李國磊

（上海全暢營銷策劃有限公司，上海 200050）

0 引言

地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了黃金時代、白銀時代、青銅時代后，正式步入了黑鐵時代。一方面，自2016 年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”以來，各地因城施策，始終堅(jiān)持“房住不炒”政策不放松，與之配套的房企融資、購房者信貸、限購、限價、住宅供地兩集中等調(diào)控政策也頻頻出現(xiàn)。另一方面，隨著各種調(diào)控政策的出臺，市場預(yù)期下降，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生變化，現(xiàn)金流成了房企的生命線，部分房企因?yàn)楝F(xiàn)金流斷裂等因素而暴雷。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭日益激烈，房企在謀求可持續(xù)發(fā)展的道路上，如何開源節(jié)流顯得尤為重要。

項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存根本，拿一塊好地、設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品、開發(fā)過程中精細(xì)化管理、如期高質(zhì)量的交付，是房企生存的制勝法寶。在市場售價、土地成本一定的前提下，除了銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、前期費(fèi)用外，建造成本的高低直接決定了房企的利潤和生存空間。保證住宅產(chǎn)品品質(zhì)的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控始終貫穿項(xiàng)目開發(fā)的全過程。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，每個階段都充滿了不確定風(fēng)險，因此每個階段的成本管控重點(diǎn)也不盡相同。

1 房地產(chǎn)開發(fā)投資拿地階段強(qiáng)排方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)管控

在投資拿地階段，除了土地成本、產(chǎn)品定位、戶型配比、營銷流速、資金成本外，設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，直接影響了投資測算預(yù)期利潤率的準(zhǔn)確性，對投資決策的正確與否以及地塊獲取后能否達(dá)成預(yù)期利潤至關(guān)重要。

強(qiáng)排方案需根據(jù)政府規(guī)劃條件，在做好產(chǎn)品高低配、面積段配比、戶型配比的同時，除了直接套用限額指標(biāo)外，還需要合理進(jìn)行產(chǎn)品的平面排布，驗(yàn)算限額指標(biāo)的合理性。

案例分析1：筆者公司目前正在開發(fā)的周莊項(xiàng)目，該地塊形狀較為特殊為L 型（詳見圖1），設(shè)計(jì)部門在拿地強(qiáng)排時，地下室的面積僅依據(jù)公司制定的地下室單車位綜合指標(biāo)的限額指標(biāo)36m2/輛（含非機(jī)動車位）進(jìn)行測算為16，920m2，而未根據(jù)地塊特點(diǎn)、國家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范對地下室的平面布局進(jìn)行具體排布，未對強(qiáng)排限額指標(biāo)的合理性進(jìn)行驗(yàn)算。在地塊獲取后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時發(fā)現(xiàn)地下室的面積為21621m2，單車位綜合指標(biāo)達(dá)到41.68m2/輛，嚴(yán)重超出強(qiáng)排的限額指標(biāo)，導(dǎo)致地下室面積增加約4700m2。地下室面積的增加引起建筑安裝工程成本增加，成本增加幅度遠(yuǎn)超貨值增加幅度，導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)期利潤下滑1.19%，后期只能通過設(shè)計(jì)優(yōu)化、資金成本等措施予以彌補(bǔ)。

圖1 周莊項(xiàng)目地塊

2 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本管控

設(shè)計(jì)階段包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，據(jù)有關(guān)分析統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本影響程度在70%左右，該階段屬于事前控制，設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量高低直接影響著項(xiàng)目的成本及經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段需著重關(guān)注計(jì)容面積、計(jì)容非可售面積（公建配套等）、地下車庫單車位指標(biāo)、結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)等成本敏感因素，同時要加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量的審核把關(guān)。

2.1 通過結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)進(jìn)行成本管控

目前大多數(shù)房企都在推行限額設(shè)計(jì)，結(jié)合自身的產(chǎn)品特點(diǎn)及地區(qū)特性，制定當(dāng)?shù)氐慕Y(jié)構(gòu)限額指標(biāo)，主要為鋼筋、混凝土每建筑面積含量。在滿足結(jié)構(gòu)安全的前提下，通過結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)的控制，能較好的控制主體結(jié)構(gòu)建安成本。

