王樂(lè)濤 武從舉 杜珊 遲方娜

作者簡(jiǎn)介：王樂(lè)濤，（1975-），男，漢族，山東省聊城市人，大學(xué)本科，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，從事房屋、土地征收的政策、房地產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估咨詢方向的研究。

摘要：隨著我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量的集體土地被征為國(guó)有，大量企事業(yè)單位的國(guó)有土地使用權(quán)被收回國(guó)有，大量地上建筑物、構(gòu)筑物被征收。對(duì)于集體土地所有權(quán)的收回，國(guó)有土地使用權(quán)的收回，地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物的收回該如何補(bǔ)償，《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱土地管理法）、國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱征收條例）做了原則規(guī)定。但在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，因?yàn)楣ぷ魅藛T認(rèn)知的原因，只是對(duì)有形資產(chǎn)的損失進(jìn)行補(bǔ)償。筆者認(rèn)為，房屋土地征收對(duì)相對(duì)人損失即可能體現(xiàn)為有形資產(chǎn)的損失，也包括為無(wú)形資產(chǎn)的損失，即也需要對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償。本文從一個(gè)從事了多年房屋、土地征收工作且理論豐富、實(shí)務(wù)操作嫻熟的研究者的角度分析在土地、房屋征收過(guò)程中的無(wú)形資產(chǎn)損失補(bǔ)償，并研究探討其補(bǔ)償方法。

關(guān)鍵詞：有形資產(chǎn);無(wú)形資產(chǎn)損失評(píng)估;特許經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估

引言： 城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快使得政府征收工作面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，雖然《土地管理法》、《征收條例》、《評(píng)估辦法》都對(duì)國(guó)家征收土地、房屋的補(bǔ)償范圍、內(nèi)容進(jìn)行了原則性的規(guī)范，特別是《征收條例》、《評(píng)估辦法》進(jìn)一步明確了補(bǔ)償范圍包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、被征收房屋及裝飾裝修價(jià)值、附屬設(shè)備等搬遷費(fèi)用。對(duì)于有形資產(chǎn)的補(bǔ)償，如土地（有的學(xué)者認(rèn)為土地屬無(wú)形資產(chǎn)）、地面附著物、房屋、裝飾裝修價(jià)值、附屬設(shè)備等搬遷費(fèi)用不在一一述說(shuō)，因?yàn)橛行钨Y產(chǎn)的補(bǔ)償大家已經(jīng)十分熟悉。但筆者認(rèn)為該條例包括了無(wú)形資產(chǎn)的損失補(bǔ)償，能否清晰界定無(wú)形資產(chǎn)并對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償對(duì)政府及評(píng)估師來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一項(xiàng)挑戰(zhàn)，更是值得探討和研究的。所以對(duì)征收過(guò)程中的無(wú)形資產(chǎn)損失的評(píng)估方法的研究也勢(shì)在必行，補(bǔ)償征收過(guò)程中的無(wú)形資產(chǎn)損失可更加公平對(duì)被征收土地、房屋所帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)損失價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，這也給征收過(guò)程中所涉及到的無(wú)形資產(chǎn)損失、商譽(yù)的影響等提供了理論基礎(chǔ)。

1研究背景及意義

為規(guī)范土地房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，我國(guó)也制定了相應(yīng)的法律、法規(guī)、規(guī)章制度等進(jìn)行規(guī)范。

《土地管理法》第二條，《征收條例》第二條、第十五條均對(duì)有形資產(chǎn)的征收補(bǔ)償所做出的相關(guān)規(guī)定，但筆者認(rèn)為征收過(guò)程中無(wú)形資產(chǎn)損失的補(bǔ)償不可忽視，因此，一套完備的征收補(bǔ)償方案及評(píng)估體系的建立對(duì)于我國(guó)的房屋、土地征收過(guò)程中的資產(chǎn)評(píng)估具有重大的意義。

2無(wú)形資產(chǎn)的概述

2.1土地、房屋征收過(guò)程中的無(wú)形資產(chǎn)損失評(píng)估的概念

無(wú)形資產(chǎn)是什么，很多一線的工作人員不一定了解，他是一定主體所擁有，不具有實(shí)物形態(tài)，但能和有形資產(chǎn)一樣能發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專業(yè)技術(shù)、銷售網(wǎng)絡(luò)、客戶關(guān)系、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、合同權(quán)益等可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)和商譽(yù)這一不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)。

2.1.1無(wú)形資產(chǎn)的分類

（1）按取得無(wú)形資產(chǎn)的方式分類分為自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)和外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)。

（2）按無(wú)形資產(chǎn)能否辨認(rèn)及獨(dú)立存在將其分為可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)和不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)。

