孫建設 合肥融望置業(yè)有限公司

引言：在國內市場環(huán)境愈發(fā)復雜的形勢下，房地產企業(yè)在財務方面的諸多問題逐漸暴露，為了有效保障該行業(yè)的健康發(fā)展，財務管理工作應該得到相關人員的高度重視，因此，房地產企業(yè)應該充分分析當前環(huán)境，了解發(fā)展的趨勢，采取安全有效的防范與控制措施，規(guī)避企業(yè)中的市場運營問題，更好地應對新時代的新挑戰(zhàn)。

一、房地產企業(yè)財務管理現(xiàn)狀

在現(xiàn)代的企業(yè)管理中，財務管理是核心內容，企業(yè)的生產、經營、銷售等每個環(huán)節(jié)都離不開財務的反映和調控，可以說一切涉及到資金業(yè)務活動都屬于財務管理的范圍，它是一切管理活動的共同基礎。由于房地產項目與其他的項目相比，具有一定的特殊性，因此，企業(yè)更要注重財務管理工作，確保工程的順利開展。首先，房地產項目投資大、開發(fā)周期長、且在工程中所涉及到的不確定因素較多，在進行正式施工前，應該由財務管理部門進行全面的分析，確保能夠獲得理想效益。其次，后期所需資金大多來自于籌資或者前期銷售款，容易出現(xiàn)專項資金無法及時到位的問題，財務管理部門要提前做好預防措施，防止建設資金短缺影響整體進度。最后，還應該做好規(guī)劃，盡量防止資金的不必要支出。房地產項目所承擔的風險與壓力都遠遠大于其他項目，但目前很多房地產企業(yè)的財務管理工作還存在著一定的問題，導致企業(yè)所承受的風險加大[1]。

（一）企業(yè)融資渠道單一

我國房地產企業(yè)的大多數(shù)的資金籌集來自于銀行貸款，融資渠道較為單一，企業(yè)的負債率較高，自有資金比例較小，使得企業(yè)所承擔的風險更高。同時，在當前階段，我國整體的金融環(huán)境不夠穩(wěn)定，在某些方面尚有不足，如果建設項目某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯誤，就可能導致企業(yè)的資金鏈斷裂，影響企業(yè)的后續(xù)發(fā)展甚至破產。

（二）財務管理意識不足

在部分房地產企業(yè)中，企業(yè)領導和員工缺乏相關的認識，陳舊的觀念導致財務管理工作僅僅停留在記賬和編制財務報表的階段，忽視預測、控制、分析等方面，無法為管理和決策提供所支持的數(shù)據(jù)信息。新時代對于房地產行業(yè)的財務管理提出了更高的要求，這就要求相關人員及時轉變觀念，重視此項工作的開展，對財務人員來說也是一次重大的挑戰(zhàn)，一些素質不過關的工作人員，只能完成常規(guī)的日常管理工作，無法滿足現(xiàn)階段的需求。

（三）財務制度有待完善

我國房地產企業(yè)內部缺乏完善的規(guī)章制度，尤其是在財務管理方面，制度不夠完善和嚴謹，導致管理過程具有一定的隨意性，同時有部分企業(yè)在初期建立了相關制度，但在實際情況中，并未得到有效地實施和貫徹，導致這一制度形同虛設，很容易產生部分資金的盜用或流失情況，影響企業(yè)的經濟效益。

（四）國家宏觀調控政策

隨著我國近些年推進稅制改革進程的速度不斷加快，出臺了新的稅收政策進一步規(guī)范房地產市場經濟和企業(yè)納稅管理的行為，在政策變化迅速且內容復雜的背景下，部分企業(yè)還沒有準確把握相關政策，未聘用專業(yè)人員研究新政策的適應條件，導致部分優(yōu)惠政策沒有享受，無形中增加了企業(yè)的成本支出，還有部分企業(yè)對于稅務風險無法做出相對準確的判斷，更別說提出應對措施，缺乏對政策的敏感性，不利于企業(yè)進行調整，向更加科學性的方向發(fā)展[2]。

二、新時代下防范與控制房地產企業(yè)財務管理風險的策略

隨著近些年來國家相關政策的推行，對房地產企業(yè)的運營提出了更高的要求，同時，愈發(fā)激烈的市場競爭迫切地要求房地產企業(yè)注重內部的事務管理工作。面對雙重壓力和自身所具有的高風險屬性，房地產企業(yè)在新時代下對財務管理工作的升級迫在眉睫，對風險作出相應的防范和控制至關重要。

