孫建設(shè) 合肥融望置業(yè)有限公司

引言：在國內(nèi)市場環(huán)境愈發(fā)復(fù)雜的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)方面的諸多問題逐漸暴露，為了有效保障該行業(yè)的健康發(fā)展，財務(wù)管理工作應(yīng)該得到相關(guān)人員的高度重視，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分分析當(dāng)前環(huán)境，了解發(fā)展的趨勢，采取安全有效的防范與控制措施，規(guī)避企業(yè)中的市場運營問題，更好地應(yīng)對新時代的新挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

在現(xiàn)代的企業(yè)管理中，財務(wù)管理是核心內(nèi)容，企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售等每個環(huán)節(jié)都離不開財務(wù)的反映和調(diào)控，可以說一切涉及到資金業(yè)務(wù)活動都屬于財務(wù)管理的范圍，它是一切管理活動的共同基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)項目與其他的項目相比，具有一定的特殊性，因此，企業(yè)更要注重財務(wù)管理工作，確保工程的順利開展。首先，房地產(chǎn)項目投資大、開發(fā)周期長、且在工程中所涉及到的不確定因素較多，在進行正式施工前，應(yīng)該由財務(wù)管理部門進行全面的分析，確保能夠獲得理想效益。其次，后期所需資金大多來自于籌資或者前期銷售款，容易出現(xiàn)專項資金無法及時到位的問題，財務(wù)管理部門要提前做好預(yù)防措施，防止建設(shè)資金短缺影響整體進度。最后，還應(yīng)該做好規(guī)劃，盡量防止資金的不必要支出。房地產(chǎn)項目所承擔(dān)的風(fēng)險與壓力都遠遠大于其他項目，但目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作還存在著一定的問題，導(dǎo)致企業(yè)所承受的風(fēng)險加大[1]。

（一）企業(yè)融資渠道單一

我國房地產(chǎn)企業(yè)的大多數(shù)的資金籌集來自于銀行貸款，融資渠道較為單一，企業(yè)的負債率較高，自有資金比例較小，使得企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險更高。同時，在當(dāng)前階段，我國整體的金融環(huán)境不夠穩(wěn)定，在某些方面尚有不足，如果建設(shè)項目某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯誤，就可能導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂，影響企業(yè)的后續(xù)發(fā)展甚至破產(chǎn)。

（二）財務(wù)管理意識不足

在部分房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工缺乏相關(guān)的認識，陳舊的觀念導(dǎo)致財務(wù)管理工作僅僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的階段，忽視預(yù)測、控制、分析等方面，無法為管理和決策提供所支持的數(shù)據(jù)信息。新時代對于房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理提出了更高的要求，這就要求相關(guān)人員及時轉(zhuǎn)變觀念，重視此項工作的開展，對財務(wù)人員來說也是一次重大的挑戰(zhàn)，一些素質(zhì)不過關(guān)的工作人員，只能完成常規(guī)的日常管理工作，無法滿足現(xiàn)階段的需求。

（三）財務(wù)制度有待完善

我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的規(guī)章制度，尤其是在財務(wù)管理方面，制度不夠完善和嚴謹，導(dǎo)致管理過程具有一定的隨意性，同時有部分企業(yè)在初期建立了相關(guān)制度，但在實際情況中，并未得到有效地實施和貫徹，導(dǎo)致這一制度形同虛設(shè)，很容易產(chǎn)生部分資金的盜用或流失情況，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（四）國家宏觀調(diào)控政策

隨著我國近些年推進稅制改革進程的速度不斷加快，出臺了新的稅收政策進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟和企業(yè)納稅管理的行為，在政策變化迅速且內(nèi)容復(fù)雜的背景下，部分企業(yè)還沒有準確把握相關(guān)政策，未聘用專業(yè)人員研究新政策的適應(yīng)條件，導(dǎo)致部分優(yōu)惠政策沒有享受，無形中增加了企業(yè)的成本支出，還有部分企業(yè)對于稅務(wù)風(fēng)險無法做出相對準確的判斷，更別說提出應(yīng)對措施，缺乏對政策的敏感性，不利于企業(yè)進行調(diào)整，向更加科學(xué)性的方向發(fā)展[2]。

二、新時代下防范與控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的策略

隨著近些年來國家相關(guān)政策的推行，對房地產(chǎn)企業(yè)的運營提出了更高的要求，同時，愈發(fā)激烈的市場競爭迫切地要求房地產(chǎn)企業(yè)注重內(nèi)部的事務(wù)管理工作。面對雙重壓力和自身所具有的高風(fēng)險屬性，房地產(chǎn)企業(yè)在新時代下對財務(wù)管理工作的升級迫在眉睫，對風(fēng)險作出相應(yīng)的防范和控制至關(guān)重要。

