彭秋茍林崗峰胡潔瑤 (.寧波市土地市場(chǎng)服務(wù)中心 浙江 寧波 3504;.寧波慈地恒欣房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃咨詢(xún)有限公司 浙江 寧波 35300)

自持物業(yè),也稱(chēng)為自持房地產(chǎn)或自持商品房,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)完成以后,需要在一定的期限內(nèi)持有商品房的所有權(quán),不得對(duì)外銷(xiāo)售的商品房。開(kāi)發(fā)商自持商品房主要是用于租賃經(jīng)營(yíng),通過(guò)收取未來(lái)收益的現(xiàn)金流的折現(xiàn)值之和來(lái)回收投資和獲取投資收益。從宏觀角度看,自持物業(yè)體現(xiàn)了貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的決策部署而提出的保障住房租賃需求的政策措施。

一、自持物業(yè)研究的意義

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多習(xí)慣于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售快速回收投資的盈利模式,對(duì)于自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)分析,單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,已不適應(yīng)未來(lái)發(fā)展。土拍新規(guī)則下的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,行業(yè)分化亦將更加明顯。房企要勇于創(chuàng)新,才能找到新的盈利點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)自持土地建自持物業(yè),有利于擴(kuò)大租賃房源,控制房地產(chǎn)價(jià)格水平,響應(yīng)了政府加大租賃住房建設(shè)供應(yīng)力度的號(hào)召,促進(jìn)企業(yè)快速提高租賃住房投資規(guī)模,進(jìn)而推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展,在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)權(quán)。不利的方面是自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng),其投資回收周期長(zhǎng),投資回報(bào)率低,對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控能力提出了更高的要求。

在土地出讓過(guò)程中,如何科學(xué)地確定自持物業(yè)的地價(jià),對(duì)于政府實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策目標(biāo),提高城市建設(shè)和發(fā)展的質(zhì)量,維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的合理權(quán)益等具有重大意義。房地產(chǎn)投資,房地產(chǎn)企業(yè)必須有利可圖。在自持物業(yè)比例擴(kuò)大、資金壓力增加的情況下,如何讓房地產(chǎn)以自持形式來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利,獲得不低于社會(huì)平均投資報(bào)酬率的利潤(rùn),影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展,也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。科學(xué)地確定自持房地產(chǎn)和土地價(jià)格,必須認(rèn)真研究自持房地產(chǎn)和土地的盈利模式創(chuàng)新及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中現(xiàn)金流變化規(guī)律和資產(chǎn)增值的規(guī)律。

二、自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)和商品房直接銷(xiāo)售的區(qū)別

自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)是指開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成后出租或者自用,從投資上講,自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)和商品房直接銷(xiāo)售模式之間,主要是投資模式的不同,不存在投資價(jià)值的差異。自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)和商品房直接銷(xiāo)售的差別,主要是行業(yè)價(jià)值鏈延伸,經(jīng)營(yíng)生命周期延長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和利潤(rùn)(項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總價(jià)值)直接轉(zhuǎn)化成為了自持物業(yè)的投資。對(duì)于自持物業(yè)經(jīng)營(yíng),房地產(chǎn)企業(yè)收益的來(lái)源,一是房地產(chǎn)的租金,二是房地產(chǎn)自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的服務(wù)費(fèi)用,三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成以后的自然增值。

三、房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格與租賃價(jià)格在房地產(chǎn)投資可行性研究中的關(guān)系

房地產(chǎn)投資可行性分析的主要目的在于確定投資計(jì)劃是否可行,其分析結(jié)果是投資決策的重要依據(jù)。美國(guó)長(zhǎng)島大學(xué)教授斯坎普提出了兩個(gè)簡(jiǎn)單的方法,即前門(mén)法和后門(mén)法,來(lái)判斷投資的可行性。前門(mén)法是在當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格已知的情形下,計(jì)算房地產(chǎn)投資可行所必須達(dá)到的最低租金(圖1)。當(dāng)所求的最低租金低于目前房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的租金行情時(shí),則此房地產(chǎn)在財(cái)務(wù)上可行;反之,在財(cái)務(wù)上不可行。

圖1 房地產(chǎn)投資前門(mén)法的計(jì)算過(guò)程

后門(mén)法是在房地產(chǎn)收益(租金)已知的情形下,求取房地產(chǎn)的合理價(jià)格(圖2)。若該計(jì)算出來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格高于投資時(shí)所需支付的價(jià)格,則該投資計(jì)劃可行;反之,則該投資計(jì)劃不可行。

