【摘要】存量住房交易過程是一種涉及資金量大，交易過程長的特殊商品，因此做好對存量住房交易資金監(jiān)督管理是嚴(yán)格存量住房交易過程的關(guān)鍵措施，但在當(dāng)前“互聯(lián)網(wǎng)+”和“放管服”改革發(fā)展的大背景下，怎樣進(jìn)一步優(yōu)化存量房買賣過程和提高交易過程工作效率，讓“企業(yè)數(shù)據(jù)多跑路，民眾少跑路”是各政府部門在全面深化改革發(fā)展中必須進(jìn)一步考慮的問題。如二零二零年新春出現(xiàn)的新型冠狀肺炎病毒疫情時期，怎樣確?；ヂ?lián)網(wǎng)交易、登記工作順利實施，使普通老百姓足不出戶甚至不見面也可進(jìn)行業(yè)務(wù)受理，就是對這一問題的突出反映。

【關(guān)鍵詞】存量房買賣;資金監(jiān)管;一窗辦理;一網(wǎng)通辦

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.007

引言：

隨著國家經(jīng)濟建設(shè)和城市化的發(fā)展，中國房產(chǎn)交易市場發(fā)展得很快，其中存量住房交易更呈現(xiàn)出了活躍的趨勢。雖然活躍的存量住房交易活動在推動中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、提高普通老百姓的住房條件等方面都發(fā)揮著很大作用，但與此同時所產(chǎn)生的社會問題也越來越明顯，如陰陽合同、虛假買賣、交易詐騙等，不但給買賣當(dāng)事人帶來了損失和精神負(fù)擔(dān)，而且不利于整個社區(qū)的祥和安定。為規(guī)范存量住房交易活動、維護買賣雙方交易資金安全，國家已先后頒布了相關(guān)的政府文件，完善房產(chǎn)網(wǎng)簽備案，并實施了存量住房交易資金監(jiān)管。而所謂的資金監(jiān)督，也叫做第三方監(jiān)督。存量住房交易資金監(jiān)管，即是指存量住房買賣雙方的交易資金交割不是經(jīng)由中介公司或自行交割，而是經(jīng)由第三方機構(gòu)在銀行開設(shè)的存量住房交易資金監(jiān)管專用賬戶，在房產(chǎn)交易時買賣雙方必須由資產(chǎn)監(jiān)督管理單位共同簽署資金監(jiān)管合同，在托管銀行辦理資金委托劃轉(zhuǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記完成，由資產(chǎn)監(jiān)管部門單位將監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)到由賣方所設(shè)定的監(jiān)管資金結(jié)算賬戶上，以進(jìn)行“銀證兩清”，并確保買賣雙方的交易資金安全。

1、房地產(chǎn)交易監(jiān)管特點

存量住宅，是指已被收購或自建且已獲得不動產(chǎn)權(quán)利證的住宅。存量房屋交易資金，是指由存量住宅使用權(quán)人和買受人之間達(dá)成的在存量房屋買賣合同中規(guī)定的房價款項。

（1）首先，由于現(xiàn)如今中國人民的日常生活和對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動都有著不可分割的關(guān)聯(lián)，其市場穩(wěn)定監(jiān)管的重要意義也不言而喻。房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進(jìn)步，直接帶動了當(dāng)前的中國社會經(jīng)濟發(fā)展，并成為了整個中國國民經(jīng)濟利益中相當(dāng)重要的部分，從而形成了我國工業(yè)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)的市場流程復(fù)雜，對國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生了著實時的深遠(yuǎn)影響。尤其經(jīng)過近年來的變革，政府部門也更加重視房地產(chǎn)業(yè)市場經(jīng)濟的運作模式，為幫助整個中國建筑業(yè)市場乃至社會經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定的領(lǐng)導(dǎo)地位，對房地產(chǎn)的整體監(jiān)管體系必須進(jìn)行系統(tǒng)而科學(xué)的規(guī)劃，才可以真正使其形成具有良性循環(huán)性的重要產(chǎn)業(yè)。

