“育兒、投資、醫(yī)療，過去一年來，深圳地產(chǎn)群里討論得最多的再也不是房產(chǎn)?！睋碛袃商追康牧蜗壬?，是個關(guān)注深圳地產(chǎn)圈的資深買家，“但最近聊房子的人變多了，大概率是深圳市場確實在回暖。”

從數(shù)據(jù)看，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月18日至24日，深圳二手房（含自助）網(wǎng)簽705套，環(huán)比增長率為4.8%。網(wǎng)簽量小幅增長的同時，南都灣財社記者注意到，深圳市場上的降價房源仍屢見不鮮，買家和賣家的信心仍顯不足。

事實上，自去年深圳發(fā)布二手房指導價以來，二手房市場在此影響下便在趨冷的道路上一去不返。隨著四月深圳樓市逐漸進入“小陽春”，真實的二手房市場情況又如何？

深圳二手房價已連跌11個月

不久前，國家統(tǒng)計局公布了深圳今年3月份二手住宅價格指數(shù)，從數(shù)據(jù)來看，深圳二手住宅價格自2021年5月開始，已連續(xù)11個月環(huán)比下跌。

這組數(shù)據(jù)下有人歡喜有人悲，在深圳二手房價格連續(xù)下跌的同時，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，北京二手房價格3月同比上漲7.2%，環(huán)比上漲1.2%。漲幅再次均列全國第一。另外兩個一線城市也沒落下，3月份，上海和廣州二手住宅環(huán)比上漲0.4%和0.3%。

而在成交量方面，來自各大機構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京3月二手房住宅成交近1.9萬套，上海全市共成交二手房約1.3萬套，廣州3月二手房住宅成交8000余套，環(huán)比2月增長90%。

而深圳3月二手房住宅僅1291套成交。

值得一提的是，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，深圳2021年月均成交套數(shù)為3697套，今年3月成交不到其一半;而同2020年月均萬套成交的數(shù)據(jù)相比，甚至還不到其十分之一。

無論是同當前的一線城市橫向?qū)Ρ龋€是同過去的成交量縱向?qū)Ρ?，今年深圳的二手房?shù)據(jù)都顯得底氣不足。

降價仍是主旋律

同樣底氣不足的，還有二手房市場上的業(yè)主、買家，以及中介。

“便宜同戶型140萬&地鐵口、戶型好”“再降50萬！帶寶中學位稀缺大戶型” “便宜同戶型150萬，寶安四房”“降價200萬，夢回2年前價格”……在置業(yè)顧問推房渠道里，只近一周的時間，南都灣財社記者便看到不少降價出售的房源。

而在記者走訪深圳部分學區(qū)房片區(qū)時，發(fā)現(xiàn)降價幅度更大。例如百花片區(qū)的南天二花園，88平米的3室2廳房源目前業(yè)主掛牌價最低為1600萬，其余大多在1700萬左右。目前該小區(qū)參考價為12萬/平米，88平米房源參考總價大約在1066萬。

值得一提的是，南都灣財社記者曾在去年10月走訪百花片區(qū)，當時中介告知同戶型房源總價為1880萬，彼時，中介告訴記者，“2020年同戶型的房源有2050萬成交過，當時單價上了23萬?！边@意味著，跟最高點相比，該小區(qū)目前已經(jīng)跌了450萬元。

片區(qū)跌幅前列過半來自關(guān)內(nèi)

那么深圳哪里的房源跌得最狠？

樂有家研究中心統(tǒng)計的“深圳片區(qū)房價跌幅表”顯示，南山中心區(qū)跌了30%，華強北、翠竹片區(qū)跌了28%，蛇口跌了22%，百花跌了21%……排名前25的片區(qū)里，超過一半都來自關(guān)內(nèi)。

具體房源來看，南都灣財社記者查詢到一份機構(gòu)統(tǒng)計的深圳市場真實成交數(shù)據(jù)顯示，3月30日，南山成交一套京基御景峯89平米的3房，二手指導價總價為911萬，最終成交價比指導價低了15.76%;3月23日，科技園的大沖都市花園一套80平米的2房成交，該房源指導總價為1040萬，最終成交價較指導價低了7.38%;而福田位于車公廟的泰然小區(qū)，31平米1房低于指導價25.57%成交，該房源指導價總價為352萬。

要置換和學位的買家在出動

但深圳的二手房市場真的被“摁在地上摩擦”嗎？南都灣財社記者注意到，4月18日，深房中協(xié)發(fā)布深圳二手房周成交數(shù)據(jù)顯示，4月份成交量有望突破2000套，不出意外，深圳二手房成交量在接下來的日子里回到3000套以上。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，截至4月24日，深圳4月二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為1458套，已經(jīng)超過3月全月的成交量。

“需求是客觀存在的，近期接待的多數(shù)都是置換和亟需學區(qū)的客戶，只是前段時間疫情壓抑了這部分需求，加上市場普遍環(huán)境不好，大家都不敢出手?！笔煜鞘星闆r的置業(yè)顧問告訴記者，近期一些成交都是跟了很久的客戶，有的是從去年底就開始看房的。但他也坦言，深圳市場不會恢復到去年前年的熱度。“指導價影響下二手房首付比例間接提高，加上稅費的成本，剛需更愿意去看新房?！?/p>

對于近期二手房市場回暖的跡象，業(yè)內(nèi)人士表示這或同深圳當前的政策傳聞有關(guān)，一方面是指導價確認上調(diào)，另一方面是新房招拍掛限價上浮。當前市場氛圍感染下，二手房可能逐步走出低谷，但速度不會太快。

那么對于二手買家和賣家來說又該怎么做呢？走訪過程中，有掛牌的業(yè)主告訴記者，自己決定下半年再出手自己的房源，“那時行情更好，更有話語權(quán)?！倍硪贿?，本打算在福田買套小兩房做婚房的馬女士則放棄了在福田買二手房的計劃，“下半年新房市場很多項目出來，決定去別的區(qū)看看新房再做打算?！?p>