張昊偉，通訊員 鐘曉婷

近年來，中共中央、國務(wù)院不斷強調(diào)“要像保護大熊貓一樣保護耕地”“堅決守住18 億畝耕地紅線不動搖”。2021 年7 月，廣西壯族自治區(qū)政府辦公廳印發(fā)《全區(qū)盤活存量土地三年行動計劃（2021—2023 年）》，明確進一步提高土地利用效益。在此背景下，廣西賀州市認(rèn)真貫徹自治區(qū)部署要求，通過創(chuàng)設(shè)征拆專項資金池、建立邊角地靈活供應(yīng)機制、打造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造模式、探索代建租賃方式等舉措，在利用閑置土地及盤活低效用地方面，進行了有益有效的探索和實踐。

創(chuàng)設(shè)征拆專項資金池，促進土地征收工作

存量土地指的是現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的批而未供土地、閑置土地和利用不充分、不合理、產(chǎn)出低的土地，即具有開發(fā)利用潛力的現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地。在土地收儲的過程中，常有少數(shù)小地塊無法完成征收，從而造成整片土地供應(yīng)受到影響。對此，賀州市創(chuàng)設(shè)了征地拆遷專項資金池。

據(jù)賀州市自然資源局負(fù)責(zé)人介紹，土地統(tǒng)一盤活面積一般較大，收儲土地、基礎(chǔ)建設(shè)、被動遷方安置都需要大量的前期資金投入。針對征地拆遷資金緊缺的難題，2021 年，賀州市設(shè)立征地拆遷專項資金池，專項用于消滅“開天窗”地塊。同時，根據(jù)輕重緩急原則，賀州市成立征地拆遷工作專班，集中力量處理資金需求量小、能形成“凈地”、能及時掛牌出讓的項目。這些地塊出讓后，再逐步將收入投入到其他資金需求量大的同類項目中，確保資金發(fā)揮“四兩撥千斤”的作用。這種資金滾動運作的形式，實現(xiàn)了土地征拆資金的高效流轉(zhuǎn)、閉環(huán)運作，緩解了征地拆遷資金緊缺的壓力。2021 年，賀州市征地拆遷專項資金池規(guī)模達5500 萬元，已使用5098 萬元，完成土地征收約733 公頃。

鐘山縣體育中心位于鐘山縣縣城北環(huán)東路南側(cè)。原地塊為某企業(yè)破產(chǎn)前的工礦倉儲用地。原項目建設(shè)年限較長，缺乏規(guī)劃引導(dǎo)，利用強度不高，建筑功能單一，企業(yè)破產(chǎn)倒閉后，土地一直處于低效利用狀態(tài)。賀州市通過融資、收儲改造等方式，收回了某企業(yè)11.89 公頃的低效用地和附屬設(shè)施，重新掛牌出讓，用途為文體娛樂用地，主體建筑物性質(zhì)為文體娛樂用房。土地再開發(fā)后，在該地塊上建成的鐘山縣體育中心不僅改善了居民生活環(huán)境，還進一步優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)空間布局，土地利用效率明顯提高。

建立邊角地靈活供應(yīng)機制，實現(xiàn)零星土地統(tǒng)一開發(fā)

過去城鎮(zhèn)布局散落，土地利用不夠集約，賀州市在歷年土地收儲的過程中，積累了大量零星的、小面積、不規(guī)則的存量建設(shè)用地。這部分存量建設(shè)用地不具備獨立再開發(fā)利用的條件，面積和地形上也不具優(yōu)勢，想方設(shè)法盤活這種類型的存量土地，成為賀州市破解土地供應(yīng)難題的另一把“鑰匙”。

賀州市首先想到了在成片開發(fā)上做文章。賀州市印發(fā)《賀州市優(yōu)化土地要素供給若干措施實施方案》，明確了不具備獨立再開發(fā)利用條件、單宗用地面積不超過3 畝的零星建設(shè)用地可經(jīng)由市人民政府批準(zhǔn)后以采取協(xié)議的方式進行出讓。這一政策給邊角地、夾心地、插花地提供了融入周邊相鄰?fù)恋亟y(tǒng)一再開發(fā)的入場券。賀州市將鞍山路28 號1747.29 平方米的零星國有建設(shè)用地以協(xié)議的方式出讓給賀州市嘉瑞置業(yè)投資有限責(zé)任公司，成交價格為2826 元/平方米，總地價493.8 萬元。出讓后，嘉瑞置業(yè)投資有限責(zé)任公司將該地塊與周邊其所有的兩宗地塊統(tǒng)一進行集中規(guī)劃開發(fā)，建設(shè)了瑞芙豪庭生活小區(qū)，土地的價值得到了提升。

