文_李春曉（河北建筑工程學(xué)院，副教授，碩士）

劉秋月（河北建筑工程學(xué)院，碩士研究生）

李文杰［貝殼找房（北京）科技有限公司，高級(jí)副總裁，碩士］

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的重要意義

住房是人們的基本需求，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。在大多數(shù)城市，住房通常占土地使用量的70%以上，是決定城市形式和密度的主要因素，也因其具有巨大的經(jīng)濟(jì)潛力，通常被視為一種高價(jià)值的抵押品。而房地產(chǎn)市場(chǎng)作為提供房地產(chǎn)創(chuàng)造、轉(zhuǎn)讓、管理和融資的市場(chǎng)機(jī)制的互聯(lián)體系，其穩(wěn)定發(fā)展對(duì)實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。

2022年，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上的政府工作報(bào)告提到，繼續(xù)保障好群眾住房需求，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

現(xiàn)根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，提出符合我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展的建議。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的演變過(guò)程

（一）房地產(chǎn)商品化的開(kāi)啟時(shí)期（1979—1996年）

1979—1996年，我國(guó)開(kāi)啟房地產(chǎn)商品化時(shí)代。1979年實(shí)行由政府統(tǒng)一建房，以較低的價(jià)格出售給職工，并提供住房補(bǔ)貼的政策。1982年始實(shí)行住房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)，政府、單位和個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的1/3的政策。1988年土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，土地由此開(kāi)始商品化與市場(chǎng)化。1990年國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓做了規(guī)定。1991年住房制度改革目的是緩解居民住房困難，正確引導(dǎo)消費(fèi)。1992年外資企業(yè)進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)投資膨脹，投資不合理，房?jī)r(jià)快速上漲，政府出臺(tái)調(diào)控政策，控制高檔住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，并為解決住房資金不足的問(wèn)題而建立住房公積金制度和商品房預(yù)售制度。

（二）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)化時(shí)期（1997—2014年）

1997—2014年是中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化時(shí)期。1997年，亞洲金融危機(jī)，為挽救我國(guó)經(jīng)濟(jì)，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，要求加快住房建設(shè)，使房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)規(guī)定，住宅開(kāi)發(fā)以經(jīng)濟(jì)適用房為主，但是在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)占比不大，而住房的商品屬性卻被不斷強(qiáng)化，同時(shí)，土地價(jià)格攀升，各地政府依靠土地收入增加財(cái)政收入。2008年，全球金融危機(jī)，中央出臺(tái)“四萬(wàn)億”計(jì)劃刺激經(jīng)濟(jì)，加大地方政府的財(cái)政壓力，地方政府成立融資平臺(tái)，以土地為擔(dān)保借入資金，金融政策的相對(duì)寬松，使得房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“馬車(chē)”，在這時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格一直在上漲，中央也在調(diào)控房?jī)r(jià)：規(guī)范用地出讓底價(jià)、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、提高第二套住宅的首付比例。

（三）回歸住宅的居住本質(zhì)（2015年至今）

2015年，中央提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存，解決2011—2014年穩(wěn)定房?jī)r(jià)后積壓的商品房庫(kù)存。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，比上年增長(zhǎng)9.5%，商品房待售面積52414萬(wàn)平方米，比上年末減少6510萬(wàn)平方米。2019年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，同比增長(zhǎng)9.90%，商品房銷(xiāo)售面積171558萬(wàn)平方米，下降0.10%，年末商品房待售面積49821萬(wàn)平方米，比上年末減少2593萬(wàn)平方米。2020年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7%，年末商品房待售面積49850萬(wàn)平方米，比上年末增加29萬(wàn)平方米。其中，商品住宅待售面積22379萬(wàn)平方米，減少94萬(wàn)平方米。2021年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.40%，年末商品房待售面積51023萬(wàn)平方米，比上年末增加1173萬(wàn)平方米，商品住宅待售面積22761萬(wàn)平方米，增加381萬(wàn)平方米（見(jiàn)圖1）。房地產(chǎn)去庫(kù)存效果明顯。

圖1 2015—2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和商品房待售面積（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有以下特點(diǎn)：供需不平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)商品供應(yīng)不能對(duì)需求變化快速響應(yīng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有周期性；國(guó)家監(jiān)管程度高；隨著時(shí)間推移房地產(chǎn)價(jià)值增加；流動(dòng)性低；買(mǎi)賣(mài)雙方數(shù)量有限；交易費(fèi)用高等。而住房作為一種必需的、昂貴的商品，由于城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，其重要性正在提高。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于擴(kuò)張階段，買(mǎi)家數(shù)量多，賣(mài)家數(shù)量增加和人口償付能力提高，工資水平和就業(yè)人口比例提高，銀行盈利能力不斷提升。上述因素均刺激了房地產(chǎn)價(jià)格上漲，住宅的價(jià)格會(huì)隨著時(shí)間的推移而發(fā)生變化，其中的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性嚴(yán)重，其在較短時(shí)間內(nèi)積累大量資金，打破了商品和貨幣流動(dòng)之間的平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象夸大了住房的商品屬性而忽略了居住屬性，未來(lái)的房地產(chǎn)應(yīng)回歸居住屬性，回歸“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)演化的相關(guān)啟示