（一）拓寬企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所需要耗費的時間長、資金數(shù)額大，如果企業(yè)本身不具備雄厚的實力，就很容易在施工過程中被資金拖垮。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)行業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵之處，目前，大部分的開發(fā)資金來源是以銀行信貸為主導(dǎo)，融資渠道較為單一并且隨著國家出臺一系列宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸被逐漸收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金瓶頸的問題。面對新政策下的新挑戰(zhàn)，開發(fā)商急需拓寬融資渠道，這不僅需要企業(yè)的努力，也需要國家的支持。

為此，我國房地產(chǎn)企業(yè)可以學(xué)習(xí)美國、英國、加拿大等國家較為成功的做法，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建多元合理的融資渠道。例如，可以借鑒美國的房地產(chǎn)信托方式，該模式在美國已經(jīng)有了完整的運作流程。所謂的房地產(chǎn)信托就是指信托投資公司通過信托計劃籌集資金，用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)。這一方式能夠有效解決資金短缺問題，為委托人提供可靠的融資渠道，促進房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，還可以拓寬信托公司的業(yè)務(wù)范圍，豐富市場的投資品種，更好地滿足投資者的需要。不過我國目前在房地產(chǎn)信托方面還處于起步階段，需要對此進行認真細致的研究，在正確認識其特性的基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，規(guī)范市場的公平、公正、公開和透明，推動其健康、理性地發(fā)展。

我國目前已經(jīng)引入的房地產(chǎn)投資信托基金，對于完善房地產(chǎn)金融架構(gòu)也具有重要的意義，它可以直接將市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)中，為房地產(chǎn)資金循環(huán)提供了新的渠道，有效緩解了在之前單一的融資渠道中，銀行的相關(guān)政策對于房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊力度，還可以提高房地產(chǎn)金融的安全性，分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險。但這一投資產(chǎn)品在我國需要建立更加完善的法律體系，僅僅依靠單一的《信托法》、《投資基金法》是無法滿足實際的需要，必須更加細致地實施法律制定，配備相關(guān)的法律法規(guī)維持市場秩序和房地產(chǎn)投資信托業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。還要加快人才培養(yǎng)，專業(yè)的房地產(chǎn)信托運營結(jié)構(gòu)或者專業(yè)人員既要了解房地產(chǎn)市場，又要熟悉信托業(yè)務(wù)，還需要積極促進律師、審計師等服務(wù)型人才的隊伍建設(shè)，確保能夠為相關(guān)人員提供更為專業(yè)的服務(wù)。美國是最早成立此項基金的國家，20世紀60年代后期已經(jīng)形成了初步成熟的房地產(chǎn)證券化模式，80年代以后更是得到迅猛發(fā)展，可以借鑒相關(guān)法律或運作模式，結(jié)合我國目前的具體情況進一步的完善和發(fā)展[3]。

在新的金融調(diào)控政策下，銀行貸款的門檻日益增高，單一的融資渠道所帶來的弊端逐漸顯露，作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，就必須拓寬融資渠道，采用更為低風(fēng)險、高效率的良性方式進行資金的籌集。

（二）提高人員工作能力

任何一個企業(yè)都是由員工構(gòu)成的。員工對企業(yè)綜合實力的整體發(fā)展具有不可替代的重要性，企業(yè)從招聘人員到任用等每個環(huán)節(jié)都應(yīng)該注重對人員能力的挑選，優(yōu)秀的員工能夠讓企業(yè)走得更遠。目前在房地產(chǎn)企業(yè)的人員中，企業(yè)財務(wù)管理存在的問題需要從兩個層面采取不同的方法進行解決。

一方面，對于企業(yè)管理層來說，大部分管理人員的觀念較為陳舊，對于財務(wù)管理有著片面的認知，將財務(wù)與管理區(qū)分為兩種工作，認為財務(wù)管理對企業(yè)的作用不大或者完全忽略這一方面的工作，將工作重心放在施工環(huán)節(jié)。對于這種錯誤認識要及時糾正，企業(yè)可以展開相關(guān)的普及工作，為管理層人員樹立對風(fēng)險和收益的正確認識，使他們熟悉工作流程，重視財務(wù)管理，并成立專門的財務(wù)管理小組，研究并建立健全的相關(guān)機制，盡快提升財務(wù)管理的工作質(zhì)量。同時，企業(yè)要嚴格把控招聘環(huán)節(jié)，確保招聘的人員符合職位所需的條件，能夠勝任此項工作，大力引進專業(yè)的財務(wù)管理人員，不惜花費重金聘請優(yōu)秀人才，只有自身足夠重視這一職位的工作，才能夠充分發(fā)揮財務(wù)管理的工作效果，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。例如，可以在財務(wù)管理工作中聘請新型管理人才，從而提升整個團隊的水平，或者提升相關(guān)人員的福利待遇，為他們的工作開展提供良好的保障。面對目前現(xiàn)有的工作人員，管理者要定期組織財務(wù)管理人員進行培訓(xùn)，結(jié)合專業(yè)知識與產(chǎn)生的新技能制定相應(yīng)的培訓(xùn)內(nèi)容，加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)與能力的提升，緊跟時代發(fā)展的腳步。