案例分析2：筆者在碧桂園工作期間設(shè)計(jì)部門曾制定了浙江地區(qū)住宅結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)，碧桂園田園里項(xiàng)目施工圖出來后，經(jīng)過我們成本部門選取典型樓棟進(jìn)行測算，發(fā)現(xiàn)鋼筋、混凝土的平米含量均超公司超限額指標(biāo)，主體結(jié)構(gòu)造價突破目標(biāo)成本管控，于是我們聘請第三方設(shè)計(jì)咨詢公司進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

通過對結(jié)構(gòu)計(jì)算、樓板設(shè)計(jì)與配筋控制、梁設(shè)計(jì)與配筋控制、剪力墻設(shè)計(jì)與配筋控制、框架柱設(shè)計(jì)與配筋控制、地下室頂板結(jié)構(gòu)選型、地下室底板不同厚度及配筋控制等方面進(jìn)行了優(yōu)化。優(yōu)化后地上主樓鋼筋平均節(jié)省約3.51kg/m2（每平方米建筑面積平方米含量，下同）、混凝土節(jié)省約0.01m3/m2，非人防地下室鋼筋節(jié)省18.02kg/m2、混凝土節(jié)省約0.12m3/m2，人防地下室鋼筋節(jié)省17.56kg/m2、混凝土節(jié)省約0.13m3/m2，整個項(xiàng)目合計(jì)節(jié)省鋼筋1738t，節(jié)約混凝土13291m3，節(jié)省結(jié)構(gòu)投資約1354 萬元，折合單方造價74.56 元/m2，經(jīng)濟(jì)效果顯著。優(yōu)化前后鋼筋、混凝土含量指標(biāo)與限額設(shè)計(jì)的對比詳見圖2、圖3。

圖2 鋼筋設(shè)計(jì)限額指標(biāo)與優(yōu)化前、后指標(biāo)對比

圖3 混凝土設(shè)計(jì)限額指標(biāo)與優(yōu)化前、后指標(biāo)對比

由此可見，在滿足國家規(guī)范及保證結(jié)構(gòu)安全的前提下，通過結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)能較好的控制結(jié)構(gòu)指標(biāo)不超標(biāo)，保證目標(biāo)成本的可控性，實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 施工圖質(zhì)量及圖紙會審的成本管控

施工圖的質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠、錯漏缺嚴(yán)重，將增加無效成本和施工過程中的簽證變更，對項(xiàng)目的成本管控極為不利。因此成本造價人員應(yīng)提前介入到施工圖設(shè)計(jì)階段的圖紙質(zhì)量管控，并重視圖紙會審的準(zhǔn)確性。

案例分析3：筆者在審核江陰新橋項(xiàng)目施工圖預(yù)算時發(fā)現(xiàn)，施工單位和咨詢單位既計(jì)算了墻面抹灰的甩漿費(fèi)用，又計(jì)算了界面劑費(fèi)用，明顯重復(fù)計(jì)算。計(jì)算依據(jù)是“圖紙會審紀(jì)要”中提到“根據(jù)江蘇省住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)抹灰基層應(yīng)進(jìn)行毛化處理，即滿刷界面劑”。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，抹灰基層不可能同時施工甩漿及界面劑，故不能同時計(jì)算甩漿及界面劑的費(fèi)用，為了能說服施工單位和咨詢單位，筆者實(shí)施的解決方案如下：①查閱圖紙并無詳細(xì)說明，查閱相關(guān)規(guī)范《江蘇省住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》中對毛化處理的條文解釋為“采用甩漿或界面劑”，即二者取其一即可，因此從規(guī)范及驗(yàn)收角度反駁了兩種都要施工的做法不對。②走訪周邊項(xiàng)目，周邊項(xiàng)目普遍采用的是甩漿，而且質(zhì)量也能滿足驗(yàn)收要求。于是牽頭集團(tuán)各部門進(jìn)行專題會議討論實(shí)際做法，最終集團(tuán)工程部明確“僅采用甩漿即可”。③分析合同條款及工程量清單，合同中已經(jīng)明確提到甩漿費(fèi)用已經(jīng)包含在抹灰綜合單價中，因此不能再單獨(dú)計(jì)算甩漿費(fèi)用，更不能再計(jì)算界面劑費(fèi)用，相關(guān)費(fèi)用予以核減，及時避免了公司損失約140 萬元。

