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        現(xiàn)房銷售寫入土拍

        2022-05-30 18:37:14白利倩
        理財·市場版 2022年10期
        關(guān)鍵詞:銷售

        白利倩

        隨著部分城市的項目“停工”問題頻現(xiàn),購房者對現(xiàn)房的期望越來越殷切。如今,隨著多地將現(xiàn)房銷售寫入土拍文件,全面現(xiàn)房銷售正在逐漸實現(xiàn)。

        多地土拍文件中寫入現(xiàn)房銷售

        今年下半年以來,各地“停貸”涌現(xiàn)。為了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,各地推動保交樓的政策頻頻出現(xiàn)。其中,現(xiàn)房銷售成為重要的突破點。

        7月15日,福州永泰縣自然資源和規(guī)劃局一則公告顯示,葛嶺鎮(zhèn)溪西村一地塊出讓,競得人需按現(xiàn)房銷售實施,規(guī)劃房屋竣工驗收之后,方可申請房屋銷售手續(xù)。

        8月24日,合肥市發(fā)布第三批集中供地公告,共推出28宗涉宅用地。公告明確提出必須按現(xiàn)房銷售,這在合肥尚屬首次。

        事實上,現(xiàn)房銷售并不只有合肥、福州,且現(xiàn)房銷售寫入土拍并不屬于首次。

        中指監(jiān)測顯示,2021年以來,北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環(huán)節(jié)就試點現(xiàn)房銷售,其中,北京2022年首批集中供地中,18宗地塊中有9宗地塊涉及競報現(xiàn)房銷售面積程序;第二批集中供地中,17宗地塊中有12宗涉及競現(xiàn)房銷售;第三批次供地18宗地塊中有13宗項目設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)??梢哉f,今年以來北京各批次涉及現(xiàn)房銷售的地塊宗數(shù)逐漸增加。

        不過,如果從時間上追溯,現(xiàn)房銷售寫入土拍并不是起始于2021年?,F(xiàn)房銷售最早可追溯至2014年。2014年7月9日,上海市黃浦區(qū)五里橋街道在土地出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售,須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

        對此,易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此前提現(xiàn)房銷售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售,有一個本質(zhì)的區(qū)別。此前提現(xiàn)房銷售是通過現(xiàn)房的模式來限制一些企業(yè)非理性的拿地,這和土地的限價政策有關(guān)系。現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售是跟保交樓掛鉤,各地從保交樓、保護(hù)購房者的權(quán)益角度,提出現(xiàn)房銷售模式。

        現(xiàn)房銷售的好處

        對于購房者來說,現(xiàn)房銷售無疑是重大改變,相比預(yù)售方式,能夠獲得最大的益處。簡單來說,主要集中在兩個方面。

        一是所見即所得,購房風(fēng)險小。預(yù)售方式帶來的交房不確定性,讓很多購房者對于購房都望而卻步。事實上,現(xiàn)下購房的維權(quán)也主要是由預(yù)售模式隱藏的問題所致,如按時交房、交房品質(zhì)等。如果不是現(xiàn)房,這些問題的主動權(quán)就在開發(fā)商手里,購房者很難確保自己所購房產(chǎn)的如約交付?,F(xiàn)房銷售則是所見即所得,相中了再購買,這樣就可以相對減少購房風(fēng)險。

        二是購房成本更低。眾所周知,預(yù)售的期房,往往需要一段時間的等待期,短則一年,多則三四年。在這段時間內(nèi),如果簽訂購房合同,購入房產(chǎn),那么購房者就需要支付購房款。這段時間里,如果是貸款購房,那么無房客戶需要一邊還貸,一邊支付房租,即使有房,也需要支付貸款利息。但是現(xiàn)房銷售,無房的購房者可以及時入住,減少租房成本,而有房的客戶也可以多一份房屋出租的租金收益。

        可以說,現(xiàn)房銷售對于購房者來說,具有極大的吸引力。事實上,現(xiàn)房銷售,對大部分房企來說,也有諸多好處。

        例如,現(xiàn)房銷售不受預(yù)售規(guī)則約束,推售靈活。按照現(xiàn)行政策,現(xiàn)房銷售的項目,可以不受預(yù)售規(guī)則的約束,自由制定推售節(jié)奏,這樣一來,開發(fā)商就可以對房源進(jìn)行靈活推售。

        同時,營銷手段也能更豐富。相較于期房,購房者能夠更直觀地了解房源信息,從而決定購房決策。這就方便開發(fā)商在現(xiàn)房的基礎(chǔ)上制訂靈活、豐富的營銷方案,以促進(jìn)成交量。

        不過,現(xiàn)房銷售對于樓盤的品質(zhì)要求更加嚴(yán)格,因為所見即所得。好房源能夠更好地抓住客戶,而品質(zhì)差的房源則可能被淘汰。

        預(yù)售制會消失嗎?

        相較于期房,現(xiàn)房銷售可以更大程度保證購房者的權(quán)益,避免出現(xiàn)爛尾樓、開發(fā)商跑路等現(xiàn)象,確保了購房者能如期拿房,降低了購房者交房維權(quán)事件的發(fā)生概率,更有利于社會穩(wěn)定。

        同時,從現(xiàn)下各地現(xiàn)房銷售越來越普遍的現(xiàn)象也可以看出,現(xiàn)房銷售或許是大勢所趨。那么,這是不是意味著可以全面取消預(yù)售制了呢?

        對此,有業(yè)內(nèi)人士表示,“取消商品房預(yù)售制度是大勢所趨,但是從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看,當(dāng)下全面取消商品房預(yù)售制度并不是一個良好的時機(jī),甚至可能會加劇房企的資金壓力,導(dǎo)致更多的風(fēng)險暴露。目前來看,以試點方式逐步實施是當(dāng)前被認(rèn)可的最優(yōu)的推進(jìn)方式,在部分城市率先試點取消預(yù)售制度,后逐步推廣,這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行和良性循環(huán)”。

        不過,也有專家認(rèn)為,關(guān)于預(yù)售、現(xiàn)售制度的優(yōu)劣,大家基本上已達(dá)成了共識。要讓購房者慷慨解囊,房地產(chǎn)業(yè)亟須喚回購房者的信任和信心,而現(xiàn)房顯然更能夠贏得購房者的青睞。未來,取消預(yù)售制是大勢所趨。

        我們不得不承認(rèn),當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入深度調(diào)整期,房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變,要拉回購房者,就必須保障他們的權(quán)益,贏得他們的信任。要穩(wěn)住整個行業(yè),使之獲得健康、持續(xù)發(fā)展,既需要一些立竿見影的措施,也需要穩(wěn)定市場預(yù)期,為行業(yè)注入信心,而這個信心則主要來自購房者。

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