郭煦

業(yè)主的煩惱?位于大興區(qū)永大路上的瑞學樂園商鋪，多位業(yè)主購買后遭遇租金拖欠。

商鋪，不論是投資還是自用，多數(shù)時候都算是一個不錯的選擇。近兩年受疫情反復、電商擠壓等多方面的影響，商鋪的行情并不好。因此，一些開發(fā)商在銷售時，會推出各式各樣的優(yōu)惠、促銷活動。其中最常用到的便是“高額返租”。開發(fā)商會承諾業(yè)主，不用擔心商鋪出租，只要花錢買下商鋪，就可以在家坐等收租。

業(yè)主坐著收租賺錢，開發(fā)商也能賣掉商鋪回款，看似雙贏背后往往有不少陷阱。前段時間，武漢就有一宗“高額返租”的暴雷事件。業(yè)主幾年前購買商鋪時，開發(fā)商承諾會返租，只要前三年的租金抵掉購房款，后面七年就能在家坐等收租。結(jié)果三年結(jié)束到了該返租的時候，運營公司卻說沒錢，讓業(yè)主把商鋪收回去，自行出租，“躺著賺錢”的承諾一下成了泡影。

前不久，廣東中山市也發(fā)生了千戶業(yè)主陷入購房返租騙局、幾億購房款追索無門的事件。近年來，全國類似事件時有發(fā)生，且有愈演愈烈之勢。

家住北京大興區(qū)的周先生也遇到了“購房高額返租”事件，讓他感到非常煩惱。到現(xiàn)在，高額投資沒有回報，還每天糾纏在訴訟中。

據(jù)周先生回憶，2016年8月的一天，他在去上班的路上被拉進一家商服售樓處，當時銷售人員介紹，這個商鋪被（開發(fā)商）分割成每個十幾平方米的單元，并承諾以很高的回報率包租五年。于是，周先生購買了這個位于大興區(qū)永大路1號院16號樓瑞學樂園的商鋪。

“2016年8月26日，開發(fā)商北京鑫苑萬眾置業(yè)有限公司（以下簡稱鑫苑萬眾公司）與我就224室的買賣事宜簽署《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定房屋每平方米單價為42964元，總價款為1655000元?！敝芟壬嬖V《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者，同時，開發(fā)商給了周先生與中青瑞悅商務(wù)服務(wù)（北京）有限公司（以下簡稱中青瑞悅公司）關(guān)于224室的租賃事宜的《瑞學樂園租賃合同》和物業(yè)合同，并一并簽署，約定：租約期為2017年1月1日至2021年12月31日，如續(xù)約雙方提前90日協(xié)商。

租賃合同中租金標準和租金支付一欄顯示，自計租日開始，中青瑞悅公司應(yīng)當承擔該房屋租金。租金標準：租賃年限內(nèi)，前三年按照固定租金收取，一次性支付給業(yè)主，第四年租金在第三年租金基礎(chǔ)上漲20%，第五年租金在第三年租金基礎(chǔ)上漲20%，如續(xù)租可提前雙方協(xié)商。

租賃合同標明，該房屋的固定租金按計租面積計付，三年租金總計為248252元。為扶持中青瑞悅公司經(jīng)營，業(yè)主同意在前述租金標準的基礎(chǔ)上，從第四年開始每年免除中青瑞悅公司1個月租金。第四年開始租金的支付方式為以半年為一個繳租期，中青瑞悅公司應(yīng)當在每個繳租期最后一個月的20日前向業(yè)主一次性足額支付下個繳租期租金，免租期為每個租約年的第一個月。

合同項下首期租金的支付方式為：首期租金于本合同簽訂當日一次性支付。其中合同附件一租金明細表中載明：2020年1月至2020年6月，支付金額為48676元;2020年7月至2020年12月，支付金額為58412元;2021年1月至2021年6月，支付金額為48676元;2021年7月至2021年12月，支付金額為58412元。

周先生描述，“當時的承諾就是你買這房子，我就包你五年的租期，給你五年租金。那是一個商鋪，被開發(fā)商分割成小的商用單位，不能住人，也不可能自用，我就是為了做投資養(yǎng)老才買的。直到今天，五年租期都過了，租金都沒有給付?！?/p>