另一方面，從事財務(wù)管理工作的相關(guān)人員要注重自身的發(fā)展，當(dāng)前社會的發(fā)展十分迅速，各行各業(yè)都朝著新的方向邁進，作為財務(wù)管理工作的職工也不能故步自封、墨守成規(guī)，要學(xué)習(xí)新知識、新技術(shù)，不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)體系，跟隨時代的發(fā)展而發(fā)展自身，進而推動企業(yè)、行業(yè)乃至整個社會的進步。對于企業(yè)組織的定期培訓(xùn)不能嫌累、覺得麻煩就找借口不參加，要對其樹立正確的認識，貫徹終身學(xué)習(xí)的理念，積極參加企業(yè)的相關(guān)活動，不斷提升自己的能力水平，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。另外，對于自己的職業(yè)要有清晰的認識，明確自己的崗位對整個企業(yè)的意義，以認真且熱情的態(tài)度對待工作。財務(wù)管理人員常與金錢打交道，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，所涉及到的數(shù)額更大，許多人抵擋不住誘惑做出一些違法的事，對此，相關(guān)人員要樹立正確的理念，不要因為一時的貪念與僥幸付出慘痛的代價[4]。

（三）提升財務(wù)管控能力

財務(wù)的預(yù)算管理在企業(yè)管理中占據(jù)十分重要的地位，事前沒有采集數(shù)據(jù)進行認真分析并編制預(yù)算，在執(zhí)行過程中也沒有對預(yù)算完成情況進行嚴格的考核，導(dǎo)致企業(yè)資金出現(xiàn)問題從而耽誤工程進度的情況比比皆是。在市場競爭如此激烈、社會環(huán)境愈發(fā)復(fù)雜的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想防范與控制財務(wù)管理風(fēng)險，就要加大重視預(yù)算管理工作，以市場預(yù)測為基礎(chǔ)，研究企業(yè)的未來發(fā)展趨勢，并結(jié)合企業(yè)制定的長期發(fā)展戰(zhàn)略或項目規(guī)劃進行管理與控制，努力實現(xiàn)全面預(yù)算管理的策劃與企業(yè)的經(jīng)營相結(jié)合，注重成本控制，避免發(fā)生核算粗放、控制不嚴的情況，造成不必要的資金浪費。進行預(yù)算管理機制，不僅是為了合理安排企業(yè)的未來發(fā)展，同時也是為了減少發(fā)展中錯誤的產(chǎn)生，根據(jù)預(yù)算流程，分析其中的注意事項，預(yù)先做好風(fēng)險防范措施，在實際執(zhí)行時要對企業(yè)資金的變化、利用等情況實時跟蹤監(jiān)控，分階段整理項目的執(zhí)行狀況，并進行嚴格考核，通過對比得出最終的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，完成對于資金控制的管理后，要及時地評價與分析，總結(jié)經(jīng)驗與不足之處，確保企業(yè)的工作能夠合理有序的開展。

健全企業(yè)審計監(jiān)控體系，內(nèi)部審計控制能夠有效地評價與判斷企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟活動和管理制度的合規(guī)性、合理性和有效性，從某種意義上來說，這一系統(tǒng)是對控制的再控制，因此，這一部門在企業(yè)中應(yīng)該保持對立性，與其他的經(jīng)營管理部門分開，確?？梢耘c管理層或者領(lǐng)導(dǎo)者進行直接的溝通，對于其中的重要問題能夠如實地反饋給上級人員。企業(yè)在選擇人員時要嚴格遵守規(guī)定任命，寧缺毋濫，對于部分不具備條件的企業(yè)可以聘請外部機構(gòu)或者人員進行內(nèi)部審計，保證發(fā)揮監(jiān)督作用。同時，這一部門的相關(guān)人員要明確崗位的職責(zé)并認真履行，嚴格遵守企業(yè)制定的相關(guān)規(guī)定，對于一些不符合要求或者能力不足的人員要及時更換，保證有效發(fā)揮該部門的作用。企業(yè)還可以通過開展各種學(xué)習(xí)、培訓(xùn)等活動提高審計人員的素質(zhì)。

