今后的開發(fā)過(guò)程中，針對(duì)具體的開發(fā)項(xiàng)目，首先應(yīng)明確融資主體。在具體操作方面，可以采用公示的方法，使社會(huì)居民更加了解融資的意義，加大對(duì)融資的宣傳力度，使投資方更容易了解融資主體，以便于在今后的融資過(guò)程中，為后續(xù)的貸款工作提供更加精確的數(shù)據(jù)信息，以此為融資主體的開發(fā)提供切實(shí)可行的依據(jù)。

（二）構(gòu)建城市土地一級(jí)融資法律體系

面對(duì)城市土地一級(jí)開發(fā)與管理當(dāng)中的眾多問(wèn)題，要想對(duì)其進(jìn)行全面整治，防止風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生，并且使管理制度更加豐富，就要構(gòu)建完善的融資法律體系。由于我國(guó)目前金融機(jī)構(gòu)相應(yīng)的法律法規(guī)體系尚不完善，主要根據(jù)銀行房地產(chǎn)貸款的規(guī)定，從而制定相應(yīng)的制度，基于此，在城市土地一級(jí)開發(fā)方面，也存在著極大的難度。要想解決這一問(wèn)題，就必須完善相應(yīng)的法律法規(guī)，從而對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行更好的管理，以此推動(dòng)土地一級(jí)融資體系的建設(shè)。由于當(dāng)今社會(huì)多元化的發(fā)展，想要擴(kuò)展融資模式，就要完善合理有效的法律制度，從而使融資模式逐漸規(guī)范化，從模式的多種方面進(jìn)行改革，逐步健全相關(guān)的法律法規(guī)，才能對(duì)城市土地的一級(jí)融資模式進(jìn)行監(jiān)督。具體來(lái)說(shuō)，從組織形式上或資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方面，都應(yīng)該做到更加規(guī)范。此外，通過(guò)對(duì)法律法規(guī)的健全與完善，使更多人能做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，也能夠在一定程度上維護(hù)投資者的利益，使城市土地一級(jí)開發(fā)能夠更全面的發(fā)展。

（三）創(chuàng)新城市土地一級(jí)開發(fā)融資金融產(chǎn)品

加強(qiáng)對(duì)城市土地一級(jí)開發(fā)融資產(chǎn)品研發(fā)與推出，可以有效的緩解融資渠道的單一狀況。針對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)講，必須看清目前發(fā)展的實(shí)際情況，針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)資金的需求，以及對(duì)投資周期與環(huán)境等各方面的分析，從而根據(jù)自身存在的問(wèn)題，在實(shí)踐過(guò)程中不斷總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，向社會(huì)推出符合的金融產(chǎn)品，以此實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新與升級(jí)。

（四）建立與宏觀調(diào)控地位相適應(yīng)的土地管理制度

城市土地一級(jí)開發(fā)存在眾多問(wèn)題的主要原因，是由于當(dāng)前的管理機(jī)制缺乏完善性與合理性，針對(duì)這一問(wèn)題，必須要以宏觀的角度考慮問(wèn)題，積極改變傳統(tǒng)的土地管理方式，通過(guò)運(yùn)用科學(xué)有效的方法，完善土地管理制度。首先，要明確相關(guān)的土地管理職權(quán)，明確各級(jí)政府對(duì)于土地的行使權(quán)，從而明確各級(jí)的責(zé)任，與此同時(shí)，也要完善當(dāng)前的土地監(jiān)控機(jī)制，通過(guò)隨機(jī)檢查等方式，對(duì)用地的情況進(jìn)行監(jiān)督與管理，確保用地情況符合實(shí)際規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地出讓的公平、公正與公開。其次，應(yīng)建立完善的土地規(guī)劃?rùn)C(jī)制，運(yùn)用城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃體系，實(shí)現(xiàn)土地的科學(xué)利用。最后，要不斷調(diào)整集體土地產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地的合理配置，完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的市場(chǎng)環(huán)境以及管理模式，與此同時(shí)，也要完善土地產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)城鄉(xiāng)房地開展更加細(xì)致的調(diào)查，以提升土地管理登記與統(tǒng)計(jì)效率。

（五）完善城市土地一級(jí)開發(fā)的利益分配機(jī)制

土地一級(jí)開發(fā)過(guò)程存在一定的復(fù)雜性，涉及到繁雜的工作內(nèi)容，在操作過(guò)程中，必須要明確政府、開發(fā)企業(yè)、原土地使用權(quán)人、原土地所有權(quán)人之間的關(guān)系，提前處理好各方的矛盾，才能完善目前的利益分配機(jī)制，以此提升土地一級(jí)開發(fā)的公平性與合理性。首先，政府之間的利益應(yīng)做到共享。其次，政府以及原土地所有權(quán)人之間的利益，也要分配到位，以保護(hù)原土地所有權(quán)人的合法權(quán)益。最后，要使企業(yè)明確所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，在嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定的情況下，為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（六）建立一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目選擇的綜合決策機(jī)制

