王侹知

上海航匯臨空商業(yè)運營管理有限公司 上海 200050

精品酒店式公寓精裝修項目體量較大，建筑精裝設計因酒店定位較高而較為復雜，附加值大，并且對各項細節(jié)要求嚴格，從而容易造成造價同步上行。因此，在工程實施的全過程中，如何最終實現(xiàn)預期設計效果與功能，同時又能兼顧成本的經(jīng)濟性最優(yōu)，便涉及到成本造價的優(yōu)化，即價值工程概念[1]。在全過程周期內(nèi)滿足成本控制要求，需要對項目進行全過程動態(tài)的造價控制及管理，下文將根據(jù)具體項目實例來對上述問題進行重點闡述與探討。

1 項目概況

永業(yè)（二期）1-2號樓內(nèi)部調(diào)整與裝修項目（酒店式服務公寓），坐落于徐家匯路與蒙自路交接處，永業(yè)公寓二期小區(qū)內(nèi)，樓下即為上海地鐵九號線馬當路站，北臨新天地及寰宇薈等高端商業(yè)廣場，西通日月光商業(yè)中心。酒店式服務公寓分為1、2號樓兩棟單元樓，樓高98m，共計地上32層（包括一層共用大堂），地下1層及部分臨街商業(yè)裙房，建筑面積19081.54m2，涉及精裝修的面積約18000m2，公寓共有小戶型（1房1廳）124套，大戶型（三房兩廳）62套，全部為精裝修標準。公共區(qū)裝修區(qū)域包含門廳、電梯廳、電梯轎廂、走廊、底層大堂、門等。因公寓處于鬧市繁華區(qū)域，周邊商業(yè)定位高檔，公寓定位為高奢型酒店式公寓，建成后聘請香港Lanson Place專業(yè)團隊及逸蘭公寓管理（上海）有限公司合作經(jīng)營，故本項目要求嚴格且造價成本高昂。

2 精裝修改造工程項目特點

高檔酒店式公寓此類項目的精裝修體量大、定位高，由此可帶來可觀的附加價值。內(nèi)部裝飾及造型較為復雜特殊，對選用裝飾材料的品牌、工藝細節(jié)均有著極為嚴格的要求，各項因素直接導致造價成本升高。由于該項目是在原有建筑基礎上的改造裝修，需對原有建筑的建筑、結(jié)構(gòu)及各專業(yè)設計情況進行綜合考量，分析不同專業(yè)工作的交叉影響，否則容易形成諸多無效施工及拆改，從而嚴重拖延工程進度，給造價控制帶來極為負面的影響[3]。

3 全過程造價控制存在的問題

在該項目全過程造價控制中，主要面臨以下四個方面的代表性問題：

1）招標準備階段結(jié)合項目定位設計的幾版方案經(jīng)成本測算，均超出公司內(nèi)部的目標成本且差距較大，項目中內(nèi)地設計院與香港管理公司設計顧問共同研討修改，進行了多輪優(yōu)化調(diào)整。方案測算時，部分材料未將詢價工作做細做實，導致后期招標時部分確定選用的材料實際采購價格高于測算時的預估價格，回標金額超過了內(nèi)部確定的目標成本。

2）項目施工期，原有建筑圖紙內(nèi)局部區(qū)域存在與現(xiàn)場實際情況不一致情況，總包單位按照建筑圖紙施工，引發(fā)二次拆改，導致改造費用增加。

3）裝修施工時，港方設計顧問提出變更獲得同意后，出現(xiàn)較多新增材料項及單價，在對其進行審核批價時，甲乙各方對價格產(chǎn)生爭議問題，并開展了多次專項洽商會議，給項目的進度計劃保障增加了障礙。

4）精裝修總包及各專業(yè)分包單位在實際施工中，發(fā)現(xiàn)存在部分施工范圍描述不清甚至工作界面遺漏的情況，雖經(jīng)洽商討論，仍產(chǎn)生了不少簽證變更；同時變更類項目所涉及的費用預估相較于實際審核審定價格存在不小差距，使得成本決策產(chǎn)生偏差，一定程度上影響了施工工期。

4 全過程造價控制各階段的應用及成本優(yōu)化

通過前文提出的諸多實際問題，可知如何實施項目全過程的造價控制是規(guī)避及改善上述問題的關鍵。全過程造價控制是一種貫穿于項目建設全生命周期的動態(tài)管理控制，對項目方案測算具有重要作用，下文結(jié)合項目實施的各個階段論述全過程造價控制及成本優(yōu)化[2]。

4.1 設計階段

據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，項目成本受到影響最大的階段即為設計階段，可占成本影響因素總和的75-80%。在項目定位不變的情況下，既符合預期設計效果，又達到成本控制目標要求，需關注以下內(nèi)容。

