摘 要：由于長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展歷史和政策的促進(jìn)作用，城市更新對(duì)于促進(jìn)中國(guó)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化、人文方面都起了日益巨大的影響。而城市化各方面的發(fā)展，都離不開對(duì)土地空間的合理使用。本文將通過(guò)對(duì)多個(gè)方面的深入研究，探討如何在城市化更新過(guò)程中對(duì)土地空間進(jìn)行合理使用與管理。

關(guān)鍵詞：土地利用;地域規(guī)劃;管理問題

由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展及其都市人口數(shù)的日益增多，有限的土地也就必須被合理的使用。早在六年前，中國(guó)各個(gè)大都市就順應(yīng)著時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)，先后提出了城市更新的概念。城市更新主要是把一些較老的不適合現(xiàn)代化都市發(fā)展的部分區(qū)域重新進(jìn)行規(guī)劃，使之更有實(shí)用價(jià)值。通過(guò)這樣的改造更新，不但能夠提升地塊的使用價(jià)值，更能夠改變市民生活環(huán)境，從而大大提高了地塊效率，令部分區(qū)域功能的更加優(yōu)化。

一、合理規(guī)劃區(qū)域功能

城市更新規(guī)劃的基本含義就是利用有限的土地資源，提供更大的生存空間。由此可見，科學(xué)合理的規(guī)劃對(duì)都市土地區(qū)域用途是非常有必要的。所謂規(guī)劃功能區(qū)，指的就是把都市中某一個(gè)地方的零星土地經(jīng)行合理規(guī)劃后，對(duì)各種類型的土地用途經(jīng)行合理分類后，并配合政府有關(guān)的政策措施，使之充分地發(fā)揮最大的優(yōu)越性。區(qū)分出的功能區(qū)，是根據(jù)地區(qū)物質(zhì)環(huán)境，人文環(huán)境，社會(huì)自然環(huán)境等已經(jīng)與地區(qū)整體和諧程度，以及相對(duì)有限的用地資源條件下來(lái)劃定的。規(guī)劃過(guò)程中要綜合利用當(dāng)?shù)氐臍v史建筑物，對(duì)區(qū)內(nèi)各種配套服務(wù)設(shè)施及其周邊生活環(huán)境加以合理規(guī)劃。也因此，在進(jìn)行作用區(qū)內(nèi)規(guī)劃的時(shí)候，要設(shè)置好市民生活范圍、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、對(duì)外貨運(yùn)道路、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)郊區(qū)等幾個(gè)主要功能區(qū)域。不同功能區(qū)既互相配合，又互不影響。生活功能區(qū)應(yīng)選在都市中衛(wèi)生環(huán)境相對(duì)清潔的區(qū)域，以及接近地下水源頭，接受較多光照的區(qū)域;工業(yè)用地一定要規(guī)劃在居民生活區(qū)的下風(fēng)向和水的下游，一般選擇在人口相對(duì)稀少的城市近郊;而商業(yè)區(qū)則盡量規(guī)劃在市區(qū).交通運(yùn)輸較為發(fā)達(dá)，人流量多的地方。在城市規(guī)劃各功能區(qū)土地使用的時(shí)候，要留有相當(dāng)?shù)陌l(fā)揮余地，以確保在各方面統(tǒng)籌發(fā)展[1]。

二、住宅區(qū)的整合

（一）對(duì)舊住宅區(qū)的改造

在城市更新與改造之前，舊的小區(qū)住戶就已建立了一些自己的生活習(xí)慣。所以，在對(duì)舊有的居住區(qū)進(jìn)行改建的過(guò)程中，要在保持舊有的住宅結(jié)構(gòu)，生活習(xí)慣的基礎(chǔ)上加以合理適度更新。對(duì)舊有的居住區(qū)改建大致分為這樣一些過(guò)程：1、政府作出合理計(jì)劃，制定舊時(shí)居住區(qū)改建的規(guī)劃圖。堅(jiān)持以市場(chǎng)發(fā)展為導(dǎo)向，嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目招商和建設(shè)用地招標(biāo)拍賣等活動(dòng)。以確保對(duì)老居民區(qū)的改建有序?qū)嵤?、開放招商，積極吸納社會(huì)資本。按照老居住區(qū)的改建計(jì)劃，科學(xué)合理編制項(xiàng)目規(guī)劃，認(rèn)真撰寫地塊內(nèi)改建與拆除房屋的評(píng)估報(bào)告。利用國(guó)家招商平臺(tái)，按照引入個(gè)人市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)體制，實(shí)行開放招商，積極引導(dǎo)有能力有資格的房產(chǎn)開發(fā)商參加到找去的土地改造項(xiàng)目，為老居住區(qū)的改建計(jì)劃募集更多的社會(huì)資本。3、依法搬遷，合理補(bǔ)償，確保安置。用老小區(qū)的大搬遷帶動(dòng)大建設(shè)大發(fā)展。各部門互相配合，推進(jìn)對(duì)舊居民區(qū)的改造，建立搬遷補(bǔ)償制度先行，搬遷和安置結(jié)合制度，促進(jìn)中低價(jià)安置房屋的合理開發(fā)利用與建造。4、減員增效。通過(guò)引導(dǎo)舊市區(qū)的住戶向新區(qū)和都市外圍轉(zhuǎn)移，減少城市中心區(qū)的人口壓力，減少老城區(qū)的人口集聚，進(jìn)一步健全城市改造基礎(chǔ)設(shè)施，形成相應(yīng)的功能作用區(qū)域，并加強(qiáng)城市綠化帶建設(shè)，以推動(dòng)對(duì)舊居民區(qū)改造的基本完成。