因此，成本造價人員應(yīng)對施工工藝有所了解，在施工圖設(shè)計(jì)階段、圖紙會審階段參與進(jìn)來，才能從源頭控制成本。

3 房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)階段的成本管控

相比較施工階段而言，招投標(biāo)階段的成本控制也屬于事前管控，事前管控的優(yōu)點(diǎn)在于能降低無效成本發(fā)生的概率，減少后期與合作單位的分歧，便于施工階段甲乙雙方的合作順暢，能更好的從源頭上控制成本或造價。招投標(biāo)階段要特別注意從擬簽合同條款及工程量清單的嚴(yán)密性、合同計(jì)價方式的選擇、清標(biāo)工作的細(xì)致性、不平衡報(bào)價的調(diào)整的合理性等方面管控。

3.1 擬簽合同條款及工程量清單的嚴(yán)密性管控

招投標(biāo)階段要特別注意審核招標(biāo)文件中擬簽合同條款及工程量清單的嚴(yán)密性，防止出現(xiàn)前后矛盾的條款瑕疵，有時合同條款及工程量清單的某一個瑕疵就會對工程造價造成很大的影響。

案例分析4：筆者曾審核過的張家港B24 地塊項(xiàng)目施工圖預(yù)算，該項(xiàng)目招標(biāo)時采用模擬工程量清單招標(biāo)，合同條款約定除總價措施費(fèi)外按綜合單價包干的方式計(jì)價。工程量清單中“PC 構(gòu)件增加費(fèi)”是列入單價措施項(xiàng)目費(fèi)清單中的，但是“PC 構(gòu)件增加費(fèi)”的項(xiàng)目特征里描述的計(jì)算規(guī)則為“按PC 樓號建筑面積單價總價包干”，同時模擬清單工程量中分別列有地上各單體以及地下室的工程量，其中地下室的工程量為27800m2，施工單位據(jù)此報(bào)了地下室的“PC 構(gòu)件增加費(fèi)”并簽訂合同。

由于在招標(biāo)階段施工圖尚未出來，工程量清單編制人員的本意是該項(xiàng)為綜合單價包干，等施工圖及PC構(gòu)件深化設(shè)計(jì)圖紙出來后，根據(jù)實(shí)際設(shè)計(jì)有PC 構(gòu)件的樓棟來計(jì)算工程量。但是在編制清單時出現(xiàn)了兩點(diǎn)瑕疵：①將計(jì)算規(guī)則錯誤描述為“單價總價包干”，既可以理解為綜合單價包干，也可以理解為總價包干。②根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，地下室一般都不會設(shè)計(jì)PC 構(gòu)件，因此編制的工程量清單中不應(yīng)單獨(dú)列入地下室的工程量27800m2。

在施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價包干階段，根據(jù)PC 構(gòu)件深化圖紙，地下室并沒有PC 構(gòu)件，我方認(rèn)為不應(yīng)該計(jì)算地下室的“PC 構(gòu)件增加費(fèi)”，但施工單位認(rèn)為工程量清單項(xiàng)目特征描述為“單價總價包干”，其在投標(biāo)報(bào)價時是按照總價包干理解的，具體的報(bào)價思路是先測算出PC 構(gòu)件增加費(fèi)總價再平攤到各單體及地下室建筑面積后得出綜合單價，但整體是總價包干。該項(xiàng)費(fèi)用雙方爭議金額54.97 萬元，雙方為此爭論很久。

筆者所審核的預(yù)結(jié)算中，合同條款及工程量清單中類似于這樣瑕疵很多，因此相關(guān)的招標(biāo)采購及造價成本人員在起草合同條款、編制工程量清單的過程中一定要嚴(yán)格把關(guān)質(zhì)量關(guān)，杜絕出現(xiàn)此類瑕疵條款，從而在源頭控制造價不出現(xiàn)偏差。