（一）強(qiáng)化以居住為導(dǎo)向的住房制度

我國(guó)采取以市場(chǎng)為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)政策，放棄了以前的集中規(guī)劃，政府重點(diǎn)集中在政策、制度和法規(guī)的改革上，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效運(yùn)作。以市場(chǎng)為導(dǎo)向的住房供應(yīng)存在一些爭(zhēng)論，其一，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的住房供應(yīng)對(duì)大中城市的發(fā)展起到積極的作用，市場(chǎng)化運(yùn)作吸引社會(huì)資本參與，但有人認(rèn)為這種以市場(chǎng)為主導(dǎo)的方式未能為大多數(shù)城市居民特別是低收入家庭提供負(fù)擔(dān)得起的住房。其二，住房租賃市場(chǎng)被忽視，尚未建立健全機(jī)制，住房市場(chǎng)化也容易引起投機(jī)行為，提高土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格，擁有更多資金的開(kāi)發(fā)商為了利潤(rùn)選擇在一線城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這些現(xiàn)象加劇了城市化的空間分配不均衡和擴(kuò)大了區(qū)域發(fā)展的差距。其三，當(dāng)前中國(guó)土地所有制形式為城市土地國(guó)有制和農(nóng)村土地集體所有制，房地產(chǎn)市場(chǎng)由政府管理。在土地已經(jīng)被農(nóng)民或集體占有的地方，政府通過(guò)提供補(bǔ)償或其他措施，如在其他地方提供新的住房，讓農(nóng)民從他們那里“購(gòu)買(mǎi)”土地。但是，這些補(bǔ)償措施遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于被購(gòu)?fù)恋氐恼鎸?shí)價(jià)值。上述因素加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，導(dǎo)致土地和住房?jī)r(jià)格不斷增長(zhǎng)。據(jù)自然資源部統(tǒng)計(jì)，2000—2011年，綜合地價(jià)定基指數(shù)持續(xù)攀升（見(jiàn)圖2）。2019—2021年，由于政府出臺(tái)相關(guān)政策，總體地價(jià)增速趨于放緩。2019年第三季度，從環(huán)比看，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市總體地價(jià)增速為1.06%，較上一季度下降0.07個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖3）。2020年第三季度，從環(huán)比看，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市總體地價(jià)增速為0.58%，較上一季度上升0.15個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。2021年第三季度，從環(huán)比看，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市總體地價(jià)增速為0.52%，增速較上一季度下降0.18個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖5）。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，我們應(yīng)強(qiáng)化以居住為導(dǎo)向的住房制度建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

圖2 2000—2011年全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市平均綜合地價(jià)指數(shù)

圖3 2008—2019年全國(guó)主要城市分用途地價(jià)環(huán)比增速曲線圖（%）

圖4 2008—2020年全國(guó)主要城市分用途地價(jià)環(huán)比增速曲線圖（%）

圖5 2008—2021年全國(guó)主要城市分用途地價(jià)環(huán)比增速曲線圖（%）

（二）穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防范房地產(chǎn)泡沫

自2000年以來(lái)，中國(guó)的地價(jià)呈指數(shù)級(jí)上漲，快速的增長(zhǎng)極大地推高了房?jī)r(jià)，城市住宅空置率高達(dá)22%，高空置率表明供應(yīng)過(guò)剩。為應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的危機(jī)，第一，政府應(yīng)保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，以促進(jìn)短期內(nèi)的住房有效需求，以及較長(zhǎng)期的地價(jià)，防止房?jī)r(jià)急劇下跌。房?jī)r(jià)暴跌降低了土地和住房的價(jià)值，這種貶值導(dǎo)致金融市場(chǎng)的信貸萎縮。地方政府債務(wù)違約、開(kāi)發(fā)商借款和家庭抵押貸款將對(duì)銀行體系構(gòu)成重大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，容易引發(fā)金融危機(jī)，GDP增長(zhǎng)率將隨之減速，宏觀經(jīng)濟(jì)放緩導(dǎo)致失業(yè)率上升、收入或工資下降，從而進(jìn)一步拉低房?jī)r(jià)。第二，作為一項(xiàng)長(zhǎng)期而深遠(yuǎn)的補(bǔ)救措施，政府應(yīng)從根本上改變以土地為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施為核心，以投資為主導(dǎo)、國(guó)家主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，這種根本性的變化應(yīng)從開(kāi)創(chuàng)性的土地改革開(kāi)始。