（一）拓寬企業(yè)融資渠道

房地產企業(yè)在發(fā)展過程中所需要耗費的時間長、資金數(shù)額大，如果企業(yè)本身不具備雄厚的實力，就很容易在施工過程中被資金拖垮。作為資金密集型產業(yè)，融資是房地產行業(yè)生存和發(fā)展的關鍵之處，目前，大部分的開發(fā)資金來源是以銀行信貸為主導，融資渠道較為單一并且隨著國家出臺一系列宏觀調控政策的影響，銀行信貸被逐漸收緊，房地產企業(yè)面臨著資金瓶頸的問題。面對新政策下的新挑戰(zhàn)，開發(fā)商急需拓寬融資渠道，這不僅需要企業(yè)的努力，也需要國家的支持。

為此，我國房地產企業(yè)可以學習美國、英國、加拿大等國家較為成功的做法，應當構建多元合理的融資渠道。例如，可以借鑒美國的房地產信托方式，該模式在美國已經有了完整的運作流程。所謂的房地產信托就是指信托投資公司通過信托計劃籌集資金，用于房地產項目的開發(fā)。這一方式能夠有效解決資金短缺問題，為委托人提供可靠的融資渠道，促進房地產企業(yè)的良性發(fā)展，還可以拓寬信托公司的業(yè)務范圍，豐富市場的投資品種，更好地滿足投資者的需要。不過我國目前在房地產信托方面還處于起步階段，需要對此進行認真細致的研究，在正確認識其特性的基礎上，制定相應的法律法規(guī)，規(guī)范市場的公平、公正、公開和透明，推動其健康、理性地發(fā)展。

我國目前已經引入的房地產投資信托基金，對于完善房地產金融架構也具有重要的意義，它可以直接將市場資金融通到房地產行業(yè)中，為房地產資金循環(huán)提供了新的渠道，有效緩解了在之前單一的融資渠道中，銀行的相關政策對于房地產企業(yè)的沖擊力度，還可以提高房地產金融的安全性，分散與降低系統(tǒng)性風險。但這一投資產品在我國需要建立更加完善的法律體系，僅僅依靠單一的《信托法》、《投資基金法》是無法滿足實際的需要，必須更加細致地實施法律制定，配備相關的法律法規(guī)維持市場秩序和房地產投資信托業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。還要加快人才培養(yǎng)，專業(yè)的房地產信托運營結構或者專業(yè)人員既要了解房地產市場，又要熟悉信托業(yè)務，還需要積極促進律師、審計師等服務型人才的隊伍建設，確保能夠為相關人員提供更為專業(yè)的服務。美國是最早成立此項基金的國家，20世紀60年代后期已經形成了初步成熟的房地產證券化模式，80年代以后更是得到迅猛發(fā)展，可以借鑒相關法律或運作模式，結合我國目前的具體情況進一步的完善和發(fā)展[3]。

在新的金融調控政策下，銀行貸款的門檻日益增高，單一的融資渠道所帶來的弊端逐漸顯露，作為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產企業(yè)要想繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，就必須拓寬融資渠道，采用更為低風險、高效率的良性方式進行資金的籌集。

（二）提高人員工作能力

任何一個企業(yè)都是由員工構成的。員工對企業(yè)綜合實力的整體發(fā)展具有不可替代的重要性，企業(yè)從招聘人員到任用等每個環(huán)節(jié)都應該注重對人員能力的挑選，優(yōu)秀的員工能夠讓企業(yè)走得更遠。目前在房地產企業(yè)的人員中，企業(yè)財務管理存在的問題需要從兩個層面采取不同的方法進行解決。

一方面，對于企業(yè)管理層來說，大部分管理人員的觀念較為陳舊，對于財務管理有著片面的認知，將財務與管理區(qū)分為兩種工作，認為財務管理對企業(yè)的作用不大或者完全忽略這一方面的工作，將工作重心放在施工環(huán)節(jié)。對于這種錯誤認識要及時糾正，企業(yè)可以展開相關的普及工作，為管理層人員樹立對風險和收益的正確認識，使他們熟悉工作流程，重視財務管理，并成立專門的財務管理小組，研究并建立健全的相關機制，盡快提升財務管理的工作質量。同時，企業(yè)要嚴格把控招聘環(huán)節(jié)，確保招聘的人員符合職位所需的條件，能夠勝任此項工作，大力引進專業(yè)的財務管理人員，不惜花費重金聘請優(yōu)秀人才，只有自身足夠重視這一職位的工作，才能夠充分發(fā)揮財務管理的工作效果，為企業(yè)帶來更大的經濟效益。例如，可以在財務管理工作中聘請新型管理人才，從而提升整個團隊的水平，或者提升相關人員的福利待遇，為他們的工作開展提供良好的保障。面對目前現(xiàn)有的工作人員，管理者要定期組織財務管理人員進行培訓，結合專業(yè)知識與產生的新技能制定相應的培訓內容，加強對員工素質的培養(yǎng)與能力的提升，緊跟時代發(fā)展的腳步。