（2）緊迫性。由于如今中國的市場經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，主要還是位于發(fā)達(dá)國家，相比于部分海外發(fā)達(dá)國家來說仍具有發(fā)展滯后的現(xiàn)象，所以完善中國房產(chǎn)交易的市場監(jiān)管方法，也具有相當(dāng)?shù)木o迫性，唯有及時地將其逐步形成的企業(yè)體系完善，才可以有助于我國進(jìn)一步增強國際競爭力，以及在經(jīng)濟社會發(fā)展的進(jìn)程中加快整體發(fā)展速度。在有關(guān)政務(wù)部門最新的調(diào)研結(jié)論下指出，盡管目前中國房產(chǎn)交易市場正在不斷地逐步形成企業(yè)完善，但是還是存在著不少疏漏的情況出現(xiàn)，并推動了市場整體的發(fā)展時長以及產(chǎn)生了相應(yīng)的社會危險和波動，對中國今后發(fā)展將十分不利。所以，對于并不是系統(tǒng)性的經(jīng)營管理模式，要求有關(guān)政府部門提高對它的關(guān)注度，充分意識到其緊迫性，并及時地采取較為合理的監(jiān)管體系構(gòu)建，將有助于在房地產(chǎn)行業(yè)中建立較為穩(wěn)定的經(jīng)營局面。

（3）復(fù)雜性。相比于其他產(chǎn)業(yè)中交易市場的運作，房產(chǎn)交易市場的運作模式更加復(fù)雜，其在整體的發(fā)展過程中涉及到了多元的買賣模式及其投資活動，而每一個費用和收入上的差別都給其發(fā)展添加了相當(dāng)?shù)膹?fù)雜度。而由于人類生活水平的提升，對個人以及各戶家庭來說，對于房產(chǎn)的投資活動、收入以及費用，都是在日常生活中相當(dāng)巨大的支出之一，并由此產(chǎn)生了對該交易市場的嚴(yán)格要求，并伴隨著多元素交易方式的發(fā)展。

2、存量房交易資金監(jiān)管的必要性

由于當(dāng)前房產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，存貨房的交易量也在逐步擴大，近年來中國各大都市二手房屋的交易量直逼一手住房交易量，目前也已有部分大中城市的存貨房交易量超過了一手商品住房，因此存貨商品房買賣已變成新時代下的主要內(nèi)容。伴隨著存量房交易量的增加，對交易中的投資交易必須加以監(jiān)督。而且存量房買賣本來就比商品房更復(fù)雜，其時間和過程比較繁瑣，因此中間過程的具有風(fēng)險也就有所增加。從儲備數(shù)量發(fā)掛牌出售，到最后雙方成交、簽訂合同、產(chǎn)權(quán)房屋的過戶、登記審核，直到領(lǐng)取證件都需要經(jīng)過比較漫長的一段時間，并且在此過程中買賣款與產(chǎn)權(quán)證之間是存在著一定空白期的，而這種空白期往往缺乏任何保護，也是產(chǎn)生存量房買賣欺詐犯罪的主要因素。如果購買者所選擇的是信貸購房方案，則還需要和商業(yè)銀行簽訂合同以及其他事宜，盡管在一定程度上增加了安全性，但買賣雙方就正當(dāng)權(quán)益空白期和心理擔(dān)憂的根本問題仍未能有效解決，而一般的人民群眾也是無法承受在房產(chǎn)交易中出現(xiàn)損失的，所以一定要保證資金交易的安全性，以填補空白期限。融資監(jiān)管也應(yīng)運而生，存量房融資監(jiān)管實質(zhì)上是指通過第三方監(jiān)管機構(gòu)為確保融資和房屋所有權(quán)，根據(jù)協(xié)議向買賣雙方提供融資和產(chǎn)權(quán)證，以確保買賣的安全。

3、存量房交易資金監(jiān)管現(xiàn)狀及存在問題

從目前存量商品房成交狀況分析，不管是全款買房或者按揭購房，從買賣雙方簽署買賣合同、共同繳稅，到最后完成房產(chǎn)的過戶登記，時間通常要數(shù)天甚至數(shù)個月，又或者更為漫長，但時間周期也相對比較長。在提出資金監(jiān)管措施以前，存量房買賣始終面臨“先付款還是先過戶”的爭論，在實施了交易資金監(jiān)管措施以后確實能緩解這種問題，但在實施過程中卻又產(chǎn)生了若干新的問題。

