丁祖昱

2021年房企出現(xiàn)“大撤退”，行業(yè)充滿悲情，成為房地產(chǎn)發(fā)展史上最艱難的一年;2022年，房地產(chǎn)行業(yè)告別“白銀時代”，走進“青銅時代”。

房地產(chǎn)業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一，盡管當(dāng)下行業(yè)有所波動，但壓艙石的地位不會改變，而房企如何在動蕩的局勢找到“生路”？

整體來看，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，完善住房市場和保障體系，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度，重點解決新市民、困難群體住房難題，促進房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”和“健康發(fā)展”。

具體而言，短期內(nèi)，“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行，尤其是核心一、二線城市，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，并嚴堵政策監(jiān)管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實下去，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿。房地產(chǎn)稅也將盡快推出，并擴大試點城市范圍。堅持“房住不炒”，“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長效機制將成閉環(huán)。

去杠桿仍將是房地產(chǎn)行業(yè)主旋律，房企融資的“三條紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續(xù)落實，但去杠桿節(jié)奏將適度控制。

企業(yè)端，涉房融資或?qū)⒔鈨?，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善。支持房企合理正常融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購地、融資等經(jīng)營行為逐步回歸常態(tài)?！皢栴}”房企仍需去杠桿，并將杠桿率、負債率降到相對安全的水平，預(yù)計融資環(huán)境較難實質(zhì)性改善，資金周轉(zhuǎn)壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

2022年，降杠桿仍將是未來行業(yè)發(fā)展的重要任務(wù)，行業(yè)格局將發(fā)生本質(zhì)變化，短期內(nèi)活下去比什么都重要，以央企、國企和少量外企、優(yōu)秀民企為代表的“?！闭邽橥醯臅r代已經(jīng)來臨。

在一系列政策影響下，2021年房企主動或被動減少融資，融資總量達近五年最低點。

從房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來看，2021年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，同比增長4.2%，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但增速創(chuàng)近六年新低。

從融資總量來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資總量為13038億元，同比下降25.1%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負增長，增速同時達到五年來的最低點。從融資結(jié)構(gòu)來看，2021年融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達到49%。

另外，隨著2021年融資環(huán)境不斷收緊，房企資金壓力加劇，違約事件頻發(fā)。2021年違約債券不論從數(shù)量還是金額來看，均遠超去年同期水平。從具體違約房企來看，違約名單擴大至龍頭房企，包括中國恒大、中國奧園、佳兆業(yè)、華夏幸福、藍光發(fā)展、協(xié)信遠創(chuàng)、中國泛海、北大資源、陽光100等。

由于2021年房企違約事件頻發(fā)，市場對于地產(chǎn)風(fēng)險的擔(dān)憂明顯加大，房企海外主體頻頻遭遇下調(diào)評級，進一步加大了房企的融資難度，而部分表內(nèi)財務(wù)表現(xiàn)好的企業(yè)實際上杠桿仍然很高，房企債務(wù)違約或?qū)⒊掷m(xù)增加。

與爆發(fā)危機以及流動性較緊的企業(yè)相反的是，優(yōu)質(zhì)的白名單企業(yè)將迎來率先發(fā)展的機會。特別是四季度政策回暖中，諸多機構(gòu)和銀行建立了優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資發(fā)放的白名單，保利、招商等央企國企和龍湖等優(yōu)質(zhì)民企率先進行債券發(fā)行。

優(yōu)質(zhì)房企可以嘗試拓展包括類REITs及公募REITs等創(chuàng)新型融資，未來公募REITs有望再次迎來擴容，助力房企打通存量資產(chǎn)投融管退全產(chǎn)業(yè)鏈條。

當(dāng)前房地產(chǎn)從“白金時代”跨入到“青銅時代”，企業(yè)回歸“?！闭邽橥酢?/p>

所謂“?！闭邽橥酰阂环矫嬉馕吨袠I(yè)集中度將會越來越高，頭部效應(yīng)愈發(fā)突顯;另一方面未來房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展需要更加穩(wěn)健的企業(yè)，而不是單純追求規(guī)模的企業(yè)。

因此為了進行高質(zhì)量發(fā)展，經(jīng)過“大浪淘沙”剩下來的企業(yè)將擁有更多發(fā)展機會，行業(yè)也將賦予它們更多發(fā)展紅利。當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正如此前競爭激烈的家電行業(yè)，最終經(jīng)過多輪優(yōu)勝劣汰，剩下的企業(yè)都已成為家電行業(yè)龍頭，并且發(fā)展相對健康穩(wěn)定。在行業(yè)快速迭代的調(diào)整期，如何成為“剩”者，需要房企重新尋找適合企業(yè)未來發(fā)展的增長路徑，不改變沒有出路。

從戰(zhàn)略角度來看，房企的核心競爭力在于運營效率。短期來看，房企需保證貨量供應(yīng)的同時，繼續(xù)積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。

中長期來看，房企的經(jīng)營邏輯將向“以銷定投”加速轉(zhuǎn)變，平衡財務(wù)杠桿的同時，亟需回歸產(chǎn)品、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，加強產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷性，在日趨加劇的行業(yè)競爭中持續(xù)保持優(yōu)勢。