孫建設(shè) 合肥融望置業(yè)有限公司
引言:在國內(nèi)市場環(huán)境愈發(fā)復(fù)雜的形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)方面的諸多問題逐漸暴露,為了有效保障該行業(yè)的健康發(fā)展,財務(wù)管理工作應(yīng)該得到相關(guān)人員的高度重視,因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分分析當(dāng)前環(huán)境,了解發(fā)展的趨勢,采取安全有效的防范與控制措施,規(guī)避企業(yè)中的市場運營問題,更好地應(yīng)對新時代的新挑戰(zhàn)。
在現(xiàn)代的企業(yè)管理中,財務(wù)管理是核心內(nèi)容,企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售等每個環(huán)節(jié)都離不開財務(wù)的反映和調(diào)控,可以說一切涉及到資金業(yè)務(wù)活動都屬于財務(wù)管理的范圍,它是一切管理活動的共同基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)項目與其他的項目相比,具有一定的特殊性,因此,企業(yè)更要注重財務(wù)管理工作,確保工程的順利開展。首先,房地產(chǎn)項目投資大、開發(fā)周期長、且在工程中所涉及到的不確定因素較多,在進行正式施工前,應(yīng)該由財務(wù)管理部門進行全面的分析,確保能夠獲得理想效益。其次,后期所需資金大多來自于籌資或者前期銷售款,容易出現(xiàn)專項資金無法及時到位的問題,財務(wù)管理部門要提前做好預(yù)防措施,防止建設(shè)資金短缺影響整體進度。最后,還應(yīng)該做好規(guī)劃,盡量防止資金的不必要支出。房地產(chǎn)項目所承擔(dān)的風(fēng)險與壓力都遠遠大于其他項目,但目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作還存在著一定的問題,導(dǎo)致企業(yè)所承受的風(fēng)險加大[1]。
我國房地產(chǎn)企業(yè)的大多數(shù)的資金籌集來自于銀行貸款,融資渠道較為單一,企業(yè)的負債率較高,自有資金比例較小,使得企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險更高。同時,在當(dāng)前階段,我國整體的金融環(huán)境不夠穩(wěn)定,在某些方面尚有不足,如果建設(shè)項目某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯誤,就可能導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂,影響企業(yè)的后續(xù)發(fā)展甚至破產(chǎn)。
在部分房地產(chǎn)企業(yè)中,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工缺乏相關(guān)的認識,陳舊的觀念導(dǎo)致財務(wù)管理工作僅僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的階段,忽視預(yù)測、控制、分析等方面,無法為管理和決策提供所支持的數(shù)據(jù)信息。新時代對于房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理提出了更高的要求,這就要求相關(guān)人員及時轉(zhuǎn)變觀念,重視此項工作的開展,對財務(wù)人員來說也是一次重大的挑戰(zhàn),一些素質(zhì)不過關(guān)的工作人員,只能完成常規(guī)的日常管理工作,無法滿足現(xiàn)階段的需求。
我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的規(guī)章制度,尤其是在財務(wù)管理方面,制度不夠完善和嚴謹,導(dǎo)致管理過程具有一定的隨意性,同時有部分企業(yè)在初期建立了相關(guān)制度,但在實際情況中,并未得到有效地實施和貫徹,導(dǎo)致這一制度形同虛設(shè),很容易產(chǎn)生部分資金的盜用或流失情況,影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。
隨著我國近些年推進稅制改革進程的速度不斷加快,出臺了新的稅收政策進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟和企業(yè)納稅管理的行為,在政策變化迅速且內(nèi)容復(fù)雜的背景下,部分企業(yè)還沒有準確把握相關(guān)政策,未聘用專業(yè)人員研究新政策的適應(yīng)條件,導(dǎo)致部分優(yōu)惠政策沒有享受,無形中增加了企業(yè)的成本支出,還有部分企業(yè)對于稅務(wù)風(fēng)險無法做出相對準確的判斷,更別說提出應(yīng)對措施,缺乏對政策的敏感性,不利于企業(yè)進行調(diào)整,向更加科學(xué)性的方向發(fā)展[2]。
隨著近些年來國家相關(guān)政策的推行,對房地產(chǎn)企業(yè)的運營提出了更高的要求,同時,愈發(fā)激烈的市場競爭迫切地要求房地產(chǎn)企業(yè)注重內(nèi)部的事務(wù)管理工作。面對雙重壓力和自身所具有的高風(fēng)險屬性,房地產(chǎn)企業(yè)在新時代下對財務(wù)管理工作的升級迫在眉睫,對風(fēng)險作出相應(yīng)的防范和控制至關(guān)重要。