可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)：是可以分割的，即能夠從實(shí)體企業(yè)中進(jìn)行分離，并且可以單獨(dú)存在，可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)一般具有專門名稱，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專業(yè)技術(shù)、銷售網(wǎng)絡(luò)、客戶關(guān)系、商業(yè)特許權(quán)、合同權(quán)益、域名，受法律保護(hù)。

不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)：不可單獨(dú)取得，離開(kāi)企業(yè)整體就不復(fù)存在，如商譽(yù)。商譽(yù)源于企業(yè)中的一項(xiàng)權(quán)益或使用一個(gè)不能分割的資產(chǎn)組所形成的未來(lái)收益。它的價(jià)值包含在企業(yè)整體價(jià)值之中，其評(píng)估通常需基于企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估而進(jìn)行。

（3）按無(wú)形資產(chǎn)是否有專門法律保護(hù)，可將其分為有專門法律保護(hù)的無(wú)形資產(chǎn)和無(wú)專門法律保護(hù)或法律不保護(hù)的無(wú)形資產(chǎn)。

（4）按無(wú)形資產(chǎn)的性質(zhì)和屬性分類，可大致將其分為知識(shí)型無(wú)形資產(chǎn)、權(quán)利型無(wú)形資產(chǎn)、關(guān)系型無(wú)形資產(chǎn)和組合型無(wú)形資產(chǎn)。

2.1.2無(wú)形資產(chǎn)的特征

無(wú)形資產(chǎn)作為一類專門的資產(chǎn)形式，有其自身的特征，表現(xiàn)在非實(shí)體性、排他性、效益性、成本的不完整性、成本與價(jià)值的弱相對(duì)性、依附性、公益性、積累性、替代性。

2.1.3主要幾項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)

（1）專利權(quán)，是發(fā)明人或者使用人一定期限內(nèi)依法享有的獨(dú)占使用權(quán)，是知識(shí)產(chǎn)權(quán)的一種。在企業(yè)價(jià)值鏈中占有舉足輕重的作用。

（2）商標(biāo)權(quán)，是公眾區(qū)別于同類產(chǎn)品的主要標(biāo)志，一經(jīng)注冊(cè)所有人對(duì)其商標(biāo)所享有的獨(dú)占的、排他的權(quán)利。商標(biāo)是一個(gè)企業(yè)的命脈，甚至占到企業(yè)價(jià)值的一半以上。

（3）特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指由政府或者其他主體授予個(gè)人或法人實(shí)體的一項(xiàng)特權(quán)。特別是在現(xiàn)代化市場(chǎng)營(yíng)銷下，很多知名企業(yè)在每個(gè)地區(qū)設(shè)立代理是有限的，是個(gè)非常緊缺資源，隨著政府與企業(yè)PPP合作模式的進(jìn)一步發(fā)展，這個(gè)權(quán)利將越來(lái)越普遍。

（4）商譽(yù)，是單位整體聲譽(yù)的體現(xiàn)，是不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)，不能離開(kāi)某實(shí)體單獨(dú)存在。表現(xiàn)形式為一個(gè)企業(yè)預(yù)期一定時(shí)間的利潤(rùn)超過(guò)類似行業(yè)利潤(rùn)的超額利潤(rùn)的價(jià)值。這種價(jià)值的預(yù)期是所處的區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，或由于歷史文化、現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)、管理高、團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)高、良好的客戶關(guān)系等多種因素綜合造成的。

而本文就在土地、房屋征收過(guò)程中常用到但卻被忽略的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)無(wú)形資產(chǎn)所造成的損失評(píng)估及補(bǔ)償進(jìn)行詳細(xì)探討。

2.2土地、房屋征收過(guò)程中通常涉及的無(wú)形資產(chǎn)損失評(píng)估的特點(diǎn)

2.2.1土地、房屋征收過(guò)程中特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的特點(diǎn)

房屋、土地征收后，被征收單位不能在原來(lái)的位置繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，不得不放棄原來(lái)的特許經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。比如加油站類型的單位，因?yàn)橐粋€(gè)地方的加油站都是政府進(jìn)行規(guī)劃的，在一定的區(qū)域內(nèi)加油站位置是由嚴(yán)格限制的，是不完全競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域。如果因?yàn)榉课荨⑼恋卣魇蘸?，加油站的此類?quán)利將銷售。受位置改變失去特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的還有煙草門市部、代理煤氣、電信收費(fèi)點(diǎn)，特別是現(xiàn)在新興的快遞服務(wù)站、公共自行車電瓶車存放點(diǎn)。

特許經(jīng)營(yíng)權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)，對(duì)不少企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)作用巨大。甚至決定著某些企業(yè)是否生存。