另一方面，從事財務管理工作的相關人員要注重自身的發(fā)展，當前社會的發(fā)展十分迅速，各行各業(yè)都朝著新的方向邁進，作為財務管理工作的職工也不能故步自封、墨守成規(guī)，要學習新知識、新技術，不斷更新自己的知識結構體系，跟隨時代的發(fā)展而發(fā)展自身，進而推動企業(yè)、行業(yè)乃至整個社會的進步。對于企業(yè)組織的定期培訓不能嫌累、覺得麻煩就找借口不參加，要對其樹立正確的認識，貫徹終身學習的理念，積極參加企業(yè)的相關活動，不斷提升自己的能力水平，降低企業(yè)財務風險發(fā)生的可能性。另外，對于自己的職業(yè)要有清晰的認識，明確自己的崗位對整個企業(yè)的意義，以認真且熱情的態(tài)度對待工作。財務管理人員常與金錢打交道，尤其是在房地產企業(yè)中，所涉及到的數(shù)額更大，許多人抵擋不住誘惑做出一些違法的事，對此，相關人員要樹立正確的理念，不要因為一時的貪念與僥幸付出慘痛的代價[4]。

（三）提升財務管控能力

財務的預算管理在企業(yè)管理中占據(jù)十分重要的地位，事前沒有采集數(shù)據(jù)進行認真分析并編制預算，在執(zhí)行過程中也沒有對預算完成情況進行嚴格的考核，導致企業(yè)資金出現(xiàn)問題從而耽誤工程進度的情況比比皆是。在市場競爭如此激烈、社會環(huán)境愈發(fā)復雜的情況下，房地產企業(yè)要想防范與控制財務管理風險，就要加大重視預算管理工作，以市場預測為基礎，研究企業(yè)的未來發(fā)展趨勢，并結合企業(yè)制定的長期發(fā)展戰(zhàn)略或項目規(guī)劃進行管理與控制，努力實現(xiàn)全面預算管理的策劃與企業(yè)的經營相結合，注重成本控制，避免發(fā)生核算粗放、控制不嚴的情況，造成不必要的資金浪費。進行預算管理機制，不僅是為了合理安排企業(yè)的未來發(fā)展，同時也是為了減少發(fā)展中錯誤的產生，根據(jù)預算流程，分析其中的注意事項，預先做好風險防范措施，在實際執(zhí)行時要對企業(yè)資金的變化、利用等情況實時跟蹤監(jiān)控，分階段整理項目的執(zhí)行狀況，并進行嚴格考核，通過對比得出最終的預算執(zhí)行結果，完成對于資金控制的管理后，要及時地評價與分析，總結經驗與不足之處，確保企業(yè)的工作能夠合理有序的開展。

健全企業(yè)審計監(jiān)控體系，內部審計控制能夠有效地評價與判斷企業(yè)內部的經濟活動和管理制度的合規(guī)性、合理性和有效性，從某種意義上來說，這一系統(tǒng)是對控制的再控制，因此，這一部門在企業(yè)中應該保持對立性，與其他的經營管理部門分開，確?？梢耘c管理層或者領導者進行直接的溝通，對于其中的重要問題能夠如實地反饋給上級人員。企業(yè)在選擇人員時要嚴格遵守規(guī)定任命，寧缺毋濫，對于部分不具備條件的企業(yè)可以聘請外部機構或者人員進行內部審計，保證發(fā)揮監(jiān)督作用。同時，這一部門的相關人員要明確崗位的職責并認真履行，嚴格遵守企業(yè)制定的相關規(guī)定，對于一些不符合要求或者能力不足的人員要及時更換，保證有效發(fā)揮該部門的作用。企業(yè)還可以通過開展各種學習、培訓等活動提高審計人員的素質。

