李欣眉 (廣西現(xiàn)代物流集團(tuán)有限公司 廣西 南寧 530000)

前言

縱觀當(dāng)前的建筑市場,存在供過于求的現(xiàn)象,市場競爭越來越激烈,必須通過進(jìn)行前期規(guī)劃來盡可能地提高建筑項(xiàng)目的市場競爭力。目前中國的建筑行業(yè)中,一些地方市場管理不規(guī)范,企業(yè)之間出現(xiàn)惡性競爭,有的建筑設(shè)計(jì)單位不重視建筑設(shè)計(jì)工作,出臺了不合理的建筑設(shè)計(jì)及施工方案,使得有些建筑施工不規(guī)范,甚至出現(xiàn)嚴(yán)重的安全問題,對人們的生活工作產(chǎn)生不良影響。而良好的前期規(guī)劃工作不僅能夠降低項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn),還能夠提高整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的投資收益。本文圍繞一處住宅小區(qū)展開探討,該項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū),工程建設(shè)包含了高層住宅、多層住宅、地下車庫以及商業(yè)等配套設(shè)施,周邊交通便利,環(huán)境良好。

1 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作的重要性

在建筑工程項(xiàng)目中,前期準(zhǔn)備階段是決定后期各項(xiàng)工作能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵,做好前期準(zhǔn)備工作能夠大大提升后期的施工效率。建筑工程項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)想是整個(gè)項(xiàng)目的起點(diǎn),因此,為確保后續(xù)開發(fā)工作的高效開展,就需要結(jié)合市場需求,制定可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目規(guī)劃前期階段需要做好項(xiàng)目定位,該項(xiàng)工作的落實(shí)應(yīng)該以策劃小組的成果為依據(jù)進(jìn)行。但是,策劃小組的策劃方案通常是圍繞市場和營銷展開的,缺少對建筑工程的了解。為了進(jìn)一步完善策劃內(nèi)容,就需要設(shè)計(jì)師參與到前期策劃工作中,在設(shè)計(jì)師和策劃小組的共同商議下做好前期工作,以便能夠提升項(xiàng)目定位效果和設(shè)計(jì)質(zhì)量。為了能夠給后期項(xiàng)目開發(fā)提供更加合理可行的依據(jù),就需要最大限度保障前期工作的準(zhǔn)確性和全面性。

建筑工程項(xiàng)目后期投資、銷售以及運(yùn)營等各項(xiàng)工作的開展,都是建立在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行的,通過進(jìn)行前期工作,能夠合理評估土地投資情況,有利于為投資決策的制定提供可靠的依據(jù),從而獲得更大的投資收益。規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作的進(jìn)行,能夠充分了解到目標(biāo)客戶以及市場需求,以此為依據(jù)來開發(fā)具有經(jīng)濟(jì)效益的建筑工程項(xiàng)目。通過前期工作,可以確定工程項(xiàng)目的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo),將目標(biāo)客戶需求和工程項(xiàng)目的經(jīng)營發(fā)展思路結(jié)合起來,就能夠確定擁有市場競爭力的營銷方案,有利于實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)營目標(biāo)。

2 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作

2.1 前期工作內(nèi)容

建筑工程項(xiàng)目規(guī)劃前期工作,需要圍繞工程項(xiàng)目的實(shí)際情況以及建設(shè)目標(biāo)來進(jìn)行,不僅要準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位,同時(shí)還需要明確房地產(chǎn)消費(fèi)群體,明確產(chǎn)品和客戶的具體情況,在此基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目方案。在開展前期工作的過程中,應(yīng)該將市場定期和目標(biāo)群的定位作為重要內(nèi)容,只有做好市場定位的基礎(chǔ)上,才能夠制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。建筑項(xiàng)目作為一項(xiàng)具有營銷性質(zhì)的產(chǎn)品,為保障其市場競爭力,在制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案之前,需要深入分析建筑項(xiàng)目的市場需求以及當(dāng)前市場競爭環(huán)境,明確計(jì)劃建設(shè)的工程項(xiàng)目將會面臨的競爭壓力以及可能存在的風(fēng)險(xiǎn),通過從多個(gè)角度分析,盡快找準(zhǔn)市場定位。目標(biāo)群定位是對工程項(xiàng)目的目標(biāo)客戶而言的,需要了解客戶的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣以及對建筑工程項(xiàng)目的需求,以此為依據(jù)來制定營銷方案。