2.2.2土地、房屋征收過(guò)程中商譽(yù)的特點(diǎn)

商譽(yù)是一種最早為人們所認(rèn)識(shí)，但沒(méi)有形成理論體系，直到現(xiàn)代化企業(yè)管理制度普及后，才逐步被專家學(xué)者等各方人士所認(rèn)可。

（1）商譽(yù)是一個(gè)實(shí)體整體商譽(yù)，是不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)，不能單獨(dú)存在。

（2）商譽(yù)通常表現(xiàn)為預(yù)期將來(lái)的利潤(rùn)超過(guò)類似行業(yè)正常利潤(rùn)的超額利潤(rùn)的價(jià)值。這種價(jià)值的預(yù)期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢(shì)，或由于歷史文化悠久、經(jīng)營(yíng)效率高、管理水平高、團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)高、良好的客戶關(guān)系等多種因素綜合造成的。

（3）一般清況下， 企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值是動(dòng)態(tài)的，甚至可以是負(fù)的。房屋、土地征收就是由于外部原因造成的商譽(yù)損失， 實(shí)際上是被征收單位價(jià)值的一種傷害。

房屋、土地征收過(guò)程中對(duì)被征收人特許經(jīng)營(yíng)權(quán)及商譽(yù)的損失是客觀存在的，甚至占有舉足輕重的位置。在我國(guó)房屋土地征收過(guò)程企業(yè)的征收中，我們工作人員一般注重的是有形資產(chǎn)的征收補(bǔ)償，包括土地補(bǔ)償、房屋補(bǔ)償、設(shè)備搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)，在實(shí)物操作過(guò)程中，就出現(xiàn)了一種怪現(xiàn)象，凡是經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)，越對(duì)征收拆遷配合，越是正常經(jīng)營(yíng)、并且效益良好的企業(yè)越不配合征收拆遷。在和一線工作人員交流過(guò)程中，也反映房屋、土地征收，對(duì)頻臨倒閉的企業(yè)補(bǔ)償，補(bǔ)的再少，也補(bǔ)多了。對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)補(bǔ)償，補(bǔ)的再多，也不能補(bǔ)償該企業(yè)的損失。到底為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況，是對(duì)企業(yè)的補(bǔ)償不夠公允？還是我們對(duì)政策把握不夠？其實(shí)都不是，而是補(bǔ)償中忽略了一項(xiàng)重要內(nèi)容，就在企業(yè)價(jià)值中具有舉足輕重地位的無(wú)形資產(chǎn)的補(bǔ)償。

3土地、房屋征收過(guò)程中的無(wú)形資產(chǎn)損失評(píng)估的影響因素

3.1影響無(wú)形資產(chǎn)損失評(píng)估的外部因素

3.1.1土地、房屋征收的現(xiàn)行狀況

無(wú)形資產(chǎn)對(duì)一個(gè)正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，特別是對(duì)具有廣泛社會(huì)影響力的企業(yè)極為重要，無(wú)形資產(chǎn)是企業(yè)多年經(jīng)營(yíng)的集中體現(xiàn)。如海爾、中糧集團(tuán)、恒大等企業(yè)，他們的無(wú)形資產(chǎn)都是幾百億。中國(guó)地大物博，國(guó)務(wù)院征收條例不可能對(duì)每一個(gè)省市的損失補(bǔ)償規(guī)定一一到位。各省的征收補(bǔ)償條例也把損失補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)授權(quán)給設(shè)區(qū)的市，大部分設(shè)區(qū)的市處于提高行政效率，方便工作的考慮，對(duì)征收企業(yè)損失采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)形式。比如征收拆遷一平方米損失補(bǔ)償60元。該損失補(bǔ)償對(duì)頻臨倒閉的企業(yè)是一種福利，是天上掉餡餅。但對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè)是杯水車薪，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)占比比較大的企業(yè)更是慘不忍睹。這就造成了征收拆遷矛盾的激化，而我們的工作人員對(duì)無(wú)形資產(chǎn)知之甚少，處于高度的工作責(zé)任心，對(duì)一般的補(bǔ)償更不能亂提高標(biāo)準(zhǔn)，只能束手無(wú)策。

3.1.2市場(chǎng)宏觀因素

市場(chǎng)宏觀因素因素有：政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、技術(shù)因素。

（1）政治因素。是指對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有影響的政治力量，如法律法規(guī)等。我國(guó)的政治力量有：土地、房屋征收所享受到的政府的優(yōu)惠政策并促進(jìn)其發(fā)展。法律影響，越來(lái)越多的法律法規(guī)不斷出臺(tái)或完善以保障土地、房屋征收及補(bǔ)償工作的正常進(jìn)行。