4.1.1 明確設計限額指標

業(yè)主單位需在設計方案繪制時，明確相應的設計限額指標，然后當項目的設計單位在提交項目的整體設計方案時，需同時由專業(yè)的造價咨詢?nèi)藛T或機構(gòu)出具相匹配的設計概算文件。在永業(yè)酒店式公寓項目中，業(yè)主單位未全部明確限額指標且設計單位提供的項目概算精度欠佳，導致后續(xù)項目組各專業(yè)工程師及設計進行多輪討論與優(yōu)化調(diào)整，耽誤工期且耗費人力。值得注意的是，酒店式公寓精裝修在限額指標制定時，需針對不同套內(nèi)裝飾區(qū)域、公共區(qū)域、后勤區(qū)域進行分別明確，且宜在各指標上明確其包含的工作范圍（諸如一些燈及裝飾品是否考慮在該項指標內(nèi)），同時反映該項指標的面積單位是基于建筑面積或凈裝修面積的計算口徑。

4.1.2 對設計單位提交的設計方案進行有精度的成本測算

對于精裝修工程，裝修材料費用在成本中占比最大，其中主材又是重點內(nèi)容，在測算時需明確各個主材的限價，為后續(xù)招標定標及施工管理時的成本控制提供便利條件。材料價格涉及到品牌、檔次、品質(zhì)、工藝等因素，對其測算前應在業(yè)主項目公司及上級公司層面進行充分討論與溝通，明確材料的實際需求。現(xiàn)今較多業(yè)主單位均開展了針對供貨及工程的集中戰(zhàn)略采購，如項目選材能在集采范圍內(nèi)則盡量采用集采價格；如未在集采范圍內(nèi)也可借鑒或參考集采相關數(shù)據(jù)，合理制定限價；如該項材料和集采無關，則應做好市場詢價工作，符合真實的市場水平；最終該項測算完成后應附帶一份完整的材料單價及品牌檔次的數(shù)據(jù)表，作為招標前參考與定標后施工時的考核基準，若中間發(fā)生材料替換，應遵循該份表內(nèi)的價格限額，把控好替換材料的選用，同時考慮到部分材料替換可能存在超出目標成本的問題，可適當添加一筆專項金額涵蓋此類情況。

4.1.3 對超出目標成本的方案進行成本優(yōu)化

在測算成本金額時出現(xiàn)超出目標成本的情況，需要對測算的設計方案進行成本優(yōu)化，主要從材料品牌、工藝做法、是否有必須性或是否有替代材料、材料參數(shù)以及大金額材料優(yōu)化方案等方面著手，主要優(yōu)化措施如下所述。

（1）防火門的保護性拆除

該項目中原有建筑包含了各標準層2樘、底層1樘的鋼木防火門，兩幢建筑共計126樘。原有建筑使用的防火門與現(xiàn)有設計方案選用的是同類型防火門，且防火等級基本相同，同時該防火門的材料單價較高，為1480元/樘，防火門的拆除費用為120元/樘，共計約21萬元，超出此項目費用成本目標。故考慮保護性拆除部分符合現(xiàn)有設計方案尺寸的防火門，只需一部分保護性拆除及貼面工藝的費用，該項費用約為240元/樘，涉及保護性拆除的防火門共計108樘，共計增加費用2.6萬元，較之新購防火門費用大幅降低。本項優(yōu)化實際節(jié)約造價費用約16萬元。

（2）設計方案及材料選型、參數(shù)的合理優(yōu)化

通過原有消火栓系統(tǒng)改造噴淋系統(tǒng)，避免重新安裝噴淋系統(tǒng)所產(chǎn)生的重復成本（約22元/m2，共計費用42萬元），同時規(guī)避了潛在的可用頂部空間面積損失，利用原有消火栓系統(tǒng)改造噴淋系統(tǒng)如圖1所示。

圖1 噴淋系統(tǒng)改造

對項目的空調(diào)進行了合理選型，原設計方案內(nèi)空調(diào)共計68臺，2.8萬元/臺，共計費用190萬元。在滿足使用需求的同時將原設計方案內(nèi)空調(diào)的制冷量從400降改為280后，空調(diào)單價為1.9萬元/臺，成本節(jié)約共計61.2萬元，且滿足后期運營節(jié)能需求。智能化部分通過組織投資顧問單位及工程技術人員開展多輪方案討論及比價，在國產(chǎn)中高端品牌的報價中選取了價格及技術標準具有競爭力的優(yōu)質(zhì)供應商。同時因為酒店為涉外酒店，有涉外電視臺的使用需求，該項工程預測成本約為350萬元。后經(jīng)與酒店管理公司及運營團隊多輪溝通，根據(jù)其實際管理經(jīng)驗，對酒店涉外電視臺的數(shù)量進行了針對性優(yōu)化（原方案為50個電視臺，優(yōu)化后減為35個，單價為3萬元/個，節(jié)約費用45萬元），同時通過屋頂天線的優(yōu)化配置，減少了天線的數(shù)量，該部分費用由130萬元降低為77萬元，上述兩項優(yōu)化直接減少了涉外網(wǎng)絡通訊的投資成本約100萬元，直接減少此項成本50%。

