甄愛軍

人口與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，早在幾年前，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平就給出了自己的觀點(diǎn)，那就是“房?jī)r(jià)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)變化情況來(lái)看，目前全國(guó)約八成的城市房?jī)r(jià)面臨下行壓力。但讓人頗感意外的是，有部分城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)卻較為穩(wěn)健。通過進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，這些城市都具有一個(gè)共同點(diǎn)：最近10年其常住人口數(shù)量持續(xù)保持凈流入態(tài)勢(shì)。這給購(gòu)房者提供了一個(gè)思路，即買房之前，最好要判斷一下該地區(qū)對(duì)人口的吸引力。

房?jī)r(jià)整體面臨下行壓力

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)。根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，4月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下滑0.3%，同比下跌1.6%。

值得注意的是，據(jù)易居研究院跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，二手住宅已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)8個(gè)月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，同比跌幅也持續(xù)擴(kuò)大。這說明二手房市場(chǎng)的降溫持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，且有進(jìn)一步下行的壓力。

不同類型的城市，所承受的壓力各不相同。從4月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅數(shù)據(jù)看，其分別為0.4%、-0.3%和-0.3%，同比漲跌幅則為2.4%、和-2.5%。顯然，三四線城市的房?jī)r(jià)總體是最弱的，其下行壓力最大。另有數(shù)據(jù)表明，今年4月，70城中房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量為56個(gè)，占比為八成，房?jī)r(jià)整體面臨下行壓力。

新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了明顯下滑。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積數(shù)據(jù)，今年1～4月份，全國(guó)商品房均價(jià)為9502元/平方米，同比下降10.8%，表明房?jī)r(jià)總體跌了一成。

人口凈流入推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

就在多數(shù)城市房?jī)r(jià)面臨下行壓力之時(shí)，卻有少數(shù)城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)非常穩(wěn)健。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)測(cè)算，今年4月，除北京、上海、深圳等一線城市之外，包括成都、杭州、長(zhǎng)沙、重慶、西安等城市，二手房?jī)r(jià)格同比保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。另外，廈門、青島、天津、南京等城市房?jī)r(jià)與去年同期持平或者小幅回落。

通過觀察上述城市人口數(shù)量變化情況，其常住人口均出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)。以西安為例，截至2021年末，其常住人口達(dá)1316.30萬(wàn)人，較2010年的847.41萬(wàn)人增長(zhǎng)了55.33%。此外，合肥、廈門、長(zhǎng)沙等城市常住人口在同時(shí)期內(nèi)增長(zhǎng)幅度也非常明顯。

而在過去很長(zhǎng)時(shí)間里，上述城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)也同樣出色。以西安為例，易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，其住宅均價(jià)由2010年的6355元/平方米，漲至2021年末的17006元/平方米，整體漲了2.7倍。此外，南京、成都、合肥、長(zhǎng)沙等地房?jī)r(jià)漲幅與西安相當(dāng)或略高。

而值得關(guān)注的是，前面提到的城市如合肥、南京、廈門、西安、杭州等，都曾經(jīng)在過去的某一段時(shí)間內(nèi)扮演了“領(lǐng)頭羊”角色，時(shí)常出現(xiàn)在由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局定期公布的全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)排行榜前列。比如在2016年前后，合肥、南京、廈門和蘇州被業(yè)界戲稱為“樓市四小龍”，輪流把持房?jī)r(jià)漲幅榜第一位置。

西安的房?jī)r(jià)上漲，則屬于比較典型的案例。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2015年之前的5年時(shí)間里，西安常住人口數(shù)量?jī)H增長(zhǎng)16.59%，增幅有限。在這段時(shí)間，根據(jù)易居研究院公布的數(shù)據(jù)測(cè)算，房?jī)r(jià)總體漲幅46.84%。但從2017年開始，西安放開落戶限制，尤其是對(duì)大學(xué)畢業(yè)生實(shí)行“零門檻”落戶政策，常住人口數(shù)量快速增長(zhǎng)，至2021年底常住人口數(shù)量增至1316.30萬(wàn)人，增長(zhǎng)33.23%。也就是在這段時(shí)間內(nèi)，西安的房?jī)r(jià)總體上漲103.75%。

人口與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，早在幾年前著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平就給出了自己的觀點(diǎn)，那就是“房?jī)r(jià)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”。

這些城市房產(chǎn)更容易保值

人口下降會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)面臨下行壓力可能性增大，因此未來(lái)房產(chǎn)的保值能力，與人口能否實(shí)現(xiàn)凈流入有著密切的關(guān)系。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)人口出生率首次跌破1%，僅為0.82%。2021年上半年，全國(guó)新出生人口同比減少了16%。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的預(yù)測(cè)，到2028年，中國(guó)人口有可能首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，樓市的基本面已經(jīng)發(fā)生變化。據(jù)任澤平團(tuán)隊(duì)發(fā)布的《中國(guó)住房存量測(cè)算報(bào)告》，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國(guó)住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡。經(jīng)過20多年的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)增量時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束。

該報(bào)告同時(shí)認(rèn)為，未來(lái)住房主要需求來(lái)自城市更新，未來(lái)70%的城市房子將出現(xiàn)不同程度過剩。不少東北、西北以及非都市圈城市群的低能級(jí)城市，已經(jīng)出現(xiàn)住房供給過剩，因此，需重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性潛力和風(fēng)險(xiǎn)。

在這種情況下，人口凈流入的城市未來(lái)住房保值的潛力更大。除了北京、上海、廣州和深圳等4個(gè)超級(jí)城市之外，包括杭州、成都、南京、蘇州、重慶、天津、廈門對(duì)人口吸引力較大的城市，房產(chǎn)保值潛力顯然要更大一些。