（2）經(jīng)濟(jì)因素?，F(xiàn)代化企業(yè)和國(guó)際接軌越來(lái)越頻繁，所有制形式多樣化是無(wú)形資產(chǎn)存在的客觀因素。

（3）技術(shù)因素。土地、房屋征收工作和發(fā)展與評(píng)估師的技術(shù)發(fā)展密不可分，土地、房屋征收過(guò)程中對(duì)于被征收人的補(bǔ)償能否公允，評(píng)估師的技術(shù)是核心因素，并使征收補(bǔ)償工作更加順利進(jìn)展。

3.2影響無(wú)形資產(chǎn)損失評(píng)估的內(nèi)部因素

影響無(wú)形資產(chǎn)損失評(píng)估的內(nèi)部因素，主要有以下幾點(diǎn)：

3.2.1盈利模式

盈利模式會(huì)很大程度影響企業(yè)從何處獲利，怎樣獲利：

（1）利潤(rùn)來(lái)源。利潤(rùn)來(lái)源指企業(yè)能從無(wú)形資產(chǎn)中獲得收入和利潤(rùn)。

（2）客戶價(jià)值?？蛻魞r(jià)值的意義在于在與客戶長(zhǎng)期共處中形成的，從而提升企業(yè)的整體價(jià)值和核心競(jìng)爭(zhēng)力，客戶價(jià)值管理是企業(yè)客服部門的核心。

（3）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是企業(yè)成立的目的，最終是為了實(shí)現(xiàn)盈利，隨著市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，營(yíng)銷已經(jīng)成為經(jīng)營(yíng)單位最重要的部門。

3.2.2企業(yè)品牌的知名度

企業(yè)的品牌知名度越高，房屋土地征收對(duì)企業(yè)的損失就越大，征收過(guò)程中所獲取的補(bǔ)償就越高。

3.2.3產(chǎn)品的特色和配套服務(wù)

成功的企業(yè)一定要有有特色的產(chǎn)品以及配套的優(yōu)質(zhì)服務(wù)去實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶價(jià)值，也提升企業(yè)自身價(jià)值，對(duì)商譽(yù)的影響也變大，進(jìn)而影響補(bǔ)償額。

3.2.4企業(yè)管理層和全體員工的素質(zhì)

對(duì)于固定資產(chǎn)少，無(wú)形資產(chǎn)量大的企業(yè)，無(wú)形資產(chǎn)主要是智力型資產(chǎn)，所以人的作用很重要。優(yōu)秀管理者很明確該如何經(jīng)營(yíng)企業(yè)并獲得利潤(rùn)最大化[3]。當(dāng)然，重要的還有員工素質(zhì)以提高工作效率。

4土地、房屋征收過(guò)程中的無(wú)形資產(chǎn)損失評(píng)估方法及存在的問(wèn)題

4.1特許經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估的一般方法

?在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估用收益現(xiàn)值法，即將使用無(wú)形資產(chǎn)在未來(lái)時(shí)間預(yù)計(jì)可能獲取的超額預(yù)期收益額按一定的折現(xiàn)率折算為現(xiàn)時(shí)資金數(shù)額，即為該無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。

其評(píng)估計(jì)算公式如下：

S：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估值

Bt：第t年無(wú)形資產(chǎn)的超額預(yù)期收益

n：有效使用經(jīng)營(yíng)年限

i： 適用折現(xiàn)率

4.2特許經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估的其他方法

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)優(yōu)先采用收益法，如因收益法不能使用，還可嘗試用增減法、剝離法及其他成本法等其他手段計(jì)算企業(yè)的超額收益。

4.2.1增減法：在其他相關(guān)條件相同的情況下，以企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)狀況下的獲利水平與企業(yè)損失該項(xiàng)權(quán)利狀況下的獲利水平相比較，據(jù)此測(cè)算因使用特許經(jīng)營(yíng)權(quán)企業(yè)獲取的超額收益。

4.2.2剝離法。因特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的存在，獲授權(quán)企業(yè)可獨(dú)享該領(lǐng)域的收益;如因房屋、土地征收取消該項(xiàng)特許，被征收企業(yè)該業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收益就可能滅失。

4.2.3此外，還可以通過(guò)咨詢、調(diào)查等多種手段對(duì)資產(chǎn)的超額收益能力進(jìn)行估算。

4.3商譽(yù)評(píng)估的方法

先通過(guò)整體價(jià)值評(píng)估模型計(jì)算出企業(yè)的整體價(jià)值，再減去有形資產(chǎn)和其他可識(shí)別的無(wú)形資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。也可以使用超額收益模型，超額收益模型將收入分成兩部分。一部分收入是有形資產(chǎn)回報(bào)，另一部分是無(wú)形資產(chǎn)回報(bào)，根據(jù)收入的劃分分別計(jì)算每一部分的價(jià)值，再測(cè)算出企業(yè)商譽(yù)。