其次是在靈活供應(yīng)上想辦法。邊角地大多在供地時受到地形限制，如現(xiàn)狀為高壓走廊（路面有高壓電線桿的用地）或市政管網(wǎng)（地下有管道的用地）等，無法單獨進行開發(fā)利用。針對這類邊角地，賀州市采取劃撥給市政部門或市平臺公司管理消化供應(yīng)的方式，靈活用于綠化、路網(wǎng)建設(shè)等。據(jù)統(tǒng)計，2021 年，賀州市供應(yīng)存量邊角用地用于綠地、路網(wǎng)建設(shè)近200 公頃。

改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，打造新模式

存量住宅地塊的盤活系關(guān)民生，一直以來都是城鎮(zhèn)更新的重點區(qū)域。賀州市在城鎮(zhèn)中心區(qū)域內(nèi)仍有許多老舊的住宅小區(qū)，這些小區(qū)動遷成本較高，難以吸引社會資金參與改造。賀州市結(jié)合棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)整治提升工作，打造出獨具特色的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造模式。

20 世紀(jì)90 年代，賀州市鐘山縣城東路北側(cè)有一片老舊的宿舍，其中包括原鐘山縣林業(yè)局、木材公司等單位的辦公樓、木材加工廠、宿舍樓等。這一片宿舍的規(guī)劃不盡合理，不僅設(shè)備陳舊、環(huán)境臟亂，還缺少物業(yè)等其他功能的配套設(shè)施，當(dāng)?shù)鼐用竦恼Ｉa(chǎn)生活受到影響。

賀州市采取由政府依法收回、收購?fù)恋厥褂脵?quán)，納入土地儲備再公開出讓的方式，對這片宿舍區(qū)進行全面改造。原鐘山縣林業(yè)局、木材公司老舊宿舍，證書面積17133.7 平方米，原規(guī)劃用途為辦公、住宅用地，調(diào)整規(guī)劃后為城鎮(zhèn)住宅用地和商服用地，項目用地由政府依法收回、收購后納入土地儲備，公開出讓。廣西和潤投資有限公司競得地塊后，將其改造成為有品質(zhì)的居住開發(fā)項目，這不僅盤活了低效用地，也改善了城區(qū)人居環(huán)境。2020 年項目竣工后，256 戶原地回遷安置戶選到了自己心儀的房子。

除此之外，賀州市還借助上級補助資金、地方配套和業(yè)主自籌資金，對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)采取拆除重建的方式來進行改造。平桂冶煉廠生活區(qū)，登記面積72040 平方米，小區(qū)經(jīng)有關(guān)部門審批同意后將土地用途由原工業(yè)用地調(diào)整為城鎮(zhèn)住宅用地，由上級補助資金、地方配套和業(yè)主自籌資金進行重建改造，這不僅解決了老舊小區(qū)綜合環(huán)境差等問題，還進一步盤活了國有存量用地及低效用地。

探索代建租賃方式，助力盤活存量土地

賀州市研究國家、自治區(qū)實施鄉(xiāng)村振興的有關(guān)政策，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，不改變土地所有權(quán)性質(zhì)，不改變土地使用權(quán)人的前提下，率先在全區(qū)探索代建租賃方式。

賀州市八步區(qū)銅鑼灣商場位于該區(qū)平安西路與鞍山西路交匯處，權(quán)屬為靈鳳村所有。靈鳳村籌措資金較為困難，土地利用效益難以提升。為解決這一問題，2011 年，賀州市采取合作開發(fā)集體建設(shè)用地的辦法，引進浙江某開發(fā)商與靈鳳村村民共同合作。銅鑼灣商場的出資建設(shè)由開發(fā)商負(fù)責(zé)。雙方約定，由開發(fā)商按一定的租賃年限租下商場并運營，期滿后需將商場無償移交給村民小組。該商場自建成后，不僅改善了村民居住環(huán)境，還極大地提高了原土地使用權(quán)人的收益水平，靈鳳村1 組、2組的村民每年可獲得83 萬的租金，商場實現(xiàn)年產(chǎn)值2000 多萬元，為當(dāng)?shù)厝罕娞峁┚蜆I(yè)500 多人次。

2021 年，賀州市盤活存量建設(shè)用地1733.33 公頃，完成自治區(qū)下達任務(wù)的128.5%。未來，賀州市將積極做好盤活存量土地3 年行動計劃的落實工作，通過盤活更多的存量土地來產(chǎn)生更多的可用計劃指標(biāo)，確保經(jīng)濟社會的良性發(fā)展。

＜＜＜建成后的銅鑼灣商場 賀州市自然資源局供圖