2.2 前期策劃方案

在項(xiàng)目建設(shè)初期,項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)需要成立前期策劃小組,由前期策劃小組來開展一系列前期準(zhǔn)備工作,主要包含如下方面的內(nèi)容:(1)做好項(xiàng)目所在區(qū)域的市場調(diào)研工作,深入分析項(xiàng)目所在區(qū)域的相關(guān)政策,分析土地屬性,明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體市場定位。(2)項(xiàng)目營銷定位,分析周邊已售項(xiàng)目的客戶需求,科學(xué)判斷未來潛在客戶的需求,該項(xiàng)工作的進(jìn)行,需要針對不同年齡段以及不同消費(fèi)能力的消費(fèi)者展開,從多個(gè)層面梳理產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。(3)做好市場推廣策劃以及投資估算工作,根據(jù)市場需求制定相應(yīng)的計(jì)劃,在此過程中,計(jì)劃的制定需要考慮到產(chǎn)品上市相關(guān)內(nèi)容,通過對建設(shè)用地規(guī)劃方案進(jìn)行分析,以此來確定項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)。(4)優(yōu)化和綜合,詳細(xì)分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料,確定前期定位策劃報(bào)告,這樣一來,就能夠從整體上對項(xiàng)目有更為清晰的認(rèn)識,有利于后續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的高效開展。

3 規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作現(xiàn)狀與存在的問題

3.1 建筑項(xiàng)目前期工作發(fā)展趨勢

隨著建筑工程項(xiàng)目進(jìn)入到買方市場,社會各界逐漸意識到了前期工作的重要性。對于那些擁有雄厚開發(fā)實(shí)力的建筑項(xiàng)目開發(fā)商而言,他們將注意力集中在了早期的市場定位和策劃上。房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)過了早期的火爆期,如今,已經(jīng)逐步開始轉(zhuǎn)冷,進(jìn)而導(dǎo)致很多商品房逐漸積壓下來,由此可見,開放商做好早期市場定位和策劃工作意義重大。在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作之前,市場定位工作準(zhǔn)確與否直接決定著建筑項(xiàng)目后期能否滿足市場需求。當(dāng)前,出現(xiàn)了越來越多的專業(yè)策劃公司,建筑項(xiàng)目前期策劃工作效率也因此得到了明顯的提升。但是,從總體上而言,建筑工程項(xiàng)目前期策劃公司的綜合能力水平受限,能夠準(zhǔn)確進(jìn)行市場定位和提供專業(yè)策劃服務(wù)的公司仍然占少數(shù)。

3.2 建筑項(xiàng)目前期工作現(xiàn)狀

建筑工程項(xiàng)目前期工作的開展,對內(nèi)容的精細(xì)度要求較高,內(nèi)容越是精細(xì),則獲取的信息越全面,市場定位就越專業(yè)。準(zhǔn)確的市場定位不僅能夠?yàn)樵O(shè)計(jì)方案的制定提供可靠的依據(jù),同時(shí)還能夠充分反映出市場的客觀需求。從一定程度上而言,工程項(xiàng)目的前期策劃效果取決于策劃公司的專業(yè)水平,因此,為了能夠盡可能減少因策劃公司綜合水平帶來的不利影響,就需要策劃公司不斷提升自身的綜合能力,確保其在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。隨著當(dāng)前對前期工作要求的不斷提升,要想更加高效地開展房地產(chǎn)前期策劃工作,就需要整合各項(xiàng)現(xiàn)有資源,以此來形成綜合性的報(bào)告。

3.3 建筑項(xiàng)目前期工作問題分析

縱觀建筑工程項(xiàng)目前期工作,其中存在著很多問題,將其總結(jié)為以下幾點(diǎn):(1)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷。從整個(gè)工程項(xiàng)目所在城市的實(shí)際情況看來,住宅房的數(shù)量比較多,在房地產(chǎn)大環(huán)境的影響下,房地產(chǎn)成交量逐漸下降,并且樓盤的質(zhì)量和戶型等方面的定位和產(chǎn)品定位基本上沒有區(qū)別,進(jìn)而降低了產(chǎn)品的銷售量。(2)前期工作不到位,缺乏對建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的深層次考慮,再加上項(xiàng)目的選址不正確,而且項(xiàng)目的舒適度不夠,使得產(chǎn)品缺乏吸引力。盡管一些建筑項(xiàng)目的定位是中高端樓盤,但是,由于前期策劃階段更傾向于產(chǎn)品的后期價(jià)值以及消費(fèi)者的品位需求,而忽略了建筑物的實(shí)用性以及舒適度,導(dǎo)致最終建成的項(xiàng)目無法滿足客戶需求,大大降低了項(xiàng)目的銷售量。(3)除了受到市場定位因素影響之外,對客戶群定位不準(zhǔn)確也是導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)失敗的關(guān)鍵。對于那些中高端建筑物,不僅要滿足客戶的居住需求,同時(shí)還應(yīng)該滿足美觀性要求。此外,還需要重視周邊的配套設(shè)施,如果項(xiàng)目選址不當(dāng),就會影響住戶日常生活的順利開展,無法為客戶提供便利的就醫(yī)、吃飯、休閑等方面的需求,降低客戶的入住率。前期規(guī)劃工作的不完善還體現(xiàn)在同類產(chǎn)品的研究上,由于對同類產(chǎn)品研究不夠全面,進(jìn)而影響了項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性。

4 規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作要點(diǎn)

4.1 市場研究工作要點(diǎn)