在土地一級(jí)開發(fā)的過(guò)程中，為了保障開發(fā)過(guò)程具備更強(qiáng)的安全性與規(guī)范性，針對(duì)項(xiàng)目的選擇，也應(yīng)做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，在實(shí)踐過(guò)程中，針對(duì)備選的項(xiàng)目，也應(yīng)進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，以此選擇更有價(jià)值的開發(fā)項(xiàng)目。與此同時(shí)，在選擇開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)通過(guò)上級(jí)政府對(duì)申報(bào)的項(xiàng)目開展綜合評(píng)價(jià)，保障項(xiàng)目的可行性，再根據(jù)城市未來(lái)的發(fā)展方向確定具體的開發(fā)項(xiàng)目。

（七）實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施管理的協(xié)調(diào)管理

在城市土地一級(jí)開發(fā)的過(guò)程中，需要巨大的資金支持，基于此，為了實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)管理的順利開展，也應(yīng)積極做好政府債務(wù)管理的相關(guān)工作，與政府部門保持聯(lián)系，并做好相關(guān)內(nèi)容的協(xié)調(diào)工作，將政府債務(wù)控制在一定范圍內(nèi)。開發(fā)形成的城市基礎(chǔ)設(shè)施作為城市組成部分，也應(yīng)提升相應(yīng)的重視程度；對(duì)于城市干道以及基礎(chǔ)設(shè)施，都具備較強(qiáng)的外部經(jīng)濟(jì)性，也會(huì)影響土地的升值與管理，針對(duì)這一現(xiàn)狀，必須要將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與土地一級(jí)開發(fā)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展，并同步進(jìn)行。

（八）完善土地一級(jí)開發(fā)的規(guī)劃和計(jì)劃管理

土地一級(jí)開發(fā)的規(guī)劃能夠直接影響后期的實(shí)施過(guò)程，從宏觀方面來(lái)講，城市的規(guī)劃問(wèn)題以及土地利用規(guī)劃，有利于對(duì)城市未來(lái)的發(fā)展進(jìn)行掌控。從微觀方面來(lái)看，做好控制性規(guī)劃、配套的專業(yè)規(guī)劃，有利于完善當(dāng)前的管理內(nèi)容。只有做好土地的供應(yīng)以及出讓計(jì)劃，才能夠?qū)ν恋亻_發(fā)的位置、內(nèi)容、時(shí)間進(jìn)行控制，為后續(xù)工作的開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

（九）加強(qiáng)成本管理

針對(duì)城市土地一級(jí)開發(fā)問(wèn)題，只有合理地控制投入成本，才能夠獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，作為城市的政府部門，應(yīng)該意識(shí)到成本管理的優(yōu)勢(shì)與價(jià)值，充分發(fā)揮自身的職能優(yōu)勢(shì)，通過(guò)科學(xué)合理的措施降低成本問(wèn)題，才能夠進(jìn)一步完善土地開發(fā)的策略。在具體的操作過(guò)程中，首先，為了節(jié)省成本問(wèn)題，應(yīng)建立健全成本運(yùn)行機(jī)制，以此對(duì)成本管理進(jìn)行約束，將成本約束以及成本審核機(jī)制納入到成本管理過(guò)程中。其次，要將成本管理的責(zé)任準(zhǔn)確落實(shí)到個(gè)人，明確開發(fā)主體的相關(guān)職責(zé)。最后，針對(duì)各項(xiàng)成本項(xiàng)目，也要結(jié)合實(shí)際情況選擇合適的管理模式。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)的城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展，城市的開發(fā)程度日趨激烈。對(duì)于城市土地一級(jí)開發(fā)，通過(guò)多種方式進(jìn)行優(yōu)化，有利于規(guī)避融資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，以此提升融資過(guò)程中的可行性與規(guī)范性。但在我國(guó)的城市土地開發(fā)過(guò)程中，缺少融資主體、渠道單一是目前面臨的兩大問(wèn)題，所以應(yīng)針對(duì)現(xiàn)狀，設(shè)計(jì)出一套規(guī)范的融資產(chǎn)品，明確融資主體、構(gòu)建合理的融資法律體系，才能為城市土地的一級(jí)開發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)投融資模式的健康發(fā)展。