季建文

摘 要：本文從養(yǎng)老地產(chǎn)定義、特點、存在的問題等方面，對養(yǎng)老地產(chǎn)進行了初步研究。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老;地產(chǎn)

一、養(yǎng)老地產(chǎn)定義

養(yǎng)老地產(chǎn)是指由企業(yè)開發(fā)主導的、以養(yǎng)老為主題的產(chǎn)權(quán)類項目，是“養(yǎng)老住宅+一般住宅+配套+服務”的綜合開發(fā)模式，是各種養(yǎng)老保障服務的整合終端，通過在功能組合與產(chǎn)品形態(tài)上與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相互滲透，創(chuàng)造出更大的居住價值與商業(yè)價值。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)特點

真正的養(yǎng)老地產(chǎn)必須包括部分長期持有經(jīng)營性物業(yè)，其核心是服務與運營，而不僅是產(chǎn)品本身。相比一般住宅開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)主要包含以下三個特點：一是養(yǎng)老地產(chǎn)提供良好的居住環(huán)境與方便的適老化產(chǎn)品，滿足老年人生理與生活需求;二是養(yǎng)老地產(chǎn)須提供滿足老年人需求的配套，尤其醫(yī)療配套;三是非短期回款類物業(yè)，需長期持續(xù)盈利的經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)。

三、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要涉及產(chǎn)業(yè)板塊

從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈來看，主要涉及養(yǎng)老住宅及服務提供者、消費者和養(yǎng)老資金來源三個層面，所涉及機構(gòu)包括政府、地產(chǎn)公司、養(yǎng)老服務機構(gòu)、保險機構(gòu)、其他投資者和養(yǎng)老人群。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當前主要涉及板塊有：養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老金融、養(yǎng)老科技、養(yǎng)老文娛、養(yǎng)老醫(yī)護和養(yǎng)老設施等，其中養(yǎng)老地產(chǎn)作為其他板塊的主要載體，具有打開養(yǎng)老市場大門的激活作用。

四、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在的主要問題

目前我國主流的養(yǎng)老模式有居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老三種，占比分別約為 96%、1%和3%。

（一）居家養(yǎng)老難以滿足多元化需求

居家養(yǎng)老是指老人居住在家中并且接受子女或者親友在物質(zhì)和精神生活上給予的照顧，從傳統(tǒng)文化、居住習慣及經(jīng)濟條件等多方面來看，我國老年人普遍偏好居家養(yǎng)老。居家養(yǎng)老可提供經(jīng)濟保障、養(yǎng)老照料和精神支持，并在一定程度上能夠降低社會養(yǎng)老成本。

然而我國居家養(yǎng)老也存在一些問題：一是缺乏服務標準，服務對象不分層級，對于照護需求不同的老年人未形成差異化;二是服務內(nèi)容單一，以家政服務為主，身體護理、康復醫(yī)療等醫(yī)療照護養(yǎng)老服務供給不足;三是服務人才緊缺且專業(yè)水平低，目前居家養(yǎng)老服務人員以家政服務人員為主，對于日常護理、康復和營養(yǎng)指導等失能、高齡老年人的重要需求，普遍專業(yè)化程度較低;四是服務費用高，居家養(yǎng)老服務費用多為老年人及其家庭自行承擔，政府補貼少、補貼內(nèi)容不明確，老年人平均收入普遍低于社會平均水平，經(jīng)濟負擔較重。

（二）社區(qū)養(yǎng)老配給質(zhì)量難以保證

社區(qū)養(yǎng)老是指老年人居住在自己家中，由社區(qū)牽頭整合社會資源為居家老人提供養(yǎng)老服務的養(yǎng)老模式，介于居家養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老之間，是二者的平衡選項。老人平時生活在熟悉的家庭環(huán)境中，有需求時通過社區(qū)養(yǎng)老服務設施獲取養(yǎng)老服務，如餐飲、文體娛樂、健康管理、日間照料和精神慰藉等。社區(qū)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老的主要區(qū)別在于服務地點和服務核心單位，居家養(yǎng)老的服務地點為老人家中，是以居家為主、機構(gòu)協(xié)助為輔的養(yǎng)老模式;社區(qū)養(yǎng)老的服務地點為社區(qū)服務機構(gòu)，是社區(qū)牽頭、家庭參與為主的輔助養(yǎng)老模式。就社區(qū)養(yǎng)老質(zhì)量看，部分優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務涵蓋全面，但部分尚未開發(fā)的社區(qū)服務種類少，服務質(zhì)量有限。

（三）機構(gòu)養(yǎng)老供給錯位

機構(gòu)養(yǎng)老是一種社會化養(yǎng)老模式，包含了其他養(yǎng)老模式的全部服務，包括生活護理，飲食起居，健康管理、清潔衛(wèi)生和文體娛樂等綜合性服務，主要針對群體應是高齡或失能、半失能老人，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的服務和功能已經(jīng)沒有辦法滿足這類老人在日常生活中需要的服務。我國養(yǎng)老機構(gòu)以公辦為主、民辦為輔，近年來數(shù)量增長迅速，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷增大。

養(yǎng)老機構(gòu)可分為保障型、普通型和高端型。保障型機構(gòu)以敬老院、社會福利院為主，位于城鎮(zhèn)、郊區(qū)和鄉(xiāng)村，由政府出資或政府與集體合辦，為特殊老人提供養(yǎng)老服務的福利性機構(gòu)，一般為非營利性機構(gòu)，主要面向“三無”和“五保”老人。普通型機構(gòu)可為營利性或非營利性，可由政府扶持，并有一定服務運營機構(gòu)支持，面向社會老人，收費適中。高端型機構(gòu)多為營利性，由社會資本建設運營，提供養(yǎng)老服務更豐富，面向社會老人，收費更高。

目前我國機構(gòu)養(yǎng)老存在的問題有以下幾方面：一是總量不足，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位距離發(fā)達國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)步入成熟階段的 50-70張有很大差距;二是資源錯配，利用率不高，養(yǎng)老機構(gòu)類型呈啞鈴型分布，以收費低廉的公立保障型機構(gòu)和收費昂貴的高端民營機構(gòu)為主，價格適中、位置優(yōu)越、能提供優(yōu)質(zhì)服務的滿足主流養(yǎng)老需求的機構(gòu)不多;三是服務質(zhì)量參差不齊，護理服務水平是影響?zhàn)B老機構(gòu)入住率的最主要原因，由于人才緊缺、運營成本等原因，養(yǎng)老機構(gòu)的服務質(zhì)量發(fā)展不平衡，護理服務缺乏差異性和針對性;四是自費比例高，在目前“未富先老”的前提下，高齡、失能、失智等剛需老年人經(jīng)濟負擔重。

目前中國機構(gòu)養(yǎng)老的主要發(fā)展方向在養(yǎng)老地產(chǎn)方面。三種養(yǎng)老機構(gòu)的普通型和高端型都可以作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)，帶動社會資金進入養(yǎng)老市場，加快養(yǎng)老機構(gòu)開發(fā)速度，為加速的老齡化趨勢做好提供養(yǎng)老服務的準備。