杜明峰

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。由于歷史原因，地方國有房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中暴露出了一些不足之處。文章分析了地方國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用目標(biāo)成本管理的理由，重點(diǎn)探討了目標(biāo)成本管理在地方國有房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的應(yīng)用策略。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本管理;應(yīng)用理由;應(yīng)用策略;地方國有房地產(chǎn)企業(yè)

一、地方國有房地產(chǎn)企業(yè)在市場環(huán)境中暴露出的不足

地方國有房地產(chǎn)企業(yè)在解決國家棚改房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房發(fā)揮了主力軍作用。在這些地方國有房地產(chǎn)企業(yè)開展的業(yè)務(wù)當(dāng)中，也有很大一部分是地方政府投融資公司承接的地方棚改項(xiàng)目及部分商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。一方面，地方國有房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道主義為國家政策性銀行貸款、國家專項(xiàng)債務(wù)和地方配套財(cái)政資金等;另一方面，由于是國有性質(zhì)，因而企業(yè)的管理人員、特別是其中一些高級管理人員當(dāng)中，有很大一部分是上級主管部門從行政事業(yè)單位抽調(diào)過去的，正是由于這兩個(gè)方面的因由的使然，所以，地方國有房地產(chǎn)企業(yè)在開展業(yè)務(wù)過程中不可避免的、不同程度地暴露出了這樣兩個(gè)頗具代表性的問題：

第一，市場意識不強(qiáng)。由于高管人員出身于行政事業(yè)單位，而行政事業(yè)單位是吃慣了“皇糧”的，不用為效益操勞，所以，這些高管人員在工作中往往表現(xiàn)為既沒有應(yīng)對市場環(huán)境的管理經(jīng)驗(yàn)，也沒有應(yīng)對市場博弈的競爭意識，并且還習(xí)慣于采用行政單位的管理方法來解決企業(yè)面臨的市場經(jīng)營問題，這種管理觀念和思維模式，當(dāng)然很難生產(chǎn)增益的目的。這種情況，在一二線城市以外房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)的尤為突出。

第二，缺乏競爭優(yōu)勢。造成地方國有房地產(chǎn)企業(yè)缺乏競爭優(yōu)勢的因由與上文分析的情況（市場意識不強(qiáng)）系屬同類。表現(xiàn)在具體業(yè)務(wù)運(yùn)營中，如在地方國有房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的地方棚改、經(jīng)濟(jì)適用房、公務(wù)員小區(qū)以及自己商業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目中，很多都不同程度的存在超工程概算的現(xiàn)象，難以達(dá)成自平衡。由于在成本控制方面存在缺陷，因而很多國有房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上表現(xiàn)出了缺乏競爭優(yōu)勢的不足，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

二、地方國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用目標(biāo)成本管理的理由

房地產(chǎn)企業(yè)常用的成本控制方法主要有預(yù)算控制法、標(biāo)準(zhǔn)成本法和目標(biāo)成本法等，這三種控制法的各自特點(diǎn)如下：首先，預(yù)算控制法，預(yù)算期一般為一年，控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)為預(yù)算期內(nèi)按預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行控制;其次，標(biāo)準(zhǔn)成本法，控制周期為開發(fā)后的實(shí)施階段，具有滯后性，控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)為開發(fā)過程中將標(biāo)準(zhǔn)成本作為“成本計(jì)劃”;第三，目標(biāo)成本法，強(qiáng)調(diào)開發(fā)產(chǎn)品全壽命周期，控制的重點(diǎn)放在產(chǎn)品的研究、開發(fā)、規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段。

