摘要：自不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，上海始終秉承“始于群眾需求，終于群眾滿意”的服務宗旨，大膽實踐了一系列改革創(chuàng)新舉措，不動產(chǎn)登記改革成效顯著，成果斐然。2021年既是建黨100周年，也是上海不動產(chǎn)統(tǒng)一登記施行5周年，是具有里程碑意義的一年。面對新冠疫情的嚴峻形勢，上海市攻堅克難，砥礪前行，深入推進各項改革舉措，取得了不俗的成績。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記立法;優(yōu)化營商環(huán)境;不動產(chǎn)登記責任保險

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0033-05 收稿日期：2022-02-01

作者簡介：鄧瑛，上海市自然資源確權登記事務中心。

2021年是上海不動產(chǎn)統(tǒng)一登記施行5周年，被定位為上海不動產(chǎn)登記的攻堅提升年，上海以“刀刃向內(nèi)”的勇氣，積極應對艱巨繁重的改革挑戰(zhàn)，以“眾志成城泰山移”的士氣，深入推進各項改革創(chuàng)新舉措走深走實。

1 立法同步推陳出新，法制保障有維度

自2016年上海全面開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，上海一直在加快推進地方立法的調(diào)研起草工作。近年來，《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《民法典》等一系列法律法規(guī)的實施，成為推動上海不動產(chǎn)登記地方立法的重要契機。經(jīng)過幾年的專題研討、調(diào)查研究、廣泛征求意見，2020年11月27日上海出臺了首個不動產(chǎn)登記地方性法規(guī)——《上海市不動產(chǎn)登記若干規(guī)定》，并于2021年3月1日起開始正式施行。

此次立法采用廢舊立新的方式，一方面對于制約實際工作的一些“過時”性規(guī)定及時廢止清理，如廢止了《上海市房地產(chǎn)登記條例》以及20多個政府規(guī)范性文件。另一方面堅持制度繼承和創(chuàng)新，既充分吸收和細化現(xiàn)有改革成果，又與《民法典》《土地管理法》新規(guī)定的“居住權”“土地經(jīng)營權”等內(nèi)容相銜接，保持適度的前瞻性和開放性。為確保新法各項政策措施能真正落到實處，上海及時修訂出臺了配套規(guī)范性文件《上海市不動產(chǎn)登記技術規(guī)定》和《上海市不動產(chǎn)登記業(yè)務規(guī)則》，作為上位法的補充和支撐。2021年3月，又啟動了對《上海市房地產(chǎn)登記條例實施若干規(guī)定》這一政府規(guī)章的立法后評估工作，上海正逐步形成越來越完善的地方性不動產(chǎn)登記法規(guī)體系。

2 持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，不動產(chǎn)登記加速度

上海市自2018年通過3輪不動產(chǎn)登記服務改革，對照世行營商環(huán)境考評指標，針對不動產(chǎn)登記辦理時間長、程序復雜的痛點堵點，圍繞業(yè)務流程改造、“互聯(lián)網(wǎng)+登記”系統(tǒng)升級和跨部門協(xié)同數(shù)據(jù)資源共享，達到辦事體驗明顯提升、審批效率明顯提高、成果應用明顯優(yōu)化的總體目標。

2021年初，上海市自然資源確權登記局秣馬厲兵，積極謀劃提出了“不動產(chǎn)登記服務改革4.0版本”，主要包括以下方面：

一是優(yōu)化不動產(chǎn)登記涉稅服務，實現(xiàn)企業(yè)專區(qū)產(chǎn)證“立等可取”。打破本區(qū)注冊企業(yè)只能繳納買賣本區(qū)房產(chǎn)發(fā)生稅款的限制，并將企業(yè)間存量房轉(zhuǎn)讓除契稅外的其他稅種征繳后置于登記環(huán)節(jié)，對符合條件的登記納稅人現(xiàn)場只收契稅，申請人可以選擇當場繳稅當場領證，也可以選擇先領證，后網(wǎng)上繳稅，真正實現(xiàn)企業(yè)專區(qū)產(chǎn)證“立等可取”。同時優(yōu)化個人在線繳納不動產(chǎn)交易稅費服務，提升納稅人體驗感。

