楊科偉?李詩昀

作為新年以來首個(gè)下場(chǎng)救市的二線城市，鄭州的18條新政可謂條條重磅。尤其是需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，預(yù)計(jì)將對(duì)購房需求釋放有顯著促進(jìn)作用，而供給端新政也將有效緩解房企資金壓力，降低部分片區(qū)庫存風(fēng)險(xiǎn)。在筆者看來，鄭州新政出臺(tái)并未遭遇太大阻力，起到了投石問路的作用，預(yù)示著未來會(huì)有許多弱二線城市跟進(jìn)。

激發(fā)四類購房需求

一是大學(xué)生。鄭州每年高校畢業(yè)生人數(shù)超過30萬，河南省高校畢業(yè)生人數(shù)多達(dá)65萬，發(fā)布人才購租房補(bǔ)貼、提供保障性住房等舉措，有助于增強(qiáng)鄭州的人才吸附力，據(jù)官方估算，每年20萬留鄭大學(xué)生3年內(nèi)就可以形成1000萬平方米的購房需求。

二是外來務(wù)工人員。以第六次全國人口普查到第七次全國人口普查的10年間，鄭州常住人口累計(jì)增長約400萬，鄭州市2019年凈流入人口46萬，此前每年凈流入規(guī)模也在30萬人左右，官方預(yù)計(jì)2年內(nèi)外來務(wù)工人員將為鄭州帶來2000萬平方米的增量購房需求。

三是隨遷老人，允許投靠家庭新購一套房，相當(dāng)于放寬了限購套數(shù)限制。據(jù)了解，鄭州目前的限購政策是戶籍家庭最多購買2套，符合一定條件的外地戶籍家庭限購1套。新政策實(shí)行后，有老人投靠的戶籍和非戶籍家庭限購套數(shù)分別增加到了3套、2套。值得一提的是，老人不限于父母，還可以是旁系近親屬，政策執(zhí)行彈性比較大。

四是改善性購房需求。置換客戶可以享受按揭貸款、網(wǎng)簽備案等方面便利。

鼓勵(lì)棚改貨幣化安置

在全國棚改已經(jīng)漸入尾聲、貨幣化安置偃旗息鼓的當(dāng)下，鄭州是首個(gè)明文支持棚改貨幣化安置的城市。2015-2017年間，鄭州棚改計(jì)劃開工量都在10萬套以上，并多次發(fā)文倡導(dǎo)貨幣化安置，力爭(zhēng)貨幣安置比例達(dá)到50%。

近幾年，鄭州棚改規(guī)模明顯趨于收縮，2018年計(jì)劃開工量驟降至2.1萬套，同比下降78%，2021年更是降至近8年最低位1.5萬套。不過橫向?qū)Ρ葋砜矗嵵莸呐锔囊?guī)模仍居二線城市前列，以2020年為例，在數(shù)據(jù)可得的11個(gè)二線城市中，鄭州棚改規(guī)模排名第一。

表1 典型二線城市2020年棚改計(jì)劃開工量（套）

數(shù)據(jù)來源：各地住建局

強(qiáng)化居民信貸支持

最為重磅的政策當(dāng)數(shù)松綁二套房限貸，對(duì)已擁有一套房且貸款已結(jié)清的，執(zhí)行首套房貸款政策，即首付比例由六成降為三成，大大降低了置換性客戶的首付資金壓力。目前，在鄭州限購區(qū)購買二套房，無論貸款是否還清，都執(zhí)行60%的首付比例，新政后將下調(diào)為30%，而在非限購區(qū)，貸款已清的二套房一直執(zhí)行的是30%的首付比例，不受新政影響。

此外，鄭州還將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房貸款投放、下調(diào)房貸利率。事實(shí)上，相較去年，鄭州目前的房貸已經(jīng)有明顯松動(dòng)跡象，房貸利率隨LPR下行，多數(shù)銀行執(zhí)行首套5.88%、二套房6.125%的利率，放款周期縮短至半個(gè)月以內(nèi)，比此前新房放款1個(gè)月以上、二手房部分停貸明顯改善。

多舉措緩解房企資金壓力

新政從幾方面助企紓困，緩解房企流動(dòng)性壓力：

第一，降低土拍保證金比例、允許1年內(nèi)分期繳納土地出讓金。土拍保證金比例降至20%，而據(jù)統(tǒng)計(jì)2021年鄭州第三輪土拍保證金比例大多在50%左右。

第二，給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸;加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持;對(duì)支持開發(fā)貸的金融機(jī)構(gòu)，在政府新增財(cái)政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

第三，允許保函抵頂預(yù)售監(jiān)管資金，提升資金使用效率，節(jié)約財(cái)務(wù)成本。憑銀行保函、第三方保函擔(dān)保等額替換預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的資金。

第四，提高行政效率，縮短審批時(shí)間，助力加快項(xiàng)目開工、銷售節(jié)奏。建設(shè)項(xiàng)目審批程序，工程建設(shè)項(xiàng)目全流程審批時(shí)間控制在54天以內(nèi)等。

通讀新政全文還可以發(fā)現(xiàn)，支持改善性需求有效釋放貫穿文件始終，新政為何要重點(diǎn)著墨改善性需求？原因在于鄭州新房的成交結(jié)構(gòu)中，剛需占主導(dǎo)地位，這也意味著改善性購房需求未來仍有較大釋放空間。

三四線城市松綁力度將更大

事實(shí)上，在2月20日，履新不到2個(gè)月的代市長何雄就對(duì)鄭州樓市下過判斷，“遇到一些小困難，將來不會(huì)有大問題，市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整”，并透露“鄭州計(jì)劃降低二手房交易個(gè)人所得稅、大力推進(jìn)安置房貨幣化安置、出臺(tái)政策吸引大學(xué)生和外來務(wù)工人員購房”。

從2月20日“官方劇透”，到24日正式成文，再到28日全文印發(fā)，3月1日進(jìn)入大眾視野，目前鄭州的重磅新政發(fā)布還沒有遭遇太大的阻力。除了鄭州，2022年以來，還有菏澤、重慶、佛山等31個(gè)省市縣政策松綁，涉及降低首套房首付比例、放寬公積金貸款、下調(diào)房貸利率、放寬落戶等，目前幾乎所有政策都平穩(wěn)落地。

鄭州新政除了救市意義之外，之于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有投石問路的作用，未來必然會(huì)有一些弱二線城市跟進(jìn)，諸如昆明、南寧等，市場(chǎng)下行壓力、項(xiàng)目交付壓力、庫存風(fēng)險(xiǎn)較鄭州有過之而無不及，出臺(tái)較大力度的寬松性政策也屬情理之中。