3.2 合同計(jì)價方式的選擇與管控

目前，大多數(shù)房企在選擇合同計(jì)價方式時越來越傾向于總價包干?？們r包干的優(yōu)點(diǎn)在于能在招投標(biāo)結(jié)算就提前鎖定成本，減少施工中的扯皮及二次計(jì)價[1]，結(jié)算時的效率也大大提升；缺點(diǎn)就是在招標(biāo)前需要設(shè)計(jì)部門的出圖速度能跟上招標(biāo)節(jié)奏，且對施工圖的質(zhì)量要求較高，以便能精準(zhǔn)的編制工程量清單及準(zhǔn)確計(jì)算工程量。對于一些圖紙不具備條件的工程，首選還是綜合單價包干，工程量采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)模擬的方式，比如總包類工程招標(biāo)時常采用這種計(jì)價方式，待施工圖出來后，再采用施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價包干簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

案例分析5：安吉碧桂園公區(qū)裝修工程，招標(biāo)時采用招標(biāo)圖紙固定總價包干方式計(jì)價，投標(biāo)階段各參投單位依據(jù)招標(biāo)圖紙對招標(biāo)文件的工程量清單進(jìn)行了復(fù)核，未提出有關(guān)“電梯門套”漏項(xiàng)的答疑澄清，其中一家單位中標(biāo)后雙方簽訂了招標(biāo)圖紙固定總價包干合同。施工過程中，施工單位下料時發(fā)現(xiàn)合同工程量清單中遺漏了“電梯門套”，涉及金額約50 萬元，約占合同總造價的5%，對施工單位的利潤影響很大，施工單位據(jù)此提出索賠，否則將不施工。從招標(biāo)文件及合同角度而言，施工圖紙固定總價包干意味著該項(xiàng)風(fēng)險應(yīng)由施工單位承擔(dān)，但依據(jù)現(xiàn)行的工程量清單計(jì)價規(guī)范，工程量清單的準(zhǔn)確性和完整性應(yīng)由招標(biāo)人承擔(dān)，為了現(xiàn)場能順利施工確保項(xiàng)目按時交付，公司最終還是給予了補(bǔ)償。

由于受出圖速度、圖紙本身的設(shè)計(jì)深度及質(zhì)量、招標(biāo)范圍和施工界面清晰劃分、工程量清單編制的準(zhǔn)確性及完整性、工程量清單編制及審核人員的綜合能力等諸多不確定性因素影響，故在選擇固定總價包干方式計(jì)價時，需從以上方面加強(qiáng)管控，才能保證事前造價控制的精準(zhǔn)。

3.3 清標(biāo)工作的細(xì)致性管控

招投標(biāo)階段的清標(biāo)工作也不可忽視，清標(biāo)是否細(xì)致也直接影響成本。

案例分析6：筆者曾審核過的張家港B24 地塊項(xiàng)目施工圖預(yù)算時，合同中約定PC 構(gòu)件的鋼筋含量是可調(diào)的，施工單位投標(biāo)文件“綜合單價分析表”中鋼筋的單價均未填寫，導(dǎo)致雙方對于調(diào)差計(jì)算缺乏依據(jù)。