記者調(diào)查了解到，和周先生一樣，多位購買了瑞學樂園商鋪的業(yè)主都有類似的遭遇?！拔迥赀^去了，業(yè)主們基本上都沒有收到租金，有些業(yè)主打了官司，終審判決書下來了，但拿不到一分錢。雖然租賃合同和售房合同是在開發(fā)商售樓部統(tǒng)一簽訂的。開發(fā)商在售樓部告訴大家，租賃公司（中青瑞悅公司）和開發(fā)商都是一家，跑不了。但五年后售樓公司說和租賃公司沒有關(guān)系，而租賃公司說沒錢?！倍辔粯I(yè)主的聯(lián)名信中寫道。

一個事實是，早在2016年10月，北京官方媒體就發(fā)布了《殿堂級一站式教育綜合體瑞學樂園十月重磅開幕》的新聞報道。報道稱，2016年10月，北京首家教育+地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)概念的一站式教育綜合體——瑞學樂園落戶大興新城中心，坐擁5000平方米，集幼兒早教、兒童益智、文化、藝術(shù)、運動類等教育于一體，讓優(yōu)質(zhì)的教育資源融通共享，為家長提供便捷優(yōu)質(zhì)的一站式教育服務(wù)。

報道中提到，瑞學樂園力求提供一站式教育服務(wù)的同時，更能提供一流的教育資源。瑞學樂園已入駐魔法森林早教、ONE?ART國際兒童藝術(shù)學院、學趣國際教育、山姆大叔英語四大知名教育機構(gòu)。

瑞學樂園負責人表示，瑞學樂園推出的一站式教育綜合體，處于大興繁華商圈，交通便利，周邊商場林立。對于教育機構(gòu)來講，是較為理想的選址地點。對于家長而言，可滿足家長對于兒童多元化教育的需求，同時課程更加專業(yè)、優(yōu)質(zhì)。瑞學樂園在不斷引入優(yōu)質(zhì)教育資源，完善多元化教育模式，更深入打造一站式教育服務(wù)綜合體。

就是這樣一家當時宣稱前景無限美好的瑞學樂園，長期拖欠業(yè)主租金，多數(shù)業(yè)主在被逼無奈的情況下，選擇了走訴訟程序，起訴中青瑞悅公司和鑫苑萬眾公司，要求支付拖欠的房屋租金。

周先生曾多次發(fā)短信、打電話向中青瑞悅公司催收欠款，也通過信函向鑫苑萬眾公司催收過欠款。2021年7月15日，周先生在多次催討租金無果的情況下，將上述兩家公司起訴至北京市大興區(qū)人民法院，訴訟請求是：判令被告支付原告2020年1月至2021年6月的租金欠款146030元;判令被告支付2020年1月至2021年6月租金的違約金9735元，及按購房貸款最低利率月息4‰計算的欠款利息，合計欠款利息金額6230元，總計違約金15965元;判令二被告支付給原告前三年2017年1月至2019年12月租金248252元;判令二被告承擔共同責任;本案的案件受理費及必須支出的一切必要費用全部由二被告承擔。

按照約定，租賃年限內(nèi)，前三年按照固定租金收取，一次性支付給原告，前三年租金總計為248252元。當時口頭約定首期租金于《瑞學樂園租賃合同》簽訂之日作為購房款，由被告中青瑞悅公司直接付給被告鑫苑萬眾公司。這筆款原告并沒有收到。

周先生表示，“248252元÷3年÷78.81平方米=1050元/年/平方米”，這怎么都不是一個房租的數(shù)字。而248252元+購房實際付款1655000元再被248252元除得13%，進一步證明這個房租根本不是房租而是促銷房屋的一部分。該樓中不同用戶的單位面積房租是不一樣的，而都是房價的13%，證明這是促銷的手段，也讓原告確信被告中青瑞悅公司和被告鑫苑萬眾公司是一家，確信被告中青瑞悅公司具備履約能力，被告鑫苑萬眾公司將承擔共同責任。原告要求法院調(diào)取證據(jù)，如果被告中青瑞悅公司并沒有向被告鑫苑萬眾公司支付此款，就可以證明他們共同采用欺詐手段推銷房產(chǎn)。

根據(jù)約定的租金支付方式，后兩年租金每半年支付一次。被告中青瑞悅公司通過其高管蘇環(huán)強在2020年1月21日向原告支付4867元，2021年11月收到支付房租4867元，為2020年1月至2021年6月部分租金。除此之外，被告中青瑞悅公司還應(yīng)向原告支付2020年1月至2021年6月房租43809.09元，2020年7月至2020年12月的租金58412元和2021年1月至至2021年6月的租金43809元，合計146030元，但上述款項一直沒有支付。