（1）一個單方不進(jìn)行政府融資監(jiān)管，取消申請怎么辦。按照常理來說，一旦買賣雙方的融資交易過程因故而無法持續(xù)辦好時，到交易保障機構(gòu)申報并取消了融資監(jiān)督，在經(jīng)過核實之后交易保障機構(gòu)就會將房款和利息全部退還給買房人。但是值得注意的是，不管是融資監(jiān)督的建立或者取消，都必須買賣雙方一起協(xié)調(diào)進(jìn)行，倘若是發(fā)生一方不能協(xié)調(diào)的情形該如何解決？又如何單方面取消了融資監(jiān)督委托？畢竟走上司法渠道也是一項漫長而又繁瑣的事務(wù)。

（2）如何做到對資金監(jiān)管的“一窗受理”和“一網(wǎng)通辦”，讓老百姓少跑路雖然資金監(jiān)管只是在交易環(huán)節(jié)中增加一個買方存入房款、賣方預(yù)留收款賬號的環(huán)節(jié)，但存量房交易資金監(jiān)管是近幾年才興起的“新事物”，實施時限較短，但經(jīng)驗不足，過程很復(fù)雜。在房屋交易的整個流程中，只要選擇了資金監(jiān)督，交易當(dāng)事人就需要反復(fù)奔走于房產(chǎn)、不動產(chǎn)登記、銀行、財稅等機關(guān)。而怎樣使資金監(jiān)督做到"“一窗受理”“一網(wǎng)通辦”“讓數(shù)據(jù)多跑路，老百姓少跑路”，是目前存在的一項重大問題。

（3）如何提高老百姓對融資監(jiān)督的認(rèn)可度和接受度。存量房買賣融資監(jiān)督的基本原則一般是自主買賣的，自主選擇能否接受融資監(jiān)督，與中介居間買賣的，為避免中介盜用、侵占買賣融資，也應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)督。自主買賣和中介撮合完成的，所有買賣資金監(jiān)管金額均由買賣雙方自主選定。雖說資金監(jiān)管制度能夠減少買賣風(fēng)險，保障買賣資金安全，但是根據(jù)目前的買賣過程而言，對出售人來說，由于收款時限較長，對那些急需資金或者由“小房”換“大房”的售房人來說，也大多不愿接受資金監(jiān)管。在新形勢下我們?nèi)绾芜M(jìn)行轉(zhuǎn)變，使買賣雙方都更認(rèn)同并接受資金監(jiān)管制度呢。

4、新形勢下的存量房交易及融資監(jiān)管模式提升途徑

（1）健全存量房交易資金監(jiān)督管理機制。為確保存量住房交易資金能夠健康發(fā)展，政府必須進(jìn)一步健全存量住房交易資金監(jiān)督管理機制，為監(jiān)督管理工作提供強力保障。另一方面也要不斷拓展對存量住房交易資金監(jiān)督管理的覆蓋范圍，讓全國城鄉(xiāng)存量住房交易資金都能有基本保障，全面涵蓋存量住房交易資金，不但能夠有效遏制炒房行為，同時從其他地方也可以取得豐富存量住房交易資金監(jiān)督管理的經(jīng)驗，從而進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。另一方面，要繼續(xù)堅持已實施嚴(yán)格且高效的對存量房買賣資金監(jiān)督，以促進(jìn)監(jiān)督過程標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化，交易監(jiān)督公平透明化，銀行審貸、批貸等工作也能受到公眾監(jiān)督。信貸買房是存量房買賣資金監(jiān)督中的核心，很多人民群眾都會以信貸方法完成買房，資金監(jiān)督要著重監(jiān)督首付款金額，至于后續(xù)抵押貸款的資金也可免監(jiān)督，并不是資金監(jiān)督的重心。在交易過程時需要對存量房的轉(zhuǎn)讓狀況做好記錄和登記，而賣家也必須提供產(chǎn)權(quán)證明文件與有關(guān)合同，在嚴(yán)格保證法定程序的基礎(chǔ)上也要盡量簡化監(jiān)督過程與辦事投入，以提高對存量商品房交易資金監(jiān)督機制的簡便性和可靠性。另外，政府部門對主要的市場監(jiān)督工作也必須和其監(jiān)督管理機關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)，比如地方工商等主管部門，為配合存量住房交易資金監(jiān)督管理，制定了相應(yīng)的服務(wù)規(guī)范和規(guī)定，有利于增強了存量住房交易資金監(jiān)督管理體系的完備性。

