周志立

去年年底以來(lái)，住房貸款政策逐漸放松，特別是近期超10個(gè)城市下調(diào)首付比例，同時(shí)多地下調(diào)房貸利率。

進(jìn)入2022年，樓市頻吹暖風(fēng)，從首付比例到銀行利率，相關(guān)政策都有了明顯的變化;從引進(jìn)人才發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼到生三胎獎(jiǎng)勵(lì)政策，都為購(gòu)房帶來(lái)諸多福利。

特別是近期超10個(gè)城市下調(diào)首付比例，同時(shí)多地下調(diào)房貸利率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然貸款政策放松能夠緩解購(gòu)房壓力，但市場(chǎng)回暖程度還需看整體政策調(diào)整力度。

限貸放松，購(gòu)房門(mén)檻降低

3月伊始，各地密集出臺(tái)了穩(wěn)樓市的支持政策，比如下調(diào)首付比例，提高公積金貸款額度，降低貸款利率等等。

1.下調(diào)首付比例

在這一輪首付比例調(diào)整中，山東菏澤打響頭一槍?zhuān)赘侗壤抵磷畹?0%。菏澤之后，多城市陸續(xù)跟進(jìn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月以來(lái)已有超過(guò)10個(gè)座城市下調(diào)公積金貸款或商業(yè)貸款首付比例。其中廣西南寧、山西晉中、四川自貢等地宣布下調(diào)公積金貸款首付比例，重慶、江西贛州、江蘇南通、廣東佛山等城市則對(duì)商貸首付比例作出調(diào)整。

例如山東菏澤、重慶、山東德州、江西贛州等地的部分銀行，降低首套房公積金貸款首付比例至20%。

南寧、唐山等城市調(diào)整公積金的貸款額度，二套房公積金貸款首付下調(diào)至30%。1月12日，北海市住房公積金管理中心明確了降低公積金貸款的首付比例，北海也成為今年全國(guó)首個(gè)降低首付比例的城市。其中最核心的內(nèi)容是，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

福州第二次申請(qǐng)純住房公積金貸款的首付也下調(diào)為40%。

中信證券銀行業(yè)首席分析師認(rèn)為，部分地區(qū)下調(diào)首套房首付比例，仍在監(jiān)管部門(mén)文件規(guī)定的浮動(dòng)范圍，屬于因城施策下的局部合理調(diào)整，判斷為銷(xiāo)售下行背景下的“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”應(yīng)對(duì)措施。

2.提高公積金貸款限額

廣東中山市最新政策，購(gòu)買(mǎi)首套房、二套房申請(qǐng)住房公積金貸款，一名繳存人住房貸款最高額度調(diào)整至50萬(wàn)元，兩名或以上繳存人最高額度調(diào)整至90萬(wàn)元。

廣西南寧，首套房公積金貸款的最高額度從60萬(wàn)元提高到70萬(wàn)元，第二套公積金貸款最高額度從50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元。

3.套數(shù)認(rèn)定規(guī)則調(diào)整，認(rèn)貸不認(rèn)房

1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心放寬了住房套數(shù)認(rèn)定政策，實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

通知明確，既無(wú)住房公積金貸款記錄又無(wú)尚未還清的住房商業(yè)貸款，按首套房貸款政策執(zhí)行;有一筆已結(jié)清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未還清的住房商業(yè)貸款，按二套房貸款政策執(zhí)行。

3月1日，鄭州不僅適度放松了限貸，還取消認(rèn)房又認(rèn)貸，只要首套房貸還清，二套房也能首付三成。

寧波同樣對(duì)房屋套數(shù)認(rèn)定機(jī)制做了調(diào)整，對(duì)于多套房只要名下無(wú)貸款可繼續(xù)申請(qǐng)貸款。

精準(zhǔn)調(diào)控，支持特定購(gòu)房者

涉及限購(gòu)調(diào)整的城市比較少，但也并非完全沒(méi)有。比如河南鄭州18條政策中，對(duì)限購(gòu)就有所放松，提出允許家庭購(gòu)買(mǎi)第3套房，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老。

