白利倩

隨著部分城市的項目“停工”問題頻現(xiàn)，購房者對現(xiàn)房的期望越來越殷切。如今，隨著多地將現(xiàn)房銷售寫入土拍文件，全面現(xiàn)房銷售正在逐漸實現(xiàn)。

多地土拍文件中寫入現(xiàn)房銷售

今年下半年以來，各地“停貸”涌現(xiàn)。為了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，各地推動保交樓的政策頻頻出現(xiàn)。其中，現(xiàn)房銷售成為重要的突破點。

7月15日，福州永泰縣自然資源和規(guī)劃局一則公告顯示，葛嶺鎮(zhèn)溪西村一地塊出讓，競得人需按現(xiàn)房銷售實施，規(guī)劃房屋竣工驗收之后，方可申請房屋銷售手續(xù)。

8月24日，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地。公告明確提出必須按現(xiàn)房銷售，這在合肥尚屬首次。

事實上，現(xiàn)房銷售并不只有合肥、福州，且現(xiàn)房銷售寫入土拍并不屬于首次。

中指監(jiān)測顯示，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環(huán)節(jié)就試點現(xiàn)房銷售，其中，北京2022年首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊涉及競報現(xiàn)房銷售面積程序;第二批集中供地中，17宗地塊中有12宗涉及競現(xiàn)房銷售;第三批次供地18宗地塊中有13宗項目設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)?？梢哉f，今年以來北京各批次涉及現(xiàn)房銷售的地塊宗數(shù)逐漸增加。

不過，如果從時間上追溯，現(xiàn)房銷售寫入土拍并不是起始于2021年?，F(xiàn)房銷售最早可追溯至2014年。2014年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道在土地出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

對此，易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前提現(xiàn)房銷售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售，有一個本質(zhì)的區(qū)別。此前提現(xiàn)房銷售是通過現(xiàn)房的模式來限制一些企業(yè)非理性的拿地，這和土地的限價政策有關(guān)系。現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護(hù)購房者的權(quán)益角度，提出現(xiàn)房銷售模式。

現(xiàn)房銷售的好處

對于購房者來說，現(xiàn)房銷售無疑是重大改變，相比預(yù)售方式，能夠獲得最大的益處。簡單來說，主要集中在兩個方面。

一是所見即所得，購房風(fēng)險小。預(yù)售方式帶來的交房不確定性，讓很多購房者對于購房都望而卻步。事實上，現(xiàn)下購房的維權(quán)也主要是由預(yù)售模式隱藏的問題所致，如按時交房、交房品質(zhì)等。如果不是現(xiàn)房，這些問題的主動權(quán)就在開發(fā)商手里，購房者很難確保自己所購房產(chǎn)的如約交付?，F(xiàn)房銷售則是所見即所得，相中了再購買，這樣就可以相對減少購房風(fēng)險。

二是購房成本更低。眾所周知，預(yù)售的期房，往往需要一段時間的等待期，短則一年，多則三四年。在這段時間內(nèi)，如果簽訂購房合同，購入房產(chǎn)，那么購房者就需要支付購房款。這段時間里，如果是貸款購房，那么無房客戶需要一邊還貸，一邊支付房租，即使有房，也需要支付貸款利息。但是現(xiàn)房銷售，無房的購房者可以及時入住，減少租房成本，而有房的客戶也可以多一份房屋出租的租金收益。

可以說，現(xiàn)房銷售對于購房者來說，具有極大的吸引力。事實上，現(xiàn)房銷售，對大部分房企來說，也有諸多好處。

例如，現(xiàn)房銷售不受預(yù)售規(guī)則約束，推售靈活。按照現(xiàn)行政策，現(xiàn)房銷售的項目，可以不受預(yù)售規(guī)則的約束，自由制定推售節(jié)奏，這樣一來，開發(fā)商就可以對房源進(jìn)行靈活推售。

同時，營銷手段也能更豐富。相較于期房，購房者能夠更直觀地了解房源信息，從而決定購房決策。這就方便開發(fā)商在現(xiàn)房的基礎(chǔ)上制訂靈活、豐富的營銷方案，以促進(jìn)成交量。

不過，現(xiàn)房銷售對于樓盤的品質(zhì)要求更加嚴(yán)格，因為所見即所得。好房源能夠更好地抓住客戶，而品質(zhì)差的房源則可能被淘汰。

預(yù)售制會消失嗎？

相較于期房，現(xiàn)房銷售可以更大程度保證購房者的權(quán)益，避免出現(xiàn)爛尾樓、開發(fā)商跑路等現(xiàn)象，確保了購房者能如期拿房，降低了購房者交房維權(quán)事件的發(fā)生概率，更有利于社會穩(wěn)定。

同時，從現(xiàn)下各地現(xiàn)房銷售越來越普遍的現(xiàn)象也可以看出，現(xiàn)房銷售或許是大勢所趨。那么，這是不是意味著可以全面取消預(yù)售制了呢？

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，“取消商品房預(yù)售制度是大勢所趨，但是從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，當(dāng)下全面取消商品房預(yù)售制度并不是一個良好的時機(jī)，甚至可能會加劇房企的資金壓力，導(dǎo)致更多的風(fēng)險暴露。目前來看，以試點方式逐步實施是當(dāng)前被認(rèn)可的最優(yōu)的推進(jìn)方式，在部分城市率先試點取消預(yù)售制度，后逐步推廣，這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行和良性循環(huán)”。

不過，也有專家認(rèn)為，關(guān)于預(yù)售、現(xiàn)售制度的優(yōu)劣，大家基本上已達(dá)成了共識。要讓購房者慷慨解囊，房地產(chǎn)業(yè)亟須喚回購房者的信任和信心，而現(xiàn)房顯然更能夠贏得購房者的青睞。未來，取消預(yù)售制是大勢所趨。

我們不得不承認(rèn)，當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，要拉回購房者，就必須保障他們的權(quán)益，贏得他們的信任。要穩(wěn)住整個行業(yè)，使之獲得健康、持續(xù)發(fā)展，既需要一些立竿見影的措施，也需要穩(wěn)定市場預(yù)期，為行業(yè)注入信心，而這個信心則主要來自購房者。