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所需要耗費的時間長、資金數(shù)額大,如果企業(yè)本身不具備雄厚的實力,就很容易在施工過程中被資金拖垮。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),融資是房地產(chǎn)行業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵之處,目前,大部分的開發(fā)資金來源是以銀行信貸為主導(dǎo),融資渠道較為單一并且隨著國家出臺一系列宏觀調(diào)控政策的影響,銀行信貸被逐漸收緊,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金瓶頸的問題。面對新政策下的新挑戰(zhàn),開發(fā)商急需拓寬融資渠道,這不僅需要企業(yè)的努力,也需要國家的支持。
為此,我國房地產(chǎn)企業(yè)可以學(xué)習(xí)美國、英國、加拿大等國家較為成功的做法,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建多元合理的融資渠道。例如,可以借鑒美國的房地產(chǎn)信托方式,該模式在美國已經(jīng)有了完整的運作流程。所謂的房地產(chǎn)信托就是指信托投資公司通過信托計劃籌集資金,用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)。這一方式能夠有效解決資金短缺問題,為委托人提供可靠的融資渠道,促進房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展,還可以拓寬信托公司的業(yè)務(wù)范圍,豐富市場的投資品種,更好地滿足投資者的需要。不過我國目前在房地產(chǎn)信托方面還處于起步階段,需要對此進行認真細致的研究,在正確認識其特性的基礎(chǔ)上,制定相應(yīng)的法律法規(guī),規(guī)范市場的公平、公正、公開和透明,推動其健康、理性地發(fā)展。
我國目前已經(jīng)引入的房地產(chǎn)投資信托基金,對于完善房地產(chǎn)金融架構(gòu)也具有重要的意義,它可以直接將市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)中,為房地產(chǎn)資金循環(huán)提供了新的渠道,有效緩解了在之前單一的融資渠道中,銀行的相關(guān)政策對于房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊力度,還可以提高房地產(chǎn)金融的安全性,分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險。但這一投資產(chǎn)品在我國需要建立更加完善的法律體系,僅僅依靠單一的《信托法》、《投資基金法》是無法滿足實際的需要,必須更加細致地實施法律制定,配備相關(guān)的法律法規(guī)維持市場秩序和房地產(chǎn)投資信托業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。還要加快人才培養(yǎng),專業(yè)的房地產(chǎn)信托運營結(jié)構(gòu)或者專業(yè)人員既要了解房地產(chǎn)市場,又要熟悉信托業(yè)務(wù),還需要積極促進律師、審計師等服務(wù)型人才的隊伍建設(shè),確保能夠為相關(guān)人員提供更為專業(yè)的服務(wù)。美國是最早成立此項基金的國家,20世紀60年代后期已經(jīng)形成了初步成熟的房地產(chǎn)證券化模式,80年代以后更是得到迅猛發(fā)展,可以借鑒相關(guān)法律或運作模式,結(jié)合我國目前的具體情況進一步的完善和發(fā)展[3]。
在新的金融調(diào)控政策下,銀行貸款的門檻日益增高,單一的融資渠道所帶來的弊端逐漸顯露,作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,就必須拓寬融資渠道,采用更為低風(fēng)險、高效率的良性方式進行資金的籌集。
任何一個企業(yè)都是由員工構(gòu)成的。員工對企業(yè)綜合實力的整體發(fā)展具有不可替代的重要性,企業(yè)從招聘人員到任用等每個環(huán)節(jié)都應(yīng)該注重對人員能力的挑選,優(yōu)秀的員工能夠讓企業(yè)走得更遠。目前在房地產(chǎn)企業(yè)的人員中,企業(yè)財務(wù)管理存在的問題需要從兩個層面采取不同的方法進行解決。