（3）瓷磚馬賽克的使用優(yōu)化

因室內(nèi)墻面飾面工程的預測造價超過成本目標，考慮到瓷磚供貨單位報價更有競爭性，且瓷磚整體效果符合要求，廚衛(wèi)區(qū)域的活動櫥柜背面更換為國產(chǎn)普通瓷磚，同時衛(wèi)生間區(qū)域部分墻面采用淡色、拼色馬賽克，單塊馬賽克規(guī)格板材料單價約為480元/m2，替換為廚衛(wèi)區(qū)域同時有使用的淺色瓷磚，單塊瓷磚規(guī)格板材料單價約為230元/m2，涉及該項材料調(diào)整的裝飾面積約為5800m2，共計節(jié)約費用145萬元。

圖2 瓷磚及馬賽克使用優(yōu)化

（4）大金額的針對性優(yōu)化

本項目每層電梯廳公共區(qū)域大部分地面采用人造石，設計初步選型采用進口品牌且代理商渠道局限，單塊規(guī)格板材（600×600×20）的價格介于600-700元/m2，如有異形鋪設處理還需單獨額外收費100元/m2。此項涉及鋪貼面積約1600m2，優(yōu)化時選用單塊規(guī)格板材單價約280-300元/m2，同時在鋪設排版的設計中盡可能減少異形造型的出現(xiàn)頻率，后經(jīng)測算此項優(yōu)化成本節(jié)省約78萬元。

4.2 招標階段

首先對招標文件內(nèi)合同模板進行細致審核，做到合同的條款規(guī)范、事項全面，同時應在技術要求內(nèi)明確施工范圍及材料品牌、檔次的范圍。按規(guī)范編制工程量清單且認真復核，做到工程量準確，列項全面，工作內(nèi)容描述清晰明確；在清單完成后，需根據(jù)當時行業(yè)權威指導價或反應實際市場水平的市場價，結(jié)合類似項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行招標控制價的測算。在投標單位回標后，對投標文件進行系統(tǒng)而全面的清標，通過分析對比找出投標報價中的各類顯性及隱性問題，讓投標單位加以明確澄清；特別是不平衡報價問題，對于較市場平均水平明顯偏高的應明確建議合理的市場水平價格。

4.3 施工階段

在項目施工開始后，根據(jù)目標成本結(jié)合當下的招投標定標及合同簽訂情況，編制項目執(zhí)行成本控制表，并與目標成本進行對比參照，其中未發(fā)生的費用按目標成本進行列項，預計發(fā)生的可進行測算后進行暫估，后按暫估金額進行列支考慮。

對各類變更進行事前測算，以便于領導層面科學決策。規(guī)避先實施變更工作內(nèi)容，后補發(fā)變更指令。根據(jù)測算結(jié)果，如金額較大則需對其進行針對性的優(yōu)化，同時輔以目標成本的對比，若影響過大則推薦不進行該項變更，只有經(jīng)測算后符合成本目標要求的變更，方可推薦執(zhí)行。

施工時應踏勘工地現(xiàn)場，對照圖紙與清單查核，發(fā)現(xiàn)問題應及時記錄和影像留存，同時向監(jiān)理單位進行告知處理與記錄，為后續(xù)結(jié)算工作提供便利。

4.4 竣工結(jié)算階段

根據(jù)蓋章的竣工圖比照現(xiàn)場最終形象結(jié)果，對于不符合圖紙與合同清單約定內(nèi)容的工作項如實記錄并扣減相應費用。在永業(yè)酒店式公寓項目中，竣工圖內(nèi)幾處標示插座位置未按圖施工，局部開關面板品牌不符合要求；另有總包竣工驗收后的局部缺陷修補，在結(jié)算時不對該項返工費用進行計算。此外，還應關注施工工期未滿足投標承諾與合同約定的，應按合同雙方權責條款對施工單位進行違約處罰。

在結(jié)算審價完成后，應進行全過程造價控制后評估，羅列項目各項成本科目，通過分析各項造成成本增加的事項原因，錄入各項造價指標，形成公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫，為今后同類開發(fā)項目的造價控制提供寶貴的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。

5 結(jié)束語

通過各項全過程造價控制工作，永業(yè)二期酒店式公寓成功避免了很多不必要的成本增加，該項目全過程造價控制具有成效且符合預期目標。由此不難看出，酒店式公寓精裝修項目中，為了獲得較好的成本控制效果，需提前介入管控，并且動態(tài)覆蓋項目全過程周期，其中設計階段的成本管控尤為重要，推進項目各個階段的順利實施，提升項目整體經(jīng)濟效益。