二是擴展“最多跑一次”業(yè)務范圍。由原來的企業(yè)間不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記擴展到所有不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?；凇耙痪W(wǎng)通辦”平臺，提供“線上+線下”的個人房屋買賣過戶集成服務，實現(xiàn)一次申請即可同時完成查購房資格，核算稅款，辦理工作進度將通過網(wǎng)上政務大廳全程公開，預約、預審的結(jié)果將主動推送給申請人。真正實現(xiàn)申請人只赴一次現(xiàn)場，核定身份、提交材料，即可60分鐘當場領證。

三是優(yōu)化“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”，支持應用電子簽名、電子印章、電子合同、電子材料，強化身份核驗，簡化提交材料，實現(xiàn)在線領取電子完稅證明和電子票據(jù)?？樧C時無需再打印權證附圖，由系統(tǒng)自動生成附圖二維碼打印在權證上，權利人可通過手機“隨申辦”APP掃碼隨時查看和下載房屋平面圖及宗地圖。推動不動產(chǎn)登記電子權證的協(xié)調(diào)互認，擴大電子權證應用場景，引導企業(yè)、市民申領電子權證替代紙質(zhì)權證，并提供自助打證機打印服務。市民可通過移動端小程序查看和下載電子證照，在辦理落戶、入學、納稅、工商登記、不動產(chǎn)交易等事項時無需帶紙質(zhì)材料，直接“亮證”即可。

四是開通在線開具房屋查詢結(jié)果證明的新功能，依托“一網(wǎng)通辦”平臺、支付寶或微信小程序、“隨申辦”APP開通了線上開具本市房屋查詢結(jié)果證明模塊。不僅可以為申請人提供在本市有無房屋查詢結(jié)果的證明，對于未能通過人臉識別的未成年人，也可由監(jiān)護人線上代為申請，一經(jīng)提交，系統(tǒng)自動審核，30分鐘內(nèi)即可看到電子證照。

五是繼續(xù)拓展深化原有項目，如擴大抵押登記“不見面辦理”合作銀行名單，由2020年的5家銀行擴展到12家銀行;同時，在實現(xiàn)上海全域范圍抵押登記“不見面辦理”的基礎上，實現(xiàn)不動產(chǎn)抵押登記長三角區(qū)域“跨省通辦”，并于2021年12月發(fā)出了首張不動產(chǎn)抵押“跨省通辦”登記證明;還將不動產(chǎn)登記與水電氣聯(lián)動過戶業(yè)務范圍擴展到全市，并增加了不動產(chǎn)登記與有線電視聯(lián)動過戶等。

3 心系軍隊停償服務，助力資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)有力度

軍隊全面停止有償服務，是黨中央、中央軍委和習近平總書記著眼強軍目標作出的重大戰(zhàn)略決策，是習近平總書記親自領導、親自決策、親自推動的一項重大政治任務。在市委市政府的領導下，根據(jù)市局統(tǒng)一部署，2020年上海已全面完成駐滬部隊相關不動產(chǎn)權證辦理任務。2021年上海市停償工作的重點是推進部隊資產(chǎn)逐步劃入融通公司，為此，上海市登記中心提前介入，積極主動與部隊、融通公司對接，并與市、區(qū)兩級各部門建立溝通協(xié)調(diào)機制，完成了土地房屋測繪、地籍調(diào)查和數(shù)據(jù)掛接等前期準備工作，遵循“尊重歷史、注重現(xiàn)實、實事求是、特事特辦”的原則，解決了多年來辦理軍產(chǎn)登記的歷史遺留問題，妥善完成了資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)項目的不動產(chǎn)登記手續(xù)。2021年6月11日上海市向融通延安飯店核發(fā)了全國第一本不動產(chǎn)權證書，12月23日完成了其名下所有產(chǎn)證的核發(fā)，目前，上海整體的發(fā)證數(shù)量、核發(fā)不動產(chǎn)建筑面積均列全國第一。