4.3.1現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型

流量折現(xiàn)原理中，商譽(yù)的價(jià)值等于該項(xiàng)商譽(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量折現(xiàn)的價(jià)值。使用此方法要確定兩點(diǎn)：

第一，預(yù)測(cè)存續(xù)期內(nèi)企業(yè)的現(xiàn)金流。

第二，折現(xiàn)率要與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相適應(yīng)。

一般現(xiàn)金流量折現(xiàn) DCF 模型

式中： V ——資產(chǎn)價(jià)值;

CFt——時(shí)間為 t 時(shí)的現(xiàn)金流量;

r ——折現(xiàn)率;

t——商譽(yù)的壽命。

4.3.2市場(chǎng)模型

評(píng)估專業(yè)人員可以參照有效期內(nèi)（一般兩年內(nèi)）售出企業(yè)的價(jià)格/現(xiàn)金流比率，用加權(quán)平均獲得平均參考值，然后將此比率用于正在進(jìn)行的評(píng)估業(yè)務(wù)中，計(jì)算現(xiàn)金流。也可能用最近售出類似業(yè)務(wù)的價(jià)格/銷售比率來(lái)測(cè)定被評(píng)估公司的正常或預(yù)期銷售額。這些企業(yè)實(shí)際交易案例的比率可以從不同渠道獲取，如一些財(cái)經(jīng)雜志或經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告，可以從國(guó)內(nèi)外咨詢網(wǎng)站特別是一些收費(fèi)知名咨詢公司。有也可以使用上市公司的市盈率、價(jià)格/現(xiàn)金流比率，或價(jià)格/收入比率評(píng)價(jià)被評(píng)估企業(yè)。

4.4常用土地、房屋征收過(guò)程中無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估方法存在的問(wèn)題

現(xiàn)有無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估已有眾多方法和模型，但是這些方法和模型用于土地、房屋征收并不完美，還存在一定問(wèn)題。

（1）特許經(jīng)營(yíng)權(quán)與一般無(wú)形資產(chǎn)在價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式上有一定區(qū)別，因?yàn)橛刑貏e約定，很難產(chǎn)生交易價(jià)格，部分行業(yè)雖然有私下里的交易價(jià)格但都是非理性的。

（2）對(duì)于商譽(yù)來(lái)講，有時(shí)候，企業(yè)的商譽(yù)并未完全損失，而只是部分損失。在此類案例中，商譽(yù)損失計(jì)算方法就應(yīng)當(dāng)作出相應(yīng)的調(diào)整。

（3）為了計(jì)算這種部分商譽(yù)損失，必須首先說(shuō)明企業(yè)在財(cái)產(chǎn)征用前有商譽(yù)。先算出企業(yè)征用前商譽(yù)，再將其和企業(yè)評(píng)估后的商譽(yù)比較，二者之差即商譽(yù)損失。

（4）對(duì)于現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型，現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型適用對(duì)象有可能是高速增長(zhǎng)的企業(yè)或成長(zhǎng)期的企業(yè)，有可能已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期，對(duì)于不同的情況適用模型應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，折現(xiàn)率、增長(zhǎng)率也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)整。

（5）對(duì)于客戶關(guān)系等無(wú)形資產(chǎn)征收損失的評(píng)估還沒(méi)有定性的模型。

（6）對(duì)無(wú)形資產(chǎn)征收形成的停產(chǎn)停業(yè)損失還沒(méi)有定性的模型。

5以實(shí)際案例將土地、房屋征收過(guò)程中無(wú)形資產(chǎn)損失的評(píng)估方法進(jìn)行改進(jìn)

5.1案例分析

山東省乳制品生產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)貙亳Y名商標(biāo)、名星企業(yè)，并且在當(dāng)?shù)乜诒畼O佳。該乳制品廠自有牧場(chǎng)3個(gè)，奶牛3000頭，并且和300戶散養(yǎng)戶有穩(wěn)定的供應(yīng)合同，下游客戶資源有120個(gè)鮮奶吧，有25所學(xué)校，25所幼兒園。其生產(chǎn)的乳制品有二十幾個(gè)品種，日產(chǎn)量30噸，產(chǎn)能80噸，直接員工325人，間接員工180人。