（二）對(duì)單位住宅區(qū)的改造

保護(hù)單位居住區(qū)的內(nèi)在歷史文化。指各種單位居住區(qū)在其產(chǎn)生與發(fā)展的過(guò)程中，就會(huì)產(chǎn)生-些內(nèi)在歷史文化。其自身所建立的這種社會(huì)文化使本單元住戶比較具有責(zé)任心和安全感。也因此，與一些同在單位內(nèi)的員工關(guān)系還有平時(shí)的人際往來(lái)，而它們都是與單位內(nèi)對(duì)外人的工作關(guān)系有著本質(zhì)的差異的。正鑒于此，政府在城市更新改造的過(guò)程中，對(duì)部分規(guī)模較大，與居民聯(lián)系較為緊密的本單元住宅區(qū)也應(yīng)予以保護(hù)，而如此做法的主要目的就是讓單元內(nèi)在的歷史人文文化得以被有效保存[2]。

三、城市更新中土地供給方法的探索研究

長(zhǎng)期以來(lái)，在中國(guó)工業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，大多是由國(guó)家政府把城市計(jì)劃地域范圍內(nèi)的土地收歸國(guó)有，而后再有償出讓給原國(guó)土使用方，盡管目前我國(guó)已經(jīng)建立一套相對(duì)健全的關(guān)于新增城市建設(shè)用地管理與用地一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控的政策法規(guī)體系，但在對(duì)存量用地的再開發(fā)利用等方面尚缺少具有針對(duì)性的、行之有效的優(yōu)惠政策。由于城市更新中涉及拆遷、改建、整治等各種方案，而農(nóng)村土地利用問題不僅是單純的增加建設(shè)用地與土地出讓問題，還包括了存量農(nóng)村土地的再開發(fā)利用問題，以及存量建設(shè)用地和增加建設(shè)用地之間在農(nóng)村土地上的占有、開發(fā)、處置關(guān)系與收益等方面問題，所以，在客觀上要求地方政府部門應(yīng)該采用差異化的土地管理方法，以推動(dòng)存量用地的更高效合理使用。

四、舊文化遺址保護(hù)

一個(gè)國(guó)家的文明是一國(guó)家靈魂的體現(xiàn)，所以，在城市更新過(guò)程中必須重視對(duì)人文的維護(hù)。在土地利用上，對(duì)文明的維護(hù)也反映在對(duì)歷史人文遺跡的維護(hù)上。而隨著城市人口的增加，歷史人文遺跡對(duì)耕地的占有比例和城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的矛盾也開始凸顯。所以在這個(gè)狀況下，要重視并協(xié)調(diào)歷史人文遺跡保護(hù)區(qū)和周圍社區(qū)居民間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系。而以前因?yàn)闆]有受到國(guó)家重視，不少的歷史人文古跡，歷史建筑物都在城市改建中遭到了損毀，這就必須引起國(guó)家各相關(guān)部門的重視，以加強(qiáng)對(duì)社會(huì)主義歷史文明古跡的維護(hù)管理工作，使古城文明不斷傳承下去。以北京大明宮古跡的維護(hù)管理與建設(shè)工作為例，2006年在北京城市改建過(guò)程中，為了完成對(duì)大明宮舊址19.16平方公里面積的有機(jī)更新。西安市政府在將遺址周圍核心地段的原城中村部分拆遷以后，將舊址修建為國(guó)家重點(diǎn)考古遺跡公園，并對(duì)原大明宮舊址周圍地塊加以了規(guī)范，調(diào)整，逐步形成了與遺址功能相和諧的人類宜居環(huán)境。為完善城市更新，以及對(duì)遺跡的保護(hù)創(chuàng)造了很好的范例。

結(jié)束語(yǔ)：綜上所述，本文主要從多個(gè)方面進(jìn)行研究，深入探討了如何對(duì)城市更新中土地利用管理問題的處理。隨著時(shí)代的變遷，城市也在逐漸進(jìn)步更新，只有全面考慮到上述問題，并且找出原因，才可以充分利用土地資源，實(shí)現(xiàn)資源最大化的使用。

參考文獻(xiàn)：

[1]萬(wàn)秋萍. 城市更新中土地利用管理問題的初步研究[J]. 大眾投資指南，2019，（08）：96.

[2]柴紅云. 城市更新中土地利用管理問題的初步研究[J]. 上海房地，2018，（06）：60-62.

作者簡(jiǎn)介：李振龍（1988-），男（漢族），湖北武漢人，本科，任職于武漢市城市更新投資有限公司 助理工程師，研究方向：城市更新及土地規(guī)劃管理。