張保鋼 易致禮 楊伯鋼 時守志 張琳原

(1. 北京市測繪設計研究院, 北京 100038;2. 城市空間信息工程北京市重點實驗室, 北京 100038;3. 北京國測星繪信息技術有限公司, 北京 100040)

0 引言

2018年5月,國務院辦公廳發(fā)布的《關于開展工程建設項目審批制度改革試點的通知》(國辦發(fā)[2018]33號)[1]要求把同一部門實施的管理內容相近或者屬于同一辦理階段的多個審批事項整合為一個審批事項。2019年3月國務院辦公廳提出的《關于全面開展工程建設項目審批制度改革的實施意見》(國辦發(fā)[2019]11號)[2]再次要求對驗收涉及的測繪工作,實行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”。

2019年，自然資源部《關于以“多規(guī)合一”為基礎推進規(guī)劃用地“多審合一、多證合一”改革的通知》(自然資規(guī)[2019]2號)[3]鼓勵推進多測整合、多驗合一。把統(tǒng)一規(guī)范標準、強化成果共享作為重點,把建設用地審批、城鄉(xiāng)規(guī)劃許可、規(guī)劃核實、竣工驗收和不動產登記這些測繪業(yè)務進行整合,歸口成果管理。在建設項目的竣工驗收階段,把自然資源部主管的規(guī)劃核實、土地核驗、不動產測繪等業(yè)務合并成為一個驗收事項。

在合并的“規(guī)劃核實”和“不動產測繪”兩個測繪事項中,都有建筑面積的測算任務：在規(guī)劃核實時應核實建設用地的性質、位置、界線、面積是否符合規(guī)劃許可文件的規(guī)定,其中面積的測算依據(jù)是《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353—2013)[4];房產測量是不動產測繪的重要一環(huán),而房產測量的技術依據(jù)是《房產測量規(guī)范》(GB/T 17986—2000)[5]。這兩個國標在建筑面積計算規(guī)則方面有許多不同點[6-9],兩個測繪事項同在建設項目竣工驗收階段,如何處理建筑面積的不一致問題成為一個繞不開的技術難點。

1 建筑面積測算標準的不統(tǒng)一及其影響

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353—2013)是住房與城鄉(xiāng)建設部提出并管理,2013年12月19日發(fā)布，2014年7月1日實施的國家標準,用于全過程計算新建和改擴建的工業(yè)與民用建筑工程的建筑面積;《房產測量規(guī)范》(GB/T 17986—2000)是由原國家測繪局提出,建設部和國家測繪局歸口管理,2000-02-22發(fā)布2000-08-01實施的國家標準,用于商品房預售和產權登記階段的產權面積測算。更具體地說,前者用于規(guī)劃核實、工程造價核算等,后者用于房產測量和產權登記,因此具有不同的用途。兩者在建筑面積的測算方面也存在諸多不同。表1以14種實體或指標為基準,匯總并對比了兩者的差異及其影響。

表1 兩個國標的14個不同點

續(xù)表1

續(xù)表1

2 解決方案

在“多測合一”政策實施之前,多頭測繪,做規(guī)劃核實的是一家測繪單位,做不動產測繪的是另外一家測繪單位,被此井水不犯河水,兩個標準用于兩個測繪事項合情合理?！岸鄿y合一”后竣工測量和不動產登記合為一個測繪事項,由一家測繪單位完成,如果建筑面積測繪兩次出兩個面積就違背了“多測合一”“一個標的物只測繪一次”的初衷。如何實現(xiàn)房屋建筑面積的測算及如何實現(xiàn)“多測合一”,結合全國各地的經驗,本研究提出以下解決方案。

2.1 統(tǒng)一的建筑面積測算規(guī)則

統(tǒng)一的建筑面積測算規(guī)則是解決建筑面積不一致問題的辦法,一般來講,產權面積的計算方法改動難度較大,因為涉及千家萬戶的經濟利益,建議以基于《房產測量規(guī)范》的產權面積計算規(guī)則為基礎,校正用于竣工驗收時基于《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》。此種方法涉及的因素較多,推廣有難度,在改革較徹底的地區(qū)有實現(xiàn)。例如，在浙江竣工測量中的建筑面積測量和房產測量均采用同樣的建筑面積計算規(guī)則?？⒐y量取消了建筑物面積測量,改為利用房產測量的房屋建筑面積編制相關表格,利用房產測量的分層分戶圖進行規(guī)劃比對。如此一來,建筑面積測量工作只保留了房產測量一項,竣工直接采用房產測量面積。因其報批同樣采用的是此建筑面積計算規(guī)則,因此避免了竣工面積和報批面積不一致現(xiàn)象。

2.2 傳統(tǒng)的建筑面積測算規(guī)則,但是一測兩用

這種方法竣工測量時依然采用《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的建筑面積測量方法,涉及房產面積計算時依然采用《房產測量規(guī)范》的產權面積計算規(guī)則,但是只按照所需的最高精度測繪一次,計算兩次測量數(shù)據(jù)分別得出兩個用途各異的建筑面積。例如，在上海,通過一次測量分別按照這兩個國標得出用途各異的這兩個建筑面積;在徐州,施行的是“三測合一”方法，就是把行政審批中同一個建設工程項目所需的規(guī)劃核實測量和不動產測繪(含房產測量、地籍測量)合并為一個綜合性聯(lián)合測繪項目,委托一家測繪服務機構承擔,一次測繪完成3項測繪成果。然而規(guī)劃核實測量建筑面積計算規(guī)則以及房產測量房屋建筑面積計算規(guī)則各是各的,分別計算。這種做法無須改變計算規(guī)則,只是把兩項或三項測繪業(yè)務合并為1項,難度小,容易被人們接受,是大量存在的一種“多測合一”建筑面積計算方法。

