文/劉紅濤 遲曉燕

推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，是支持國家重大戰(zhàn)略實(shí)施,貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板決策部署的有效工具，是深化我國金融供給側(cè)改革、增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的重大創(chuàng)新。2020 年4 月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(簡稱“REITs試點(diǎn)40 號文”)，標(biāo)志著中國境內(nèi)公募REITs 市場正式啟航，2020 年亦被稱為“中國REITs元年”。

1986 年10 月，經(jīng) 北 京 市政府批準(zhǔn)，北京市工程咨詢公司（以下簡稱“北咨公司”）成立，為北京市發(fā)展改革委直屬的事業(yè)單位，并成為北京市屬唯一的甲級綜合性工程咨詢機(jī)構(gòu)。2020 年，北咨公司完成轉(zhuǎn)企改制，成為北京國有資本運(yùn)營管理有限公司（以下簡稱“北京國管”）直屬二級企業(yè)。按照北咨公司“十四五”時期建設(shè)“一化四平臺”的規(guī)劃要求，北咨公司全資子公司北京北咨投資基金管理有限公司（以下簡稱“北咨基金”）積極探索“投資+咨詢”業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展模式，尋找項(xiàng)目投資機(jī)會，積累投資專業(yè)能力。2021 年，在北京國管、北咨公司的大力支持下，北咨基金先后完成了首批、第二批共兩單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 的戰(zhàn)略投資。

北咨公司發(fā)揮三十多年來在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累的咨詢經(jīng)驗(yàn)以及對項(xiàng)目投資價值的專業(yè)分析和風(fēng)險把控能力，通過投資布局萬億級基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs賽道，加快推進(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，將基礎(chǔ)設(shè)施REITs 打造為公司重要業(yè)務(wù)板塊和新的利潤增長點(diǎn)，發(fā)揮“投資”與“咨詢”業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，帶動全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“被動型”向“主動型”投資管理的重要轉(zhuǎn)變，助推北咨公司早日實(shí)現(xiàn)資本市場上市。

順勢而為，中央、地方齊力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 試點(diǎn)

近年來，“REITs”成為不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施和資產(chǎn)證券化等領(lǐng)域的共同熱詞，各方關(guān)注度 很 高。REITs（Real Estate Investment Trusts），即 不 動產(chǎn)投資信托基金，是以在證券交易所發(fā)行權(quán)益類證券的方式募集資金，并將資金主要投資于不動產(chǎn)類底層資產(chǎn)，將每年合并后可供分配金額以現(xiàn)金形式按很高比例（通常高于90%）分配給投資者的一種投資載體。作為直接融資工具，REITs 具有有效盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)負(fù)債水平、提升資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力、促進(jìn)金融市場健康發(fā)展等積極作用。

2020 年4 月 發(fā) 布REITs 試點(diǎn)40 號文以來，國家發(fā)展改革委、證監(jiān)會、交易所等機(jī)構(gòu)連續(xù)出臺基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)、審核、上市、交易等配套政策文件，不斷為基礎(chǔ)設(shè)施REITs 實(shí)操完善各類規(guī)則?！秶窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》明確提出“推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs 已成為我國提升投資效率、促進(jìn)投資合理增長的重要手段。2020 年9 月，北京市以國家推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)為契機(jī)，率先發(fā)布“北京REITs 12 條”專項(xiàng)支持政策（即《關(guān)于支持北京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措施》），支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs 產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在全國率先形成REITs 產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地。

厚積薄發(fā)，三十五年咨詢服務(wù)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域

自1986 年成立以來，北咨公司參與了北京市及部分國家級重大投資建設(shè)項(xiàng)目咨詢服務(wù)，形成了貫穿規(guī)劃研究、項(xiàng)目前期咨詢、設(shè)計咨詢、建設(shè)咨詢、投融資咨詢的全過程工程咨詢業(yè)務(wù)鏈條，構(gòu)建了獨(dú)具特色的咨詢理論方法及服務(wù)體系，為政府和社會在工程建設(shè)項(xiàng)目的投資決策、投資控制和建設(shè)管理等方面提供了強(qiáng)有力的智庫支撐和服務(wù)保障。

2020 年8 月，北咨公司發(fā)揮多年來在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、投融資咨詢、基金管理等經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助北京市相關(guān)政府部門研究支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，分別在產(chǎn)業(yè)要素、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、政策保障等方面提出建議，助力北京成為率先發(fā)布支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs 產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)政策的省市。