一方面,對于企業(yè)管理層來說,大部分管理人員的觀念較為陳舊,對于財務(wù)管理有著片面的認知,將財務(wù)與管理區(qū)分為兩種工作,認為財務(wù)管理對企業(yè)的作用不大或者完全忽略這一方面的工作,將工作重心放在施工環(huán)節(jié)。對于這種錯誤認識要及時糾正,企業(yè)可以展開相關(guān)的普及工作,為管理層人員樹立對風(fēng)險和收益的正確認識,使他們熟悉工作流程,重視財務(wù)管理,并成立專門的財務(wù)管理小組,研究并建立健全的相關(guān)機制,盡快提升財務(wù)管理的工作質(zhì)量。同時,企業(yè)要嚴格把控招聘環(huán)節(jié),確保招聘的人員符合職位所需的條件,能夠勝任此項工作,大力引進專業(yè)的財務(wù)管理人員,不惜花費重金聘請優(yōu)秀人才,只有自身足夠重視這一職位的工作,才能夠充分發(fā)揮財務(wù)管理的工作效果,為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。例如,可以在財務(wù)管理工作中聘請新型管理人才,從而提升整個團隊的水平,或者提升相關(guān)人員的福利待遇,為他們的工作開展提供良好的保障。面對目前現(xiàn)有的工作人員,管理者要定期組織財務(wù)管理人員進行培訓(xùn),結(jié)合專業(yè)知識與產(chǎn)生的新技能制定相應(yīng)的培訓(xùn)內(nèi)容,加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)與能力的提升,緊跟時代發(fā)展的腳步。
另一方面,從事財務(wù)管理工作的相關(guān)人員要注重自身的發(fā)展,當(dāng)前社會的發(fā)展十分迅速,各行各業(yè)都朝著新的方向邁進,作為財務(wù)管理工作的職工也不能故步自封、墨守成規(guī),要學(xué)習(xí)新知識、新技術(shù),不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)體系,跟隨時代的發(fā)展而發(fā)展自身,進而推動企業(yè)、行業(yè)乃至整個社會的進步。對于企業(yè)組織的定期培訓(xùn)不能嫌累、覺得麻煩就找借口不參加,要對其樹立正確的認識,貫徹終身學(xué)習(xí)的理念,積極參加企業(yè)的相關(guān)活動,不斷提升自己的能力水平,降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。另外,對于自己的職業(yè)要有清晰的認識,明確自己的崗位對整個企業(yè)的意義,以認真且熱情的態(tài)度對待工作。財務(wù)管理人員常與金錢打交道,尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中,所涉及到的數(shù)額更大,許多人抵擋不住誘惑做出一些違法的事,對此,相關(guān)人員要樹立正確的理念,不要因為一時的貪念與僥幸付出慘痛的代價[4]。
財務(wù)的預(yù)算管理在企業(yè)管理中占據(jù)十分重要的地位,事前沒有采集數(shù)據(jù)進行認真分析并編制預(yù)算,在執(zhí)行過程中也沒有對預(yù)算完成情況進行嚴格的考核,導(dǎo)致企業(yè)資金出現(xiàn)問題從而耽誤工程進度的情況比比皆是。在市場競爭如此激烈、社會環(huán)境愈發(fā)復(fù)雜的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)要想防范與控制財務(wù)管理風(fēng)險,就要加大重視預(yù)算管理工作,以市場預(yù)測為基礎(chǔ),研究企業(yè)的未來發(fā)展趨勢,并結(jié)合企業(yè)制定的長期發(fā)展戰(zhàn)略或項目規(guī)劃進行管理與控制,努力實現(xiàn)全面預(yù)算管理的策劃與企業(yè)的經(jīng)營相結(jié)合,注重成本控制,避免發(fā)生核算粗放、控制不嚴的情況,造成不必要的資金浪費。進行預(yù)算管理機制,不僅是為了合理安排企業(yè)的未來發(fā)展,同時也是為了減少發(fā)展中錯誤的產(chǎn)生,根據(jù)預(yù)算流程,分析其中的注意事項,預(yù)先做好風(fēng)險防范措施,在實際執(zhí)行時要對企業(yè)資金的變化、利用等情況實時跟蹤監(jiān)控,分階段整理項目的執(zhí)行狀況,并進行嚴格考核,通過對比得出最終的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果,完成對于資金控制的管理后,要及時地評價與分析,總結(jié)經(jīng)驗與不足之處,確保企業(yè)的工作能夠合理有序的開展。
健全企業(yè)審計監(jiān)控體系,內(nèi)部審計控制能夠有效地評價與判斷企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟活動和管理制度的合規(guī)性、合理性和有效性,從某種意義上來說,這一系統(tǒng)是對控制的再控制,因此,這一部門在企業(yè)中應(yīng)該保持對立性,與其他的經(jīng)營管理部門分開,確??梢耘c管理層或者領(lǐng)導(dǎo)者進行直接的溝通,對于其中的重要問題能夠如實地反饋給上級人員。企業(yè)在選擇人員時要嚴格遵守規(guī)定任命,寧缺毋濫,對于部分不具備條件的企業(yè)可以聘請外部機構(gòu)或者人員進行內(nèi)部審計,保證發(fā)揮監(jiān)督作用。同時,這一部門的相關(guān)人員要明確崗位的職責(zé)并認真履行,嚴格遵守企業(yè)制定的相關(guān)規(guī)定,對于一些不符合要求或者能力不足的人員要及時更換,保證有效發(fā)揮該部門的作用。企業(yè)還可以通過開展各種學(xué)習(xí)、培訓(xùn)等活動提高審計人員的素質(zhì)。