此外，企業(yè)的財務(wù)危機通常要經(jīng)歷一個積累的過程，并非一朝一夕就能造成的，因此，可以根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點，建立一套財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng)，防患于未然。作為一種成本低廉的診斷工具，財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng)能夠?qū)崟r跟蹤監(jiān)控企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程及財務(wù)狀況，有效地預(yù)知財務(wù)風(fēng)險的征兆，當(dāng)出現(xiàn)危害企業(yè)財務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時，能夠迅速發(fā)出警告，以便經(jīng)營者及時轉(zhuǎn)變措施或者采取補救措施，控制風(fēng)險的進一步加大，避免或者減少企業(yè)的損失。因此，企業(yè)經(jīng)營者或管理者應(yīng)當(dāng)加強對財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)的關(guān)注與分析，根據(jù)相應(yīng)內(nèi)容實時地調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營策略，適度控制資金的投放量，減少資金占用，同時，還要留意存貨和應(yīng)收賬款，盡快轉(zhuǎn)化成貨幣資產(chǎn)，盡量避免因為壞賬帶來的損失。建立財務(wù)危機預(yù)警系統(tǒng)能夠預(yù)防或化解危機，及時地扭轉(zhuǎn)公司經(jīng)營狀況惡化的勢頭，從而提升公司的經(jīng)濟效益，為企業(yè)的長遠發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)[5]。

（四）關(guān)注政策提高意識

面對最新出臺的國家政策，房地產(chǎn)企業(yè)要定期收集、整理國家和當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)信息，及時了解并掌握文件內(nèi)容，防范如稅收風(fēng)險等為企業(yè)帶來的危害，要組織專業(yè)人員進行研究，高度重視政策的適用范圍和背景情況，重點研究政策對所在企業(yè)所帶來的影響，對于其中可能存在的風(fēng)險提前制定應(yīng)對措施，防患于未然；對企業(yè)有利的方面要盡快與企業(yè)的具體情況結(jié)合，盡快落實相關(guān)政策，減少企業(yè)的支出成本。在此過程中，需要注意人員的專業(yè)性，防范因工作人員的誤解而造成風(fēng)險，確保政策可以被合法、合規(guī)地運用在項目中。例如，國家出臺了一系列的稅收政策，完善房地產(chǎn)稅務(wù)管理體系，面對這種情況，企業(yè)應(yīng)該有危機意識，一方面，要進一步完善風(fēng)險評估體系，可以結(jié)合新技術(shù)手段，建立稅務(wù)風(fēng)險管理信息化平臺，通過掌握風(fēng)險發(fā)生的規(guī)律，預(yù)判潛在的稅務(wù)風(fēng)險并制定相應(yīng)的策略，及時做好防范工作，強化企業(yè)整體的風(fēng)險防范能力。另一方面，企業(yè)的工作流程要進一步規(guī)范，比如，重視發(fā)票的采購、核銷等極易造成偷稅漏稅的環(huán)節(jié)，部分企業(yè)使用白條入賬、收據(jù)代替發(fā)票等方式逃避銷售稅收。在簽訂合同時，企業(yè)要明確相關(guān)的條款內(nèi)容，確保雙方能夠充分承擔(dān)起自己的責(zé)任和法律義務(wù)，對于部分不明確的條例要及時更改，確保降低稅務(wù)糾紛發(fā)生的可能性。

國家的宏觀調(diào)控政策并非只是針對企業(yè)的某一部門或者某一項目環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)的實際工作程序也是一環(huán)扣一環(huán)地進行，因此，企業(yè)要構(gòu)建相應(yīng)的溝通交流平臺，加強各部門之間的信息共享，有利于每個部門了解到項目的施工情況或者專門的政策要求，更好地做出應(yīng)對措施。還可以成立專門的工作組，定期召開會議，邀請每個部門的代表人員或者管理人員前來參加，共同商議工作，加強企業(yè)各個部門之間的協(xié)調(diào)性和工作的整體性，有利于企業(yè)工作的統(tǒng)一運行，最終呈現(xiàn)出更好的工作效果。通過此種方法，還可以在會議中及時提出工作上存在的問題，各部門共同商議解決并進行復(fù)盤，盡量杜絕類似問題的再次發(fā)生。

我國對各行各業(yè)的政策都在不斷地進行完善，定期更新，甚至各個地區(qū)之間所出臺的執(zhí)行標(biāo)準、相關(guān)條例也是有所區(qū)別的，這就需要企業(yè)保持對于政策的敏感度，提高風(fēng)險意識，面對新的挑戰(zhàn)要及時地轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的思路，實行新的方法，更好地貫徹相關(guān)政策的同時，也為企業(yè)降低風(fēng)險，帶來更大的經(jīng)濟效益[6]。

結(jié)論：在新時代的改革浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)想要謀求更好的生存與發(fā)展的路徑，就必須要及時轉(zhuǎn)變落后的思想觀念，提高對財務(wù)管理方面的重視，積極構(gòu)建風(fēng)險防范體系，科學(xué)規(guī)劃企業(yè)資金的使用，保證自身獲得良好效益的同時，進一步促進我國國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。