郝振華 蔡太義

作為經濟發(fā)展建設重要行業(yè)的房地產，在為人們提供高質量生產、生活空間，增加財政稅收等方面發(fā)揮了明顯的作用，但房地產價格的快速增長卻使得人們房產購買負擔有所加重，并且對于實體經濟也產生了較為嚴重的影響。在這種情況下，我國政府高度關注房地產市場的房價平穩(wěn)控制。鄭州作為河南省的省會，也是我國新一線城市群體的重要組成部分，其房價水平不但對整個河南經濟發(fā)展帶來影響，同時對人民群眾生活質量的影響也十分明顯。本文基于鄭州市在房地產調控中出臺的相關政策分析，結合政策應用取得的具體成果，在總結其中經驗和問題的前提下，提出了鄭州市房地產調控長效機制建立的策略。

河南作為我國的人口和農業(yè)大省，其省會鄭州的經濟發(fā)展對于整個省份的經濟有著明顯的領導作用，鄭州市房價變化也是影響鄭州全市以及河南省經濟社會平穩(wěn)發(fā)展的重要基礎因素。房產不僅僅是人們日常生活中的剛需，同時也是人們擁有資產的一種象征。當下我國所推行的各種房地產政策是在保障人們擁有自己住所的前提下推動經濟的平穩(wěn)發(fā)展。鄭州市結合國家出臺的相關政策以及當?shù)氐慕洕l(fā)展狀況，陸續(xù)出臺了當?shù)氐姆康禺a調控政策。本文基于這些政策的成效和問題分析提出了鄭州市房地產調控長效機制的建立策略，以便為鄭州市當?shù)胤績r平穩(wěn)發(fā)展以及其他地區(qū)的房地產調控提供參考。

一、鄭州市在房地產調控中出臺的政策分析

（一）房屋限購政策及變化

針對房地產調控所出臺的限購政策，主要是通過購房數(shù)量限制、二手房交易稅上調、購房條件提高等內容發(fā)揮最用。鄭州市在房地產調控的過程中限購政策的出臺是在2011年的《關于本市以及非本市戶籍居民家庭在鄭州市限購商品住房的通知》開始的，同時2010年的3月、2013年分別在限購政策方面作出了進一步的升級。但自從2014年之后，因為鄭州市的房地產調控政策方向有所轉變，限購逐漸被寬松的房地產調控政策取代。但這種現(xiàn)象在維持不到三年的時間之后，又出臺了更為嚴格的緊縮房地產調控政策。在2016年10月前后，全國各個城市紛紛開啟了全新的房地產調控工作階段，限購、限貸、限售、限價等方面也結合各個地區(qū)的真實狀況做出嘗試。鄭州市則是在這種背景下再次重啟了之前已經提到過的房地產限購政策。在其2016年10月出臺的《住房情況政策實施細則》中也明確提出擁有本市戶籍的居民家庭有一套住房的，或者是無住房的本市戶籍居民家庭，限購的住房面積為180平方米以下。擁有本市戶籍的居民家庭名下?lián)碛袃商准耙陨献》炕蛘呤欠潜臼袘艏用窦彝ッ聯(lián)碛幸惶准耙陨献》康?，鄭州市各個房地產企業(yè)不得向其出售市區(qū)住房。在2016年的12月、2017年的5月又分別針對鄭州市當?shù)氐姆康禺a的限購政策進行了升級。而在2017年11月和2018年9月，鄭州市當?shù)氐姆康禺a限購政策卻再次出現(xiàn)了寬松化的傾向。

