李惠琳

物業(yè)江湖，又上演“大魚吃小魚”的戲碼。

流動(dòng)性壓力下，為了回籠資金，不少房企將物業(yè)公司擺上貨架。物業(yè)股估值又回落，頭部玩家趁機(jī)低吸。

9月底，華潤(rùn)萬(wàn)象生活宣布，擬收購(gòu)諸暨祥生全部股權(quán)及祥生物業(yè)2%股權(quán)，而諸暨祥生持有祥生物業(yè)98%的股權(quán)。也就是說(shuō)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活將盡數(shù)拿下祥生物業(yè)，交易價(jià)為 10.37億元。

這是華潤(rùn)萬(wàn)象生活今年第4次出手，此前，它還拿下了禹洲物業(yè)、中南物業(yè)、四川九洲（51%股權(quán)），總耗資35.78億元。

加上9月這筆，華潤(rùn)萬(wàn)象生活累計(jì)砸出近46億元，為今年物業(yè)市場(chǎng)上砸錢收購(gòu)最多的企業(yè)。

行業(yè)低谷期，正是它掃貨超車的機(jī)會(huì)。

沖擊規(guī)模

“當(dāng)下，對(duì)于有實(shí)力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是千載難逢的好機(jī)會(huì)。能以低于原先市場(chǎng)價(jià)格，收購(gòu)物美價(jià)廉的企業(yè)，從而擴(kuò)大自身的市場(chǎng)占有率?！比?lián)并購(gòu)公會(huì)信用管理委員會(huì)專家安光勇接受《21CBR》記者采訪時(shí)表示。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)規(guī)模有追求。2022年被定為公司的“物管規(guī)模擴(kuò)張年”，全年計(jì)劃獲取第三方面積超過(guò)1億平方米，2025年物管在管面積預(yù)計(jì)達(dá)4億平方米，立志躋身物管行業(yè)第一梯隊(duì)。

收并購(gòu)是規(guī)模擴(kuò)張的重要渠道之一。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活總裁喻霖康強(qiáng)調(diào)，不會(huì)為了做規(guī)模而做規(guī)模，更看重標(biāo)的公司的經(jīng)營(yíng)秩序、財(cái)務(wù)是否穩(wěn)健，要匹配戰(zhàn)略發(fā)展的方向，提升區(qū)域的管理濃度。

縱觀華潤(rùn)拿下的四個(gè)項(xiàng)目，有三個(gè)屬于已遞表或過(guò)會(huì)的物企，資產(chǎn)相對(duì)優(yōu)質(zhì)。

以祥生物業(yè)為例，曾以“祥生活服務(wù)”為主體，于2021年5月首次遞表，半年后通過(guò)港交所聆訊。無(wú)奈行情低迷，祥生活服務(wù)暫緩上市，之后其母公司祥生集團(tuán)又陷入流動(dòng)性危機(jī)，最終被華潤(rùn)萬(wàn)象生活收入囊中。

公告披露，祥生物業(yè)擁有逾2350萬(wàn)平方米和1480萬(wàn)平方米在管面積、合約面積，分布在浙江、安徽、江蘇等地區(qū)。2021年前5個(gè)月，其營(yíng)收2.24億元，凈利潤(rùn)1800萬(wàn)元。

“收購(gòu)事項(xiàng)將增加本集團(tuán)在浙江、安徽等地區(qū)的管理濃度，提高市場(chǎng)影響力，擴(kuò)大服務(wù)范圍，提升區(qū)域協(xié)同價(jià)值。”華潤(rùn)萬(wàn)象生活表示。

相比今年初收購(gòu)的禹洲物業(yè)、中南服務(wù)項(xiàng)目，這筆買賣劃算，收購(gòu)市盈率約為10倍，收購(gòu)前兩者市盈率約14倍。

獨(dú)立國(guó)際策略研究員陳佳向《21CBR》記者分析，禹州、中南、祥生的并購(gòu)對(duì)價(jià)市盈率較低，且作了延期支付，避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，“這屬于比較經(jīng)典的操作，并非一味搶風(fēng)口的盲目擴(kuò)張之舉。”

今年的物管行業(yè)收并購(gòu)熱度降低，大手筆掃貨的企業(yè)不多。

據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，截至2022年9月，行業(yè)公開披露的并購(gòu)案例近30宗，涉及交易金額約100億元。年內(nèi)僅有4宗超過(guò)10億元的物管并購(gòu)案，其中3宗由華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)起。

