[ 摘要 ]

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，涉及規(guī)模較大?！叭兰t線”“兩項(xiàng)觀察指標(biāo)”等政策，都表明房地產(chǎn)企業(yè)在致力于降低行業(yè)負(fù)債率，優(yōu)化資金利用率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理、戰(zhàn)略制定也影響著房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文針對DY房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行簡要財(cái)務(wù)分析，結(jié)合DY房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控中出現(xiàn)的籌資成本較高等問題給出建議，以及涉足未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇。

[ 關(guān)鍵詞 ]

房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);市場分析;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

中圖分類號：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2022.05.005

隨著大量資金涌入樓市，金融放貸不節(jié)制，資金配置不合理，房價(jià)居高不下，形成樓市泡沫。中央政府為穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，不斷調(diào)整經(jīng)濟(jì)布局，力求去庫存，壓縮房地產(chǎn)泡沫，為新產(chǎn)能提供空間。

1 DY房地產(chǎn)企業(yè)簡介

DY房地產(chǎn)企業(yè)是隸屬于重慶DM公司旗下的房地產(chǎn)公司，2017年總部遷入上海，主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)、綠化工程及建筑裝飾，產(chǎn)品遍布一二線核心城市。

2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，指的是無法償付所借資金而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。一旦無法支付負(fù)債，信用評級就會(huì)受到影響，融資成為問題，對應(yīng)的資金鏈就會(huì)斷裂，進(jìn)而影響經(jīng)營利潤，企業(yè)極大可能出現(xiàn)清算、破產(chǎn)的情況。

3 房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般存在于這四類經(jīng)營活動(dòng)中：籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、營運(yùn)活動(dòng)以及收益分配活動(dòng)。

3.1 籌資風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在60 %～90 %范圍，負(fù)債率較高。DY房地產(chǎn)企業(yè)近三年償債指標(biāo)見表1：

DY房地產(chǎn)企業(yè)三年剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率要小于70 %;凈負(fù)債率2018年到2020年均沒有超過100 %;最后，DY房地產(chǎn)現(xiàn)金短債比都大于1。綜上所述，DY房地產(chǎn)公司三道防線均未超出。因此，DY房地產(chǎn)企業(yè)屬于綠色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15 %。

3.2 投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資風(fēng)險(xiǎn)指的是一個(gè)企業(yè)因?yàn)橥度腠?xiàng)目資金后，未能獲取相應(yīng)利潤造成的風(fēng)險(xiǎn)。獲利指標(biāo)見表2：

DY房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)凈利潤率于2018年達(dá)到1.79 %，2019年的3.01 %，2020年的2.54 %，雖小幅度下降，但一直處于領(lǐng)先于行業(yè)水平。其次，DY房地產(chǎn)企業(yè)凈利率也維持在8 %～12 %區(qū)間，說明房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤率在不斷降低。

3.3 營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)分析

營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要由于房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、效率管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)。周轉(zhuǎn)速度越快，所需資金就越少，付出資金的代價(jià)就越小。DY房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)指標(biāo)見表3：

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率2018—2020年分別為27.77次，36.27次，30.49次。行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為5.4次，因此應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)良好。2018—2020年存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.33次、0.36次、0.37次，2018—2020年行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率平均為0.25次，這說明DY房地產(chǎn)企業(yè)供銷關(guān)系穩(wěn)定、平衡。

3.4 收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析

收益分配風(fēng)險(xiǎn)主要指的是企業(yè)針對經(jīng)營產(chǎn)生利潤，在對考慮投資、留存分配后所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。DY房地產(chǎn)企業(yè)利潤損益指標(biāo)見表4：

從2018年到2020年我們可以看出，所有者權(quán)益從115億元增加到182億元，主要系少數(shù)股東權(quán)益增加所致。2018年少數(shù)股東損益為3741萬元，2019年激增至75278萬元，漲幅為20倍左右，其后少數(shù)股東迅速退場接，因此，DY房地產(chǎn)公司可能發(fā)生明股實(shí)債行為，使實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于表面資產(chǎn)負(fù)債率。

4 DY房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題

4.1 收入明顯增加，凈利潤相對減少，成本增加幅度過大

集中供地競自持，使得土地信息更透明化，拿地成本激增：較2019年成本140億相比，2020年成本169億，漲幅達(dá)到20 %。地少價(jià)高，導(dǎo)致數(shù)量跟不上市場需求，價(jià)格上跟不上預(yù)期利潤。