3.4 不平衡報(bào)價的調(diào)整的合理性管控

不平衡報(bào)價是投標(biāo)單位在投標(biāo)報(bào)價階段普遍采用的報(bào)價策略，該策略使用得當(dāng)將為中標(biāo)后取得很好的現(xiàn)金流，節(jié)約資金成本，還能在施工圖預(yù)算或結(jié)算階段爭取到很好的經(jīng)濟(jì)效益，使施工單位利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)為了防止施工單位過于使用不平衡報(bào)價引起結(jié)算時成本失控，往往會在招標(biāo)文件中約定“中標(biāo)后招標(biāo)人有權(quán)對投標(biāo)人的不平衡報(bào)價進(jìn)行調(diào)整”，以減少不平衡報(bào)價對自身成本管控的風(fēng)險。因此，雙方在調(diào)整不平衡報(bào)價時往往會進(jìn)行一番博弈，其合理性也很難把控。施工過程中，施工單位對不利于自己的報(bào)價項(xiàng)采用變更洽商的方式進(jìn)行優(yōu)化或者直接甩項(xiàng)，損害了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益的同時，也會影響到整個項(xiàng)目的交付風(fēng)險；而如果房企過于控制施工單位的不平衡報(bào)價，也會影響到施工單位的生存利潤，最終損害的還是自身的利益以及購房者的利益。因此，筆者認(rèn)為，從行業(yè)健康發(fā)展及兼顧甲乙雙方利益角度出發(fā)，調(diào)整不平衡報(bào)價時應(yīng)使各個清單項(xiàng)的報(bào)價均趨于市場合理價，這樣才會多方共贏。

4 房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的成本管控

施工階段根據(jù)合同所采用的計(jì)價方式，管控重點(diǎn)也有所側(cè)重。對于固定總價包干合同，重點(diǎn)關(guān)注施工過程中簽證變更的計(jì)價計(jì)量；對于綜合單價合同，除了需關(guān)注施工過程中簽證變更的計(jì)價計(jì)量外，還需重點(diǎn)關(guān)注施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價包干。

4.1 施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價包干的造價管控

上文有提到大多數(shù)房企在總包工程招標(biāo)時一般采用的是模擬清單招標(biāo)、綜合單價包干的計(jì)價方式。故在施工圖紙出來后，會重新對施工圖工程量進(jìn)行計(jì)算，將合同暫定價轉(zhuǎn)為固定總價，即“施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價包干”。房地產(chǎn)企業(yè)成本造價人員需重點(diǎn)關(guān)注。

（1）施工范圍及施工界面的準(zhǔn)確性，交叉專業(yè)之間的界面不得相互矛盾。

（2）各專業(yè)圖紙之間的匹配，如建筑圖與結(jié)構(gòu)圖的大樣節(jié)點(diǎn)是否一致、大樣圖與平面圖是否矛盾、建筑圖與水電安裝圖紙是否矛盾、人防圖紙與非人防圖紙建筑做法的統(tǒng)一等。

（3）圖紙表達(dá)不清晰的，如外立面保溫等，應(yīng)由設(shè)計(jì)單位明確，避免設(shè)計(jì)深度不夠，造成高估冒算。

（4）施工圖預(yù)算階段尚不能確定的施工方案，如磚胎模厚度、二次結(jié)構(gòu)布設(shè)位置、鋼絲網(wǎng)及玻纖網(wǎng)施工部位、防水上翻高度等，可先采取暫定原則計(jì)算，待實(shí)際施工時由監(jiān)理單位及現(xiàn)場工程師根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際施工方案進(jìn)行現(xiàn)場簽確后通過簽證的形式調(diào)整計(jì)算差額，避免高估冒算的風(fēng)險。

案例分析7：筆者在做長興碧桂園項(xiàng)目施工圖預(yù)算時，施工單位提供的磚胎模方案中的厚度為240mm、360mm、480mm 幾種，筆者根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷該方案尺寸過大，因此在施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價包干時約定此項(xiàng)為非總價包干項(xiàng)，待最終結(jié)算時按實(shí)際確認(rèn)的施工方案調(diào)整差額。施工圖預(yù)算時，按暫定方案計(jì)算的磚胎模總價為180 萬元，竣工結(jié)算時按實(shí)際確認(rèn)的施工方案只有120mm、240mm 兩種厚度，實(shí)際總價為40 萬元，避免了公司經(jīng)濟(jì)損失140 萬元。

4.2 簽證變更的造價管控

隨著房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏的加快，圖紙錯漏缺、開發(fā)過程中的交叉施工、變更開發(fā)節(jié)奏等也變得日益頻繁，因施工過程中的簽證變更造價管控也顯得尤為重要。重點(diǎn)關(guān)注隱蔽驗(yàn)收前的影像取證、嚴(yán)格控制計(jì)日工和機(jī)械臺班用量、簽證變更的時效性、簽證變更率的控制、無效成本的管控等。