乳制品生產(chǎn)是受國(guó)家政策嚴(yán)格管理和控制的一個(gè)特殊行業(yè)，必須經(jīng)過(guò)省級(jí)行政許可，才能生產(chǎn)銷售。新建乳品企業(yè)產(chǎn)能必須達(dá)到500噸/日，且兩企業(yè)建設(shè)距離在100公里以上。乳制品企業(yè)改擴(kuò)建必須重新審查，日產(chǎn)能達(dá)300噸以上。經(jīng)與有關(guān)部門多次溝通，動(dòng)遷屬于改擴(kuò)建，建設(shè)規(guī)模按日產(chǎn)能300噸對(duì)待。受此限制，該公司動(dòng)遷再建時(shí)，現(xiàn)有日產(chǎn)能80噸設(shè)備全部淘汰。動(dòng)遷面臨的不是設(shè)備搬遷損失而是關(guān)停無(wú)法再開(kāi)業(yè)的損失。該乳制品是育養(yǎng)了該地區(qū)兩代人的知名品牌，企業(yè)關(guān)停，不僅是加工廠本身的損失，也涉及自營(yíng)店等銷售網(wǎng)點(diǎn)的損失，以及原奶供應(yīng)和產(chǎn)成品代理合同違約損失即無(wú)形資產(chǎn)的損失。剛開(kāi)始征收動(dòng)遷時(shí)，征收工作人員只按有形資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，征收補(bǔ)償價(jià)格和乳制品企業(yè)要求價(jià)格相差巨大，差距達(dá)百分之七十，歷經(jīng)一年多，雙方都耗費(fèi)了巨大的精力，一直無(wú)法簽訂協(xié)議。在萬(wàn)般無(wú)奈的情況下，雙方找到了筆者。征收方表示，不是我們不給錢，只要是合情、合理、合法的一定會(huì)給予補(bǔ)償，土地、房屋、設(shè)備等都補(bǔ)償?shù)牟簧伲瑳](méi)有可補(bǔ)償?shù)牡胤搅?，現(xiàn)在紀(jì)檢部門查的很緊，違規(guī)的事情我們不會(huì)辦。被征收人也表示，對(duì)土地、房屋、設(shè)備我們沒(méi)有意見(jiàn)，可我們的損失太大了，我們的牧場(chǎng)奶牛怎么辦？我們的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、客戶關(guān)系怎么辦？一經(jīng)失去，會(huì)立刻被別的品牌占領(lǐng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，再奪回市場(chǎng)是不可能的。另外在建設(shè)新廠需要多投資5000萬(wàn)元，并且上下游奶源、客戶均不可能維系原有狀態(tài)。

我仔細(xì)傾聽(tīng)，給征收方與被征收方指出，你們的分岐是因?yàn)檠a(bǔ)償沒(méi)有考慮無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，如此補(bǔ)償價(jià)值是片面的，也是不夠公允的。征收方應(yīng)該根據(jù)具體情況，分搬遷地持續(xù)經(jīng)營(yíng)、搬遷地立刻持續(xù)經(jīng)營(yíng)和有建設(shè)期的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、還是征收后不經(jīng)營(yíng)幾種情況分別考慮該乳制品的無(wú)形資產(chǎn)的損失價(jià)值。征收方與被征收方最終明白了補(bǔ)償價(jià)值的差距到底在哪里，即無(wú)形資產(chǎn)中的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)損失是該乳制品補(bǔ)償價(jià)值的重點(diǎn)。并指導(dǎo)他們對(duì)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，最后雙方愉快的簽訂了征收協(xié)議。

5.2被征收方的要求意見(jiàn)

在這次動(dòng)遷過(guò)程中，由于我公司所處的行業(yè)和其他行業(yè)不一樣，面臨著拆遷容易、再建難上難的特殊情況。

5.2.1乳制品生產(chǎn)是受國(guó)家政策嚴(yán)格管理和控制的一個(gè)特殊行業(yè)，必須經(jīng)過(guò)省級(jí)行政許可，才能生產(chǎn)銷售。所以，我公司生產(chǎn)許可證由省經(jīng)信委和省食藥局審查頒發(fā) 。

5.2.2企業(yè)生產(chǎn)受產(chǎn)業(yè)政策嚴(yán)格控制。2008年三聚氰胺事件以后，為確保乳品生產(chǎn)安全，國(guó)家出臺(tái)了史上最嚴(yán)的政策管理：

（1）對(duì)存量乳制品生產(chǎn)企業(yè)由省級(jí)重新審查，我市僅有我公司一家企業(yè)通過(guò)審查，全國(guó)80%以上乳品企業(yè)未能通過(guò)審查。

（2）新建乳品企業(yè)產(chǎn)能必須達(dá)到500噸/日，且兩企業(yè)建設(shè)距離在100公里以上。

（3）乳制品企業(yè)改擴(kuò)建必須重新審查，日產(chǎn)能達(dá)300噸以上。經(jīng)與有關(guān)部門多次溝通，動(dòng)遷屬于改擴(kuò)建，建設(shè)規(guī)模按日產(chǎn)能300噸對(duì)待。受此限制，我公司動(dòng)遷再建時(shí)，現(xiàn)有日產(chǎn)能80噸設(shè)備全部淘汰。