此外，企業(yè)的財務危機通常要經歷一個積累的過程，并非一朝一夕就能造成的，因此，可以根據(jù)企業(yè)的生產經營特點，建立一套財務危機預警系統(tǒng)，防患于未然。作為一種成本低廉的診斷工具，財務危機預警系統(tǒng)能夠實時跟蹤監(jiān)控企業(yè)的生產經營過程及財務狀況，有效地預知財務風險的征兆，當出現(xiàn)危害企業(yè)財務狀況的關鍵因素時，能夠迅速發(fā)出警告，以便經營者及時轉變措施或者采取補救措施，控制風險的進一步加大，避免或者減少企業(yè)的損失。因此，企業(yè)經營者或管理者應當加強對財務風險指標的關注與分析，根據(jù)相應內容實時地調整企業(yè)的經營策略，適度控制資金的投放量，減少資金占用，同時，還要留意存貨和應收賬款，盡快轉化成貨幣資產，盡量避免因為壞賬帶來的損失。建立財務危機預警系統(tǒng)能夠預防或化解危機，及時地扭轉公司經營狀況惡化的勢頭，從而提升公司的經濟效益，為企業(yè)的長遠發(fā)展打下堅實基礎[5]。

（四）關注政策提高意識

面對最新出臺的國家政策，房地產企業(yè)要定期收集、整理國家和當?shù)氐南嚓P信息，及時了解并掌握文件內容，防范如稅收風險等為企業(yè)帶來的危害，要組織專業(yè)人員進行研究，高度重視政策的適用范圍和背景情況，重點研究政策對所在企業(yè)所帶來的影響，對于其中可能存在的風險提前制定應對措施，防患于未然；對企業(yè)有利的方面要盡快與企業(yè)的具體情況結合，盡快落實相關政策，減少企業(yè)的支出成本。在此過程中，需要注意人員的專業(yè)性，防范因工作人員的誤解而造成風險，確保政策可以被合法、合規(guī)地運用在項目中。例如，國家出臺了一系列的稅收政策，完善房地產稅務管理體系，面對這種情況，企業(yè)應該有危機意識，一方面，要進一步完善風險評估體系，可以結合新技術手段，建立稅務風險管理信息化平臺，通過掌握風險發(fā)生的規(guī)律，預判潛在的稅務風險并制定相應的策略，及時做好防范工作，強化企業(yè)整體的風險防范能力。另一方面，企業(yè)的工作流程要進一步規(guī)范，比如，重視發(fā)票的采購、核銷等極易造成偷稅漏稅的環(huán)節(jié)，部分企業(yè)使用白條入賬、收據(jù)代替發(fā)票等方式逃避銷售稅收。在簽訂合同時，企業(yè)要明確相關的條款內容，確保雙方能夠充分承擔起自己的責任和法律義務，對于部分不明確的條例要及時更改，確保降低稅務糾紛發(fā)生的可能性。

國家的宏觀調控政策并非只是針對企業(yè)的某一部門或者某一項目環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)的實際工作程序也是一環(huán)扣一環(huán)地進行，因此，企業(yè)要構建相應的溝通交流平臺，加強各部門之間的信息共享，有利于每個部門了解到項目的施工情況或者專門的政策要求，更好地做出應對措施。還可以成立專門的工作組，定期召開會議，邀請每個部門的代表人員或者管理人員前來參加，共同商議工作，加強企業(yè)各個部門之間的協(xié)調性和工作的整體性，有利于企業(yè)工作的統(tǒng)一運行，最終呈現(xiàn)出更好的工作效果。通過此種方法，還可以在會議中及時提出工作上存在的問題，各部門共同商議解決并進行復盤，盡量杜絕類似問題的再次發(fā)生。

我國對各行各業(yè)的政策都在不斷地進行完善，定期更新，甚至各個地區(qū)之間所出臺的執(zhí)行標準、相關條例也是有所區(qū)別的，這就需要企業(yè)保持對于政策的敏感度，提高風險意識，面對新的挑戰(zhàn)要及時地轉變傳統(tǒng)的思路，實行新的方法，更好地貫徹相關政策的同時，也為企業(yè)降低風險，帶來更大的經濟效益[6]。

結論：在新時代的改革浪潮中，房地產企業(yè)想要謀求更好的生存與發(fā)展的路徑，就必須要及時轉變落后的思想觀念，提高對財務管理方面的重視，積極構建風險防范體系，科學規(guī)劃企業(yè)資金的使用，保證自身獲得良好效益的同時，進一步促進我國國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。