中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 底層資產(chǎn)位于海淀區(qū)中關(guān)村軟件園

大膽嘗試，在咨詢研究中把握投資機(jī)會

在協(xié)助政府部門研究支持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策措施過程中，北咨基金對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 這一新的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進(jìn)行深入研究，參考國際成熟資本市場公募REITs 的發(fā)展歷程和規(guī)模，預(yù)感到我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 領(lǐng)域蘊(yùn)含的巨大投資機(jī)遇。

按照北咨公司進(jìn)一步推動投融資平臺建設(shè)相關(guān)工作部署，北咨基金2021 年初起積極跟進(jìn)首批申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 項(xiàng)目的投資機(jī)會，以底層資產(chǎn)位于北京的首鋼生物質(zhì)能源基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 為重點(diǎn)，研究參與公募REITs 投資的可行模式。

認(rèn)真求證，摸索公募REITs 投資決策分析方法論

為了打通投資萬億級基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 市場的通道，經(jīng)過認(rèn)真研究《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，并和交易所、原始權(quán)益人、財務(wù)顧問、律師事務(wù)所溝通求證，北咨公司確定了以北咨基金為投資主體、以戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)身份參與戰(zhàn)略配售的方式切入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 投資賽道。

初步投資建議方案通過北咨公司黨委立項(xiàng)審議后，北咨基金成立了分管領(lǐng)導(dǎo)掛帥的投資工作小組，工作小組深入研究基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行公募REITs 的要求、申報發(fā)行流程、交易結(jié)構(gòu)、評估方法、交易規(guī)則、鎖定要求、退出方式，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 的治理結(jié)構(gòu)，基金管理人、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)激勵約束機(jī)制，戰(zhàn)略投資人的權(quán)利、義務(wù)，分析估值折現(xiàn)率、發(fā)行溢價/折價率、現(xiàn)金分派率、FFO、IRR 敏感度等投資價值評價指標(biāo)，摸索總結(jié)公募REITs 項(xiàng)目投資決策過程中需關(guān)注的重點(diǎn)問題和分析決策方法論。

確保合規(guī)，嚴(yán)格按照投資管理制度履行決策程序

首鋼生物質(zhì)能源基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 項(xiàng)目作為北咨公司轉(zhuǎn)企改制后的首個對外投資項(xiàng)目，投資決策過程中，嚴(yán)格按照北咨公司及上級單位對外投資管理制度要求，由北咨公司黨委任命項(xiàng)目投資工作小組組織開展項(xiàng)目可行性研究，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助開展業(yè)務(wù)、財務(wù)、法律盡職調(diào)查，對項(xiàng)目進(jìn)行SWOT 分析，總結(jié)項(xiàng)目投資亮點(diǎn)，分析潛在風(fēng)險，提出應(yīng)對措施建議。

投資工作小組研究形成成熟的投資方案后，公司組建獨(dú)立的評估小組對投資方案進(jìn)行風(fēng)險評估，評估小組由職能管理部門、專業(yè)咨詢部門專業(yè)人員組成，經(jīng)論證討論形成評估意見，輔助公司領(lǐng)導(dǎo)對投資方案進(jìn)行審議決策。

雷厲風(fēng)行，根據(jù)關(guān)門節(jié)點(diǎn)倒排決策時間表

北咨基金自2021 年3 月中旬開始跟蹤首鋼生物質(zhì)能源公募REITs 項(xiàng)目投資機(jī)會，按照該項(xiàng)目申報發(fā)行時間計劃，要求戰(zhàn)略投資人2021 年5 月1 日前完成內(nèi)部決策流程，具備簽署戰(zhàn)略投資協(xié)議條件。

北咨公司黨委于2021 年4月1 日同意對該項(xiàng)目予以投資立項(xiàng)，為確保在上市時間窗口內(nèi)完成決策流程，在北京國管、北咨公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)協(xié)調(diào)和大力支持下，項(xiàng)目投資決策所需的立項(xiàng)、投資工作小組組建、專業(yè)機(jī)構(gòu)選聘、可行性研究、盡職調(diào)查、風(fēng)險評估、投資方案確定、投資協(xié)議審定等各個環(huán)節(jié)有條不紊、緊密銜接。在緊張的20 個工作日內(nèi)，組織召開各級審議決策會議共12 次，最終在2021 年4月29 日履行完成全部決策程序，創(chuàng)下了北咨公司對外開展重大項(xiàng)目投資決策的“最快速度”。

