云增良， 李忠武

(1.煙臺(tái)康云產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，山東 煙臺(tái) 264000；2.山金設(shè)計(jì)咨詢有限公司，山東 煙臺(tái) 264000)

0 引 言

成本控制工作應(yīng)貫穿在工程全過(guò)程階段，只有把握住控制的重點(diǎn)，明確成本管控的方向，才確保項(xiàng)目建設(shè)成本不超過(guò)預(yù)期。但根據(jù)我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與產(chǎn)業(yè)綜合行情可以看出，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在建設(shè)超預(yù)算的問(wèn)題[1]。因此，下文將以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，從設(shè)計(jì)階段與施工階段兩個(gè)階段入手，對(duì)成本控制工作的落實(shí)展開(kāi)詳細(xì)研究。

1 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制原則

為了優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)的社會(huì)地位，使房地產(chǎn)行業(yè)成為主導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、引領(lǐng)社會(huì)發(fā)展的核心行業(yè)，下述提出四個(gè)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本控制原則，具體內(nèi)容見(jiàn)表1。

表1 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制原則

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，要做好項(xiàng)目實(shí)施的因地制宜，在滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)質(zhì)量要求的基礎(chǔ)上，盡量節(jié)約成本與投資，為后續(xù)成本控制工作的實(shí)施給予良好開(kāi)端。

2 房地產(chǎn)施工階段成本控制存在不足

施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制工作的重點(diǎn)落實(shí)階段，通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查，提出房地產(chǎn)項(xiàng)目在此階段中執(zhí)行成本控制工作的三個(gè)不足，具體內(nèi)容見(jiàn)表2。

表2 房地產(chǎn)施工階段成本控制存在不足

上述問(wèn)題是大部分房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段存在的問(wèn)題，屬于泛在化問(wèn)題，要實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制，應(yīng)在解決上述問(wèn)題的基礎(chǔ)上，制定完善且優(yōu)化的施工成本精細(xì)化控制方案[2]。

3 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制策略

3.1 確定設(shè)計(jì)階段成本控制對(duì)象

為實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本控制，首先應(yīng)當(dāng)明確這一階段的成本控制對(duì)象。以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，在設(shè)計(jì)階段，可選擇該項(xiàng)目中能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)主要功能、結(jié)構(gòu)實(shí)用性等活動(dòng)，以此通過(guò)對(duì)其合理管理提升房地產(chǎn)項(xiàng)目整體價(jià)值[3]。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中的主要費(fèi)用通常包含：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等。其中土地費(fèi)是客觀存在的并且不會(huì)發(fā)生改變，與房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能以及實(shí)現(xiàn)住宅功能的費(fèi)用之間沒(méi)有直接的聯(lián)系[4]。因此，在對(duì)設(shè)計(jì)階段成本控制時(shí)，可忽略這一部分內(nèi)容，不將其作為控制對(duì)象。

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能進(jìn)行分析，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都包含耐久性、美觀性、安全性等功能。通過(guò)對(duì)功能的合理劃分能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)功能的評(píng)價(jià)和方案設(shè)計(jì)提供更加可靠的依據(jù)[5]。因此，基于這一特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中各個(gè)功能之間邏輯關(guān)系的明確，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)化，并得到如圖1所示的功能關(guān)系圖。

圖1 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目各功能關(guān)系圖

在圖1所示內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對(duì)其各項(xiàng)功能進(jìn)行評(píng)價(jià)，以此得到各個(gè)功能真實(shí)的應(yīng)用價(jià)值。同時(shí)，在實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)階段成本控制時(shí)應(yīng)用功能評(píng)價(jià)方法可以更加快速地明確控制對(duì)象，并實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的合理分配[6]。同時(shí)，在實(shí)際開(kāi)展成本控制工作時(shí)，通過(guò)與制定的目標(biāo)成本進(jìn)行比較，可以提升價(jià)值工程確定效率，進(jìn)而促進(jìn)成本控制效率的提升。

3.2 確定成本控制重要性等級(jí)及對(duì)應(yīng)控制策略

為了保證設(shè)計(jì)階段成本控制的科學(xué)性，針對(duì)不同控制項(xiàng)目的重要性等級(jí)進(jìn)行明確，并結(jié)合重要程度對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行重要性綜合評(píng)分，合理的重要性等級(jí)劃分能夠?yàn)閱蝹€(gè)項(xiàng)目功能在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目功能上的比重進(jìn)行權(quán)衡。在進(jìn)行重要性等級(jí)劃分時(shí)，可采用強(qiáng)制評(píng)分的方法，將重要項(xiàng)目功能記為1分，將不重要項(xiàng)目功能記為0分。在評(píng)分過(guò)程中，單個(gè)項(xiàng)目功能之間的差別最大為1，因此還需要結(jié)合評(píng)分法對(duì)項(xiàng)目功能檔次進(jìn)行劃分。在劃分過(guò)程中，可結(jié)合項(xiàng)目功能評(píng)價(jià)系數(shù)計(jì)算公式，實(shí)現(xiàn)對(duì)重要性的量化：