5.2.3經(jīng)測(cè)算，建設(shè)日產(chǎn)能300噸的乳制品生產(chǎn)線，僅購(gòu)置設(shè)備費(fèi)用就需5000余萬(wàn)元。

5.2.4動(dòng)遷面臨的不是設(shè)備搬遷損失而是關(guān)停無(wú)法再開(kāi)業(yè)的損失。XX牛奶是育養(yǎng)了本地區(qū)兩代人的知名品牌。有自有牧場(chǎng)3個(gè)，奶牛3000頭，并且和300戶散養(yǎng)戶有穩(wěn)定的供應(yīng)合同，下游有120個(gè)鮮奶吧，配送站10個(gè)、有25所學(xué)校，25所幼兒園的客戶，有二十幾個(gè)品種，日產(chǎn)量30噸，產(chǎn)能80噸，直接員工325人，間接員工180人。企業(yè)關(guān)停，不僅是加工廠本身?yè)p失，也涉及自營(yíng)店等銷售網(wǎng)點(diǎn)的損失，以及原奶供應(yīng)和產(chǎn)成品代理合同違約損失。

所以，這次拆遷對(duì)我們公司來(lái)講，不是一般的機(jī)器設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用問(wèn)題，而是企業(yè)現(xiàn)有設(shè)備全部淘汰，需新購(gòu)置300噸產(chǎn)能設(shè)備再建的兩個(gè)問(wèn)題。請(qǐng)政府從實(shí)際出發(fā)，按照特殊行業(yè)、特殊情況，區(qū)別對(duì)待的原則，幫助企業(yè)解決這次動(dòng)遷中的實(shí)際困難。

一是按現(xiàn)有設(shè)備全部淘汰和再建300噸產(chǎn)能的投資因素，綜合評(píng)價(jià)評(píng)估我公司這次搬遷的損失，使公司損失降低到我們能夠再建重生的程度。

二是借鑒濟(jì)寧市拆遷乳品企業(yè)的做法，由政府提供土地，對(duì)被拆遷乳品企業(yè)給予安置補(bǔ)償。

懇請(qǐng)政府能夠理解企業(yè)實(shí)際困難，從政策上幫助企業(yè)渡過(guò)拆遷難關(guān)。我們將會(huì)終生難忘。

5.3乳制品企業(yè)產(chǎn)業(yè)政策

乳制品作為一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的民生問(wèn)題，有其特殊的規(guī)定。為規(guī)范乳制品行業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)行業(yè)管理，保障乳制品 質(zhì)量安全，根據(jù)《乳品質(zhì)量安全監(jiān)督管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)食品安全法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合乳制品工業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，我們會(huì)同有關(guān)部門對(duì)原 《乳制品工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策》、《乳制品加工行業(yè)準(zhǔn)入條件》進(jìn)行了整合修訂，《乳制品工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策》對(duì)行業(yè)準(zhǔn)入、 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行核準(zhǔn)、資產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)規(guī)模、質(zhì)量穩(wěn)定可控、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)都做了嚴(yán)格的規(guī)定：

5.4關(guān)于搬遷補(bǔ)償

根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令590號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定：

被征收人提出以下建議：

5.4.1保留

根據(jù)乳制品企業(yè)產(chǎn)業(yè)政策及我公司的區(qū)位請(qǐng)求保留，如保留，我公司不再要求政府有任何補(bǔ)償。

5.4.2在類似區(qū)位、交通情況下給予同面積的土地安置。

（1）在拆遷提前三年置換土地情況下的補(bǔ)償（指廠房建好、省市等有關(guān)部門驗(yàn)收通過(guò)、不耽誤生產(chǎn)）。

①、房屋價(jià)值補(bǔ)償

公司有廠房15000m2、辦公 2000m2。

重置價(jià)=建安造價(jià)+前期費(fèi)用+利息+廠內(nèi)配套費(fèi)+利潤(rùn)+規(guī)費(fèi)+市政配套費(fèi)

=1200+120+100+200+200+230+200=2250元/m2

合計(jì)：3825萬(wàn)元

②、設(shè)備搬遷補(bǔ)償費(fèi)

根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，目前的設(shè)備全部淘汰。

a、現(xiàn)有設(shè)備重置價(jià)格為（售價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、調(diào)試費(fèi)）。

