以長(zhǎng)期視角應(yīng)對(duì)短期波動(dòng)，以確定性應(yīng)對(duì)不確定性，是撥開迷霧、穿越周期的重要指引。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正從大開發(fā)時(shí)代步入增量、存量并舉時(shí)代，從高增長(zhǎng)進(jìn)入中低速、注重高質(zhì)量增長(zhǎng)的新發(fā)展階段。那么，未來5年、10年，乃至15年，市場(chǎng)需求趨勢(shì)如何？將呈現(xiàn)哪些確定性變化？

為解答這個(gè)關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心問題，貝殼研究院參照了日本、韓國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，從總?cè)丝?、城?zhèn)化率、人均住房面積、住房拆除率及拆遷安置返還比等核心維度分析出發(fā)，對(duì)住房消費(fèi)需求進(jìn)行了量化測(cè)算，對(duì)“未來15年我國住房需求有多少”這類關(guān)鍵問題給出了答案。

住房總需求已進(jìn)入下降期未來15年年均降速將達(dá)2.5%

此次在測(cè)算住房需求上，貝殼研究院引入了“人口支持比”這一分析維度，即15-64歲的勞動(dòng)力人口數(shù)量與15歲以下和64歲以上人口數(shù)量之和的比值，反映社會(huì)生產(chǎn)力。理論上，人口支持比越高，住房需求也越旺盛，反之住房需求則下降。

可以參照的是，日韓經(jīng)驗(yàn)表明住房需求均經(jīng)歷快速增長(zhǎng)期、高位震蕩期和下降期，人口支持比峰值領(lǐng)先住房需求峰值3-4年。中國人口支持比已經(jīng)在2010年達(dá)峰，此后人口支持比持續(xù)下降，這決定了當(dāng)前我國住房總需求已進(jìn)入下降期。

本次測(cè)算發(fā)現(xiàn)：2021-2035年我國將有201-247億平方米的新增住房需求，中性情形下為222億平米，年均14.8億平米。相較于“十三五”期間住房市場(chǎng)年均18.9億平米的交易規(guī)模，住房總需求呈現(xiàn)逐步下臺(tái)階的特征，到2035年，住房總需求降至13.3億平米，15年間年均降速2.5%。從五年的跨度周期看， “十四五”（2021-2025年）期間我國住房總需求約78億平方米，年均15.7億平方米，相較于“十三五”期間下降17%。

2035年剛需預(yù)估占比僅1成改善性與拆遷需求將占主導(dǎo)

研究發(fā)現(xiàn)，未來新增住房需求包括三類：

一是人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)異地轉(zhuǎn)移帶來的剛性住房需求，預(yù)計(jì)2021-2035年新增剛需約39億平米，年均約2.6億平，占總需求的18%。其中“十四五”期間新增剛性住房需求約17億平方米，年均3.4億平，在總需求的占比為22%，較“十三五”期間的占比下降5個(gè)百分點(diǎn)。此后剛性住房需求占比持續(xù)下降，2035年剛性住房需求占比降至11%。

二是城鎮(zhèn)居民住房面積增加帶來的改善性住房需求，預(yù)計(jì)2021-2035年新增改善性需求約120億平米，年均約8億平米，占總需求的54%。其中“十四五”期間新增改善性住房需求約41億平方米，年均8.1億平方米，占總需求的52%，此后改善性住房需求占比保持提高。2035年改善性住房需求約7.7億平方米，占總需求的58%。

三是城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來的拆遷需求，預(yù)計(jì)2021-2035年新增拆遷需求約63億平米，年均約4.2億平米，占總需求的28%。其中“十四五”期間新增拆遷需求約21億平方米，年均4.2億平方米，占總需求的26%。2035年拆遷需求約4.2億平方米，占總需求的31%。

住宅交易額年均增速約1.8%市場(chǎng)將進(jìn)入增存并重時(shí)代

值得關(guān)注的是，住房需求面積下降并沒有改變市場(chǎng)交易規(guī)模上升趨勢(shì)。

考慮住房?jī)r(jià)格溫和上漲，年均漲幅為4.3%，預(yù)計(jì)2021-2035年我國住宅交易額年均22-27萬億元，中性情形下年均24萬億。其中“十四五”期間，我國住房總交易金額達(dá)到104萬億元，年均21萬億，較“十三五”期間增長(zhǎng)約8%，“十五五”、“十六五”分別環(huán)比增長(zhǎng)15%、16%。到2035年，我國住房市場(chǎng)總交易額將達(dá)29.2萬億，1 5年間年均增速保持約1.8%。

從美日等發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)看，存量市場(chǎng)的崛起是必然趨勢(shì)。當(dāng)前我國二手房成交量占比在20%附近，仍處在存量市場(chǎng)發(fā)展的起步階段，未來存量化將加深。

中性情形下預(yù)計(jì)2021-2035年新房市場(chǎng)年均交易額約15萬億元，二手房市場(chǎng)年均交易額約9萬億元，到2035年二手房GMV接近14萬億元，占住房總交易額的47%，與新房交易額基本相當(dāng)。

200億平米巨量住房需求仍在居住服務(wù)行業(yè)將迎來快速發(fā)展機(jī)遇

舊秩序正在瓦解，新秩序正在重建。

在中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大背景下，居民住房需求不會(huì)停滯與萎縮。未來15年，我國住房需求仍有超過200億平方米的巨量規(guī)模，并且住宅市場(chǎng)交易金額將保持高位區(qū)間。在此規(guī)模下，新房市場(chǎng)仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開發(fā)仍有市場(chǎng)空間，行業(yè)開發(fā)銷售不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下降，但也不會(huì)再現(xiàn)非理性繁榮。

當(dāng)然，住房總需求拾級(jí)而下，行業(yè)發(fā)展模式必然轉(zhuǎn)型。當(dāng)下需求變化正牽引供給變革，總需求逐步下降的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，行業(yè)和市場(chǎng)主體要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須破除發(fā)展思維定勢(shì)和路徑依賴。

所以，抓住改善性需求，便成了能否成功穿越轉(zhuǎn)型過渡期的關(guān)鍵。居住改善大時(shí)代下，消費(fèi)者對(duì)住房的核心需求除了住房物理空間的變動(dòng)和增長(zhǎng)外，更加關(guān)注居住品質(zhì)。鍛造多樣性和差異化的產(chǎn)品及服務(wù)，更好滿足不同群體的改善需求，是穿越未來周期的確定性路徑。

展望未來，居住服務(wù)業(yè)將迎來快速發(fā)展的浪潮。存量市場(chǎng)的深化和城市更新需求的穩(wěn)定，意味著圍繞存量住房的需求服務(wù)有巨大的市場(chǎng)空間，品質(zhì)物業(yè)、房屋交易、租賃運(yùn)營、裝修、改造等衍生服務(wù)需求有望持續(xù)擴(kuò)大。