周高儀，韓世澤，趙文苑，張?jiān)骑w

（燕山大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，河北秦皇島 066004）

一、引言

房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。多年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定投資的比重一直保持在15%以上，盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度存在波動(dòng)，但多年來基本維持在10%以上[1]。2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.45萬億元，相比2019年增加了7%，2020年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率為7.34%，相比2011 年增長(zhǎng)了1.65 個(gè)百分點(diǎn)，縱觀近十年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率來看，基本保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)[2]。自2020年以來，以深圳、廣州為代表的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)大幅度上漲，并在2021年蔓延到徐州、揚(yáng)州等三線城市。眾所周知，房地產(chǎn)非理性繁榮的負(fù)面影響明顯，雖然政府出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的措施，但依然沒能有效抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)理論表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱會(huì)加重經(jīng)濟(jì)危機(jī)，因此調(diào)控政策是非常有必要的，且應(yīng)時(shí)刻根據(jù)市場(chǎng)情況來調(diào)整。

關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控方面的研究已有很多，首先在房地產(chǎn)狀況和調(diào)控手段方面，聶梅生分析了我國(guó)1998—2009年房地產(chǎn)對(duì)GDP及CPI的影響，并討論了保障性住房、土地抵押貸款、限購(gòu)令等調(diào)控手段[3]。巴曙松認(rèn)為房地產(chǎn)的投資品特性夸大了房?jī)r(jià)上漲壓力，投資主導(dǎo)的房地產(chǎn)需求造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的扭曲，而從投資需求向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)條件已初步顯現(xiàn)[4]。Case 等回顧了房地產(chǎn)泡沫的概念，并通過分析對(duì)比美國(guó)多個(gè)城市的數(shù)據(jù)，證實(shí)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象并考慮了投資和消費(fèi)行為在其中的作用[5]。左小蕾發(fā)現(xiàn)在“最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策下我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格依舊居高不下，并認(rèn)為這種價(jià)格反規(guī)律的變動(dòng)應(yīng)是房地產(chǎn)利益群體與調(diào)控政策博弈的結(jié)果[6]。

其次，有學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的博弈行為進(jìn)行了研究，如Case等在研究過程中對(duì)購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行了深入的分析，探討房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)者行為的影響程度大小[5]。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)該領(lǐng)域也進(jìn)行了一定的研究，如楊建榮等解釋了消費(fèi)者的雙重信息弱勢(shì)，并通過建立供給和需求層面的兩個(gè)不完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型，指出房地產(chǎn)商樂觀供給預(yù)期過度、消費(fèi)者樂觀消費(fèi)預(yù)期不足的結(jié)構(gòu)性矛盾是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡的內(nèi)在原因[7]。劉小玲建立了一個(gè)中央政府和地方政府間的土地市場(chǎng)化博弈模型，指出會(huì)有多種因素導(dǎo)致地方政府產(chǎn)生抵制中央土地市場(chǎng)化決策的動(dòng)力，而這正是灰色土地市場(chǎng)存在、土地市場(chǎng)發(fā)育遲緩的制度原因[8]。張薇從政府與投機(jī)者的角度切入，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府與投機(jī)者之間的動(dòng)態(tài)博弈過程進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)通過政策來引導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)是不理性的[9]。

國(guó)內(nèi)外學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了許多的研究，深入討論了房地產(chǎn)泡沫、房?jī)r(jià)居高不下等看似非理性現(xiàn)象背后的原因，學(xué)者們認(rèn)為房?jī)r(jià)不斷上漲的主要原因就是投資型需求的推動(dòng)；此外，很多學(xué)者引入了博弈論方法，從房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體的博弈行為出發(fā)，從多個(gè)不同的角度劃分博弈主體建立了博弈模型，分析討論了不同主體間的博弈行為，以及這些行為是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的[10-12]。但同時(shí)存在一些研究的空缺，首先，缺乏對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策運(yùn)行機(jī)制的研究，當(dāng)前國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的研究大多聚焦各種調(diào)控政策如關(guān)于房地產(chǎn)的土地供給政策、房地產(chǎn)貨幣政策、房地產(chǎn)金融政策等對(duì)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響大小，而對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策運(yùn)行機(jī)制的研究不足。其次，缺乏對(duì)市場(chǎng)主體行為及其利益互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)、定量的深度研究。當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為的研究主要聚焦于市場(chǎng)客觀變量對(duì)房地產(chǎn)宏觀運(yùn)行規(guī)律的影響分析，缺乏對(duì)市場(chǎng)主體行為及其利益互動(dòng)關(guān)系的微觀經(jīng)濟(jì)視角的研究，部分文獻(xiàn)也探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的主觀行為，但博弈過程既不系統(tǒng)也不完整，沒有從理論層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為及其利益互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行微觀分析。