項(xiàng)目市場研究也就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目以及周邊市場環(huán)境的研究。本文所研究的工程項(xiàng)目是位于開發(fā)區(qū)的住宅小區(qū),因此,市場調(diào)研工作除了要考慮到住宅小區(qū)的居住性要求之外,還需要結(jié)合周邊環(huán)境設(shè)施展開調(diào)查分析?？茖W(xué)而又全面的房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析,能夠充分論證建筑項(xiàng)目的技術(shù)可行性以及經(jīng)濟(jì)性,從而為制定決策提供可靠的依據(jù)。通過對房地產(chǎn)市場進(jìn)行準(zhǔn)確判斷,不僅能夠確定項(xiàng)目所在位置,同時(shí)還能夠掌握市場當(dāng)前的承受力以及未來的發(fā)展?jié)摿?。在深入開展市場調(diào)研工作的基礎(chǔ)上,還需要分析同類型的暢銷樓盤,總結(jié)這些樓盤的經(jīng)驗(yàn)和不足,再結(jié)合自身的實(shí)際情況制定改進(jìn)方案。從住宅區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀看來,該城市仍然停留在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段,再加上隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷上漲,各產(chǎn)業(yè)存在著明顯聚集的現(xiàn)象,這樣一來,就對中高端房地產(chǎn)的發(fā)展需求較大?？v觀整個(gè)市場,該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間較大,房地產(chǎn)商市場發(fā)展基本上不受經(jīng)濟(jì)條件的限制。通過分析同類型的樓盤得知,交通因素、環(huán)境因素以及配套設(shè)施等是影響客戶選擇該區(qū)域的主要原因,再加上戶型面積在100～200m范圍內(nèi)。有購買意愿的客戶大多數(shù)都是開發(fā)區(qū)客戶,他們的消費(fèi)能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢一致。然而,該區(qū)域的住宅產(chǎn)品仍然供不應(yīng)求,特別是對于經(jīng)濟(jì)型住宅的需求量比較大。

4.2 分析定位工作要點(diǎn)

建筑工程項(xiàng)目普遍存在著建設(shè)周期長、投資大以及涉及范圍廣的特點(diǎn),因此,前期準(zhǔn)備工作除了要做好市場調(diào)研之外,同時(shí)還需要了解多種類型的客戶需求,明確客戶來源等相關(guān)信息,只有這樣才能夠保障市場定位的準(zhǔn)確性,有利于后期項(xiàng)目營銷工作的高效開展。通過進(jìn)行市場調(diào)查工作,能夠準(zhǔn)確判斷客戶群,從而深入了解客戶的購房需求。產(chǎn)品作為消費(fèi)者重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容,產(chǎn)品定位需要結(jié)合客戶的需求來確定產(chǎn)品類型和各類產(chǎn)品的占比。通常可以見到的住宅風(fēng)格主要有英式風(fēng)格、地中海風(fēng)格、古典風(fēng)格以及中式風(fēng)格等多種類型,具體選擇哪種建筑風(fēng)格,需要根據(jù)目標(biāo)客戶的需求來確定。目標(biāo)客戶基本上都是年齡在25～50歲之間的中高收入者,這些目標(biāo)客戶的收入基本上穩(wěn)定,而且通常都是私營業(yè)主或者企業(yè)高管,這類客戶的審美比較高,因此,對建筑物的需求也相對較高,他們除了重視建筑物的質(zhì)量之外,同時(shí)還關(guān)注建筑物給自身帶來的社會地位,購房主要用來居住或者投資。通過對客戶實(shí)際需求進(jìn)行分析,最終確定建造新中式風(fēng)格的建筑物,在材料的選擇上也更加注重質(zhì)量和品位的體現(xiàn),同時(shí),應(yīng)客戶要求還加大了對購物、健身、飲食以及休閑娛樂等配套設(shè)施的建設(shè)力度。

4.3 策劃與估算工作要點(diǎn)

對建筑工程項(xiàng)目的策劃和估算是在分析項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的,其中包含了建筑項(xiàng)目的可售面積、容積率以及開發(fā)成本等方面的內(nèi)容。通過估算建筑項(xiàng)目的前期成本、建設(shè)成本以及配套成本等相關(guān)費(fèi)用,就能夠大體上確定項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出,進(jìn)而為制定合理的營銷方案提供可靠的依據(jù)。對于該項(xiàng)目的策劃和估算,選用了面積在120～150m之間的主力戶型,經(jīng)全方位分析,最終確定分為三期來進(jìn)行該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。

結(jié)語

在工程建設(shè)項(xiàng)目投資管理中,很多投資者往往把工作重點(diǎn)放在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、實(shí)施階段。而事實(shí)上,對工程投資影響最大的是在項(xiàng)目的前期工作階段,也就是項(xiàng)目的決策階段,它是控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵。前期的客戶分析和市場定位,能夠?yàn)楹笃陧?xiàng)目開發(fā)和項(xiàng)目營銷工作的開展提供可靠的依據(jù),能夠從整體上提高建設(shè)項(xiàng)目的綜合效益。因此要高度重視前期工作,細(xì)化市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析,盡可能提升項(xiàng)目前期工作質(zhì)量,為建設(shè)暢銷的建筑工程項(xiàng)目奠定良好的基礎(chǔ)。