王衛(wèi)洲

能夠擁有一套心儀的、屬于自己的房子，可能是許多人內心的夢想。雖然商品房基本上都是期房，但購房者買房時，開發(fā)商卻讓購房者交上全部房款。大多數(shù)人根本沒有能力拿出來那么多錢，只能從銀行貸款。

這種購房方式，讓還貸成了懸在購房者頭頂?shù)囊话牙麆?，他們不得不拼命賺錢，不敢停歇，生怕還不起貸款，銀行會收走房子。

但如果遇到開發(fā)商破產了，交不了房，銀行的貸款還要還嗎？

不出意外，幾乎所有人的回答都是：必須還，而且是貸款人自己還。否則的話，你很可能成為“老賴”，上了銀行的黑名單，甚至會被銀行起訴，吃上官司。

事情果真如此嗎？近日，浙江省嘉興市一樁“爛尾樓”引起一個購房者拒還銀行貸款的民事糾紛，法院卻有了完全不一樣的判決結果。

2014年年底，許先生看上浙江省嘉興市一處熱銷的樓盤，他選中其中一套別墅，以該房為抵押擔保，向某銀行貸款392萬元。許先生如期交了首付款，銀行貸款很快也下來了，按照規(guī)定由銀行一次性直接發(fā)放給開發(fā)商，并沒有經過許先生的銀行賬戶。

此后，許先生邊辛苦賺錢如約還貸款，邊日夜期盼能早日入住大別墅。

貸款還了三年，開發(fā)商資金鏈斷了，通知購房者將延期交房。這真是晴天霹靂！沒辦法，許先生只能等了，希望開發(fā)商爭氣，把斷掉的資金鏈“焊上”，可是噩耗再次傳來——開發(fā)商不但沒能解決資金問題，反而于2018年年底，正式申請破產。樓房爛尾了！

法院指定的破產管理人經過調查，發(fā)現(xiàn)許先生購買的別墅尚未竣工驗收，根本無法交付，于是向許先生發(fā)了書面通知：解除他與開發(fā)商之間的《商品房買賣合同》。房子沒有了，貸款還壓在肩上，能不能停呢？

許先生在咨詢了好幾位律師后，只得到了一個答案，那就是——應該繼續(xù)還貸！

因為購房者與開發(fā)商簽訂的是購房合同，與銀行簽訂的是貸款合同，這分屬兩個不同的法律關系，按照合同相對性原則，兩個法律關系不能摻和在一起。所以銀行若起訴到法院，法院一般都會認為：房屋爛尾了不能交房，是開發(fā)商違約，購房者可以要求開發(fā)商退還房款，再用退回的房款償還銀行貸款;如果開發(fā)商不退錢，購房者可以起訴開發(fā)商。正因為如此，從國內司法實踐看，幾乎所有爛尾樓引起的購房者和銀行之間的民事糾紛中，法院都是判決銀行勝訴。

所以律師們建議許先生還是繼續(xù)償還貸款，以免影響他的資信。

聽罷律師建議，許先生一夜白頭！愁歸愁，作為一個看重信譽和誠信的人，他還是辛苦賺錢，每個月大把大把地把錢捧給了銀行。但隨著時間的推移，許先生越想越生氣，憑什么開發(fā)商惹的禍，現(xiàn)在房子不給了，錢也不退給自己，自己還得拼命為銀行掙錢，卻注定要雞飛蛋打，最后什么也落不著？

思來想去，許先生大膽決定，不還貸款了！因此從2019年年底起，許先生毅然停止了向貸款銀行支付月供。

停止還貸后第二個月，銀行就聯(lián)系了他，許先生一口拒絕了銀行的還貸請求，他認為，從銀行貸的款都給了開發(fā)商，現(xiàn)在房子沒了，我憑什么還要繼續(xù)還貸？

但銀行可不這么認為。

我在這里給您解析一下：雙方簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》第38條明確約定：“貸款發(fā)放后，借款人（許先生）或抵押人與售房人（開發(fā)商）或其他第三方就該房產有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人（銀行）無關，貸款人有權選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款。”

通俗地說，就是，人家銀行說了，你許先生親口承諾，親筆簽字認可：不管遇到什么情況，跟我銀行均不相關，銀行有權讓你許先生老老實實按月還貸，也有權讓許先生提前還清全部或者部分貸款。

許先生一看條款，嚇愣了，沉下心來一想，不對啊，當時簽合同時密密麻麻那么多字，你們銀行沒告訴我有這條啊，說的和寫的不一樣啊，所以許先生把心一橫，你們愛咋咋地，我就不還了。

2020年年底，貸款銀行向人民法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。法院開庭后，審查了相關證據(jù)，又向雙方了解了事實，認為銀行和許先生簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》有效，許先生拒不履行合同義務，已經構成違約。2021年下半年，法院考慮到房子已經無法完成交付，要求許先生繼續(xù)按月償還貸款已經沒有意義，故依據(jù)銀行和許先生簽訂的《個人購房貸款及擔保合同》第38條約定，判決解除《個人購房貸款及擔保合同》，許先生歸還銀行借款本金、利息，以及未按時還貸的罰息，合計220余萬元。

一審法院這種判決結果，許先生當然不服，他決定豁出去了，不就是交上訴費嗎？交！打到底！他上訴了！

2022年1月，嘉興中院對此案進行了開庭審理。歸納本案爭議焦點為：《個人購房貸款及擔保合同》已經解除，剩余貸款本息220余萬元，是否應當由許先生承擔？

一審法院不是依據(jù)《個人購房貸款及擔保合同》第38條判了銀行贏嗎？二審法院卻不那么認為！

二審法院認為：這個合同約定是銀行自己提前寫好的格式條款，這種格式條款在銀行業(yè)務中十分常見，它刻意加重了許先生的責任，而減輕了銀行的責任，顯失公平，所以依據(jù)法律規(guī)定，這種格式條款對許先生不具有約束力。

最重要的是，該合同的第38條約定與最高法的相關司法解釋21條相抵觸，不具備法律效力。

根據(jù)2021年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發(fā)商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（銀行）和買受人（許先生）。”

本案中，許先生與開發(fā)商的《商品房買賣合同》、與銀行的《個人購房貸款及擔保合同》都已經解除，那么開發(fā)商應該把收到的購房貸款本金及利息返還給銀行;把收到的購房款的本金及利息返還給許先生。

2022年2月初，嘉興中院作出二審判決：許先生無需歸還剩余貸款本息，200余萬元貸款本息返還責任，應由開發(fā)商承擔。銀行敗訴了！

參考資料：浙江省嘉興市中級人民法院官方網站《樓盤爛尾購房者要繼續(xù)按揭嗎？法院：剩余貸款由開發(fā)商還》及相關判決書。