一般將房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求劃分為兩個(gè)部分，分別為消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求，即所說的剛需與非剛需。投資行為在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)中有巨大的推動(dòng)作用，許多專家學(xué)者認(rèn)為近幾年房?jī)r(jià)不斷上漲的主要原因就是非剛需的推動(dòng)。因此，政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)控制市場(chǎng)中的投機(jī)行為。本文運(yùn)用博弈分析方法，從調(diào)控可能性及必要性與非剛需購(gòu)買者的行為角度考慮，構(gòu)建地方政府及非剛需購(gòu)買方之間的數(shù)理化博弈模型，從微觀理論層面深入具體地分析地方政府和非剛需購(gòu)買者的決策結(jié)果和效用目標(biāo)，探討房?jī)r(jià)調(diào)控措施的執(zhí)行時(shí)機(jī)及力度，以及為我國(guó)中央及地方政府的調(diào)控政策和執(zhí)行提供參考建議。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈模型構(gòu)建

（一）博弈參與人

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在大量投機(jī)行為，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序和健康運(yùn)行，因此抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求也成了一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。一般情況下，在抑制投機(jī)性需求的房?jī)r(jià)調(diào)控政策實(shí)施過程中，涉及的主要利益主體包括：第一類，房?jī)r(jià)調(diào)控政策實(shí)施的部門，主要是指中央和各地方政府?？紤]分析方便，本文認(rèn)為中央政府和地方政府最大化目標(biāo)是一致的——為實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利最大化而采取措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)。第二類，受政策調(diào)控的對(duì)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的非剛需購(gòu)買方，即沒有真實(shí)的住房需求但希望通過投機(jī)行為在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過程中獲得超額利潤(rùn)的“炒房者”。

在實(shí)際情況中，房?jī)r(jià)調(diào)控政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中其他主體產(chǎn)生重大的影響，例如房地產(chǎn)開發(fā)商、具有真實(shí)需求的購(gòu)房者等。除此之外，有時(shí)也需要考慮地方政府和中央政府所追求的目標(biāo)是否完全一致。為了分析抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求的政策調(diào)控機(jī)理，主要是討論房?jī)r(jià)調(diào)控政策執(zhí)行中地方政府和非剛需購(gòu)買方之間的博弈關(guān)系，為此，在此模型中將博弈參與人簡(jiǎn)化為兩個(gè)，即博弈參與人之一是房?jī)r(jià)調(diào)控政策實(shí)施的部門——地方政府；博弈參與人之二是受政策調(diào)控的對(duì)象——非剛需購(gòu)買方。

（二）博弈參與人的信息和行為

非剛需購(gòu)買方與政府的博弈行為隸屬典型的不完全信息的動(dòng)態(tài)博弈，兩者的行動(dòng)方式都是觀察市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)與市場(chǎng)走勢(shì)，然后根據(jù)效用函數(shù)的需要對(duì)市場(chǎng)情況做出合理判斷（是市場(chǎng)蕭條還是市場(chǎng)過熱），最終做出合理的決策。如政府最后決定出臺(tái)何種政策，而非剛需購(gòu)買方則根據(jù)市場(chǎng)供給情況與房地產(chǎn)政策調(diào)整其消費(fèi)策略，選擇是采取觀望策略還是購(gòu)買決策。在此情形下，非剛需購(gòu)買方的消費(fèi)決策就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求造成影響。對(duì)于政府而言，他們會(huì)調(diào)查出臺(tái)新政策后消費(fèi)者的反饋如何，從而去改進(jìn)調(diào)控策略。由此，政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)非剛需購(gòu)買方之間就實(shí)現(xiàn)了博弈的循環(huán)。政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)非剛需購(gòu)買方之間的博弈情況具體如圖1所示。

