薛洪言

過去20年里，只要有錢，買房一直是老百姓的第一選擇。不過就當(dāng)前來(lái)看，情況似乎發(fā)生了變化。房產(chǎn)銷售低迷已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

為穩(wěn)住地產(chǎn)預(yù)期，2022年以來(lái)，從地方到中央，地產(chǎn)放松力度不斷加大，但從政策效果上看，商品房銷售數(shù)據(jù)并未明顯改善。當(dāng)下，不少剛需、改善性需求，整體上還處于觀望情緒。

而交房信心就成為購(gòu)房者觀望情緒上的重要一環(huán)。特別是“恒大事件”爆出后，爛尾樓越來(lái)越多，交房已成為購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)最大的擔(dān)憂。

當(dāng)然，也有不少人存在博弈心理，想要再等一等，看看房?jī)r(jià)是否下降。

對(duì)于愿意等待的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，最大的底氣來(lái)自“房住不炒”?！胺孔〔怀础毕拗谱×朔?jī)r(jià)快速上漲的可能性，既然房?jī)r(jià)不可能大幅上漲，等一等就沒有太大的機(jī)會(huì)成本，大不了平價(jià)去買，說(shuō)不定還能降一降呢。例如，央行調(diào)研問卷顯示，截至今年第一季度末，僅16.3%的受訪者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，可以說(shuō)房?jī)r(jià)信心滑落至近年來(lái)低點(diǎn)。

事實(shí)上，的確有一些中長(zhǎng)期因素為房?jī)r(jià)下行預(yù)期提供了支撐。

一是人口老齡化提速。人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動(dòng)是左右房?jī)r(jià)走勢(shì)的核心因素。2021年年末，我國(guó)60歲及以上人口數(shù)量達(dá)2.67億人，占比18.9%，較10年前提升5.2個(gè)百分點(diǎn)。人人都會(huì)老去，老齡化歸因于少子化，即不是老年人占比多了，而是年輕人占比少了。年輕人是購(gòu)房主力軍，年輕人占比下降會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房需求出現(xiàn)趨勢(shì)性萎縮。

二是城鎮(zhèn)化減速。過去幾十年，城鎮(zhèn)化率的快速提升導(dǎo)致人口流動(dòng)加速，城市作為整體的人口凈流入?yún)^(qū)域，房?jī)r(jià)迎來(lái)了趨勢(shì)性上漲。截至2021年年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%，快速提升期接近尾聲，對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)效果減弱。

三是房產(chǎn)稅預(yù)期打擊多套房持有需求。雖然相關(guān)部門明確表態(tài)，當(dāng)前不是推出房產(chǎn)稅的好時(shí)機(jī)，但著眼于未來(lái)，房產(chǎn)稅遲早會(huì)來(lái)已成為大眾共識(shí)。結(jié)合歐美發(fā)達(dá)國(guó)家1%―2%的房產(chǎn)稅率來(lái)看，房產(chǎn)稅的出臺(tái)會(huì)有效抑制民眾的二套房持有需求，從根本上壓制房?jī)r(jià)。

面對(duì)上述因素制約，時(shí)間似乎站在愿意等一等的購(gòu)房人這邊。既然如此，大家就都樂意等一等，這就削弱了短期刺激政策的效果。

在購(gòu)房信心不足的情況下，房企的資金回籠壓力越來(lái)越大，最終傳導(dǎo)至項(xiàng)目，交房壓力增大。因此當(dāng)前來(lái)看，保交樓除了出臺(tái)各項(xiàng)政策外，最根本的手段還是要重塑購(gòu)房者信心，提升購(gòu)房積極性。

面對(duì)預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)狀，要在“房住不炒”的政策限制下激活剛需群體的購(gòu)房積極性，需要從首付款和還貸壓力兩方面著手。

一是降低首付款比例或提供首付款補(bǔ)貼。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前已有超過30個(gè)城市將首套房購(gòu)房比例從30%降至20%，能較好地提高剛需群體購(gòu)房的積極性。但僅是這樣很難快速見效。

結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)看，2015年6月啟動(dòng)的“棚改貨幣化”是當(dāng)時(shí)那一輪房地產(chǎn)周期走出低迷的重要驅(qū)動(dòng)力。“棚改貨幣化”直接把錢發(fā)給剛需群體，具有立竿見影的效果。換言之，大額購(gòu)房補(bǔ)貼是更有效的政策措施。

二是降低利率，延長(zhǎng)貸款期限，降低還貸壓力。2022年第一季度，我國(guó)剔除經(jīng)營(yíng)貸后的居民杠桿率為47.4%，仍有一定的加杠桿空間，當(dāng)務(wù)之急是繼續(xù)降低居民加杠桿后的還貸壓力。

2022年5月，我國(guó)首套房平均貸款利率為5.03%，仍處于較高位置。好消息是，越來(lái)越多的城市直接把首套房利率降至4.25%的最低點(diǎn)，但從純粹的貸款風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，4.25%的房貸利率仍有繼續(xù)下調(diào)的空間。具體執(zhí)行上，可以通過進(jìn)一步放開房貸利率下限，允許各地因城施策繼續(xù)調(diào)降房貸利率。

同時(shí)，相比降低房貸利率，延長(zhǎng)貸款期限對(duì)于緩解房貸壓力具有更加立竿見影的效果。舉例來(lái)說(shuō)，200萬(wàn)元貸款，利率4.25%，貸款期限從25年延長(zhǎng)至30年，每月還貸支出凈下降1000元;貸款期限從25年延長(zhǎng)至35年，每月還貸支出凈下降1677元。

三是合理引導(dǎo)房?jī)r(jià)預(yù)期。當(dāng)前，不少剛需購(gòu)房人觀望情緒濃厚，期待看到房?jī)r(jià)大幅下降，以撿漏入場(chǎng)。事實(shí)上，這種想法并不現(xiàn)實(shí)。

房地產(chǎn)是銀行體系主要抵押物，房?jī)r(jià)下降不僅影響存量購(gòu)房人的還貸積極性，也會(huì)對(duì)銀行非房貸類貸款質(zhì)量產(chǎn)生重要影響，所以政府有形之手會(huì)引導(dǎo)房?jī)r(jià)在合理區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，快速上漲受管控，大幅降價(jià)也不可行。

從長(zhǎng)期因素來(lái)看，也不支持房?jī)r(jià)持續(xù)下行。作為與地理位置捆綁的稀缺資源，房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期抗通脹屬性，人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的總需求萎縮可以通過供給側(cè)出清的方式重新實(shí)現(xiàn)均衡，不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)構(gòu)成長(zhǎng)期影響。舉例來(lái)說(shuō)，過去40年里，美國(guó)房?jī)r(jià)年均增速3.8%，英國(guó)房?jī)r(jià)年均增速5.9%，再疊加房產(chǎn)的租金收益，總收益水平遠(yuǎn)超同期通脹，是較好的長(zhǎng)期配置資產(chǎn)之一。

就我國(guó)而言，在“房住不炒”、人口老齡化、經(jīng)濟(jì)增速放緩等宏觀大背景下，房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)代已成為過去，但這并不會(huì)剝奪房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期抗通脹資產(chǎn)的優(yōu)越性，房?jī)r(jià)依舊會(huì)隨著貨幣超發(fā)而保持穩(wěn)定上行。

事實(shí)上，對(duì)剛需和改善性群體而言，因?yàn)檫t早都要買房，如果現(xiàn)在能在各項(xiàng)刺激政策頻出的時(shí)候買房，則意味著能享受更低的利率、更低的首付、更優(yōu)惠的政策，不失為一種理性的抄底行為。