“物管板塊并購(gòu)三巨頭中的另外兩家，萬(wàn)物云和碧桂園，今年受制于外部市場(chǎng)環(huán)境和內(nèi)部運(yùn)維瓶頸，在并購(gòu)重組領(lǐng)域少有動(dòng)作，有能力、有意愿進(jìn)行大型并購(gòu)的市場(chǎng)主體，只有華潤(rùn)萬(wàn)象生活一家?！标惣逊治龅?。

補(bǔ)足短板

華潤(rùn)萬(wàn)象一直以來(lái)是商管強(qiáng)、物管弱，今年一系列并購(gòu)瞄準(zhǔn)的恰是自身業(yè)務(wù)架構(gòu)的短板——物管。

手握74個(gè)購(gòu)物中心，華潤(rùn)萬(wàn)象生活穩(wěn)坐商管第一位，而在物管領(lǐng)域存在感相對(duì)弱?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2021年華潤(rùn)萬(wàn)象生活的物業(yè)在管面積排名第20位。

完成4筆收購(gòu)后，華潤(rùn)萬(wàn)象生活新增在管面積超9600萬(wàn)平方米，總在管面積超2.6億平方米，比今年初增長(zhǎng)六成。在上市物企中排名上升至第8位，但體量只有第一位碧桂園服務(wù)的三分之一。

第三方管理規(guī)模大幅提升，華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)母公司華潤(rùn)置地的依賴也在降低。上半年末，來(lái)自華潤(rùn)置地的在管建筑面積為1.01億平方米，占在管面積約40%，而今年初該比例為65%。

收并購(gòu)公司財(cái)務(wù)并表，華潤(rùn)萬(wàn)象生活也有了新增量。上半年，收購(gòu)的禹州物業(yè)、四川九州，分別貢獻(xiàn)了1.89億元、2.4億元收入，綜合溢利1962萬(wàn)元、3545萬(wàn)元。

有利好，也有風(fēng)險(xiǎn)。安光勇認(rèn)為，對(duì)于華潤(rùn)萬(wàn)象生活而言，金融杠桿風(fēng)險(xiǎn)的控制、并購(gòu)后的整合，尤其是不同企業(yè)文化的融合等，是未來(lái)的挑戰(zhàn)。

資金充足，是華潤(rùn)萬(wàn)象生活“買買買”的底氣。

喻霖康指出，公司上市時(shí)首發(fā)募集資金為116億元，今年初未動(dòng)用款項(xiàng)約為102億元，財(cái)務(wù)資源基本能保證規(guī)模擴(kuò)張的需求。

1月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活還獲得招行30億元融資額度，專用于并購(gòu)業(yè)務(wù)。截至2022年6月，其手握約130億元現(xiàn)金。

在物企估值集體回落的當(dāng)下，央企背景和商管優(yōu)勢(shì)，資本市場(chǎng)對(duì)華潤(rùn)萬(wàn)象生活扔抱有信心。截至11月2日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的市盈率保持在26倍左右，總市值超過(guò)600億元。

市況疲軟下，華潤(rùn)萬(wàn)象生活也有壓力。

從業(yè)務(wù)屬性看，住宅物管的規(guī)模提上來(lái)后，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的商管底色淡化。

上半年，住宅物管服務(wù)收入為33.54億元，占總收入63.5%，為主要營(yíng)收來(lái)源。商管服務(wù)的營(yíng)收占比，較去年同期的40.4%減少3.9個(gè)百分點(diǎn)。

而且，商管業(yè)務(wù)的盈利能力下降明顯。上半年，因采取租金減免措施，該業(yè)務(wù)毛利率同比下滑2.9個(gè)百分點(diǎn)至50.3%。

短期承壓，華潤(rùn)萬(wàn)象生活未停止擴(kuò)張，預(yù)計(jì)到2025年第三方再拓展50個(gè)購(gòu)物中心。

陳佳認(rèn)為，收并購(gòu)物企融入后，將與商管形成協(xié)同效應(yīng)。以祥生物業(yè)為例，其物管服務(wù)還涵蓋了一系列業(yè)主、非業(yè)主增值、車位代銷等業(yè)務(wù)，能嵌入華潤(rùn)萬(wàn)象生活在商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)。

規(guī)模競(jìng)速，華潤(rùn)萬(wàn)象生活全力奔跑，物企江湖或現(xiàn)新格局。