圖1 政府與非剛需購(gòu)買方的博弈樹

（三）博弈參與人的策略

在房地產(chǎn)調(diào)控政策中，地方政府與非剛需購(gòu)買方的沖突主要表現(xiàn)在地方政府是否調(diào)控，以及非剛需購(gòu)買方是否選擇采取投機(jī)行為。對(duì)于非剛需購(gòu)買方而言，在市場(chǎng)中進(jìn)行投機(jī)會(huì)獲得可觀的利潤(rùn)，但是有被政府懲罰的風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)非剛需購(gòu)買方選擇投機(jī)的概率為p，則其策略集可以表示為{p,(1-p)}，表示非剛需購(gòu)買方的行為有兩種可能情況：第一種情況是進(jìn)行投機(jī)且選擇這種策略的可能性為p；第二種情況是不進(jìn)行投機(jī)且選擇這種策略的可能性為1-p。對(duì)于地方政府而言，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)問題時(shí)，比如出現(xiàn)市場(chǎng)過熱或市場(chǎng)蕭條時(shí)，選擇是否出臺(tái)相應(yīng)的政策來懲罰非剛需購(gòu)買方的投機(jī)行為，從而控制市場(chǎng)的投機(jī)行為，穩(wěn)定市場(chǎng)。假設(shè)地方政府選擇出臺(tái)相應(yīng)政策的概率為q，則政府的策略集可以表示為{q,(1-q)}，描述地方政府行為的可能有兩種情況：第一種情況是出臺(tái)相應(yīng)的政策懲罰投機(jī)行為，且出現(xiàn)這種情況的可能性為q；第二種情況是不出臺(tái)相應(yīng)政策，且出現(xiàn)這種情況的可能性為1-q。值得注意的是，政府執(zhí)行政策需要付出一定的執(zhí)行成本，因此地方政府懲罰投機(jī)性行為并不是無代價(jià)的，需要考慮出臺(tái)政策的時(shí)機(jī)和頻率。

因此，此博弈關(guān)系可以表述為非剛需購(gòu)買方以多大的概率p選擇投機(jī)行為，以及地方政府以多大的概率q出臺(tái)相應(yīng)的政策抑制投機(jī)行為，以使得各自的收益最大化。

（四）支付函數(shù)

為了便于分析，本文給出以下前提假設(shè)及參數(shù)設(shè)定：

假設(shè)1：在地方政府不出臺(tái)任何抑制政策時(shí)，非剛需購(gòu)買方的投機(jī)行為得到的利潤(rùn)是R，不選擇投機(jī)行為則會(huì)損失s，即不投機(jī)的利潤(rùn)是(R-s)。

假設(shè)2：地方政府出臺(tái)嚴(yán)格的抑制投機(jī)政策時(shí)，如果非剛需購(gòu)買方獲取了超出平均水平的利潤(rùn)，那么非剛需購(gòu)買方需要為超出不投機(jī)利潤(rùn)的部分繳納一定比例的罰款，懲罰比例設(shè)為α。

假設(shè)3：中央政府設(shè)置的房地產(chǎn)交易稅收率為τ，而地方政府出臺(tái)抑制政策需要付出的成本為C。

假設(shè)4：非剛需購(gòu)買方的投機(jī)行為會(huì)使得市場(chǎng)穩(wěn)定性受到損害，嚴(yán)重的甚至可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，對(duì)社會(huì)福利及民生造成嚴(yán)重的影響。政府不調(diào)控時(shí)，損害的影響程度設(shè)為D(s)，即對(duì)社會(huì)福利造成的負(fù)外部性與投機(jī)行為獲得的利潤(rùn)相關(guān)，并且有。地方政府出臺(tái)抑制政策時(shí)，社會(huì)福利負(fù)外部性會(huì)降低，降低的比例設(shè)為調(diào)控系數(shù)θ（0 ＜θ＜1，且θ越大，代表調(diào)控效率越低），即調(diào)控后的負(fù)外部性為θD(s)。