（二）房屋限貸政策

我國在針對房地產市場發(fā)展過程中出臺的限貸政策。不僅可以對住房最低首付比例進行限制，且住房抵押貸款利率適當提高也是一種有效的限制手段，居民購房中的融資能力和崗位水平得到了一定程度的限制。鄭州市針對房地產調控推出了限貸政策，本質上與其房產限購政策維持一種并向而行的狀態(tài)，在政策緊縮、放寬上表現(xiàn)得尤為明顯。在2016年鄭州市當?shù)爻雠_的《關于住房公積金貸款有關問題的通知》中明確公積金個人住房貸款門檻做出了提升，并從最高限額、繳存余額規(guī)定倍數(shù)以及每月還款額三個方面進行了具體金額的確定。在2016年的10月3日，居民如果購買的家庭住房處于鄭州全新房地產調控政策規(guī)定的區(qū)域中，則第一次進行普通住房購買的商業(yè)性個人貸款最低首付比例需要達到30%，擁有一套及以上住房且尚未結清的居民，在二次購房時，首付的最低比例需要達到40%。從2016年的12月23日起，鄭州市當?shù)鼐用窦彝ナ状芜M行商品住房購買貸款的最低首付比例為30%，那些存在家庭購房貸款記錄但卻沒有住房或者是居民名下存在一套住房需要申請住房貸款的居民，房產購買的最低首付比例上調到60%。

（三）房屋限價政策

限價政策作為一種從源頭上進行房價調控的有效政策方針，能夠在房價得到客觀調控的同時進一步拓展房地產市場的有效供給。鄭州市通過前期的房產限購、限貸政策的實施，促使當?shù)胤康禺a市場維持一種穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。河南省的住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布的相關文件中曾經多次提及進一步加強商品住房預售管理工作的目標。從2016年10月份開始，將當月的月份作為標準，對鄭州市境內全新備案的預售商品房價格作出了嚴格的限制。但在實際運行的過程中，受制于房產規(guī)劃、定價和行政區(qū)域因素，鄭州市的濱河國際新城房價已經達到了18，000元/平方米，遠遠超過了全部區(qū)域的房產限價要求。

二、鄭州市出臺實施的房地產調控政策取得的效果分析

（一）總體房地產投資狀況分析

從鄭州市整體的經濟發(fā)展看來，房地產的支配性地位仍舊牢不可破，并且在鄭州市整體固定投資體系中，房地產投資金額仍舊占據著較大的比例。當?shù)氐姆康禺a投資總額在2001年到2020年這段時間內，除了2018年有所下降之外，整體處于一種緩慢增長的狀態(tài)，尤其是在2020年當?shù)氐姆康禺a投資額達到近20年來最高數(shù)值——3430.2億元。從其房地產市場的整體投資漲幅變化看來，2004年的漲幅達到了54.7%，這也是近20年以來的最高漲幅，這主要是因為當?shù)卦?004年發(fā)布的相關文件要求需要進一步增加商品房的供應量，并在經濟適用房的建設和管理中積極參與。2008年因為受到國際金融危機的影響，且國務院出臺了《促進房地產發(fā)展的若干意見》，其中進一步提出了促進房地產投資和消費的工作目標，使得2010年當?shù)氐姆康禺a投資漲幅上升到50.8%。在我國中央出臺首付比例提高政策的情況下，2010年到2015年這段時間內，鄭州市當?shù)胤康禺a投資整體呈現(xiàn)出一種緩慢下降的趨勢，在2014年隨著當?shù)鼐o縮限制政策的解除，2016年的總體投資額度上升到37.8%，但隨著全新一輪政策調控的落實，鄭州市當?shù)氐姆康禺a投資總體幅度又呈現(xiàn)出總體下降的趨勢。

（二）鄭州市當?shù)厣唐贩康膬r格及銷售情況分析

縱觀2001～2021這段時間內，鄭州市的總體房產價格在我國經濟持續(xù)發(fā)展以及結構不斷調整多種因素的影響下，總體呈現(xiàn)出一種持續(xù)上漲的態(tài)勢，房地產價格從2001年的1800元/平方米上漲到2021年的15108.79元/平方米。在2008年以前，鄭州市當?shù)氐纳唐贩績r格始終呈現(xiàn)出一種穩(wěn)步上漲的趨勢，但因為2008年國際金融危機的爆發(fā)，鄭州市房地產的價格回落到4820.48元/平方米。在2010年因為受到國家4萬億經濟政策的刺激影響，鄭州市的房地產價格進入一種快速上漲的狀態(tài)。在2011年到2015年這段時間內，鄭州市的房地產調控政策落實效果逐漸得以顯現(xiàn)，房地產價格總體呈現(xiàn)出一種快速平穩(wěn)過渡上漲的狀態(tài)。2016年10月1日，為進一步加強房地產市場調控，合理引導住房需求，抑制投資投機性購房，穩(wěn)定市場預期，促進鄭州市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，鄭州市決定重啟市區(qū)住房限購政策，2017年政策升級，房價上漲趨勢得以控制。2019年以后，鄭州市對于房地產調控緊縮政策的持續(xù)加大，房地產價格再次進入了平穩(wěn)發(fā)展的階段。鄭州市當?shù)厣唐贩康目傮w銷售狀況與其價格的波動呈現(xiàn)出一種負相關關系。