4.2 DY房地產(chǎn)企業(yè)不合時(shí)宜規(guī)模擴(kuò)大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大

2020年DY房地產(chǎn)企業(yè)增加了975名職工，意味著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。而現(xiàn)處于疫情和國家經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，現(xiàn)金流容易短缺，使企業(yè)面臨破產(chǎn)清算。

4.3 債務(wù)籌資較多，融資成本較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚大

DY房地產(chǎn)公司2019年發(fā)行中期票據(jù)，5.6億元人民幣，票面利率8 %;2021年發(fā)行了4.5億私募債，票面利率8.5 %。從票面利率來說，兩筆債資本成本屬于高利率債。

4.4 明股實(shí)債

從2018—2020年，DY房地產(chǎn)企業(yè)少數(shù)股東權(quán)益由32億元增至75億元，激增2.34倍;同時(shí)，歸屬于少數(shù)股東凈利潤從3741萬元增至7.5億元，增長了20倍;2020年少數(shù)股東迅速退出資本市場，降至2.7億，所以很可能存在明股實(shí)債的現(xiàn)象。

5 DY房地產(chǎn)企業(yè)解決對策

5.1 控費(fèi)促銷，解決凈利潤負(fù)增長

設(shè)立DY房地產(chǎn)公司自身特色品牌，加強(qiáng)房地產(chǎn)營銷策略，擴(kuò)大銷售額。同時(shí)加快回款周轉(zhuǎn)率，強(qiáng)化費(fèi)用控制，謹(jǐn)慎拿地，提升口碑和建立聲譽(yù)。

5.2 采取保守戰(zhàn)略，不盲目激進(jìn)

房地產(chǎn)市場環(huán)境不容樂觀，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模需要大量的資金，一旦資金鏈斷裂，會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營困難。因此管理者不能盲目為擴(kuò)大規(guī)模而采取激進(jìn)戰(zhàn)略。

5.3 多渠道籌資，增加政府、國企相關(guān)合作

政府嚴(yán)格把控房地產(chǎn)放貸，企業(yè)應(yīng)積極考慮權(quán)益資金，倡導(dǎo)內(nèi)部員工認(rèn)購股份，利用公司留存收益等。此外，可與政府、國企合作，依靠國有資本，建立穩(wěn)定資金鏈以及信譽(yù)度。

5.4 完善“明股實(shí)債”

雖然目前沒有關(guān)于“明股實(shí)債”的法律法規(guī)。我們對“明股實(shí)債”需要科學(xué)設(shè)計(jì)回購問題，保證持有者能夠有效合理退場，避免持有者在持股方面存在偏差和抗辯。

5.5 優(yōu)化公司內(nèi)部制度，做好風(fēng)險(xiǎn)管控

優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度，持續(xù)優(yōu)化其財(cái)務(wù)指標(biāo)，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理水平。

6 未來與機(jī)遇

6.1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間

中國的城鎮(zhèn)化建設(shè)仍在建設(shè)，未來會(huì)有2億人口進(jìn)入城市，城市新建住房、教育、醫(yī)療等需要房屋土地，房地產(chǎn)行業(yè)存在較大發(fā)展空間。

6.2 完善房地產(chǎn)規(guī)章制度，引領(lǐng)規(guī)范房地產(chǎn)市場

政府會(huì)相繼完善有關(guān)房地產(chǎn)的貸款籌資政策，改變資金粗放現(xiàn)象，所以我們只要采取穩(wěn)健戰(zhàn)略，確保資金鏈完整，就能渡過難關(guān)。

6.3 大力開展“租賃同權(quán)”，解決住房貴、住房難問題

我國未來將大力發(fā)展租賃房屋事業(yè)，“租售同權(quán)”將進(jìn)一步解決低收入人群買房難的問題，留住優(yōu)秀人才，保障當(dāng)事人合法權(quán)益。房地產(chǎn)商要緊跟政策，一一落實(shí)可行性方案，使房地產(chǎn)市場健康規(guī)范。

參考文獻(xiàn)

[1]張雅. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與控制——以B公司為例[J]. 財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2021（26）：185-187.

[2]王欣雅，張慶. 淺析房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題——以W公司為例[J]. 全國流通經(jīng)濟(jì)，2021（28）：54-56.

[3]王拉娣，韓江旭. 房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)[J]. 會(huì)計(jì)之友，2020（10）：31-36.

[4]張翼飛. “三條紅線”政策下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對[J]. 財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2021（22）：22-24.

[5]郭偉. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對[J]. 財(cái)會(huì)通訊，2016（23）：94-97.

[ 作者簡介 ]

方媛，女，四川宜賓人，上海理工大學(xué)，碩士在讀，研究方向：財(cái)務(wù)管理。