那么，我們得到在房地產(chǎn)調(diào)控政策下地方政府采取抑制政策與非剛需購(gòu)買方投機(jī)決策的支付矩陣，如表1所示。

表1 非剛需購(gòu)買方與地方政府博弈分析表

因此，可得地方政府（πg(shù)）和非剛需購(gòu)買方（πb）的期望收益：

三、博弈均衡狀態(tài)分析

（一）均衡結(jié)果

由式（1）和（2）可知，地方政府與非剛需購(gòu)買方的最優(yōu)化條件分別為：

聯(lián)立式（3）和式（4）可得均衡狀態(tài)下非剛需購(gòu)買方投機(jī)的最優(yōu)概率p*與地方政府執(zhí)行抑制投機(jī)政策的最優(yōu)概率q*。

由均衡解式（5）和（6）可以得出如下結(jié)論：

結(jié)論1 如果非剛需購(gòu)買方選擇投機(jī)的概率小于p*，那么地方政府可以選擇不執(zhí)行抑制政策。

政府通過監(jiān)督市場(chǎng)狀況，可以充分利用市場(chǎng)給出的信號(hào)對(duì)非剛需購(gòu)買方的投機(jī)概率進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)。如果政府預(yù)測(cè)非剛需購(gòu)買方的投機(jī)可能性較小，那么就不需要執(zhí)行調(diào)控政策，交由市場(chǎng)來自行調(diào)控。這樣既避免了政府執(zhí)行政策花費(fèi)的成本，又避免了政府調(diào)控所造成的市場(chǎng)資源配置的人為變動(dòng)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

結(jié)論2 如果地方政府執(zhí)行抑制政策的概率大于q*，那么非剛需購(gòu)買方最好選擇不進(jìn)行投機(jī)行為。

非剛需購(gòu)買方可以通過分析地方政府各項(xiàng)政策指標(biāo)及市場(chǎng)的運(yùn)行狀況大致預(yù)測(cè)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)行抑制政策的可能性，如果該可能性較大，那么為了規(guī)避損失及被政府管制政策懲罰的風(fēng)險(xiǎn)，非剛需購(gòu)買方的最優(yōu)選擇是不進(jìn)行投機(jī)行為。

（二）地方政府行為分析

結(jié)論3 地方政府的行為不受社會(huì)福利負(fù)外部性制約。

通過式（6）可以看出，q*與D(s)無關(guān)，即政府是否抑制投機(jī)與投機(jī)行為所造成的負(fù)外部性無關(guān)，因此地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)力不足。這往往是因?yàn)榈胤秸恢塾诙唐诶麧?rùn)，而忽視了長(zhǎng)期規(guī)劃與發(fā)展。

結(jié)論4 房地產(chǎn)行業(yè)稅收率越高，地方政府越不傾向于對(duì)投機(jī)行為采取抑制政策。

這種令人瞠目結(jié)舌的業(yè)余舉措在西王方面是不勝枚舉，其實(shí)，這也是這個(gè)俱樂部倉(cāng)促接手山東男籃之后的一個(gè)“惡果”，而在之后甚至是直到賽季中段球隊(duì)的表現(xiàn)，都跟這有直接關(guān)系。

將q*對(duì)τ求導(dǎo)可得：，即q*隨著τ的增大而減小，表明房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于整個(gè)地方政府的稅收貢獻(xiàn)越大，政府越不傾向于采取政策抑制投機(jī)行為。造成這種局面的主要原因是地方政府僅以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，沒有綜合考慮民生等因素。中央政府應(yīng)考慮在房地產(chǎn)市場(chǎng)較不穩(wěn)定的城市或地區(qū)降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅率，減少稅收貢獻(xiàn)，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易激勵(lì)，減少交易波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。