圖2 房地產(chǎn)投資后門(mén)法的計(jì)算過(guò)程

四、自持物業(yè)土地出讓價(jià)評(píng)估理論與方法

土地的價(jià)格可以從多方面進(jìn)行評(píng)估,如從土地經(jīng)營(yíng)者角度以收益為基礎(chǔ)對(duì)土地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,從購(gòu)買(mǎi)者的角度以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)對(duì)土地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,從土地開(kāi)發(fā)者的角度以開(kāi)發(fā)成本為基礎(chǔ)對(duì)土地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。土地估價(jià)的基本方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。每一種方法都有其特點(diǎn)和局限性,選用什么方法需要根據(jù)具體的情況來(lái)確定,這就需要估價(jià)人員對(duì)這幾種方法的運(yùn)用、適用范圍及存在哪些制約非常的了解。

實(shí)踐中,收益還原法被廣泛地應(yīng)用于有收益的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估。自持物業(yè)為有收益的房地產(chǎn),其土地價(jià)值評(píng)估適宜應(yīng)用收益還原法,即以資本化率將估價(jià)對(duì)象在未來(lái)所能產(chǎn)生的正常純收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn),并且將折現(xiàn)之和作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

市場(chǎng)比較法適用于比較發(fā)達(dá)和穩(wěn)定的且有大量的交易實(shí)例的市場(chǎng),同時(shí)選擇的可比實(shí)例要與待估宗地有相關(guān)性和替代性,交易案例甚少或無(wú)交易案例的地區(qū)則不適用。雖然現(xiàn)在政府出讓的自持物業(yè)土地不少,但是每一宗土地的規(guī)劃用途、設(shè)定的限制性又有很大的差異性,因此缺少能夠真正作為比較的案例,采用市場(chǎng)比較法有較大難度。

剩余法又稱(chēng)殘余法、倒算法,對(duì)于待開(kāi)發(fā)的土地也稱(chēng)為假設(shè)開(kāi)發(fā)法。剩余法是先預(yù)測(cè)待開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值,然后再扣除開(kāi)發(fā)土地的相關(guān)費(fèi)用,用這個(gè)剩余的值來(lái)估算待估土地的價(jià)格。相關(guān)費(fèi)用包括建筑物的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)成本利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)等。剩余法的本質(zhì)是以土地經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)形成的不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期價(jià)值為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。自持物業(yè)雖然根據(jù)租金可以預(yù)測(cè)出目前價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值,但目前我國(guó)尤其是一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的租售比極低,而房?jī)r(jià)上漲又非常明顯,用剩余法估算房?jī)r(jià)有一定難度。

成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所必需的各項(xiàng)正常費(fèi)用,包括正常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)與土地增值之和求取待估土地的價(jià)格。成本逼近法是依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的等量資金應(yīng)取得等量收益的投資原理,土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在投資期間會(huì)產(chǎn)生利息,投入的資金也應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生相應(yīng)的利潤(rùn),土地的增值性帶來(lái)土地的增值收益,將這幾部分相加就得到了土地的價(jià)格。使用成本逼近法的主要原因是估價(jià)對(duì)象的成本構(gòu)成比較接近市場(chǎng),不會(huì)帶來(lái)太大的偏差。從土地取得成本來(lái)看,自持物業(yè)土地與銷(xiāo)售物業(yè)土地基本無(wú)差別,因此成本逼近法評(píng)估不能體現(xiàn)自持物業(yè)地價(jià)與銷(xiāo)售物業(yè)地價(jià)之間的差異。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是將待估土地與其所在城鎮(zhèn)區(qū)域的級(jí)別平均狀況進(jìn)行比較,并根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,確定待估土地價(jià)格的估價(jià)方法。它的基本原理是替代原理,認(rèn)為同一級(jí)別的范圍內(nèi)用途相同的所有土地具有相似性,它們的價(jià)格也具有相似性,現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系沒(méi)有對(duì)是否自持物業(yè)有所區(qū)別,因此基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估不能體現(xiàn)自持物業(yè)地價(jià)與銷(xiāo)售物業(yè)地價(jià)之間的差異。

綜上所述,自持物業(yè)由于其特殊性,在實(shí)務(wù)評(píng)估中,評(píng)估公司多 采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。而收益還原法測(cè)算中受估價(jià)師主觀判斷影響較大,導(dǎo)致評(píng)估公司之間的自持物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)價(jià)格比值差異較大。

為實(shí)現(xiàn)地價(jià)評(píng)估的精細(xì)化管理,經(jīng)過(guò)對(duì)自持物業(yè)的深入研究,我們認(rèn)為自持物業(yè)不同年期和不同用地類(lèi)型的土地出讓價(jià)格評(píng)估可根據(jù)如下步驟進(jìn)行評(píng)估:

