胡金慶 高峰 李強 喬婕

摘要：我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展對房地產(chǎn)測繪技術也有越來越高的要求，亟需加強對測繪新技術的研究和應用，從而為房地產(chǎn)建設和規(guī)劃提供更可靠的數(shù)據(jù)支持。新的測繪技術包括GPS-RTK技術、GIS技術、3S集成技術在測繪速度、精度、便捷度等方面作用日益突出?；诖?，分析房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容及技術特征，提出房地產(chǎn)測繪中新技術的應用，希望能為促進房地產(chǎn)測繪技術水平提升提供有益借鑒和參考。

關鍵詞：房地產(chǎn)測繪;測繪新技術;GPS-RTK技術;GIS技術;3S集成技術

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0065-03 收稿日期：2022-06-05

作者簡介：胡金慶、高峰、李強、喬婕，山東省煙臺市蓬萊區(qū)長島自然資源局自然資源和林業(yè)服務中心。

測繪是房地產(chǎn)開發(fā)的重要前提和基礎，利用測繪技術能夠獲得房屋總量、地域分布、利用情況以及各個產(chǎn)權(quán)單位的地理位置、界址、面積等基礎資料，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和投資決策提供準確的數(shù)據(jù)依據(jù)，同時為消費者選房、購房提供了必要的基礎信息。近年來，隨著GPS-RTK技術、GIS技術、全站儀、計算機制圖、數(shù)字化成像等測繪新技術在房地產(chǎn)工程測量中的廣泛應用，房地產(chǎn)測繪效率及精確度進一步提高，更好地滿足了房地產(chǎn)建設的需要，有力地促進了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展?，F(xiàn)將房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容及技術特征簡述如下。

1 房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容及技術特征

1.1 房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容

房地產(chǎn)測繪工作包括房產(chǎn)測繪、地籍測量、行政區(qū)域界限測繪、房地測繪監(jiān)理諸內(nèi)容，為國家開展房地登記工作提供測繪保障和基礎資料。

1.2 房地產(chǎn)測繪的技術特征

一是大比例尺測圖;二是多內(nèi)容測繪;三是高精度取點;四是高頻率更新。房地產(chǎn)測繪通常以城市或城鎮(zhèn)內(nèi)的某一地塊為具體測繪對象，其涵蓋面積較小，但需要標記的要素較多，特別是與權(quán)屬界線有關的信息，需要在地圖上準確表示出來，這就要求測繪時選擇相對較大的比例尺，否則很難將這些內(nèi)容精準清楚標記。此外，房地產(chǎn)測繪結(jié)果中包含了大量與房屋、用地相關的信息，而這些地物的權(quán)屬或非權(quán)屬信息經(jīng)常發(fā)生變化，需要及時對測繪結(jié)果進行更新，從而導致測繪成果的修補、變更較為頻繁。

2 房地產(chǎn)測繪中新技術的應用

2.1 GPS-RTK技術

GPS全球定位系統(tǒng)（Global Positioning System，簡稱GPS），是一項使用衛(wèi)星信號進行定位的導航系統(tǒng)，該系統(tǒng)有全球性、全天候、高精度、快捷實時三維導航、定位、測速和授時功能，以及完善的抗干擾能力和保密性能，其操作簡單快捷高效，定位結(jié)果可靠，但在靜態(tài)測量方面具有一定的局限性。實時動態(tài)技術 （Real Time Kinematics，簡稱RTK）是在GPS的基礎上逐漸完善起來的、可以在指定坐標系中提供移動站臺的實時三維定位結(jié)果，測量精度可達到厘米級，是一種全新的GPS定位測量方法。GPS-RTK技術是以GPS技術為基礎發(fā)展起來的，它解決了GPS在靜態(tài)測量中無法快速獲取定位結(jié)果的問題。采用GPS-RTK技術時，應挑選信號干擾盡可能小的基準站點，使用GPS接收機對GPS衛(wèi)星進行實時精準的觀測和載波相位數(shù)據(jù)采集，基準站將采集到的數(shù)據(jù)發(fā)送給流動站的GPS接收機，流動站能夠在接收到基準數(shù)據(jù)的同時，對衛(wèi)星觀測并獲取載波相位觀測數(shù)據(jù)，以兩種觀測數(shù)據(jù)為基礎，GPS流動站利用OTF技術快速求解整周模糊度，進而得出高精度定位結(jié)果。

2.2 GIS技術

GIS地理信息體系（Geographic Information System，簡稱GIS）是一項集測繪、地圖、計算機等諸多學科技術為一體的新興測繪技術，能夠利用模型處理一些復雜的地理信息數(shù)據(jù)，為后期的房地產(chǎn)開發(fā)和工程建設提供可靠的決策參考。采用GIS進行房地產(chǎn)測繪時，可利用遙感技術結(jié)合地理坐標采集到全套的測繪數(shù)據(jù)，且對于測繪范圍內(nèi)的建筑物、道路等相關數(shù)據(jù)可直接保存到GIS數(shù)據(jù)庫中，然后借助各種表之間的對比聯(lián)系實現(xiàn)對空間數(shù)據(jù)的管理和分析，得到立體三維模型。目前，GIS技術已在房地產(chǎn)測繪工作中得到了較為廣泛的應用，尤其是在房地產(chǎn)交易管理及房地產(chǎn)估價中發(fā)揮了重要作用，已成為一種不可或缺的房地產(chǎn)測繪工具。

