馬超杰 成都金地興蓉置業(yè)有限公司

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的種類與途徑多種多樣，最直接的目的是為房地產(chǎn)項(xiàng)目尋找投資，使項(xiàng)目能夠有足夠的資金順利開展。在國(guó)家宏觀調(diào)控以及整體經(jīng)濟(jì)規(guī)律的背景下，傳統(tǒng)的融資模式可能已經(jīng)無(wú)法滿足房地產(chǎn)發(fā)展的需求，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要積極創(chuàng)新融資模式，并且深入分析各種融資模式下的稅務(wù)處理方式，才能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為自身在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中贏得一席之地。

一、房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式及稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足自身對(duì)于資金規(guī)模和資金期限結(jié)構(gòu)的需求，減少對(duì)自身資金的占用，有效提高資金使用效率及項(xiàng)目所得利潤(rùn)，逐漸探索出多元化的融資方式。

（一）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，由信托投資公司通過信托的方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人的合法擁有資金，按照委托人的意愿并且以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，從而對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)信托是目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最常用的房地產(chǎn)融資模式。

根據(jù)測(cè)算，2019年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)用于項(xiàng)目開發(fā)的新增資金為20.3億元，其中融資規(guī)模從大到小依次為個(gè)人住房金融市場(chǎng)、銀行貸款、應(yīng)付款融資、非標(biāo)融資、國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)、海外融資。其中，信托貸款融資額為8710億元，約占全年房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模的4.3%。具體各融資渠道占比如圖1所示。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)在2019年預(yù)計(jì)到期有息負(fù)債規(guī)模為6.8萬(wàn)億元，主要由銀行、非銀行機(jī)構(gòu)貸款以及公司債組成。

圖1 2019年95家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比例

1.具體內(nèi)容

在“資管新規(guī)”的大背景下，監(jiān)管持續(xù)對(duì)信托投資公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，致使融資類信托規(guī)模大幅度下降，房地產(chǎn)信托受到限制，并且房地產(chǎn)信托的融資方式仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視融資過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。具體的房地產(chǎn)信托包括以下幾種類型：

（1）貸款產(chǎn)品：按照銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，若想將信托資金以貸款形式向房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資，該房地產(chǎn)項(xiàng)目需要滿足“四三二”標(biāo)準(zhǔn)，即地產(chǎn)商必須“項(xiàng)目四證齊全、企業(yè)資本金達(dá)到30%、開發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì)”。其中，“四證”指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。

（2）股權(quán)投資產(chǎn)品：股權(quán)類投資產(chǎn)品的金額一般需要達(dá)到100萬(wàn)元左右，可以充分發(fā)揮信托投資公司在房地產(chǎn)業(yè)直接投資、補(bǔ)充項(xiàng)目資金和煽動(dòng)資金等其他來源方面的優(yōu)勢(shì)，其關(guān)鍵點(diǎn)在于信托投資公司對(duì)項(xiàng)目的控制地位以及如何退出股權(quán)。受托人通常會(huì)獲得目標(biāo)公司的股權(quán)，并成為目標(biāo)公司的絕對(duì)控股股東，融資方剩余股權(quán)通常情況下會(huì)采用股權(quán)質(zhì)押的方式質(zhì)押給委托人，使委托人達(dá)到實(shí)際控制目標(biāo)公司100%股權(quán)的目的。

（3）收益類產(chǎn)品：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)收益權(quán)，其中包括租金收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)、項(xiàng)目收益權(quán)、應(yīng)收賬款收益權(quán)等，結(jié)合信托投資公司的買入返售業(yè)務(wù)模式，通過資產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓以及追加回購(gòu)承諾的方式與其進(jìn)行合作。

（4）債務(wù)、股權(quán)或股票投資組合信托類產(chǎn)品：通常將上述三種產(chǎn)品模式結(jié)合使用，運(yùn)用“股加債”的組合投資形式，例如股權(quán)投資貸款、股權(quán)投資產(chǎn)權(quán)信托等。其中采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施與上述產(chǎn)品模式相類似，一般通過委派董事、委派財(cái)務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、資產(chǎn)質(zhì)押以及第三方擔(dān)保等方式。