1.根據(jù)擬評(píng)估土地的規(guī)劃條件,不考慮自持因素,選擇適宜的方法直接評(píng)估不帶自持物業(yè)條件的宗地價(jià)格。

2.自持部分地價(jià)=不帶自持物業(yè)條件的宗地價(jià)格×(1-自持物業(yè)優(yōu)惠地價(jià)修正系數(shù))。

五、根據(jù)前門(mén)法理論測(cè)算自持物業(yè)地價(jià)優(yōu)惠幅度

以住宅商品房為例,根據(jù)前述房地產(chǎn)投資的前門(mén)法理論,以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料為依據(jù),測(cè)算自持物業(yè)預(yù)算地價(jià),并與目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(銷(xiāo)售)物業(yè)的土地價(jià)格比較,根據(jù)它們的差額來(lái)制定。即:

P為自持物業(yè)地價(jià),P為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(銷(xiāo)售)物業(yè)市場(chǎng)正常交易地價(jià),Y為自持物業(yè)優(yōu)惠地價(jià),f為自持物業(yè)地價(jià)優(yōu)惠幅度。

經(jīng)調(diào)查,×市1-7 級(jí)土地的典型小區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)為31500元/平方米,住宅平均售價(jià)和租賃價(jià)格的平均租售比為1.27%,即年租金為400元/平方米。根據(jù)調(diào)查近3年住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)租金,確定租金增長(zhǎng)率為1%。

近年來(lái)市區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲較快,即使住宅商品房空置房地產(chǎn)增值也能夠給投資者帶來(lái)的收益。根據(jù)安居客網(wǎng)統(tǒng)計(jì),2019 年房?jī)r(jià)由1 月的15877 元/平方米上漲到12 月 的17466元/平方米;2020年房?jī)r(jià)由1月的23250元/平方米上漲到12月的26750元/平方米;2021年房?jī)r(jià)由1月的26611元/平方米上漲到12月的26706元/平方米;2019～2021 近三年年均因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上漲帶來(lái)的增值收益平均每年為3610元/平方米。未來(lái)房?jī)r(jià),以“短期看金融,中期看規(guī)劃,長(zhǎng)期看人口”的市場(chǎng)分析原則出發(fā),預(yù)計(jì)市場(chǎng)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲可能持續(xù)年期為10年,每年房?jī)r(jià)平均增加1500元/平方米。

自持物業(yè)年收益=年租金收益+年房地產(chǎn)增值收益

根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的定義,房地產(chǎn)價(jià)格等于未來(lái)收益折現(xiàn)值之和。房地產(chǎn)收益還原率按照商品房開(kāi)發(fā)收益率5.5%取值,則自持物業(yè)價(jià)格為(采用收益還原法):

式中:P為自持物業(yè)房?jī)r(jià),為年租金,為房地產(chǎn)收益還原率,為租金增長(zhǎng)率,為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的增值收益,n為土地使用年期,t為未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的年期。

將實(shí)際數(shù)據(jù)代入上式,則有:

根據(jù)收集的市典型小區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格,結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ靸r(jià)信息資料,經(jīng)計(jì)算,確定建筑物價(jià)值占銷(xiāo)售物業(yè)房?jī)r(jià)比例平均為16.77%。

綜上所述,自持物業(yè)地價(jià)的優(yōu)惠幅度=(銷(xiāo)售物業(yè)地價(jià)-自持物業(yè)地價(jià))/銷(xiāo)售物業(yè)地價(jià)=((銷(xiāo)售物業(yè)房?jī)r(jià)-建筑成本)-(自持物業(yè)房?jī)r(jià)-建筑成本))/(銷(xiāo)售物業(yè)房?jī)r(jià)-建筑成本)

為了維持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正常收益水平不降低,自持物業(yè)地價(jià)的優(yōu)惠幅度應(yīng)為41.43%。

六、結(jié)論

我國(guó)房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)城市,在土地出讓過(guò)程中,通過(guò)土拍競(jìng)自持來(lái)決定土地出讓之花落誰(shuí)家,是適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)實(shí)需要。本研究通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(銷(xiāo)售)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)方式的差異、自持物業(yè)和銷(xiāo)售物業(yè)價(jià)格差異及其形成機(jī)制,指出在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下,政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃,給予拿地企業(yè)一定的地價(jià)優(yōu)惠和扶持是非常必要的,明確了土拍競(jìng)自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)土地價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)和方法,測(cè)算出了在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下,為了房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展,政府對(duì)于土地價(jià)格應(yīng)該予以?xún)?yōu)惠的幅度。