不忘初心，牢記踐行“投資+咨詢”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略

2021 年6 月21 日，包 括首鋼生物質(zhì)能源基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（證券簡稱：中航首鋼綠能REIT）在內(nèi)的第一批9 只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 試點(diǎn)項(xiàng)目在上海、深圳證券交易所發(fā)行上市，交易首日全線上漲收紅，合計成交額達(dá)18.6 億元?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs 成功上市的首日秀標(biāo)志著我國公募REITs 發(fā)展邁出了關(guān)鍵一步。

在首鋼生物質(zhì)能源基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 發(fā)行上市后，投資工作小組一方面密切關(guān)注首批REITs 上市后二級市場的表現(xiàn)；另一方面，認(rèn)真踐行落實(shí)北咨公司“投資+ 咨詢”業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略，積極拓展公募REITs相關(guān)咨詢業(yè)務(wù)機(jī)會，在市國資體系宣貫基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 申報發(fā)行政策、策劃旅游景區(qū)申報REITs 工作方案、和公募基金管理人探討在基礎(chǔ)設(shè)施REITs 領(lǐng)域如何進(jìn)一步加強(qiáng)合作、在北咨大講堂介紹戰(zhàn)略投資REITs 項(xiàng)目基本情況，和專業(yè)咨詢部門探討協(xié)助基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域客戶策劃申報REITs 相關(guān)的咨詢業(yè)務(wù)機(jī)會。

再接再厲，繼續(xù)戰(zhàn)略投資產(chǎn)業(yè)園類型公募REITs

在實(shí)施首鋼生物質(zhì)能源基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 項(xiàng)目投資過程中，北咨基金開始跟蹤第二批擬上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 潛在投資標(biāo)的。在成功完成特許經(jīng)營權(quán)類型REITs 投資的基礎(chǔ)上，北咨基金以中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REITs 為重點(diǎn)，繼續(xù)研究分析產(chǎn)業(yè)園類型REITs的投資價值及分析決策方法論。

根據(jù)中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REITs 項(xiàng)目投前調(diào)查獲得的資料，投資工作小組測算出項(xiàng)目的P/FFO 為17.33，明顯低于首批已發(fā)行產(chǎn)業(yè)園類型REITs 估值區(qū)間20.22的最低值，估值較低、派息率較高，預(yù)測上市后會有較大的估值提升空間，具有很好的投資價值。2021 年12 月17 日，中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（證券簡稱：建信中關(guān)村REIT）作為第二批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 試點(diǎn)項(xiàng)目之一在上海證券交易所上市交易，創(chuàng)造了已發(fā)行11 只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 產(chǎn)品中唯一實(shí)現(xiàn)上市交易首日收盤漲停30%的紀(jì)錄。

首戰(zhàn)告捷，轉(zhuǎn)企首年實(shí)現(xiàn)良好開局

2021 年，北咨基金完成兩單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——中航首鋼綠能REIT（180801.SZ）、建信中關(guān)村REIT（508099.SH）的戰(zhàn)略投資，兩單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 產(chǎn)品在二級市場均表現(xiàn)亮眼。截至2021 年最后一個交易日，“中航首鋼綠能REIT”收盤價為17.451，與發(fā)行價相比，溢價率超過30%，并于11 月12日發(fā)布首次分紅公告，分紅比例42%，分派率3.85%，創(chuàng)造了我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 首次分紅的歷史；“建信中關(guān)村REIT”收盤價為4.448，上市后11 個交易日即實(shí)現(xiàn)了39%的溢價率，后來居上，成為領(lǐng)跑產(chǎn)業(yè)園類型REITs 投資價值新的標(biāo)桿。

截 至2022 年4 月12 日，北咨基金投資所持REITs 份額已收到兩次現(xiàn)金分派共500 余萬元，兩單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 投資份額資產(chǎn)賬面價值增值超過35%，達(dá)到了公司決策布局基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 賽道的預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了投融資平臺建設(shè)的良好開局，為北咨公司的資本上市之路奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

北咨公司搶抓“十四五”時期北京市強(qiáng)化“四個中心”建設(shè)與金融供給側(cè)改革持續(xù)深化的雙重戰(zhàn)略機(jī)遇，在工程咨詢機(jī)構(gòu)中率先以戰(zhàn)略投資者身份投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，是支持國家重大戰(zhàn)略實(shí)施、支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs 產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的“創(chuàng)新之舉”，對于推動工程咨詢機(jī)構(gòu)研究探索基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制機(jī)制創(chuàng)新、布局基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 賽道具有示范意義。