從目標(biāo)成本法的特點(diǎn)可以看出，它以市場為導(dǎo)向，以目標(biāo)售價(jià)和目標(biāo)利潤為基礎(chǔ)確定開發(fā)產(chǎn)品的目標(biāo)成本，是從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段開始，通過各部門、各環(huán)節(jié)乃至供應(yīng)商的通力合作，共同實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的管理方法。目標(biāo)成本管理的主要優(yōu)勢體現(xiàn)在突出設(shè)計(jì)到產(chǎn)品出貨全過程的成本管理，有助于提高成本管理的效率和效果;強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品壽命周期成本的全過程和全員管理，有助于提高客戶價(jià)值和產(chǎn)品市場競爭力;謀求成本規(guī)劃與利潤規(guī)劃活動(dòng)的有機(jī)統(tǒng)一，有助于提升產(chǎn)品的綜合競爭力。并且，應(yīng)用目標(biāo)成本管理，還讓能企業(yè)意識到專業(yè)人才對企業(yè)發(fā)展的重要性，進(jìn)而會促使房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理、工程造價(jià)、市場營銷等方面加大招賢納士的力度，彌補(bǔ)此前企業(yè)因缺乏市場經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)致的專業(yè)人才欠缺的短板。對比分析上表中的三種成本控制方法不難知曉，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，應(yīng)用目標(biāo)成本管理是最適宜地方國有房地產(chǎn)企業(yè)目前生存狀況的。

三、目標(biāo)成本管理在地方國有房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的應(yīng)用策略

首先，強(qiáng)調(diào)成本控制的重要性。企業(yè)在市場運(yùn)營中要重點(diǎn)關(guān)注價(jià)格引導(dǎo)、顧客、開發(fā)商品以及流程管理等對成本控制的重要性，強(qiáng)調(diào)生命周期成本控制，要求各部門既要分工明確，又要通力合作，要?jiǎng)訂T價(jià)值鏈上的全部成員共同參與成本控制。地方國有房地產(chǎn)企業(yè)可以將業(yè)務(wù)分為棚改等政策性業(yè)務(wù)和純商業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，對于棚改等政策性業(yè)務(wù)，要按照政府有關(guān)要求，重點(diǎn)放在開發(fā)成本控制，突出經(jīng)濟(jì)實(shí)用型，保質(zhì)保量完成政府下達(dá)任務(wù)目標(biāo);對于純商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，要按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在做好充分調(diào)研的基礎(chǔ)上明確市場定位，明確設(shè)計(jì)規(guī)劃，實(shí)施全過程控制，及時(shí)糾正偏差，保證預(yù)期收益。

其次，增加顧客價(jià)值。開發(fā)產(chǎn)品目標(biāo)成本=開發(fā)產(chǎn)品競爭性市場價(jià)格-開發(fā)產(chǎn)品的必要利潤。要求企業(yè)對顧客產(chǎn)品的特性、功能、質(zhì)量、銷售價(jià)格等各方面的需求做到真正了解，借助市場調(diào)查手段進(jìn)行產(chǎn)品特性分析，平衡產(chǎn)品的“功能——價(jià)格——成本”之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，以增加顧客的價(jià)值。就地方國有房地產(chǎn)企業(yè)而言，針對政策性開發(fā)項(xiàng)目要注重自平衡，而對于商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)將其分為剛需型和改善型兩種情況，在此前提下，再根據(jù)國有背景特色和市場分析基礎(chǔ)確定成本控制目標(biāo)，確定必要利潤目標(biāo)，并為此制定不同的銷售策略。需要指出的是，在確定成本控制目標(biāo)和必要利潤目標(biāo)時(shí)，除了要考慮投資者必要報(bào)酬率之外，還要考慮不同行為動(dòng)機(jī)對目標(biāo)成本確定的影響。

第三，設(shè)立目標(biāo)成本控制小組。鑒于國有企業(yè)組織管理機(jī)構(gòu)及業(yè)務(wù)開展范圍的復(fù)雜性，以及滿足提升市場競爭力的需要，建議地方國有房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立一個(gè)專職性的目標(biāo)成本控制小組，由企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)兼任組長，負(fù)責(zé)對從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、到工程實(shí)施、再到工程結(jié)束全過程地圍繞目標(biāo)成本控制需要對各部門成本控制指標(biāo)予以明確分工，加強(qiáng)部門間的分工合作，將設(shè)計(jì)好的目標(biāo)成本控制方案投入到建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，以降低生產(chǎn)運(yùn)營成本，提高成本控制目標(biāo)的保障能力，