一般而言，根據(jù)不同專業(yè)工程，簽證變更占合同造價的比例控制在1%~2%較為合理，超過上述比例的，應(yīng)及時組織項(xiàng)目分析原因，并采取措施避免無效成本的發(fā)生。

5 房地產(chǎn)開發(fā)竣工結(jié)算階段的成本管控

竣工結(jié)算階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終經(jīng)濟(jì)閉環(huán)階段，關(guān)系到項(xiàng)目的稅務(wù)清算，也直接影響到項(xiàng)目的最終成本和經(jīng)營效益，需要加強(qiáng)結(jié)算時效和結(jié)算質(zhì)量的管控，同時做好結(jié)算后評估，為下一個項(xiàng)目提供有益的反思和成本管控措施。

5.1 竣工結(jié)算時效的成本管控

結(jié)算時效是隱形的成本，往往容易被忽略，對整個項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有時會超過結(jié)算質(zhì)量本身取得的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目竣工后，都要進(jìn)行稅務(wù)清算，清算的及時性影響退稅的及時性，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本影響不可忽略。因此，成本造價人員應(yīng)提前鋪排結(jié)算計(jì)劃，提前掃除結(jié)算中可能遇到的障礙，如簽證變更及時閉合、施工單位結(jié)算報(bào)告格式的規(guī)范化等。

分階段結(jié)算是提高結(jié)算時效的有效手段，分兩種情形。

（1）相對于整個項(xiàng)目開發(fā)周期而言，如可以在示范區(qū)完工后啟動示范區(qū)的相關(guān)結(jié)算；上文中提到的總包工程施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)固定總價包干也是屬于典型的分階段結(jié)算，即在施工圖紙完備后進(jìn)行一次預(yù)先結(jié)算。

（2）相對于某一份合同而言，也可以采取分階段結(jié)算，如總包工程在地下室完工后可以啟動地下室階段的結(jié)算。

分階段結(jié)算，無論對于施工單位，還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，都是大有裨益的。施工單位可以提前獲得相應(yīng)的工程款、降低施工資金成本，及時發(fā)放農(nóng)民工工資、保障社會的穩(wěn)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提前鎖定成本，為竣工后稅務(wù)清算、股東方清算等贏得時間。筆者認(rèn)為，分階段結(jié)算將成為一種趨勢，成本造價人員應(yīng)順應(yīng)這種趨勢，積極推進(jìn)分階段結(jié)算。

5.2 結(jié)算質(zhì)量的成本管控

除了結(jié)算的時效性，結(jié)算的質(zhì)量控制是成本造價人員重中之重，結(jié)算質(zhì)量的把關(guān)直接影響成本的高低，也影響到項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益。

5.2.1 施工過程中的結(jié)算質(zhì)量管控

成本造價人員對于結(jié)算質(zhì)量的管控，要提前到施工階段事前管控，特別是對于需要現(xiàn)場見證的，如樁基長度等，要加強(qiáng)過程中的見證。

案例分析8：筆者在復(fù)審星未來項(xiàng)目樁基結(jié)算時發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目樁基工程施工合同價7048.68 萬元，因現(xiàn)場溶洞充盈系數(shù)超過合同約定簽訂補(bǔ)充協(xié)議后的總金額9633.28 萬元，超原合同價的36.67%；竣工結(jié)算時一審咨詢單位審定的結(jié)算金額為12138.36 萬元，超合同總價26%，引起集團(tuán)管理層極大關(guān)注，委派審計(jì)部予以審計(jì)。經(jīng)審計(jì)發(fā)現(xiàn)“樁基施工記錄表”只有施工單位和監(jiān)理單位的簽字，沒有建設(shè)單位工程部、成本部、全過程造價咨詢單位的簽字；監(jiān)理單位提供的“旁站記錄”中部分樁未記錄實(shí)際混凝土的澆灌量；“以進(jìn)入持力層深度為主，樁長控制為輔”的樓棟中有部分樁實(shí)際入持力層的深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了設(shè)計(jì)規(guī)定；通過比對一樁一勘柱狀圖和平面布置圖，發(fā)現(xiàn)大片區(qū)域內(nèi)并無溶洞，但該區(qū)域內(nèi)“施工記錄表”中的充盈系數(shù)卻異常的高（最高達(dá)到4.0 左右），“施工記錄表”中的數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。因此，成本造價人員先施工過程中就要加強(qiáng)過程見證與監(jiān)督，確保結(jié)算資料的真實(shí)性及有效性，避免公司利益受損。