2.3 全站儀

全站儀綜合了電子機械、光學機械等先進測繪儀器及技術，具有多樣化的測量功能，且操作十分便捷，在大型建筑工程等對精密度要求較高的測繪作業(yè)中運用較為廣泛。在房地產(chǎn)測繪中使用全站儀，能夠有效提高測繪自動化程度，并且可以利用電子檔案實時儲存或數(shù)據(jù)調(diào)取，全面提升測繪精度及效率。使用全站儀進行測繪時，若選取AB兩個控制點進行放樣，只需在A控制點安裝全站儀，然后利用后視定向原理，設立基本三維坐標，就能實現(xiàn)對四個角點的測量。此外，使用全站儀進行測繪時，無需改變儀器位置，可一次性完成測量任務。

2.4 計算機制圖

傳統(tǒng)測繪方式需要利用測繪數(shù)據(jù)進行手工繪圖，不但耗時耗力，且繪圖質(zhì)量和精度受測繪人員技術水平的影響較大。計算機制圖直接利用AutoCad等輔助軟件進行繪圖，在具體操作中，僅需要將數(shù)據(jù)預處理，生成房產(chǎn)圖形交換文件，再將其調(diào)入生成圖形，就能夠?qū)⑺鶞y物按照實際位置通過圖示精準展現(xiàn)。從而快捷、直觀展示建筑圖形，大大提升制圖的效率和精度，彌補手工繪圖存在的不足。

2.5 數(shù)字化技術

數(shù)字化科技涵蓋了數(shù)字化成圖技術、數(shù)字攝影測量技術以及地圖數(shù)字化技術。數(shù)字化成像技術因其具有成圖質(zhì)量好、自動化程度高、存放使用方便，可以隨時進行更新等優(yōu)勢，為房地產(chǎn)測繪提供了很大的方便。在測量作業(yè)完成后，可直接錄入各項權(quán)屬信息，形成對應點信息。例如，以每棟房為基本單位，利用基礎測繪構(gòu)建房與房之間的聯(lián)系，然后借助計算機處理生成房地產(chǎn)基本設計圖。通過數(shù)字化成像不但能夠準確得出建筑面積，而且能夠清晰地展示建筑周邊環(huán)境，幫助人們更加方便地使用測繪結(jié)果。

2.6 RS技術

遙感（Remote Sensing，簡稱RS）技術可用于大面積的同步觀測，兼具時效性、數(shù)值的綜合性、可比性、經(jīng)濟性等眾多優(yōu)勢，所以得以迅速普及，高分辨率的遙感衛(wèi)星和多光譜航空攝影逐漸成為對地觀測獲取基礎地理信息的重要手段。各種中小比例尺地形圖都可以利用遙感影像來獲取，為應用于房地工程測量領域的城市建筑、地籍圖以及地形圖的快速更新提供了便利先進的方法和手段。無人機航空傾斜攝影技術作為測繪遙感領域新興技術的杰出代表，利用傾斜攝影技術獲得測量信息，建立相應的三維模型，可以更加直觀地展現(xiàn)地物、地貌。

2.7 3S集成技術

3S集成技術是GPS、GIS、RS的統(tǒng)稱，是對三種技術的整合運用。在房地產(chǎn)測繪中，GPS負責為房地產(chǎn)測繪提供基本的定位數(shù)據(jù)，RS則用來編制高清晰度的房地、影像圖，獲取房地產(chǎn)測繪所需的基礎數(shù)據(jù)。GIS主要是對GPS和RS提供的數(shù)據(jù)進行分析、篩選和處理，為GPS與RS的運作提供可靠指導。3S技術很好地解決了傳統(tǒng)測繪技術存在的數(shù)據(jù)集成度低、數(shù)據(jù)現(xiàn)勢性差等問題，有力地促進了房地產(chǎn)測繪、登記、評估的一體化發(fā)展。

3 結(jié)論與思考

伴隨著現(xiàn)階段科技不斷發(fā)展，會有越來越多全新的科技展現(xiàn)在此項領域內(nèi)，有力地推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。今后，隨著GPS-RTK、GIS、計算機制圖、數(shù)字化成像、RS、全新的無人機攝像技術、三維激光掃描等科技不斷得到推廣，房地產(chǎn)測繪技術將逐漸向著自動化、網(wǎng)絡化、一體化的標準進行發(fā)展，在簡化房地產(chǎn)測繪流程的同時，進一步提高測繪的效率與精確性，從而更好地發(fā)揮作用。