郭凱敏

江女士在南京某老小區(qū)有一套70多平方米的房屋。2021年夏天，準備賣房的她簽下合同，約定以215萬元的價格出售這套房屋給黃某，定金為5萬元。與一般的買賣雙方要求“一手交錢一手交貨”不同，在這份二手房買賣合同里，雙方約定的付款時間為一年后，也就是2022年的7月。

更為特殊的約定則寫在補充協(xié)議中：江女士收下5萬元定金后，需要在兩周內(nèi)交出房屋供黃某裝修，黃某將這個“老破舊”房屋提升賣相后出售，等到房子賣出后，由實際買家付錢給江女士，江女士則需到時根據(jù)黃某要求將房屋直接過戶給買家。

補充協(xié)議寫明，房屋裝修需要26.49萬元，還針對這套房屋的未來售價進行了規(guī)劃：一年內(nèi)房屋售價高于215萬元，全部溢價歸黃某所有;一年后溢價超過215萬元“成本價”和26.49萬“裝修費”總和241.49萬元，則江女士與黃某“四六分成”。

當天，黃某也與中介簽了合同，約定中介費為4.3萬元，實際上，他并未支付這筆錢。

合同簽訂后第二天，江女士提出，補充協(xié)議的約定不是自己的真實意思，既不能保證在一年內(nèi)將房子以215萬元賣出，而且自己交房后就失去了對房子的實際控制，房子長期不在自己手里，明顯不公平。報警后，江女士與黃某解除協(xié)議，并退還5萬元定金。協(xié)議解除后不久，中介公司將江女士告上法庭，索要4.3萬元的中介費用。

庭審時，江女士表示，中介方和名義上的買房者黃某是串通好的，黃某根本不想買房子，是通過這個方式將自己房子騙到手后裝修出租。另外，她還對這種交易方式提出質(zhì)疑：“補充協(xié)議不提什么時候付全款，一年之后房子賣不掉怎么辦也沒有說法，他們的目的就是先把我的房子騙到手。”

黃某則表示，自己參與的是一種房屋交易模式，針對賣相不好的房子，可以先裝修后賣房，賣房價格上去了，幾方共同受益。他與中介已經(jīng)合作大半年，有過幾單成功交易，他認為，江女士應(yīng)該支付中介費用。

針對中介的訴請，南京市秦淮區(qū)人民法院認為，原告作為房產(chǎn)中介機構(gòu)，未按照中介合同約定，促成真實的買賣合同成立。雖然三方之間有看似成立的合同，但從補充協(xié)議來看，買方不是真實的購房人，也沒打算真正買房，只是一個長期從事“裝修代理售房”業(yè)務(wù)并賺取差價的個人。從結(jié)果來看，中介公司促成的不是買賣二手房的交易，而是一份“先裝修后售房”的委托合同。法院認為，專業(yè)房產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)當認真遵照誠信原則，對合同履行期限、交易風險等重大交易事項盡到提示義務(wù)，依法維護委托人的利益。

【法律解讀】

此案中，補充協(xié)議約定房款的支付期限是黃某實際將房屋出售后，這樣的約定并不符合江女士作為一個普通賣房人能夠接受的合理履行期限。另外，江女士簽約不到兩周就要交房，存在著房屋長期被他人無償占有又無權(quán)另行處置的潛在交易風險。這些不合理情況限制了江女士的權(quán)利，加重其違約責任的合同主要條款，中介既沒有證據(jù)表明事先明確告知或風險提示，也未及時協(xié)調(diào)變更合同約定。中介沒有盡到忠實報告義務(wù)，江女士有權(quán)隨時解除合同。“先精裝后賣房”的補充協(xié)議約定雖然并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，但在履行過程中存在潛在的交易風險。比如，裝修過程中可能存在違法拆改、破壞房屋結(jié)構(gòu)，影響房屋正常使用和出售，即使出售成功也存在出售后房主的違約風險。（來源：南京市秦淮區(qū)人民法院）

編輯 王冬艷

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