（2）指導(dǎo)中介機構(gòu)，搞好對存量房交易資金監(jiān)督管理。中國人口基數(shù)大，人民群眾對需要房屋的需求旺盛，且存量房買賣數(shù)量較多，單靠地方政府部門或商業(yè)銀行監(jiān)管還無法解決對交易量的巨大需求，因此中介機構(gòu)介入就成為了迫在眉睫。而通過對買賣雙方所直接提供的融資存在著失信風(fēng)險，而把資金存進(jìn)服務(wù)中介組織就成為了保護融資的好辦法，但是由于服務(wù)中介組織自身也存在著挪用資金的風(fēng)險問題，因此必須進(jìn)一步做好對服務(wù)中介組織的監(jiān)督管理工作。首先，確定服務(wù)中介組織參加存量住房交易的標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)中介組織的資格及其相關(guān)從業(yè)人員必須有專業(yè)知識證明文件，服務(wù)中介組織參加存量住房交易資金監(jiān)督管理必須對從業(yè)人員、交易情況實行備案，逐漸建立服務(wù)中介組織誠信評估系統(tǒng)，使人民群眾對服務(wù)中介組織在存量住房交易融資方面的實力與水平有清晰的了解，這就可以促使服務(wù)中介組織規(guī)范自身，提高執(zhí)業(yè)實力。其次，服務(wù)中介組織本身必須自覺接受監(jiān)督，充分運用數(shù)據(jù)平臺等技術(shù)手段將服務(wù)中介組織的交易數(shù)據(jù)公示，引導(dǎo)服務(wù)中介組織健全存量住房交易資金監(jiān)督管理制度，在良性的競爭氛圍中推動存量住房交易資金監(jiān)督管理質(zhì)量提高。最后，為了約束服務(wù)中介組織的存量住房交易資金監(jiān)督管理活動，特別是在資產(chǎn)托管、產(chǎn)權(quán)托管等方面，政府必須要求服務(wù)中介機構(gòu)及時向當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)監(jiān)管部門做出回應(yīng)，并與行政監(jiān)管機構(gòu)協(xié)調(diào)管控，以保證對存量住房交易資金監(jiān)督管理的有效安全。

（3）完善存量住宅交易資金監(jiān)督管理立法。現(xiàn)階段，中國關(guān)于存量住房交易資金監(jiān)督管理的立法相對單薄，大多是依托城市住宅監(jiān)管部門自主建立的，這里面部分立法的支持力量比較小、覆蓋范圍不夠廣泛、法律效力淡薄。所以，要推進(jìn)存量住房交易資金監(jiān)督管理立法。另一方面，各地政府部門要根據(jù)以往成功經(jīng)驗和實踐情況不斷細(xì)化完善住宅交易條例，適時制定各類監(jiān)督管理工作指標(biāo)，給監(jiān)督管理工作提出具體的方向，如此才能使存量住房交易資金監(jiān)督管理平穩(wěn)進(jìn)行。另一方面要政府部門也要主動帶動全國各地積極參與立法的制度構(gòu)建，房地產(chǎn)監(jiān)管部門、中介機構(gòu)、商業(yè)銀行、廣大人民群眾和社會各界力量，都應(yīng)該加入到存量住房交易資金監(jiān)管立法的制度建設(shè)之中，并采取廣泛征求意見、與代表協(xié)商等方法，共同制定實踐性強、行動性強、可行性強的立法制度。在資產(chǎn)監(jiān)管模式實施過程中也要傾聽各界建議，吸取經(jīng)驗教訓(xùn)逐步構(gòu)建起科學(xué)的存量住房交易資金監(jiān)管立法制度。