（三）健全經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等住房保障市場(chǎng)

住房政策的重點(diǎn)是發(fā)展融資模式，多渠道、多元化保障性住房建設(shè)資金，提供各種負(fù)擔(dān)得起、可持續(xù)的住房選擇，包括租賃和其他終身住房，合作解決住房挑戰(zhàn)。住房保障制度作為一項(xiàng)重要的社會(huì)政策，需要法律保障，而我國(guó)目前還沒(méi)有制定專門(mén)的公共住房政策法規(guī)，應(yīng)建立健全的住房保障配套法規(guī)，激勵(lì)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，改變供給結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用房在整個(gè)商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中的比例，做到有計(jì)劃、有組織地開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)從征地環(huán)節(jié)開(kāi)始，實(shí)行較為優(yōu)惠的金融扶持政策，包括低息貸款、稅費(fèi)減免等措施。保障性住房的大量增加可以緩解消費(fèi)者對(duì)商品住房的迫切需求，調(diào)和商品房供需關(guān)系，并逐步代替政府所采用的諸如限購(gòu)、限貸等強(qiáng)制性行政調(diào)控手段。因此，將保障房建設(shè)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制予以堅(jiān)決執(zhí)行。應(yīng)深入研究、大力推廣住房?jī)?chǔ)蓄銀行的模式，多渠道解決購(gòu)房資金等問(wèn)題。住房政策的重點(diǎn)是發(fā)展融資模式，多渠道、多元化解決保障性住房建設(shè)資金，促進(jìn)獲得各種負(fù)擔(dān)得起、可持續(xù)的住房選擇，包括租賃和其他終身住房選擇，以及合作解決住房挑戰(zhàn)。

（四）加強(qiáng)金融監(jiān)管

房地產(chǎn)投資在中國(guó)固定資產(chǎn)投資中僅次于制造業(yè)投資。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2021年中國(guó)房地產(chǎn)投資147602億元，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）總額的27.10%（見(jiàn)圖6、圖7）。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)可促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，中國(guó)的貨幣政策旨在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，特別是在產(chǎn)出波動(dòng)期間。2003年初，中國(guó)人民銀行加息以遏制房地產(chǎn)價(jià)格。然而，2003年“非典”疫情暴發(fā)，中國(guó)人民銀行實(shí)施了擴(kuò)張性貨幣政策以刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。此后，房地產(chǎn)價(jià)格回升，直到2007年中國(guó)人民銀行提高利率和存款準(zhǔn)備金率以控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。6個(gè)月后，由于次貸危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，2009年調(diào)整房貸利率下限，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格再次上漲（見(jiàn)表1）。2010年房地產(chǎn)價(jià)格再度回落。為拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)人民銀行分別于2010—2021年曾多次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率（見(jiàn)圖8）?？傮w而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展伴隨著一系列的貨幣政策，寬松的貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款繁榮和房?jī)r(jià)泡沫，這些泡沫又反過(guò)來(lái)增加金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫破裂經(jīng)過(guò)銀行債務(wù)性融資的房地產(chǎn)價(jià)值迅速上升，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值達(dá)到極值時(shí)，政府采取限制措施，泡沫破裂，資產(chǎn)價(jià)值暴跌。由于抵押貸款的價(jià)值開(kāi)始大大超過(guò)房屋的價(jià)值，借款人發(fā)現(xiàn)自己處于負(fù)資產(chǎn)狀況，因此遭受財(cái)務(wù)困境，銀行也會(huì)不斷積累不良貸款，并且在通常情況下，嚴(yán)重的衰退總是伴隨著資不抵債的情況，最終對(duì)金融市場(chǎng)造成嚴(yán)重的打擊。貨幣政策的有效性取決于金融監(jiān)管的力度和范圍，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管的力度，預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的破裂，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

圖6 2017—2021年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額及固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）投資額

圖7 2017—2021年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的比例

圖8 2010—2021年大型金融機(jī)構(gòu)和中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備率

表1 2002—2008年金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率

（五）加快房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

中國(guó)房地產(chǎn)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重相較1988年大幅度增長(zhǎng)，此外，繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)被視為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，被作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的傾向仍然存在，飆升的土地征用費(fèi)已成為政府收入的主要來(lái)源。在“房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)機(jī)制”下，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著決定性的作用。當(dāng)前，中國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展新階段，經(jīng)濟(jì)增速由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)。在疫情暴發(fā)的背景下，中國(guó)住房市場(chǎng)面臨巨大的壓力，相應(yīng)的，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展放緩也將成為必然。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于從建設(shè)型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變的過(guò)程，相關(guān)部門(mén)應(yīng)制定對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商專業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型指導(dǎo)政策。