(1)

式中：F為項(xiàng)目功能重要性系數(shù)；Qi為某項(xiàng)目功能i的重要性評(píng)分。按照上述流程，完成對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段所有功能的重要性等級(jí)劃分。

按照上述重要性等級(jí)給出相應(yīng)的控制策略：

第一，在設(shè)計(jì)招投標(biāo)中引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，通過(guò)傳播媒介發(fā)布招標(biāo)公告，從眾多投標(biāo)單位中選擇具有實(shí)力且符合房地產(chǎn)項(xiàng)目需求的投標(biāo)文件，公平、公正選擇最佳設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。在選擇負(fù)責(zé)人時(shí)，需要選擇綜合素質(zhì)達(dá)標(biāo)的專業(yè)人員，并在工作過(guò)程中對(duì)其相關(guān)業(yè)績(jī)、經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行考察。

第二，實(shí)行限額設(shè)計(jì)。將房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的經(jīng)濟(jì)層面與技術(shù)層面相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目工程投資控制同時(shí)，促使設(shè)計(jì)單位認(rèn)真對(duì)待后期方案實(shí)施時(shí)產(chǎn)生的成本問(wèn)題。從功能優(yōu)化、制度完善、提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等方面，實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化。

第三，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段中具有共性條件的通用結(jié)構(gòu)，制定統(tǒng)一管控標(biāo)準(zhǔn)和方式，便于在共性問(wèn)題上實(shí)現(xiàn)對(duì)技術(shù)的合理運(yùn)用。同時(shí)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)能夠有效減少重復(fù)勞動(dòng)，以此進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)的效率，縮短設(shè)計(jì)周期。

4 房地產(chǎn)施工階段成本控制

4.1 基于掙值法的施工階段動(dòng)態(tài)成本調(diào)控

在完成對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的成本控制后，引入掙值法，實(shí)現(xiàn)對(duì)施工階段的動(dòng)態(tài)成本調(diào)控。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，直觀得出項(xiàng)目在施工中成本、進(jìn)度與設(shè)計(jì)方案之間的偏差。若出現(xiàn)偏差問(wèn)題，則應(yīng)當(dāng)及時(shí)查明造成偏差問(wèn)題產(chǎn)生的原因，并采取相應(yīng)調(diào)控措施。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目中針對(duì)偏差問(wèn)題可實(shí)施的調(diào)控措施包括：

第一，技術(shù)調(diào)控。在出現(xiàn)偏差問(wèn)題時(shí)，提出多個(gè)針對(duì)這一問(wèn)題的技術(shù)方案，并對(duì)各項(xiàng)技術(shù)實(shí)際應(yīng)用效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，綜合考慮經(jīng)濟(jì)條件和進(jìn)度情況，選擇最優(yōu)技術(shù)方案。

第二，組織調(diào)控。在實(shí)際控制時(shí)，對(duì)于施工階段的成本控制采取的措施常常被忽視。組織調(diào)控是其他各類調(diào)控的重要前提和保障，其在眾多調(diào)控方法當(dāng)中費(fèi)用最低，并且便于操作。

第三，經(jīng)濟(jì)調(diào)控。當(dāng)出現(xiàn)偏差問(wèn)題，采用經(jīng)濟(jì)調(diào)控時(shí)不僅需要財(cái)會(huì)人員參與，更應(yīng)當(dāng)提倡全員參加，形成良好的成本控制機(jī)制。

為更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)施工階段的成本控制，針對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，給出以下合理建議：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目中產(chǎn)品具有單一性，并且生產(chǎn)地點(diǎn)不固定，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，因此針對(duì)其成本控制必須通過(guò)特殊的程序來(lái)實(shí)現(xiàn)。具體而言，可根據(jù)施工設(shè)計(jì)圖紙、預(yù)算定額計(jì)算分部等，選套預(yù)算單價(jià)，計(jì)算直接費(fèi)用并根據(jù)結(jié)果計(jì)算間接費(fèi)用。同時(shí)，對(duì)于成本目標(biāo)的確定需要在工程預(yù)算的基礎(chǔ)上結(jié)合工程具體情況實(shí)現(xiàn)合理化。