（4）建立專門資金監(jiān)管人才隊伍。專門資金監(jiān)管專業(yè)人才隊伍，是企業(yè)進(jìn)行存量住房交易資金監(jiān)督管理工作的基本保證，新形勢下企業(yè)資產(chǎn)監(jiān)督管理工作趨于專業(yè)性、規(guī)范性，就必須可靠的人才隊伍作保障，才可以提高企業(yè)監(jiān)督管理質(zhì)量。因此政府部門就需要建立對相關(guān)人員的培養(yǎng)激勵機制，在存量住房交易資金監(jiān)管部門正確需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步確立人才理念，從企業(yè)監(jiān)管人員情況出發(fā)大力發(fā)掘企業(yè)監(jiān)管人員及其有關(guān)工作人員的情況。但現(xiàn)階段，政府部門監(jiān)督管理人員仍較為匱乏，這就給企業(yè)有效實施存量住房交易資金監(jiān)督管理工作和建立存量住房交易資金監(jiān)督管理機制帶來了障礙。相關(guān)監(jiān)管部門也要調(diào)整相應(yīng)崗位職責(zé)，以占據(jù)房產(chǎn)成交權(quán)重更大的存量房成交為主，調(diào)整崗位職責(zé)，提高工作人員介入監(jiān)督層次，提高房產(chǎn)監(jiān)管部門其他工作人員介入監(jiān)督的權(quán)限。

（5）建立信息化存量住房交易資金監(jiān)督管理平臺。新形勢下，由于互聯(lián)網(wǎng)交易范圍廣泛，政府存量住房交易資金監(jiān)督管理機構(gòu)也需要建立信息化監(jiān)管平臺控制互聯(lián)網(wǎng)交易。要開通政府公共信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺，使交易各方都能夠在互聯(lián)網(wǎng)上咨詢當(dāng)?shù)氐慕灰妆O(jiān)督管理模式，并掌握有關(guān)資訊。市場中介機構(gòu)也能夠加入其中，并把交易信息直接投放到政府政務(wù)交易平臺上，既有利于地方政府部門對交易信息實施監(jiān)督，又可以增強市場中介組織的影響力。要積極推進(jìn)信息化網(wǎng)絡(luò)覆蓋范圍，利用微信、微博等傳播工具，及時提出具體的信息內(nèi)容，讓廣大人民群眾能夠從多方面理解政府存量住房交易資金監(jiān)督的管理模式，方便廣大人民群眾選擇投資，讓政府房地產(chǎn)貿(mào)易服務(wù)平臺形成權(quán)威性的交易資金監(jiān)督信息交流渠道。此外，依托于公共信息網(wǎng)絡(luò)平臺，各監(jiān)管部門、各類中介機構(gòu)要加強對數(shù)據(jù)信息的交換與共享，以降低信息孤島情況，節(jié)省監(jiān)管資源，提高監(jiān)管工作的效能與質(zhì)量，同時在數(shù)據(jù)信息中監(jiān)管部門工作人員也可以挖掘分析出與資金交易相關(guān)的信息內(nèi)容，并建立針對性的資金監(jiān)督管理模型，進(jìn)而增強對存量住宅交易資金監(jiān)督管理的力量。

結(jié)語：

綜上所述，在新形勢下的存量房交易融資中仍然面臨著一定風(fēng)險隱患，因此必須采取監(jiān)管方法來提高交易資金的安全。存量商品房交易資金監(jiān)督管理模式必須從現(xiàn)實問題入手，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況，積極健全有關(guān)制度和法律法規(guī)，進(jìn)一步擴展人力資源和信息化的建設(shè)范圍，從多方面提高新形勢下存量房交易資金監(jiān)督管理質(zhì)量，以維護房地產(chǎn)業(yè)交易資金的安全平穩(wěn)。

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作者簡介：

梁旭魁（1978.10-），男，山西晉中人，中央財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)碩士，中級經(jīng)濟師，研究方向：房地產(chǎn)項目投資管理、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型等。