結(jié)論5 地方政府聲明的懲罰力度越大，就越不需要真正實(shí)施抑制政策。

將q*對(duì)α求導(dǎo)可得：，即q*隨著α的增大而減小，表明政府可以在出臺(tái)抑制政策之前，向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞相關(guān)政策及懲罰力度的相關(guān)信息，充分強(qiáng)調(diào)投機(jī)的危害性及可能受到的懲罰，盡可能降低非剛需購(gòu)買方的投機(jī)激勵(lì)。

（三）非剛需購(gòu)買方行為分析

結(jié)論6 非剛需購(gòu)買方觀察到的政府執(zhí)行抑制政策的成本越高，其投機(jī)的可能性越大。同時(shí)，政府調(diào)控系數(shù)（θ）越大，即調(diào)控效率越低，非剛需購(gòu)買方投機(jī)的可能性越大。

將p*對(duì)C和θ分別求導(dǎo)可得：，即p*隨著C和θ的增大而增大，表明政府執(zhí)行政策的成本越高，投機(jī)行為越可能發(fā)生；政府調(diào)控效率越低，投機(jī)行為越可能發(fā)生。由結(jié)論6可知，政府在進(jìn)行調(diào)控時(shí)，需要兼顧成本和效率問題，選擇調(diào)控成本較低且效率較高的政策手段。這樣既能保障政府利潤(rùn)，又能有效抑制非剛需購(gòu)買方投機(jī)的可能性。

結(jié)論7 地方政府對(duì)于投機(jī)行為的懲罰力度越大，非剛需購(gòu)買方的投機(jī)可能性越小。

將p*對(duì)α求導(dǎo)可得：，即p*隨著α的增大而減小。這表明雖然投機(jī)可以得到超額利潤(rùn)，但是非剛需購(gòu)買方還需要考慮政府的懲罰力度，獲得超額利潤(rùn)部分被懲罰得越多，其投機(jī)的可能性就越小。

四、對(duì)調(diào)控非剛需房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議

以上針對(duì)非對(duì)稱信息條件下地方政府與非剛需購(gòu)買方的博弈問題，本文構(gòu)建了基于地方政府與非剛需購(gòu)買方的博弈模型，依次分析了博弈模型的均衡狀態(tài)、地方政府行為和非剛需購(gòu)買方的行為，給出了地方政府和非剛需購(gòu)買方在均衡狀態(tài)下的最優(yōu)策略，并分析了影響雙方策略選擇的因素。根據(jù)模型分析結(jié)果，結(jié)合現(xiàn)階段博弈參與主體的實(shí)際行為，提出以下的政策建議。

（一）制定合理的稅率，因地制宜

稅收是目前地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為調(diào)控的重要手段，也是模型中考慮的最主要的因素，直接影響實(shí)際調(diào)控效果。

房地產(chǎn)領(lǐng)域稅制的設(shè)計(jì)與改革要更加科學(xué)，要將調(diào)控房地產(chǎn)交易行為作為出發(fā)點(diǎn)，不能為了追求財(cái)政稅費(fèi)收入的提高而收取更多沒有意義的稅費(fèi)，否則對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲將只會(huì)起到推波助瀾的作用，對(duì)宏觀調(diào)控意義卻不大，無法專門針對(duì)類似非剛需購(gòu)房者這樣的特殊群體。地方政府的最大化目標(biāo)不應(yīng)取決于財(cái)政收入的狀況，而應(yīng)是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展。

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平及市場(chǎng)活躍程度不同，在制定房地產(chǎn)行業(yè)交易稅率時(shí)應(yīng)考慮地域因素，選擇適合不同地域的稅率和政策，同時(shí)緩和不同地域間的差異。例如與“北上廣深”形成鮮明對(duì)比的東北地區(qū)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)歷年處于全國(guó)中下游水平，人口流失較為嚴(yán)重，該地區(qū)房地產(chǎn)投資偏小，理應(yīng)采取與一線城市不同的稅收制度。