5.2.2 竣工結(jié)算階段的結(jié)算質(zhì)量管控

對于招標(biāo)階段固定總價包干的合同需重點(diǎn)關(guān)注竣工圖是否與招標(biāo)圖紙一致、現(xiàn)場實(shí)際施工是否與竣工圖一致、合同承包范圍及承包內(nèi)容是否有變化、合同約定的可調(diào)價項(xiàng)的證據(jù)資料的完整性及真實(shí)性等。

對于固定綜合單價包干的合同，除關(guān)注合同約定的可調(diào)差方式及幅度（如鋼筋、混凝土主材、人工費(fèi)等）、是否發(fā)生合同內(nèi)甩項(xiàng)、施工界面是否變化、現(xiàn)場實(shí)際施工是否與竣工圖一致外，還需重點(diǎn)審查對工程量計(jì)算規(guī)則理解的準(zhǔn)確性、工程量計(jì)算的準(zhǔn)確性、清單項(xiàng)套取的準(zhǔn)確性、合同未列清單項(xiàng)（補(bǔ)充清單項(xiàng)）組價的合理性等。

案例分析9：筆者在審核張地2015-A04 號地塊項(xiàng)目電力通道及室外分支箱工程結(jié)算時，發(fā)現(xiàn)竣工圖紙與招標(biāo)圖紙存在較大的差異，經(jīng)現(xiàn)場查勘，現(xiàn)場又與竣工圖不一致。經(jīng)與工程師核實(shí)，施工單位在施工過程中在滿足規(guī)范的前提下進(jìn)行了優(yōu)化，項(xiàng)目部在審核竣工圖紙時也未認(rèn)真核對。經(jīng)審計(jì)，招標(biāo)圖紙計(jì)量箱54 個，現(xiàn)場實(shí)際31 個；因計(jì)量箱減少，電纜與電纜溝的走向也發(fā)生變化，工程量也隨之大幅減少。該工程合同固定包干總價為200 萬元，因上述原因核減11 萬元，占合同造價的5.5%。

5.3 結(jié)算后評估管控

在項(xiàng)目最終結(jié)算全部完成后，成本造價人員要做好全項(xiàng)目的結(jié)算后評估，從項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益達(dá)成率、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、造價指標(biāo)、含量指標(biāo)、成本費(fèi)用指標(biāo)、目標(biāo)成本節(jié)超等方面認(rèn)真總結(jié)本項(xiàng)目成本管控的得失、做好各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫的積累，為公司后續(xù)拿地決策提供經(jīng)驗(yàn)支撐數(shù)據(jù)，也為新項(xiàng)目拿地后的開發(fā)提供有益的反思和成本管控方向。

6 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資拿地直至竣工結(jié)算，各階段的成本管控均充滿了諸多不確定性。特別是房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了黃金時代、白銀時代、青銅時代后，迎來了黑鐵時代，房企的利潤也越來越低，甚至很多項(xiàng)目在虧損，僅僅為了維持現(xiàn)金流，這就對成本造價人員提出了更高的要求，即在房地產(chǎn)開發(fā)的各階段，都要以老板的視角參與經(jīng)營管理，樹立主人翁意識，通過事前、事中、事后有效的成本管控措施，為企業(yè)取得好的成本管控效果和經(jīng)濟(jì)效益；同時要兼顧社會效益、經(jīng)濟(jì)效益，避免盲目成本優(yōu)化造成客戶體驗(yàn)度降低，在保證項(xiàng)目安全的質(zhì)量的前提下，以合法、合規(guī)、合理為原則，促進(jìn)行業(yè)上下游的健康和諧發(fā)展。