4 “我為群眾辦實事”，解決歷史遺留問題有溫度

上海是黨的誕生地和初心始發(fā)地，在建黨100周年之際，市規(guī)劃資源局緊密結(jié)合黨史學習教育在不動產(chǎn)登記領域開展“我為群眾辦實事”實踐活動。學校建筑等教育基礎設施是教育事業(yè)改革發(fā)展的基本物質(zhì)基礎，目前上海市各級各類教育單位服務330多萬在校師生，但不動產(chǎn)權證的擁有率僅為50%左右。不動產(chǎn)權證缺失對學校產(chǎn)權界定、政府資產(chǎn)規(guī)范管理以及學校改擴建、抗震加固、校舍維修等日常管理工作都會造成一定的障礙。但要切實解決教育系統(tǒng)歷史遺留問題，僅靠個別部門單打獨斗難以徹底解決。為此，市規(guī)劃資源局牢記初心使命，自我加壓，以“敢為人先”的勇氣和責任擔當，聯(lián)合市教育委員會、市住建委、市房屋管理局等多部門聯(lián)合出臺了《上海市教育系統(tǒng)不動產(chǎn)權證確權補證工作指導意見》。文件明確了責任主體、任務清單、督辦要求等制度，實行定期匯報、現(xiàn)場核實和定期考核相結(jié)合的機制，從辦證較為困難的基層學校入手，從最突出的問題抓起，堅持問題導向、目標導向、標本兼治，扎實推進本市教育系統(tǒng)不動產(chǎn)確權補證工作。截至2021年12月，上海科技大學、上海海洋大學、上海大學等21家市級教育單位累計辦理約349.54萬平方米不動產(chǎn)權證，完成“應辦盡辦”項目總量45.95%，產(chǎn)證擁有率達73.78%。閔行、青浦、浦東、黃浦等16區(qū)全面推進，累計辦理約164.81萬平方米不動產(chǎn)權證，完成“應辦盡辦”項目總量15.11%，產(chǎn)證擁有率達59.9%。

5 推行規(guī)范化建設，提質(zhì)增效有尺度

規(guī)范化建設是提升行政機關工作效能的必然選擇，也是增強登記人員服務意識的必由之路。2021年，上海市自然資源確權登記局緊緊圍繞“硬件打基礎、軟件強素質(zhì)、管理提形象”的思路大力推行規(guī)范化建設，切實增強登記工作人員的責任感和服務意識，全面提升登記質(zhì)量和管理能力，確保登記工作高效規(guī)范運行。

一是出臺管理規(guī)范，立足長效機制。2021年初，為加強本市登記機構(gòu)規(guī)范化、制度化管理，接連出臺了《上海市不動產(chǎn)登記規(guī)范化建設考核工作實施辦法》《上海市不動產(chǎn)登記窗口建設管理規(guī)定》《上海市不動產(chǎn)登記行業(yè)窗口應急預案》以及《上海市不動產(chǎn)登記服務場所公開公示設施和統(tǒng)一標識》等規(guī)范化建設相關規(guī)定，做到以規(guī)章管事、以制度管人。市登記局以規(guī)范化建設為抓手，要求各區(qū)登記機構(gòu)結(jié)合工作需要，完善工作職責、保密管理、質(zhì)量檢查、日常巡查、黨風廉政建設等制度規(guī)定。

二是強化業(yè)務監(jiān)管，狠抓服務效能。明確各崗位工作職責，嚴明組織紀律，在登記受理、審核、查詢等各環(huán)節(jié)開展定期與隨機相結(jié)合的抽查行動，嚴格排查工作中存在的廉政風險點，通過廉政風險學習及廉潔教育培訓等多種方式，強化廉潔為民的服務意識。獎懲結(jié)合，依據(jù)獎勤罰懶、多勞多得，充分調(diào)動全員工作積極性。堅持統(tǒng)一培訓與自主學習相結(jié)合，根據(jù)崗位需求設置不同培訓課程，不斷提高登記人員的業(yè)務技能。

