焦思穎　祝桂峰

“住地、公司、超市、健身房都在步行范圍內(nèi)，時間不用耗費在漫長的通勤路上”是在深圳工作的楊思靜一直以來的夢想。

近日，楊思靜的夢想在深圳正慢慢變?yōu)楝F(xiàn)實。深圳市規(guī)劃和自然資源局（以下簡稱深圳局）探索二三產(chǎn)業(yè)混合用地供應(yīng)，在龍崗區(qū)寶龍科技城選取一宗地作為綜合改革試點項目，混合普通工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通設(shè)施用地等用途，打造政府主導(dǎo)、國企實施的高標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給模式。

伴隨后工業(yè)化時代產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)交叉融合、彈性工作和生活模式的動態(tài)重塑等，混合用地應(yīng)運而生，已成為高品質(zhì)創(chuàng)新城區(qū)的突出特點。然而，混合用地供給的實現(xiàn)，需要系統(tǒng)、完善的管理政策作為支撐。

應(yīng)時而生? ?賦能城市發(fā)展

如何利用有限的土地資源，拓展更廣闊的發(fā)展空間，是擺在許多大城市面前的重要課題。

深圳人口1700多萬，陸地面積卻只有1997平方千米。在國內(nèi)經(jīng)濟最發(fā)達的前十大城市中，深圳的人地矛盾尤為突出。

南京大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授張京祥認(rèn)為，隨著后工業(yè)化時代的到來和新技術(shù)革命的推動，功能單一的傳統(tǒng)用地供給方式已無法滿足新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新人群的空間需求。一方面，科技創(chuàng)新人群對于工作、生活、娛樂功能的融合和集成需求尤為迫切;另一方面，研發(fā)、服務(wù)和制造的邊界開始融合，規(guī)?；难邪l(fā)、服務(wù)和小規(guī)模的測試生產(chǎn)緊密結(jié)合，催生了大量都市工業(yè)的新形態(tài)。

“隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展，各類產(chǎn)業(yè)尤其是創(chuàng)新活動之間的交流互動與分工合作關(guān)系愈發(fā)緊密，對多元化、高品質(zhì)配套的訴求越來越高，這些都對空間利用的綜合性、靈活性等提出了更高要求?！鄙钲诰珠_發(fā)利用處相關(guān)負責(zé)人介紹。

在粵港澳大灣區(qū)和先行示范區(qū)“雙區(qū)驅(qū)動”背景下，高質(zhì)量成為經(jīng)濟社會發(fā)展的基本要求?！渡钲诮ㄔO(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020—2025年）》提出，在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地的改革要求;自然資源部《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見的函》也提出，要探索二三產(chǎn)業(yè)混合用地政策和管理機制?；旌嫌玫爻蔀榱松钲谕卣拱l(fā)展空間的一個抓手。深圳局開展二三產(chǎn)業(yè)混合用地綜合改革試點，目的是打造政府主導(dǎo)、國企實施“低成本開發(fā)+高質(zhì)量建設(shè)+準(zhǔn)成本提供”的高標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給模式。

今年3月21日，試點宗地由深圳特區(qū)建工集團有限公司以6.29億元競得。宗地面積約10.37萬平方米（不含已建城市道路），土地用途為普通工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通設(shè)施用地。

據(jù)深圳局開發(fā)利用處有關(guān)負責(zé)人介紹，這次深圳推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地，改變了原來二三產(chǎn)業(yè)用地分開供地的方式，從土地要素支撐方面做出探索，以有效降低深圳產(chǎn)業(yè)升級的成本門檻，促進二三產(chǎn)業(yè)用地的空間整合及動態(tài)平衡發(fā)展，為產(chǎn)業(yè)升級打開空間，助力優(yōu)化深圳空間結(jié)構(gòu)。

創(chuàng)新模式? ?打造用地樣板

混合用地也稱綜合用地，是指一宗地具有兩類或兩類以上的土地用途，包括土地用途的混合、建筑功能的混合等。實踐中，國內(nèi)城市早已大量運用土地混合使用的方法，但并不充分。如何讓混合用地更具多樣性和活力？深圳探索在片區(qū)尺度下，實現(xiàn)以產(chǎn)業(yè)用地為主的二三產(chǎn)業(yè)用地綜合開發(fā)和混合利用，提高片區(qū)土地綜合開發(fā)利用效率。

據(jù)深圳局開發(fā)利用處有關(guān)負責(zé)人介紹，《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》明確“單一用地性質(zhì)的混合使用”和

“混合用地的混合使用”兩種模式，比如單一用地性質(zhì)的工業(yè)用地可以配建部分小型商業(yè)、宿舍和公共設(shè)施，形成功能完善、環(huán)境良好的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。深圳還新設(shè)立了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地，可融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計等多種創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能，適應(yīng)“2.5產(chǎn)業(yè)”的用地需求。

混合用地如何在規(guī)劃上得以落實？又如何進行控制性詳細規(guī)劃調(diào)整？

深圳局開發(fā)利用處相關(guān)負責(zé)人介紹，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，控規(guī)調(diào)整需同級政府審批。根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》，由市政府設(shè)立深圳市城市規(guī)劃委員會，其下設(shè)的法定圖則委員會可以行使法定圖則審批權(quán)。同時，在規(guī)劃調(diào)整正式啟動前，充分與各相關(guān)單位溝通，提前確定各項規(guī)劃指標(biāo)，并對公共服務(wù)設(shè)施配套需求開展多輪企業(yè)問卷調(diào)查，既提高審批效率，也確保決策的科學(xué)性及合理性。