4.2 強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)在施工全過(guò)程中的監(jiān)督作用

在實(shí)現(xiàn)對(duì)施工階段動(dòng)態(tài)成本的調(diào)控后，還應(yīng)當(dāng)對(duì)內(nèi)部審計(jì)在施工全過(guò)程中的監(jiān)督作用進(jìn)行進(jìn)一步 強(qiáng)化。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施中，應(yīng)當(dāng)具備全過(guò)程審計(jì)意識(shí)，并針對(duì)事前成本、各個(gè)建設(shè)階段經(jīng)營(yíng)成果等進(jìn)行審計(jì)。同時(shí)，對(duì)于竣工時(shí)的結(jié)算結(jié)果也需要進(jìn)行嚴(yán)格審計(jì)，以此實(shí)現(xiàn)從空間和時(shí)間上對(duì)審計(jì)范圍的擴(kuò)大。在具體開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)工作時(shí)，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)，采取更專業(yè)的手段和措施。例如，在房地產(chǎn)施工階段，針對(duì)以目標(biāo)和以合同臺(tái)賬為主線的合同內(nèi)容，以及具體執(zhí)行情況等進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。為了提高內(nèi)部審計(jì)權(quán)威性，建立審計(jì)小組，并制定內(nèi)部審計(jì)管理機(jī)制，審計(jì)小組成員需嚴(yán)格按照管理機(jī)制執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)成立專業(yè)管理小組，從更專業(yè)的角度為內(nèi)部審計(jì)工作的開(kāi)展予以幫助。還可從各個(gè)職能部門中抽調(diào)專業(yè)人員，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程建設(shè)和成本控制等方面的協(xié)調(diào)管理。

5 控制前后房地產(chǎn)項(xiàng)目成本支出對(duì)比

為了檢驗(yàn)本文設(shè)計(jì)的成本控制方法可行性，選擇山東省A項(xiàng)目作為本次研究的工程項(xiàng)目。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)為地方房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，該企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展的初期階段迅猛，地區(qū)與其競(jìng)爭(zhēng)的單位較少，因此，企業(yè)長(zhǎng)期處于高速發(fā)展階段，盡管企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)建設(shè)的項(xiàng)目一直按照粗放式管理模式運(yùn)營(yíng)，但該企業(yè)的年利潤(rùn)仍保持較高狀態(tài)。然而隨著行業(yè)的轉(zhuǎn)型、市場(chǎng)發(fā)展的變革，越來(lái)越多的小型房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，該企業(yè)由于缺少完善的成本管理與控制方案，導(dǎo)致企業(yè)在市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力呈現(xiàn)一種下降趨勢(shì)。也可以認(rèn)為該企業(yè)在市場(chǎng)內(nèi)的大好形勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在。在對(duì)企業(yè)近年來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近期該企業(yè)在市場(chǎng)內(nèi)一直處于負(fù)盈利狀態(tài)，對(duì)企業(yè)近十個(gè)月的收益進(jìn)行整理與統(tǒng)計(jì)，將其繪制成折線圖，如圖2所示。

圖2 房地產(chǎn)企業(yè)近十個(gè)月開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益

從圖2可以看出，該企業(yè)在近一年內(nèi)基本收益為負(fù)值，且每個(gè)月的虧損正呈現(xiàn)一種遞增趨勢(shì)，而造成此種問(wèn)題的原因是該企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的粗放式成本控制方式。

因此，選擇該企業(yè)目前開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目，按照本文設(shè)計(jì)的成本控制方法，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)階段、施工階段，進(jìn)行成本支出的控制。該項(xiàng)目在施工階段涉及的成本支出包括：人力支出、機(jī)械支出、材料支出、建筑安裝支出、基礎(chǔ)/公共設(shè)施支出、土地費(fèi)用支出、稅費(fèi)支出、管理費(fèi)用支出。

對(duì)比成本控制前后，該項(xiàng)目的成本支出情況如圖3所示。

圖3 控制前后房地產(chǎn)項(xiàng)目成本支出對(duì)比

從圖3可以看出，控制后無(wú)論該項(xiàng)目是在設(shè)計(jì)階段，或是在施工階段，各項(xiàng)支出均呈現(xiàn)降低的趨勢(shì)(稅費(fèi)支出屬于固定費(fèi)用，無(wú)法通過(guò)成本控制降低)。

由此可見(jiàn)，此次設(shè)計(jì)的成本控制方法可以起到為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目節(jié)約成本的作用。