2.3 折中的建筑面積測算規(guī)則

這種面積測算規(guī)則介于規(guī)則1和規(guī)則2之間,部分規(guī)則統(tǒng)一,部分規(guī)則分開使用。這種方法較規(guī)則1要好推廣一些,相比規(guī)則2的改革步伐又進一步。采用此種規(guī)則,一般規(guī)定一套面積計算的通用規(guī)則,再分別規(guī)定不同場合分開使用的面積計算規(guī)則。該種規(guī)則典型的應用是《重慶市工程建設項目竣工驗收多測合一技術規(guī)程》。該規(guī)程的第5章“面積計算規(guī)則”包括4節(jié)：面積計算通用規(guī)則、計容面積計算規(guī)則、房產面積計算規(guī)則和共有產權面積分攤規(guī)則。合合分分構成了適合完整的建筑面積計算規(guī)則。使用此類規(guī)則的測繪單位比使用規(guī)則1的多,比使用規(guī)則2的少。

2.4 3種解決方案的利弊分析

從3種方案對問題的解決程度來看,2.1節(jié)的方案一步到位,解決問題最徹底,與時代的發(fā)展方向一致,2.2節(jié)的方案原地踏步,相當于保留傳統(tǒng)方案;從面積的計算規(guī)則來看,2.1節(jié)的方案相對簡單,一個規(guī)則解決兩件事情,2.2節(jié)的方案仍需兩個規(guī)則,相對復雜些;從方案相關政策的推廣來看,人們已經習慣了方案2,只是專業(yè)人員一測兩用,推廣的阻力較小,方案1則需對某一種或者兩種計算規(guī)則做較大程度的修改,尤其涉及群眾利益時候,推廣的阻力會相對大一些。2.3節(jié)的方案各方面表現(xiàn)均介于兩者之間。若采用2.1節(jié)的方案,建議盡量使用《房產測量規(guī)范》,因為它牽扯到千家萬戶的經濟利益。對3種解決方案的利弊分析詳見表2。

表2 3種解決方案的利弊分析

3 算例

3.1 項目概況

XX貿易中心股份有限公司XX大廈B座地下出入口項目[規(guī)劃許可證號為2020規(guī)自(X)簡建字0012號],位于XX市XX大街1號,由XX貿易中心股份有限公司建設完成,項目為簡易低風險項目,規(guī)劃建設規(guī)模為49.89 m2,房屋用途為地下出入口。圖1(a)～圖1(c)分別是其竣工地形圖、立面圖和竣工照片。

(a)竣工地形圖

(b)立面圖

(c)竣工照片

3.2 作業(yè)依據(jù)

規(guī)劃核實測量的建筑面積計算依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T 50353—2013),房產測量的建筑面積計算依據(jù)《房產測量規(guī)范》(GB/T 17986—2000)。

3.3 測算成果

3.3.1建筑物角點坐標成果

測得建筑物角點坐標成果見表3。

3.3.2規(guī)劃核實測量的建筑面積計算成果

規(guī)劃核實測量的建筑面積計算成果見表4。

3.3.3房產測量的建筑面積計算成果

房產測量的建筑面積計算成果見表5。

表3 建筑物角點坐標成果 單位：m

表4 規(guī)劃核實測量的建筑面積計算成果 單位：m2

表5 房產測量的建筑面積計算成果

由表4、表5可知,規(guī)劃總建筑面積為49.89 m2,規(guī)劃核實的實測建筑面積為48.51 m2,建筑面積較差為1.38 m2,相對較差為2.8%;房產測量的建筑面積為97.02 m2,用于房產測量的建筑面積與用于規(guī)劃核實的實測建筑面積較差為48.51 m2,相對較差為100%。分析兩個面積產生不一致的原因在于主體建筑外墻外側的出入口的建筑面積計算規(guī)則不一致,按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》該出入口應計算一半面積,而按照《房產測量規(guī)范》該車庫出入口應計算全面積。

3.3.4依據(jù)方案1的兩種面積計算成果[10]

如果按照方案1,并基于《房產測量規(guī)范》的產權面積計算規(guī)則為基礎,則上述規(guī)劃總面積應調整為99.78 m2,規(guī)劃核實的實測建筑面積為97.02 m2,房產測量的產權面積97.02 m2。即按照方案1,規(guī)劃核實的實測建筑面積與房產測量的產權面積相等,且與規(guī)劃總面積的差異較小,可視為施工誤差。

4 結束語

介紹了“多測合一”的發(fā)展背景以及面臨的房屋建筑面積計算規(guī)則不一致問題,詳細分析了兩個相關國家標準在面積計算規(guī)則方面的不一致性及其影響,給出了3種解決方案：統(tǒng)一的建筑面積測算規(guī)則;依舊使用兩個傳統(tǒng)的建筑面積測算規(guī)則,但是一測兩用;折中的建筑面積測算規(guī)則。第1種方案解決問題最徹底,也方便了測繪工作,但會牽扯千家萬戶的經濟利益,執(zhí)行起來會有阻力;第2種方案通過多測合一,一測兩用節(jié)約了成本,執(zhí)行起來會相對順暢,但面積計算規(guī)則相對煩瑣。前者是未來發(fā)展方向,建議慎重推廣,且推廣時要充分考慮老百姓利益,計算規(guī)則盡量采用《房產測量規(guī)范》,在地方標準推廣成功的基礎上再大面積全國推廣。論文給出了兩種解決方案的一個實際算例,并進行了實際對比,證實了上述結論。