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        鄭州救市后,誰會(huì)跟進(jìn)?

        2022-05-30 06:19:40楊科偉?李詩昀
        理財(cái)·市場(chǎng)版 2022年4期
        關(guān)鍵詞:保函套房購房

        楊科偉?李詩昀

        作為新年以來首個(gè)下場(chǎng)救市的二線城市,鄭州的18條新政可謂條條重磅。尤其是需求端,一舉松綁了限購、限貸,還重啟貨幣化安置,預(yù)計(jì)將對(duì)購房需求釋放有顯著促進(jìn)作用,而供給端新政也將有效緩解房企資金壓力,降低部分片區(qū)庫存風(fēng)險(xiǎn)。在筆者看來,鄭州新政出臺(tái)并未遭遇太大阻力,起到了投石問路的作用,預(yù)示著未來會(huì)有許多弱二線城市跟進(jìn)。

        激發(fā)四類購房需求

        一是大學(xué)生。鄭州每年高校畢業(yè)生人數(shù)超過30萬,河南省高校畢業(yè)生人數(shù)多達(dá)65萬,發(fā)布人才購租房補(bǔ)貼、提供保障性住房等舉措,有助于增強(qiáng)鄭州的人才吸附力,據(jù)官方估算,每年20萬留鄭大學(xué)生3年內(nèi)就可以形成1000萬平方米的購房需求。

        二是外來務(wù)工人員。以第六次全國人口普查到第七次全國人口普查的10年間,鄭州常住人口累計(jì)增長約400萬,鄭州市2019年凈流入人口46萬,此前每年凈流入規(guī)模也在30萬人左右,官方預(yù)計(jì)2年內(nèi)外來務(wù)工人員將為鄭州帶來2000萬平方米的增量購房需求。

        三是隨遷老人,允許投靠家庭新購一套房,相當(dāng)于放寬了限購套數(shù)限制。據(jù)了解,鄭州目前的限購政策是戶籍家庭最多購買2套,符合一定條件的外地戶籍家庭限購1套。新政策實(shí)行后,有老人投靠的戶籍和非戶籍家庭限購套數(shù)分別增加到了3套、2套。值得一提的是,老人不限于父母,還可以是旁系近親屬,政策執(zhí)行彈性比較大。

        四是改善性購房需求。置換客戶可以享受按揭貸款、網(wǎng)簽備案等方面便利。

        鼓勵(lì)棚改貨幣化安置

        在全國棚改已經(jīng)漸入尾聲、貨幣化安置偃旗息鼓的當(dāng)下,鄭州是首個(gè)明文支持棚改貨幣化安置的城市。2015-2017年間,鄭州棚改計(jì)劃開工量都在10萬套以上,并多次發(fā)文倡導(dǎo)貨幣化安置,力爭(zhēng)貨幣安置比例達(dá)到50%。

        近幾年,鄭州棚改規(guī)模明顯趨于收縮,2018年計(jì)劃開工量驟降至2.1萬套,同比下降78%,2021年更是降至近8年最低位1.5萬套。不過橫向?qū)Ρ葋砜矗嵵莸呐锔囊?guī)模仍居二線城市前列,以2020年為例,在數(shù)據(jù)可得的11個(gè)二線城市中,鄭州棚改規(guī)模排名第一。

        表1 典型二線城市2020年棚改計(jì)劃開工量(套)

        數(shù)據(jù)來源:各地住建局

        強(qiáng)化居民信貸支持

        最為重磅的政策當(dāng)數(shù)松綁二套房限貸,對(duì)已擁有一套房且貸款已結(jié)清的,執(zhí)行首套房貸款政策,即首付比例由六成降為三成,大大降低了置換性客戶的首付資金壓力。目前,在鄭州限購區(qū)購買二套房,無論貸款是否還清,都執(zhí)行60%的首付比例,新政后將下調(diào)為30%,而在非限購區(qū),貸款已清的二套房一直執(zhí)行的是30%的首付比例,不受新政影響。

        此外,鄭州還將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房貸款投放、下調(diào)房貸利率。事實(shí)上,相較去年,鄭州目前的房貸已經(jīng)有明顯松動(dòng)跡象,房貸利率隨LPR下行,多數(shù)銀行執(zhí)行首套5.88%、二套房6.125%的利率,放款周期縮短至半個(gè)月以內(nèi),比此前新房放款1個(gè)月以上、二手房部分停貸明顯改善。

        多舉措緩解房企資金壓力

        新政從幾方面助企紓困,緩解房企流動(dòng)性壓力:

        第一,降低土拍保證金比例、允許1年內(nèi)分期繳納土地出讓金。土拍保證金比例降至20%,而據(jù)統(tǒng)計(jì)2021年鄭州第三輪土拍保證金比例大多在50%左右。

        第二,給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸;加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持;對(duì)支持開發(fā)貸的金融機(jī)構(gòu),在政府新增財(cái)政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

        第三,允許保函抵頂預(yù)售監(jiān)管資金,提升資金使用效率,節(jié)約財(cái)務(wù)成本。憑銀行保函、第三方保函擔(dān)保等額替換預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的資金。

        第四,提高行政效率,縮短審批時(shí)間,助力加快項(xiàng)目開工、銷售節(jié)奏。建設(shè)項(xiàng)目審批程序,工程建設(shè)項(xiàng)目全流程審批時(shí)間控制在54天以內(nèi)等。

        通讀新政全文還可以發(fā)現(xiàn),支持改善性需求有效釋放貫穿文件始終,新政為何要重點(diǎn)著墨改善性需求?原因在于鄭州新房的成交結(jié)構(gòu)中,剛需占主導(dǎo)地位,這也意味著改善性購房需求未來仍有較大釋放空間。

        三四線城市松綁力度將更大

        事實(shí)上,在2月20日,履新不到2個(gè)月的代市長何雄就對(duì)鄭州樓市下過判斷,“遇到一些小困難,將來不會(huì)有大問題,市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期,供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整”,并透露“鄭州計(jì)劃降低二手房交易個(gè)人所得稅、大力推進(jìn)安置房貨幣化安置、出臺(tái)政策吸引大學(xué)生和外來務(wù)工人員購房”。

        從2月20日“官方劇透”,到24日正式成文,再到28日全文印發(fā),3月1日進(jìn)入大眾視野,目前鄭州的重磅新政發(fā)布還沒有遭遇太大的阻力。除了鄭州,2022年以來,還有菏澤、重慶、佛山等31個(gè)省市縣政策松綁,涉及降低首套房首付比例、放寬公積金貸款、下調(diào)房貸利率、放寬落戶等,目前幾乎所有政策都平穩(wěn)落地。

        鄭州新政除了救市意義之外,之于全國房地產(chǎn)市場(chǎng),還有投石問路的作用,未來必然會(huì)有一些弱二線城市跟進(jìn),諸如昆明、南寧等,市場(chǎng)下行壓力、項(xiàng)目交付壓力、庫存風(fēng)險(xiǎn)較鄭州有過之而無不及,出臺(tái)較大力度的寬松性政策也屬情理之中。

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