另外，在市場(chǎng)過熱的情況下，可以參照韓國(guó)的“多宅重稅”制度，以限制非剛性需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性。這樣還可以限定每套住房的最大面積，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)住房，尤其是實(shí)際空置的住房加收“住房保有稅”等，堅(jiān)持房子是用來住的不是用來炒的定位，以限制高收入群體的無限制住房消費(fèi)行為，引導(dǎo)居民適度消費(fèi)。

（二）利用信息優(yōu)勢(shì)，抑制市場(chǎng)投機(jī)

在地方政府和非剛需購(gòu)房者的博弈過程中，信息是非對(duì)稱的。由于政府部門的特殊性，在博弈過程中政府往往處于信息的優(yōu)勢(shì)方，而非剛需購(gòu)房者處于信息的劣勢(shì)方，政府擁有優(yōu)先決策的優(yōu)勢(shì)，并且能根據(jù)市場(chǎng)的反饋不斷修正對(duì)應(yīng)的政策，但是調(diào)控和修正都是需要成本的。非剛需購(gòu)房者往往只能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)以及當(dāng)前暴露的信息來預(yù)測(cè)地方政府的行為，從而選擇自己的最優(yōu)決策。

地方政府應(yīng)該充分利用自己的信息優(yōu)勢(shì)，適當(dāng)?shù)仉[藏真實(shí)調(diào)控成本，同時(shí)適當(dāng)傳遞懲罰力度信息，有利于降低非剛需購(gòu)房者的投機(jī)概率。如果非剛需購(gòu)房者根據(jù)當(dāng)前政府傳遞的信息認(rèn)為政府的懲罰力度會(huì)加大，那么其選擇投機(jī)的成本會(huì)提高，就不愿意冒險(xiǎn)投機(jī)，反之亦然。

地方政府要保持抑制措施的不可預(yù)測(cè)性或者周期性。由于出臺(tái)和實(shí)施政策都要付出額外成本，長(zhǎng)期實(shí)行可能會(huì)對(duì)地方政府的財(cái)政造成較大壓力，但同時(shí)非剛需購(gòu)房者會(huì)預(yù)測(cè)地方政府行為，在空檔期進(jìn)行投機(jī)。因此，地方政府應(yīng)盡量使政策的實(shí)施時(shí)機(jī)不易被預(yù)測(cè)，或者設(shè)定一個(gè)合理周期以長(zhǎng)期制約投機(jī)行為。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行出現(xiàn)問題選擇出臺(tái)相應(yīng)的政策課稅時(shí)，可以考慮在短期或在局部采取較大力度的措施，有選擇性地付出較大成本，以此向房地產(chǎn)市場(chǎng)表明強(qiáng)硬的調(diào)控立場(chǎng)及較大的懲罰力度。

（三）市場(chǎng)穩(wěn)定性與政府績(jī)效對(duì)接，對(duì)地方政府形成有效約束

在實(shí)際情況中，需要考慮到地方政府與中央政府的最大化目標(biāo)不是完全相同的，地方政府會(huì)有自身的目標(biāo)追求，例如當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)、地方財(cái)政的盈虧狀況等。因此，中央政府在制定宏觀調(diào)控政策時(shí)，應(yīng)充分考慮地方政府調(diào)控動(dòng)力不足這一特點(diǎn)。

首先，將社會(huì)福利負(fù)外部性與地方政府的績(jī)效評(píng)價(jià)對(duì)接，構(gòu)建科學(xué)合理的績(jī)效評(píng)估體系。如政府績(jī)效評(píng)估主體向多元化發(fā)展，不能僅采用政府內(nèi)部評(píng)估的方式，要將全社會(huì)的力量都納入績(jī)效評(píng)估；在評(píng)價(jià)指標(biāo)上，完善績(jī)效評(píng)估的人民導(dǎo)向，以人民的滿意程度作為政府績(jī)效評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，不唯GDP論。以此對(duì)地方政府形成有效約束，加強(qiáng)地方政府調(diào)控市場(chǎng)的激勵(lì)，確保地方政府的最大化目標(biāo)是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展，以此切實(shí)落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。