三是注重隊伍建設，提升管理形象。積極為年輕人才搭建發(fā)展舞臺，開展登記青年“雙月談”活動，加強青年隊伍政治、作風、紀律和業(yè)務建設，著力打造一支“愛崗敬業(yè)、業(yè)務精湛、廉潔高效”的青年團隊。建立互動交流輪崗制度，注重培養(yǎng)業(yè)務復合型人才，確保人才在不同崗位學到、學精，努力打造一支業(yè)務過硬的“全崗通”隊伍。

四是建立應急機制，危機處置有序。要求各區(qū)根據(jù)實際情況制定本區(qū)窗口應急預案，健全應對突發(fā)事件的預警機制和處置預案。建立輿情收集與危機應急機制，當出現(xiàn)排隊人數(shù)明顯增加、信息系統(tǒng)出現(xiàn)重大故障等情況時，建立緊急情況上報制度，及時研判，快速疏導現(xiàn)場人流，延長窗口服務時間等應對措施，妥善處置可能激發(fā)的各類矛盾，保障群眾的生命財產(chǎn)安全。

6 購買登記責任險，保障登記安全有強度

上海市每年不動產(chǎn)登記量多達100多萬件，登記錯誤的產(chǎn)生在所難免，由于房地產(chǎn)本身蘊含的巨大經(jīng)濟價值，每年巨額的成交量伴隨著巨大的賠償風險。2020年11月27日通過的《上海市不動產(chǎn)登記若干規(guī)定》首次以地方立法的形式規(guī)定了探索建立不動產(chǎn)登記責任保險制度，為登記機構(gòu)建立不動產(chǎn)登記責任保險機制增添了“法律底氣”。2021年7月1日，上海市自然資源確權登記局正式與中國平安財產(chǎn)保險股份有限公司上海分公司簽約實施不動產(chǎn)登記責任保險制度。該合同歷經(jīng)1年的研究、磋商最終落地，合同的承保范圍為“在保險期間及追溯期內(nèi)，全市不動產(chǎn)登記機構(gòu)及其工作人員在辦理登記業(yè)務過程中因過錯、疏忽、過失等行為導致登記錯誤，造成權利人、利害關系人或第三人的損失，依法應由不動產(chǎn)登記機構(gòu)承擔的經(jīng)濟賠償責任，由保險公司負責賠償”。不動產(chǎn)登記責任保險結(jié)合登記工作特性，采取“期內(nèi)索賠式”承保，即不論造成事故的行為發(fā)生在何時，只要受到侵害的第三人向被保險人第一次提出有效索賠的時間在保險期間內(nèi)即構(gòu)成保險事故，保險人就要依照保險合同承擔賠償責任。上海市結(jié)合行政行為的最長起訴期限是20年，與保險公司協(xié)商將追溯期定為20年，大大降低了陳年舊案帶來的行政賠償風險?？紤]到每一個不動產(chǎn)登記案件都會涉及受理人員、初審人員、終審人員等多個登記工作人員，故不宜采用每人每次賠償限額標準，上海市結(jié)合本地房價情況，與保險公司協(xié)商確定每次事故賠償限額為2000萬元，年度累計賠償限額為5000萬元以及每次事故法律賠償限額50萬元相結(jié)合的原則。上海市不動產(chǎn)登記責任保險制度的建立，不僅可進一步強化對登記權利人合法權益的保障、提升不動產(chǎn)登記部門的公信力，降低不動產(chǎn)登記工作人員的履職風險;也有助于強化對不動產(chǎn)登記行為的監(jiān)督，為進一步優(yōu)化服務質(zhì)量、提高登記效率提供了有力保障。