《瑞學樂園租賃合同》第八條規(guī)定，乙方有第七條第四款約定的情形之一的（不按照約定支付租金達15日的），應(yīng)按月租金的100%向甲方支付違約金。被告一作為乙方?jīng)]有按照約定支付租金已超過15日，應(yīng)當向原告支付月租金100%的違約金。

周先生認為，雙方簽訂的《瑞學樂園租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，被告中青瑞悅公司拒不支付租金的行為已經(jīng)嚴重違反了合同約定及相應(yīng)法律法規(guī)，其行為嚴重損害了原告的合法權(quán)益。

周先生說，被告鑫苑萬眾公司為促銷房屋統(tǒng)一安排業(yè)主并代理與被告中青瑞悅公司簽訂《瑞學樂園租賃合同》，許諾保證被告中青瑞悅公司在5個租約年會如期繳納房屋租金，被告鑫苑萬眾公司向被告中青瑞悅公司預收三年的房屋租金。這是普通的房屋租賃公司不可能會同意的事情，被告鑫苑萬眾公司對此負有實質(zhì)上的利益既得，并應(yīng)擔保被告中青瑞悅公司付房屋租賃款義務(wù)的履行，被告鑫苑萬眾公司為促銷房屋安排業(yè)主并代理與被告中青瑞悅公司簽訂《瑞學樂園租賃合同》，本質(zhì)上是一種綁定銷售的行為，被告鑫苑萬眾公司應(yīng)對被告中青瑞悅公司的不履約付款行為承擔責任。若被告中青瑞悅公司持續(xù)不向原告付剩余租金，而被告鑫苑萬眾公司對此持逃避、拖延態(tài)度，原告方認為被告鑫苑萬眾公司應(yīng)當對原告承擔違約責任。

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，被告鑫苑萬眾公司違反此要約，應(yīng)當承擔違約責任或連帶責任。

據(jù)了解，該棟多數(shù)業(yè)主都經(jīng)過被告鑫苑萬眾公司的說明和允諾簽訂了此《瑞學樂園租賃合同》。周先生請求法院調(diào)查被告兩家公司往來資金的賬目以輔佐查證，整個事件是賣房公司為銷售房屋的商業(yè)欺詐。最終原告并沒有收到前三年房租。

一審法院于2021年11月判決：中青瑞悅公司于判決生效后10日給付原告周先生2020年1月1日至2021年6月30日期間租金欠款146030.30元;駁回周先生的其他訴訟請求。

周先生不服一審判決，上訴到北京市第二中級人民法院，二審法院開庭審理后，駁回上訴，維持原判。

多位購買瑞學樂園的業(yè)主表示，購房時開發(fā)商銷售人員稱，每年返租金10%左右，五年就能回本，當時就簽了購房合同和租賃合同，五年過去了，法院判了中青瑞悅公司償還租金，可是中青瑞悅公司至今欠業(yè)主租金600萬左右，該公司注冊資金才50萬，凍結(jié)也沒用，業(yè)主還是拿不到租金?！爱敃r說開發(fā)商和中青瑞悅公司一家，現(xiàn)在開發(fā)商不認了，明顯是開發(fā)商和中青瑞悅公司設(shè)計的一個騙局，欺騙購房的業(yè)主。”

“一審、二審判決開發(fā)商沒有任何責任，這完全不符合事實。”2022年5月3日，周先生向北京市高級人民法院遞交了民事再審申請書，要求撤銷北京市第二中級人民法院做出的民事判決書，依法再審，支持申請人在一審時提出的全部訴訟請求事項?！吧姘阜课葑员景钙鹪V前后，均有租戶在承租。中青瑞悅公司逾期支付租金是惡意違約，與新冠疫情無關(guān)，其在一審、二審時未就受新冠疫情導致資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少進行抗辯或者舉證，未對相關(guān)事實進行舉證質(zhì)證，直接以‘考慮房屋的用途及疫情影響’駁回再審申請人的訴訟請求，屬于認定基本事實的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證，缺乏證據(jù)證明，基本事實認定錯誤，適用法律錯誤?！?/p>

另外，《瑞學樂園租賃合同》前三年的租金248252元并未折抵購房款，申請人并沒有收到中青瑞悅公司支付的前三年租金，其折抵房款的辯解鑫苑萬眾公司也不認可。庭審記錄中中青瑞悅公司提出所謂的房屋認購書沒有鑫苑萬眾的蓋章，鑫苑萬眾公司明確說明不存在租金折抵購房款，沒有收到任何租金，也不認可存在所謂的租金折抵房款的事實。