2.稅務(wù)處理

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用債券形式或固定收益類投資需要投入的利息將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)銀行，因此所超出的金額以及信托投資公司額外收取的投資顧問費(fèi)用將無(wú)法進(jìn)行扣除，因此在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資成本。在房地產(chǎn)信托股權(quán)融資方面的稅務(wù)處理要求更加嚴(yán)苛，導(dǎo)致從實(shí)質(zhì)上又提高了房地產(chǎn)信托融資成本。

（二）房地產(chǎn)基金

1.內(nèi)資房地產(chǎn)基金

以內(nèi)資房地產(chǎn)基金作為融資模式，主要是開展募捐活動(dòng)，針對(duì)中國(guó)境內(nèi)特定的居民群體，以非公開形式的募集活動(dòng)將人民幣計(jì)價(jià)作為基金。內(nèi)資房地產(chǎn)基金是一種從事房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的投資、收購(gòu)、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和處置，并從中獲取投資收益的金融工具。

根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)人民幣房地產(chǎn)基金市場(chǎng)擁有近100家專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)，224支內(nèi)資房地產(chǎn)基金，累計(jì)總管理資金規(guī)模超過1000億人民幣。中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿發(fā)表題為《提高直接融資比重》的署名文章中明確指出，加快發(fā)展私募股權(quán)基金，突出創(chuàng)新資本戰(zhàn)略作用。

現(xiàn)階段，在我國(guó)的房地產(chǎn)融資模式中，運(yùn)用投資資產(chǎn)基金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的方式十分少見，大部分采用項(xiàng)目制房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行，并且大部分項(xiàng)目更偏向于債權(quán)方式。然而，根據(jù)實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研顯示，股權(quán)制的房地產(chǎn)基金相比債權(quán)制更能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來有效的幫助，因此房地產(chǎn)基金出資人與基金管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)共同考慮如何有效控制代理人成本。

2.外資房地產(chǎn)基金

傳統(tǒng)的內(nèi)資房地產(chǎn)基金通常采用債權(quán)投資方式，在新的監(jiān)管環(huán)境下，對(duì)于明股實(shí)債、委托貸款、信托貸款、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等各種借貸形式都造成一定的限制，而內(nèi)資房地產(chǎn)基金的發(fā)展也隨之進(jìn)入困境。

近些年，國(guó)際主要的房地產(chǎn)基金開始對(duì)華投資，通過形成不同的投資組合來規(guī)避可能存在的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如：加拿大某投資企業(yè)于2021年運(yùn)用14億美元收購(gòu)我國(guó)購(gòu)物中心資產(chǎn)包，以此投資中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，此外，外資機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目持續(xù)進(jìn)行。外資房地產(chǎn)基金的投資仍然存在較多的限制，政府應(yīng)當(dāng)將此類投資進(jìn)行合理的定位，到底是歸于鼓勵(lì)類行業(yè)還是歸于其他類，能夠參與到房地產(chǎn)融資模式中，都應(yīng)該是政府當(dāng)前應(yīng)當(dāng)商討解決的問題。

3.稅務(wù)處理

我國(guó)現(xiàn)行關(guān)于合伙企業(yè)的稅務(wù)規(guī)定較為模糊，目前起草的合伙企業(yè)所得稅法規(guī)定需要以下原則確定應(yīng)納稅所得額：

（1）合伙企業(yè)的合伙人以合伙企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按照合伙協(xié)議約定的分配比例確定應(yīng)納稅所得額。

（2）合伙協(xié)議未約定或者未明確約定的，以全部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按照合伙人協(xié)商決定的分配比例確定應(yīng)納稅所得額。

（3）協(xié)商不成的，以全部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按照合伙人實(shí)繳出資比例確定應(yīng)納稅所得額。

（三）其他

1.房地產(chǎn)債券

目前我國(guó)有境內(nèi)、境外上市的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的房地產(chǎn)債券，其中境外房地產(chǎn)債券主要為香港。由于我國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)債券發(fā)行門檻相對(duì)較高，監(jiān)管水平嚴(yán)格，審批流程復(fù)雜，因此已發(fā)行的境內(nèi)房地產(chǎn)債券較少，使用最多的為以香港為主的境外房地產(chǎn)債券。

