常秀江 耿同普 陳欣

土地要素是影響重大項(xiàng)目落地的重要因素，為集中有限土地資源保障重大項(xiàng)目落地，近年來，安陽市龍安區(qū)自然資源局大膽實(shí)踐，在全市率先嘗試工業(yè)用地彈性出讓，保障了光熱等高科技項(xiàng)目落地實(shí)施。

工業(yè)用地彈性出讓的探索與實(shí)踐

設(shè)定用地企業(yè)準(zhǔn)入門檻。在調(diào)節(jié)工業(yè)用地需求方面，建立投資總額、投資強(qiáng)度等在內(nèi)的指標(biāo)體系，設(shè)定用地企業(yè)準(zhǔn)入門檻;探索實(shí)施新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)機(jī)制，優(yōu)先保障符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、投入產(chǎn)出效益高的項(xiàng)目用地，通過稅收減免等方式，吸引科技企業(yè)，促進(jìn)節(jié)約集約用地。對(duì)符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要和符合產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)技術(shù)進(jìn)步要求的項(xiàng)目重點(diǎn)支持，優(yōu)先安排新增建設(shè)用地指標(biāo)。

研究工業(yè)用地彈性出讓政策趨勢(shì)。實(shí)行產(chǎn)業(yè)用地彈性年期出讓制度，根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型、結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和產(chǎn)業(yè)生命周期，在法定土地使用權(quán)出讓最高年限范圍內(nèi)，制定差別化的土地使用權(quán)出讓年期，實(shí)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。依據(jù)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》等政策引導(dǎo)工業(yè)用地節(jié)約集約，推行工業(yè)用地市場(chǎng)化配置，鼓勵(lì)彈性年期出讓，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)變土地利用方式，提高土地利用效率。

強(qiáng)化土地節(jié)約集約利用。安彩光伏玻璃項(xiàng)目位于安陽市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，建設(shè)場(chǎng)地水電供應(yīng)方便、交通運(yùn)輸便捷，總平面布置符合設(shè)計(jì)規(guī)范和超白浮法玻璃生產(chǎn)工藝特點(diǎn)，根據(jù)各建筑物功能不同，將廠區(qū)分為四個(gè)區(qū)域，即原料制備區(qū)、原片生產(chǎn)區(qū)、深加工區(qū)、輔助設(shè)施區(qū)。

以“5+15”彈性出讓模式供地。通過系統(tǒng)梳理，比較多個(gè)地區(qū)工業(yè)用地“彈性年限出讓”試點(diǎn)政策，針對(duì)目前存在的問題提出建議。綜合考慮工業(yè)用地出讓年期和相關(guān)政策。結(jié)合安陽市分段出讓和企業(yè)實(shí)際情況，積極推進(jìn)工業(yè)用地彈性出讓，保障企業(yè)用地需求。采用先出租5年再出讓15年的“5+15”彈性出讓模式向企業(yè)供地。企業(yè)拿地由一次性支付出讓金，改為按年支付租金，降低了企業(yè)成本。一旦租賃企業(yè)穩(wěn)產(chǎn)，可申請(qǐng)以協(xié)議方式改變用地方式，將租賃土地使用權(quán)改為出讓土地使用權(quán)，減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)履約監(jiān)管部門共同責(zé)任機(jī)制。按照“誰提出、誰監(jiān)管”原則，加強(qiáng)對(duì)工業(yè)出讓用地的批后監(jiān)管，確保土地受讓方嚴(yán)格履行土地出讓合同，防止閑置和浪費(fèi)土地，將投資強(qiáng)度、畝均銷售和畝均稅收、違約責(zé)任認(rèn)定和處理意見，以及應(yīng)承擔(dān)的損失、賠償?shù)仁马?xiàng)簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，明確政府收回土地的條件、方式和價(jià)格等。在土地彈性出讓成交后，由提出關(guān)聯(lián)條件的部門要求土地受讓人提交項(xiàng)目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書，作為簽訂土地出讓合同的前提條件和提出關(guān)聯(lián)條件部門的監(jiān)管依據(jù)。實(shí)施工業(yè)項(xiàng)目竣工評(píng)價(jià)考核，以先租后讓、租讓結(jié)合方式取得租賃土地使用權(quán)的，土地使用者由租賃轉(zhuǎn)為出讓時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合考核評(píng)價(jià)。

做好工業(yè)用地彈性出讓的建議

彈性年期確定要考慮企業(yè)業(yè)務(wù)周期。工業(yè)用地彈性出讓年期標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置涉及對(duì)企業(yè)生命周期規(guī)律的科學(xué)考量，綜合參考外地經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)參考濮陽、鄭州等地，結(jié)合行業(yè)類別、公司規(guī)模、投資額等多種要素納入指標(biāo)體系，對(duì)不同企業(yè)實(shí)行具有針對(duì)性的出讓年限規(guī)定，真正實(shí)現(xiàn)彈性出讓政策適應(yīng)企業(yè)生命周期。

綜合考慮政策實(shí)施對(duì)企業(yè)的影響。工業(yè)用地彈性出讓方式縮短了土地出讓年限，導(dǎo)致土地價(jià)值下降，削弱了企業(yè)作為土地使用權(quán)人可獲得的土地增值收益，導(dǎo)致企業(yè)接受程度普遍較低。要綜合考慮相關(guān)利益主體因素，實(shí)現(xiàn)多贏。

加快低效用地界定，盤活存量建設(shè)用地。完善低效用地退出機(jī)制，積極盤活存量建設(shè)用地，在安排供地時(shí)要優(yōu)先選擇存量建設(shè)用地。通過對(duì)存量土地進(jìn)行再利用，減少新增建設(shè)用地，從而緩解土地供求矛盾。

加快工業(yè)用地批后監(jiān)管政策體系建設(shè)。盡快補(bǔ)充完善工業(yè)用地批后監(jiān)管具體實(shí)施細(xì)則，規(guī)范各部門的監(jiān)察內(nèi)容，厘清各部門監(jiān)察職責(zé)，明確違規(guī)用地處置辦法，促進(jìn)工業(yè)用地使用的規(guī)范法制化。加強(qiáng)批后監(jiān)管制度執(zhí)行，重點(diǎn)跟蹤企業(yè)對(duì)合同的履行情況，監(jiān)察工業(yè)用地容積投資強(qiáng)度等是否達(dá)標(biāo)。構(gòu)建監(jiān)管機(jī)制，覆蓋從工業(yè)用地起步的企業(yè)生命周期的全過程。（作者單位：安陽市龍安區(qū)自然資源局）