此外,企業(yè)的財務(wù)危機通常要經(jīng)歷一個積累的過程,并非一朝一夕就能造成的,因此,可以根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點,建立一套財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng),防患于未然。作為一種成本低廉的診斷工具,財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng)能夠?qū)崟r跟蹤監(jiān)控企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程及財務(wù)狀況,有效地預(yù)知財務(wù)風(fēng)險的征兆,當(dāng)出現(xiàn)危害企業(yè)財務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時,能夠迅速發(fā)出警告,以便經(jīng)營者及時轉(zhuǎn)變措施或者采取補救措施,控制風(fēng)險的進一步加大,避免或者減少企業(yè)的損失。因此,企業(yè)經(jīng)營者或管理者應(yīng)當(dāng)加強對財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)的關(guān)注與分析,根據(jù)相應(yīng)內(nèi)容實時地調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營策略,適度控制資金的投放量,減少資金占用,同時,還要留意存貨和應(yīng)收賬款,盡快轉(zhuǎn)化成貨幣資產(chǎn),盡量避免因為壞賬帶來的損失。建立財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng)能夠預(yù)防或化解危機,及時地扭轉(zhuǎn)公司經(jīng)營狀況惡化的勢頭,從而提升公司的經(jīng)濟效益,為企業(yè)的長遠發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)[5]。
面對最新出臺的國家政策,房地產(chǎn)企業(yè)要定期收集、整理國家和當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)信息,及時了解并掌握文件內(nèi)容,防范如稅收風(fēng)險等為企業(yè)帶來的危害,要組織專業(yè)人員進行研究,高度重視政策的適用范圍和背景情況,重點研究政策對所在企業(yè)所帶來的影響,對于其中可能存在的風(fēng)險提前制定應(yīng)對措施,防患于未然;對企業(yè)有利的方面要盡快與企業(yè)的具體情況結(jié)合,盡快落實相關(guān)政策,減少企業(yè)的支出成本。在此過程中,需要注意人員的專業(yè)性,防范因工作人員的誤解而造成風(fēng)險,確保政策可以被合法、合規(guī)地運用在項目中。例如,國家出臺了一系列的稅收政策,完善房地產(chǎn)稅務(wù)管理體系,面對這種情況,企業(yè)應(yīng)該有危機意識,一方面,要進一步完善風(fēng)險評估體系,可以結(jié)合新技術(shù)手段,建立稅務(wù)風(fēng)險管理信息化平臺,通過掌握風(fēng)險發(fā)生的規(guī)律,預(yù)判潛在的稅務(wù)風(fēng)險并制定相應(yīng)的策略,及時做好防范工作,強化企業(yè)整體的風(fēng)險防范能力。另一方面,企業(yè)的工作流程要進一步規(guī)范,比如,重視發(fā)票的采購、核銷等極易造成偷稅漏稅的環(huán)節(jié),部分企業(yè)使用白條入賬、收據(jù)代替發(fā)票等方式逃避銷售稅收。在簽訂合同時,企業(yè)要明確相關(guān)的條款內(nèi)容,確保雙方能夠充分承擔(dān)起自己的責(zé)任和法律義務(wù),對于部分不明確的條例要及時更改,確保降低稅務(wù)糾紛發(fā)生的可能性。
國家的宏觀調(diào)控政策并非只是針對企業(yè)的某一部門或者某一項目環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)的實際工作程序也是一環(huán)扣一環(huán)地進行,因此,企業(yè)要構(gòu)建相應(yīng)的溝通交流平臺,加強各部門之間的信息共享,有利于每個部門了解到項目的施工情況或者專門的政策要求,更好地做出應(yīng)對措施。還可以成立專門的工作組,定期召開會議,邀請每個部門的代表人員或者管理人員前來參加,共同商議工作,加強企業(yè)各個部門之間的協(xié)調(diào)性和工作的整體性,有利于企業(yè)工作的統(tǒng)一運行,最終呈現(xiàn)出更好的工作效果。通過此種方法,還可以在會議中及時提出工作上存在的問題,各部門共同商議解決并進行復(fù)盤,盡量杜絕類似問題的再次發(fā)生。
我國對各行各業(yè)的政策都在不斷地進行完善,定期更新,甚至各個地區(qū)之間所出臺的執(zhí)行標(biāo)準、相關(guān)條例也是有所區(qū)別的,這就需要企業(yè)保持對于政策的敏感度,提高風(fēng)險意識,面對新的挑戰(zhàn)要及時地轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的思路,實行新的方法,更好地貫徹相關(guān)政策的同時,也為企業(yè)降低風(fēng)險,帶來更大的經(jīng)濟效益[6]。
結(jié)論:在新時代的改革浪潮中,房地產(chǎn)企業(yè)想要謀求更好的生存與發(fā)展的路徑,就必須要及時轉(zhuǎn)變落后的思想觀念,提高對財務(wù)管理方面的重視,積極構(gòu)建風(fēng)險防范體系,科學(xué)規(guī)劃企業(yè)資金的使用,保證自身獲得良好效益的同時,進一步促進我國國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。