2.海外融資

正因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境不算樂觀，因此許多房地產(chǎn)企業(yè)將海外融資模式作為主要的創(chuàng)新融資模式，其中海外上市融資和海外發(fā)債融資占據(jù)主要地位。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用海外融資模式能夠成功拓寬房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道，充分利用海外基金來推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有效解決國(guó)內(nèi)融資環(huán)境嚴(yán)峻的問題。同時(shí)，海外融資門檻及成本相比國(guó)內(nèi)較低，融資規(guī)模龐大，約束條件較少，能夠給予國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)足夠的發(fā)展空間。

3.稅務(wù)處理

房地產(chǎn)債券在稅務(wù)方面的主要問題在于債券發(fā)行主體與房地產(chǎn)企業(yè)之間的不對(duì)稱。由于目前大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目采用境外房地產(chǎn)債券以及海外融資的模式，因此關(guān)于企業(yè)在利息支出如何合理分配到各個(gè)項(xiàng)目還具有一定的欠缺。同時(shí)，在我國(guó)現(xiàn)行的所得稅法中增設(shè)有關(guān)反避稅、轉(zhuǎn)移定價(jià)、防資本弱化等條例，在一定程度上又提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行融資模式創(chuàng)新

（一）提高內(nèi)部融資比例

通過上述各種創(chuàng)新融資模式的分析可以發(fā)現(xiàn)，內(nèi)部融資的優(yōu)勢(shì)要遠(yuǎn)高于外部融資。因此，國(guó)家及政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高內(nèi)部融資在房地產(chǎn)融資中的比重，并且加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資風(fēng)險(xiǎn)的管控。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利情況將直接影響到內(nèi)部融資模式水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)最大程度上提升自身的盈利情況，提高融資帶來的收益。

（二）優(yōu)化調(diào)整融資結(jié)構(gòu)

在創(chuàng)新房地產(chǎn)融資模式的過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分做好規(guī)模適度、成本效益合理、風(fēng)險(xiǎn)收益平衡等方面的協(xié)調(diào)工作，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的運(yùn)行情況，不斷優(yōu)化和調(diào)整各個(gè)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)，從而推動(dòng)企業(yè)自身的可持續(xù)性發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高直接融資比重、合理控制短期負(fù)債比例等方式，充分考慮到不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求，有效規(guī)避單一融資模式可能造成的風(fēng)險(xiǎn)問題。

（三）豐富拓展融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷豐富和拓展項(xiàng)目融資方式，減少對(duì)銀行信貸類融資模式的依賴，靈活運(yùn)用新興的融資模式。通過房地產(chǎn)信托、海外融資等多種形式的創(chuàng)新融資模式，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身項(xiàng)目的需求和特點(diǎn)，選擇適合項(xiàng)目和企業(yè)自身的融資方式，具體可以采用以下幾種新興的融資模式：房地產(chǎn)信托融資模式、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式、貼息貸款、房地產(chǎn)售后回購(gòu)、夾層融資等，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本。

（四）合理安排資金使用

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要充分結(jié)合自身的資金情況以及融資能力，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)期收益來確定適合的融資模式以及可承受的融資成本，在能力范圍內(nèi)選擇成本相對(duì)較高的融資模式。其次，根據(jù)項(xiàng)目的周期時(shí)間來合理安排各個(gè)階段的融資工作。在開發(fā)過程中需要確保手續(xù)齊全后開展項(xiàng)目土地的抵押工作，在項(xiàng)目建設(shè)完成三分之一左右后申請(qǐng)預(yù)售許可證并且進(jìn)行前期融資工作。在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須要合理經(jīng)營(yíng)，有效降低建設(shè)成本。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新及稅務(wù)處理工作的路徑

（一）完善相關(guān)法律法規(guī)