一條生產(chǎn)線450萬(wàn);第二條生產(chǎn)線346萬(wàn)。

b、100萬(wàn)級(jí)空氣凈化設(shè)備

根據(jù)乳制品生產(chǎn)特殊要求.項(xiàng)目建設(shè)須執(zhí)行《乳制品廠設(shè)計(jì)規(guī)范》 （QB6006）、《乳制品企業(yè)良好生產(chǎn)規(guī)范》（GB12693）、《食品企業(yè)通用衛(wèi)生規(guī)范》（GB14881）、《乳品設(shè)備安全衛(wèi)生》 （GB12073）、《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB5749）及國(guó)家衛(wèi)生、質(zhì)檢等部門的相關(guān)規(guī)定。乳制品加工企業(yè)生產(chǎn)須具有與所生產(chǎn)產(chǎn)品相適應(yīng)的技術(shù)文件 和工藝文件;執(zhí)行質(zhì)量保證體系工藝文件規(guī)定;所采用工藝先進(jìn)、適用，能夠保證生產(chǎn)的產(chǎn)品符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn).生產(chǎn)車間需要100萬(wàn)級(jí)凈化車間，要求恒溫、恒濕、 ??重置價(jià)為65萬(wàn)元。

c、三個(gè)冷庫(kù)

（1）、400立方米40萬(wàn)元

（2）、550立方米55萬(wàn)元

（3）、800立方米80萬(wàn)元

d、水處理，采用生物膜濕地處理法，日處理50噸，重置價(jià)80萬(wàn)元。

e、檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室，根據(jù)乳制品企業(yè)要求，有設(shè)備30臺(tái)，設(shè)備搬遷費(fèi)為設(shè)備重置價(jià)的20% ，20萬(wàn)元。

f、三個(gè)20噸鍋爐，重置價(jià)為：75萬(wàn)元。

g、 三 臺(tái)電鍋爐，重置價(jià)為：30萬(wàn)元。

③、裝飾、裝修

車間50萬(wàn)元

化驗(yàn)室10萬(wàn)元

辦公室50萬(wàn)元

④、根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)能300噸的乳制品生產(chǎn)線，購(gòu)置設(shè)備費(fèi)用為6000萬(wàn)元。

調(diào)試費(fèi)、安裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)為20%。

小計(jì)：6000萬(wàn)元+1200萬(wàn)元=7200萬(wàn)元

合計(jì)：1+2+3+4=12376.00萬(wàn)元

5.4.3在土地置換好，在較短時(shí)間內(nèi)就拆遷的情況下，即：建設(shè)期內(nèi)我公司不能生產(chǎn)造成的上游供應(yīng)商、下游客戶的流失，無(wú)形資產(chǎn)的損失為：

①、②、③、④、

以上4項(xiàng)同（1）里面的，共計(jì)12376.00萬(wàn)元

5.4.4上游產(chǎn)業(yè)

與300戶奶農(nóng)簽訂協(xié)議，損失600萬(wàn)元;公司自有奶源基地的損失，損失2000萬(wàn)元。

合計(jì)：2600萬(wàn)元

5.4.5客戶

下游有120個(gè)鮮奶吧，配送站10個(gè)、有25所學(xué)校，25所幼兒園的客戶。損失1000萬(wàn)元。

5.4.6員工的損失

工資1000萬(wàn)元、人才再培訓(xùn)到熟練的過(guò)程 200萬(wàn)元。

合計(jì)：1200萬(wàn)元

共計(jì)：17176、00萬(wàn)元

6結(jié)論

隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展及企業(yè)類型日益多樣化，土地、房屋征收過(guò)程中無(wú)形資產(chǎn)損失是征收人與被征收人不可回避的問(wèn)題，實(shí)事已經(jīng)證明在房屋土地征收中，經(jīng)營(yíng)單位不配合的原因就是補(bǔ)償額太少，補(bǔ)償額少的原因并不是有形資產(chǎn)補(bǔ)償額少，而是遺漏了經(jīng)營(yíng)單位無(wú)形資產(chǎn)的補(bǔ)償。無(wú)形資產(chǎn)損失補(bǔ)償將是下一步征收補(bǔ)償研究的重點(diǎn)，同時(shí)無(wú)形資產(chǎn)損失評(píng)估成為評(píng)估領(lǐng)域中的熱點(diǎn)問(wèn)題，在借鑒現(xiàn)有研究成果的基礎(chǔ)上，找到每種評(píng)估方法的適用范圍和局限性，并對(duì)現(xiàn)行的土地、房屋征收過(guò)程中無(wú)形資產(chǎn)損失評(píng)估進(jìn)行一定的改進(jìn)，才能合理地預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)該損失的價(jià)值。

總之，土地、房屋征收過(guò)程中無(wú)形資產(chǎn)損失評(píng)估方法，還需要不斷的改進(jìn)和完善！

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