周先生表示，雖然在庭審中中青瑞悅公司出具了一份2016年9月26日的房租收條，但是中青瑞悅公司并未舉證其實際支付該款的任何證據(jù)。最為重要的是，中青瑞悅公司在一審庭審中已經(jīng)承認其并未實際支付該款給上訴人，僅辯稱“前三年租金是當時的房子便宜給原告的，在房款里面折抵了248252元”。一審、二審竟然對不具有法律效力的認購書以及沒有發(fā)生事實往來的收條的真實性予以認可，認定再審申請人收到前三年租金，以及認定該期間租金已經(jīng)折抵購房款，與事實完全不符，應(yīng)予以糾正。

因此，再審申請人在鑫苑萬眾公司的安排下與中青瑞悅公司簽訂的《瑞學樂園租賃合同》中前三年2017年1月1日至2019年12月31日的租金248252元并未折抵購房款，中青瑞悅公司應(yīng)一次性支付前三年的租金248252元給再審申請人。

周先生認為，鑫苑萬眾公司保證再審申請人購買的房屋由中青瑞悅公司承租，應(yīng)視為租賃合同的保證人并承擔責任。“我是在鑫苑萬眾公司安排、代理下與中青瑞悅公司于2016年8月26日在鑫苑鑫都匯售樓處簽訂了《瑞學樂園租賃合同》，租賃合同與購房合同是同時同日同一臺打印機打印出來，同一個人提供給我簽訂的。當時鑫苑萬眾公司告知二者是同一家，鑫苑萬眾公司保證租賃合同的履行。當時口頭約定首期租金于《瑞學樂園租賃合同》簽訂之日作為購房款，由中青瑞悅公司直接付給鑫苑萬眾公司。這筆款再審申請人和鑫苑萬眾公司都沒有收到。

周先生說，“鑫苑萬眾公司在與我簽訂購房合同之時保證，簽訂購房合同后，由中青瑞悅公司承租房屋，每年都向我支付10萬左右的租金。雖然鑫苑萬眾公司做出的是口頭保證，沒有以書面形式固定，但是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條表明，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。鑫苑萬眾公司當初為了向我推銷房屋而做出的說明和允諾對于商品房買賣合同的訂立具有重大影響，應(yīng)當視為要約，我基于對被告的信任和誠信原則予以承諾，至此房屋買賣合同訂立，房屋得以售賣。所以此要約應(yīng)視為房屋買賣合同內(nèi)容，鑫苑萬眾公司違反此要約，應(yīng)當承擔違約責任或連帶責任?！?/p>

周先生表示，二審裁定之后，中青瑞悅公司并沒有依判決支付任何租金，他們也沒有能力支付租金，他們完全是鑫苑萬眾公司合謀的用于欺騙售樓的空殼公司。

周先生在民事再審申請書中表示，原一、二審法院所做判決基本事實認定錯誤，適用法律錯誤，認定事實的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證且認定的基本事實缺乏證據(jù)證明，實在難以令再審申請人服判。本案并非孤案，還有其他眾多購房者也同樣遭受了欺騙和經(jīng)濟損失，還望高院可尊重事實、還原真相，切實化解此項糾紛。

目前，周先生和很多瑞學樂園的業(yè)主，都在等待著法院最終的判決。

事實上，所謂“售后返租”，就是置業(yè)者出錢購買公寓或商鋪，交付后委托第三方包租機構(gòu)托管經(jīng)營，每年能獲得合同約定的收益。這種“售后返租”優(yōu)勢很明顯：小投資，高回報，開發(fā)商包租，無條件回購，租金抵房款。這些優(yōu)勢讓商鋪“售后返租”變得炙手可熱，殊不知，里面藏著不少陷阱和騙局。

民盟北京市委社會法制委員會委員、北京騰岳律師事務(wù)所主任曾凡榮律師接受《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者采訪時表示，此類售后返租模式中，隱藏著很大風險，投資人要謹慎。開發(fā)商以高額回報為誘餌，吸引大批購房者后，很多商服經(jīng)營不善，導致運營方無法兌現(xiàn)返租承諾。一般來說，業(yè)主跟開發(fā)商以及租賃公司簽訂的合同，都是約定每年按照一定的投資回報率將商鋪的經(jīng)營收益返還給業(yè)主，通常合同簽訂的返租時間都在5到10年左右。在這么長的周期里，只要運營出現(xiàn)問題，作為業(yè)主的投資回報就有可能得不到切實保障。

截至記者發(fā)稿時，未接到上述相關(guān)單位就此事的進一步回應(yīng)，《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者將繼續(xù)關(guān)注此事進展。