其次，賦予地方政府一定的靈活性。中央政府制定合理的基礎(chǔ)稅率，并適當(dāng)?shù)卦试S地方政府根據(jù)自己地區(qū)的市場(chǎng)情況調(diào)控稅率，或調(diào)整稅收相關(guān)措施。各個(gè)地區(qū)都有其特殊性，即使調(diào)控政策已經(jīng)在部分地區(qū)試行，也無法保證其能適合所有地區(qū)，需要地方政府具備一定的靈活性更好地、因地制宜地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證調(diào)控政策的精準(zhǔn)性、有效性。這樣也可以在一定程度上調(diào)動(dòng)地方政府進(jìn)行實(shí)地考察的積極性。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的不良狀況也給社會(huì)帶來了較大的負(fù)面影響，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成了一定的隱患。本文從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況出發(fā)，進(jìn)行系統(tǒng)、定量化的深度研究，并結(jié)合我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控實(shí)踐，構(gòu)建了房地產(chǎn)調(diào)控政策運(yùn)行中政府及非剛需購(gòu)買方之間的博弈模型。此外，將模型分析結(jié)果與現(xiàn)階段博弈參與主體的實(shí)際行為結(jié)合，提出切實(shí)有效的政策建議。對(duì)此，特歸納以下幾點(diǎn)：

第一，充分發(fā)揮地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。地方政府是否抑制投機(jī)與投機(jī)行為所造成的負(fù)外部性無關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收率越高，地方政府越不傾向于對(duì)投機(jī)行為采取抑制政策。造成這種局面的主要原因是地方政府僅以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，沒有綜合考慮民生等因素，只著眼于短期利潤(rùn)，忽視了長(zhǎng)期規(guī)劃與發(fā)展。中央政府應(yīng)考慮在房地產(chǎn)市場(chǎng)較不穩(wěn)定的城市或地區(qū)降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅率，減少稅收貢獻(xiàn)，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易激勵(lì)，減少交易波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。

第二，地方政府聲明的懲罰力度越大，非剛需購(gòu)買方的投機(jī)可能性越小，就越不需要真正實(shí)施抑制政策。政府可以在出臺(tái)抑制政策之前，向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞相關(guān)政策及懲罰力度的相關(guān)信息，充分強(qiáng)調(diào)投機(jī)的危害性及可能受到的懲罰，這樣可能就會(huì)降低非剛需購(gòu)買方的投機(jī)激勵(lì)。

第三，政府執(zhí)行抑制政策需要兼顧成本和效率問題。非剛需購(gòu)買方觀察到的政府執(zhí)行抑制政策的成本越高，其投機(jī)可能性越大。政府應(yīng)該選擇調(diào)控成本較低且效率較高的政策手段，這樣既能保障政府利潤(rùn)，又能有效抑制非剛需購(gòu)買方投機(jī)的可能性。必要時(shí)，政府可以適當(dāng)?shù)仉[藏真實(shí)調(diào)控成本，有利于降低非剛需購(gòu)買者的投機(jī)概率。

第四，政策實(shí)施的精準(zhǔn)性還未可知，政府需要進(jìn)一步考察。房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在其他的主要利益主體，包括開發(fā)商、真實(shí)購(gòu)房者等，當(dāng)政策開始實(shí)施時(shí)，其他經(jīng)濟(jì)主體也會(huì)受到政策效果的影響，還需要進(jìn)一步討論房?jī)r(jià)調(diào)控政策實(shí)施過程中對(duì)其他經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)效益的影響，并將其納入政府制定政策的考慮內(nèi)容，確保實(shí)施政策的精準(zhǔn)性。

第五，政策要根據(jù)實(shí)際效果不斷調(diào)整至最佳狀態(tài)。只從博弈論模型上對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行分析是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)控手段、指標(biāo)確定、地方落實(shí)和效果評(píng)估，需要結(jié)合政策實(shí)踐進(jìn)一步討論。政府可以采用局部試點(diǎn)的方式，初步了解實(shí)施效果，調(diào)整后再逐步推廣。