第四，把握好執(zhí)行中的關(guān)鍵點(diǎn)。目標(biāo)成本法強(qiáng)調(diào)全過程成本管理，要求企業(yè)要針對不同過程和不同的開發(fā)時(shí)期，適時(shí)對目標(biāo)成本執(zhí)行情況進(jìn)行分析，尤其是要加強(qiáng)對各部門執(zhí)行目標(biāo)成本控制情況的跟蹤分析，以及時(shí)糾正偏差，堵塞跑冒滴漏，保證成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)。

需要引起注意的是，鑒于理論設(shè)定與生產(chǎn)實(shí)踐之間總會存在一定的差異性，因此，對于地方國有房地產(chǎn)企業(yè)而言，上述成本控制的方式方法、策略措施等也不是十全十美，故而在具體應(yīng)用中還需結(jié)合市場環(huán)境和工程特點(diǎn)把握好以下這樣一些關(guān)鍵點(diǎn)：

1.樹立人才興企戰(zhàn)略，努力挖掘地產(chǎn)銷售、工程管理等方面的精英人才，招進(jìn)來為企業(yè)所用，充分利用他們在房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)能力，保證他們在目標(biāo)成本管理中優(yōu)勢作用可以得到真正發(fā)揮。

2.在目標(biāo)成本制定完成后，要將控制指標(biāo)逐級分解到各部門，明確部門所分管的成本控制指標(biāo)即為本部門的責(zé)任成本，是成本控制的責(zé)任主體。

3.要求企業(yè)各部門要樹立大局意識，既要分工又要合作，既要加強(qiáng)對自己責(zé)任成本的控制，又要圍繞企業(yè)降本增效大局團(tuán)結(jié)協(xié)作。

4.將項(xiàng)目目標(biāo)成本與公司年度預(yù)算相互結(jié)合，形成良好對接，在制定年度預(yù)算時(shí)，要考慮項(xiàng)目必要利潤以及目標(biāo)成本執(zhí)行的完成情況，要將剩余未完成的項(xiàng)目目標(biāo)成本考慮到年度預(yù)算中，不能形成項(xiàng)目目標(biāo)成本與年度預(yù)算兩張皮的現(xiàn)象。

5.將目標(biāo)成本貫穿于日常成本控制的全過程之中，將部門責(zé)任成本控制目標(biāo)分解到個(gè)人，對目標(biāo)成本控制與時(shí)間、指標(biāo)完成情況進(jìn)行經(jīng)常性的對標(biāo)分析。

6.對目標(biāo)成本完成情況按季度、半年度、年度、項(xiàng)目整體完成時(shí)進(jìn)行總結(jié)分析，與目標(biāo)成本進(jìn)行對比，及時(shí)糾正偏差，完善必要措施。

7.既要堅(jiān)持目標(biāo)成本的剛性約束，又要根據(jù)市場情況變化采取靈活性應(yīng)變措施，對在目標(biāo)成本控制中遇到市場異常環(huán)境確需調(diào)整控制指標(biāo)的，應(yīng)由企業(yè)成本控制領(lǐng)導(dǎo)小組集體研究決議。

8.對目標(biāo)成本完成情況按期進(jìn)行考核，考核結(jié)果與工資績效掛鉤，對考核成績優(yōu)異的，要進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

四、結(jié)束語

應(yīng)用目標(biāo)成本管理，可以提高企業(yè)上下的成本控制意識、市場競爭意識，促進(jìn)企業(yè)降本增效進(jìn)和預(yù)期收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有助于地方國有房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中更健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理探究[J]. 唐莉萍.會計(jì)師.2019（10）