在優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)方面，試點項目突破單一地塊的規(guī)模，在片區(qū)尺度下均衡配置產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、宿舍、酒店，以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生產(chǎn)生活所需要的公共服務(wù)設(shè)施，推動研發(fā)生產(chǎn)功能與城市生活服務(wù)功能協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)生產(chǎn)、生活、休閑一體化，以促進片區(qū)內(nèi)不同產(chǎn)業(yè)的規(guī)模聚集和組團發(fā)展，實現(xiàn)片區(qū)土地在橫向和縱向上功能兼容、空間聯(lián)動。

系統(tǒng)變革? ?破解兩大難題

深化土地要素改革，需要符合市場的配置規(guī)律。深圳是如何破題混合用地的物權(quán)化和市場化，推進系統(tǒng)性變革的？

地價評估是此前混合用地面臨的一個難題。地價過高，會打擊企業(yè)的投資積極性;地價過低，會導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。此前，自然資源部辦公廳曾印發(fā)《關(guān)于做好2021年度自然資源評價評估有關(guān)工作的通知》，明確涉及多種用途混合的土地使用權(quán)出讓時，應(yīng)按不同用途分別評估地價。

“此次試點項目不僅屬于二三產(chǎn)業(yè)混合用地，還創(chuàng)新疊加優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間政策，按照《深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給試點改革方案》規(guī)定‘試點項目用地上除配套商業(yè)以外的建筑類型，出讓底價按市場價格的30%確定;試點項目用地地價不得低于全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)’的，以優(yōu)惠價格將宗地出讓給平臺企業(yè)，切實降低企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)成本?！鄙钲诰铸垗徆芾砭志珠L嚴(yán)震宇介紹。

落實“規(guī)劃融合，用地混合”理念，龍崗區(qū)打破單一宗地單一功能、單獨出讓的局限，集中布局產(chǎn)業(yè)配套，實現(xiàn)鄰里中心、宿舍、食堂園區(qū)共享，將生產(chǎn)研發(fā)與城市生活服務(wù)協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)試點單元內(nèi)規(guī)劃上的產(chǎn)城融合，形成約3.5萬平方米的連片公共服務(wù)設(shè)施。龍崗區(qū)還按照優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間“總成本+微利”原則，允許平臺企業(yè)建成后以不超過總成本8%的價格，銷售產(chǎn)業(yè)用房及配套宿舍，切實降低企業(yè)用房成本，推動工業(yè)投資穩(wěn)增長。

“通過‘總成本+微利’方式，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給與優(yōu)質(zhì)成長型企業(yè)需求的精準(zhǔn)匹配，同時做好地上產(chǎn)業(yè)空間利用的監(jiān)督管理工作，以簽訂監(jiān)管協(xié)議的方式明確產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、產(chǎn)出效率等指標(biāo)，通過履約考核的方式實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、高效、高質(zhì)量發(fā)展，保障優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間實質(zhì)性支持實體經(jīng)濟發(fā)展?！眹?yán)震宇說。

混合用地需要解決的另一個難題是不便辦理不動產(chǎn)登記。

嚴(yán)震宇介紹，單一用地性質(zhì)的混合使用是指具有主導(dǎo)建筑與設(shè)施用途的土地，允許兩種或兩種以上建筑與設(shè)施用途的混合建設(shè)和使用，該模式的土地性質(zhì)以單一用地性質(zhì)表達;而混合用地的混合使用是指當(dāng)土地使用功能超出單一用途適建用途的類型、主導(dǎo)比例等要求，需要采用兩種或兩種以上用地類型組合表達的土地類型。深圳在此次試點項目開展時強調(diào)水平維度多地塊之間土地混合利用，以實現(xiàn)用途功能的多樣性，各地塊可獨立切分，且各自用途以單一用地性質(zhì)表達，因此未涉及地塊混合難以切分的確權(quán)問題，也基本不涉及垂直維度空間混合的確權(quán)問題。在具體登記環(huán)節(jié)，可以整宗、棟、層、間的最小分割單元辦理，依據(jù)實際地上建筑與設(shè)施功能類型和面積占比在用地性質(zhì)上準(zhǔn)確表達。

至于垂直空間上混合的確權(quán)問題，深圳目前正在積極推進城市地上地下空間的綜合開發(fā)利用，探索建設(shè)三維地籍管理機制，通過三維地籍?dāng)?shù)據(jù)庫、三維宗地圖等手段，準(zhǔn)確描述三維空間的權(quán)利空間邊界，從而實現(xiàn)垂直維度內(nèi)不同用途空間的確權(quán)登記。

除了試點項目，在深圳西部濱海、毗鄰前海灣的大鏟灣港區(qū)一帶，正動土興建的騰訊全球總部——“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城，也是二三產(chǎn)業(yè)混合用地的典型試點項目。

“未來，深圳將不斷探索土地混合利用向片區(qū)尺度拓展，將工業(yè)、商業(yè)等多種用途地塊合為整宗地整體供應(yīng)，實現(xiàn)‘工業(yè)用地’到‘產(chǎn)業(yè)園區(qū)’的轉(zhuǎn)變，充分發(fā)揮片區(qū)土地利用的整體效益，為未來發(fā)展打開新空間?！鄙钲诰珠_發(fā)利用處相關(guān)負責(zé)人說。