為了促進(jìn)房地產(chǎn)融資的發(fā)展，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的稅收體系，政府應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目開發(fā)初期與建設(shè)等過程對(duì)稅務(wù)處理進(jìn)行嚴(yán)格的控制，進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié)和控制，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，從而間接地降低城市的房?jī)r(jià)，減輕人們的生活負(fù)擔(dān)。此外，應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)的法律法規(guī)，將房地產(chǎn)融資及相關(guān)稅務(wù)處理內(nèi)容納入《合同法》《公司法》等相關(guān)法律法規(guī)之中，政府還應(yīng)當(dāng)頒布房地產(chǎn)金融及稅收方面的專業(yè)性法律條例，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資法等，為優(yōu)化房地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新及稅務(wù)處理工作提供充分的法律保障。

（二）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)融資模式的創(chuàng)新以及稅務(wù)處理工作的優(yōu)化應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合各地區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，并且政府要加強(qiáng)干預(yù)力度，確保市場(chǎng)資源能夠獲得合理的配置。政府在確保房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，還需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資及納稅行為的嚴(yán)格管控，引導(dǎo)企業(yè)在健康、穩(wěn)定的市場(chǎng)氛圍下成長(zhǎng)，并且加快房地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新的進(jìn)程。

（三）發(fā)展健全資本市場(chǎng)

健全的資本市場(chǎng)能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的資金支持，使資源能夠在投資和融資雙方之間進(jìn)行良好的運(yùn)轉(zhuǎn)。地方政府應(yīng)當(dāng)實(shí)施相應(yīng)的措施來完善債券市場(chǎng)及股票市場(chǎng)，完善債券審批制度及二級(jí)流通市場(chǎng)，同時(shí)規(guī)范各種融資模式的稅務(wù)處理機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用合理的手段進(jìn)行融資。

（四）加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)

為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠得到更好的經(jīng)濟(jì)效益，不斷創(chuàng)新融資模式和優(yōu)化稅務(wù)處理工作，因此需要政府加強(qiáng)對(duì)融資領(lǐng)域及財(cái)務(wù)稅收領(lǐng)域的專業(yè)性人才培養(yǎng)力度，由于房地產(chǎn)融資及稅務(wù)方面涉及的知識(shí)較廣泛，需要相關(guān)人員能夠?qū)鹑?、?cái)務(wù)、證券、法律、資產(chǎn)評(píng)估等方面具有足夠的知識(shí)基礎(chǔ)。只有大量的專業(yè)性人才才能夠推動(dòng)新興房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，才能夠有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求，為我國(guó)不斷擴(kuò)展和完善融資創(chuàng)新模式，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（五）完善融資管理架構(gòu)

房地產(chǎn)融資期間的涉稅問題較為復(fù)雜，不僅牽扯到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的融資部門，還與財(cái)務(wù)部門、稅務(wù)部門、法務(wù)部門存在一定關(guān)聯(lián)，若財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)、融資管理工作之間存在協(xié)調(diào)機(jī)制缺乏、信息不對(duì)稱等問題，則極易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)問題。針對(duì)這一現(xiàn)象，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)融資模式完善管理架構(gòu)，消除財(cái)務(wù)部門、稅務(wù)部門、法務(wù)部門與融資部門之間的隔閡，基于現(xiàn)有融資構(gòu)架，將稅收風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警框架融入融資構(gòu)架中，并組建融資稅收管控小組，該小組內(nèi)需包括融資部門、財(cái)務(wù)部門、稅務(wù)部門、法務(wù)部門的人員，用于整合房地產(chǎn)融資相關(guān)信息數(shù)據(jù)，使法務(wù)、融資等部門人員均可了解稅收知識(shí)。以融資稅收管控小組為契機(jī)，搭建房地產(chǎn)融資稅收風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，以此做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別管控工作，同時(shí)便于針對(duì)房地產(chǎn)融資痛點(diǎn)制定行之有效的融資方案。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，不斷創(chuàng)新融資模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)尋求發(fā)展的重要途徑，要想獲得足夠的資金用于建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，就必須探索多樣化的融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分協(xié)調(diào)好各種融資模式及相關(guān)稅務(wù)處理之間的關(guān)系，不斷優(yōu)化相關(guān)稅收體系制度以及工作方式，才能夠?qū)崿F(xiàn)融資模式與稅收工作的并行，為自身帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，從而推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)得以穩(wěn)定、科學(xué)的發(fā)展。