江西南昌最新的樓市政策放松了辦理財(cái)產(chǎn)約定政策，夫妻雙方無(wú)論多少套住房都可辦理夫妻財(cái)產(chǎn)約定。且夫妻二人可以進(jìn)行房子的更名、除名，獲得購(gòu)房資格。同時(shí)，放松落戶買(mǎi)房，大專(zhuān)及以上學(xué)歷，可以不遷戶口，只需提供租賃證和學(xué)歷證明即可購(gòu)房。

房貸利率下調(diào)，放款提速

從北京、上海、深圳樓市了解到，隨著政策寬松、LPR下調(diào)，各地房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，放款提速。

深圳首套房貸款利率下調(diào)至4.9%，二套房貸款利率下調(diào)至5.2%;廣州六大國(guó)有銀行下調(diào)房貸利率，首套房從5.6%下調(diào)至5.4%，二套房從5.8%下調(diào)至5.6%;北京商貸首套利率由5.2%下調(diào)至5.15%，商貸二套利率下調(diào)至5.65%;上海各大銀行的首套房貸款利率下調(diào)至4.95%，二套房貸款利率下調(diào)至5.65%;惠州、中山、呼和浩特等城市，首套房貸款主流利率都有所下調(diào)。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，共有103個(gè)城市首套、二套房貸款利率均環(huán)比下降9個(gè)基點(diǎn)，2月平均放款周期分別較1月縮短12-38天。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前商品房市場(chǎng)的發(fā)展受到中央支持，各地確實(shí)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行政策調(diào)整，即各地要從務(wù)實(shí)和負(fù)責(zé)的角度出發(fā)，基于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況新問(wèn)題，主動(dòng)作為，通過(guò)各類(lèi)政策發(fā)布積極激活合理住房消費(fèi)需求。

人才補(bǔ)助，給予安家費(fèi)或購(gòu)房補(bǔ)貼

這幾年，許多城市都先后啟動(dòng)了“搶人大戰(zhàn)”，通過(guò)優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼吸引大學(xué)生及高層次人才。這一輪的調(diào)整中，各個(gè)城市對(duì)人才的傾斜也非常明顯。

1月，玉林財(cái)政為新市民發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，購(gòu)買(mǎi)首套新建商品住房，每套補(bǔ)貼6000-10000元。珠海高新區(qū)發(fā)布人才計(jì)劃，其中提到了給予最高60萬(wàn)元住房補(bǔ)貼。瀘州對(duì)符合條件的人才，在瀘州市中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套新房，可享受10萬(wàn)-200萬(wàn)元/人的人才安居補(bǔ)助。河北保定在1月1日出臺(tái)的政策中，對(duì)于在中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)家庭首套住房者，享受博士15萬(wàn)元，碩士6萬(wàn)元，本科2萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。

2月，惠州決定對(duì)大亞灣工作的大專(zhuān)學(xué)歷以上人才按每個(gè)家庭一次性給予購(gòu)房補(bǔ)貼，并對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)新建商辦用房的給予所交契稅30%的財(cái)政補(bǔ)貼。延吉提出農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予全額契稅補(bǔ)貼，且以發(fā)放家電消費(fèi)券的方式給予適當(dāng)補(bǔ)貼，消費(fèi)券額度由500元至1500元不等。上海金山區(qū)正式發(fā)布“上海灣區(qū)”人才計(jì)劃，購(gòu)房補(bǔ)貼由原來(lái)的1個(gè)檔次增加為3個(gè)檔次，最高可享200萬(wàn)元補(bǔ)貼。

3月，鄭州提出對(duì)博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生（技工院校預(yù)備技師、技師）、專(zhuān)科畢業(yè)生（技工院校高級(jí)工）在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的，符合條件的可購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房，購(gòu)買(mǎi)商品住房的按照政策給予購(gòu)房補(bǔ)貼。

吉林長(zhǎng)春給予重點(diǎn)高校本科生3萬(wàn)元，碩士5萬(wàn)元，博士8萬(wàn)元安家費(fèi)。國(guó)內(nèi)外頂尖人才和國(guó)家級(jí)領(lǐng)軍人才給予20萬(wàn)-50萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。

據(jù)《理財(cái)》雜志記者了解，從去年年底以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)政策已經(jīng)出現(xiàn)松綁跡象，穩(wěn)樓市信號(hào)及政策層出不窮。

不過(guò)在“房住不炒”的基調(diào)下，“穩(wěn)”字仍是樓市調(diào)控的主旨。