三、鄭州市在房地產調控方面的經驗及存在的問題分析

鄭州市當?shù)蒯槍Ψ康禺a所實施的寬松調控政策，能夠在有效刺激房地產快速發(fā)展的情況下推動當?shù)亟洕某掷m(xù)發(fā)展。如果長期依賴房地產業(yè)的發(fā)展則會使得經濟發(fā)展喪失長遠性。鄭州市政府在通過房地產行業(yè)發(fā)展帶動國民經濟增長的同時，需要始終保持一個適當適度的要求。鄭州市針對房地產調控實施的各種緊縮政策，尤其是限購、限貸、限價的實施，對于需求端也就是客戶居民的購房需求有著明顯的影響。這種以限制為主的緊縮政策能夠對于房地產泡沫的膨脹進行限制，但如果限制過渡，則可能會影響到當?shù)鼐用竦淖》縿傂瑁@也是鄭州市進行限購之后對于限購、限貸政策逐漸放寬的主要原因。

從我國鄭州市實施的各種房地產調控政策看來，對住房投資的影響相對有限，這與鄭州市當?shù)爻掷m(xù)強化保障性住房建設有著較為緊密的關聯(lián)。在目前鄭州市政府實施緊縮限購政策的情況下，想要保障對當?shù)氐慕洕l(fā)展產生明顯影響，更加需要進一步強化保障性住房的建設，這也是需要在今后的房地產調控中作為主要的工作經驗進行利用。

在2008年到2017年這段時間內，鄭州市的土地出讓金額增長了大約7倍，建設用地的總量增長大約4倍，但居住的土地供給量僅僅只有2倍，并且從鄭州市每一年度的土地供給量這一數(shù)據變化看來，數(shù)據增長趨勢較為緩慢，但鄭州市當?shù)氐某鞘腥丝谝?guī)模存在持續(xù)擴張。在鄭州市全新一輪的房地產調控政策體系中，針對土地供給進行了增加，但由于城市人口規(guī)模的快速擴張，導致人均土地供給反而有所下降，土地供需仍舊未能達到平衡的狀態(tài)。在鄭州市實施的緊縮調控政策的影響下，房地產的價格有所回落，但實際上這是因為需求端遭到了一定程度的壓制，如果仍舊無法針對供需不平衡問題妥善解決，則無法始終維持土地房地產價格的穩(wěn)定發(fā)展。

四、鄭州市在房地產調控中長效機制建立的策略

（一）住房供給的適當增加

鄭州市想要建立有關房地產調控的長效機制，推動當?shù)亟洕鐣姆€(wěn)步發(fā)展，需要通過住房供給的增加以及住房供給結構進行調整實現(xiàn)。住房供給的增加，需要從土地供給總量和居住用地比例兩個方面提高，土地供給總量的提升不但需要鄭州市政府進一步強化土地的儲備工作力度，并且需要更好地利用當下我國所實施的城鄉(xiāng)用地增減掛鉤政策。此外，鄭州市也可對集體建設用地進行積極探索，用于保障各類保障房政策的落地和實施。住房用地供地占比的提高能夠在有效增加居住用地供給量的同時，為今后的房地產價格穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實的基礎。鄭州市住房供給結構層面實施的優(yōu)化，需要通過保障性住房比例合理增加來實現(xiàn)，保障性住房和商品住房之間的比例需要維持在6：4。當?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO力度的增加可以在提高房地產投資穩(wěn)定性的同時，避免對于當?shù)睾暧^經濟發(fā)展帶來負面影響。

（二）房地產的區(qū)別化、差異化調控

我國在落實房地產調控政策的過程中明確提出了因地制宜的要求，各個城市在進行房地產調控時同樣也需要遵循這一基本原則的要求。鄭州市在落實區(qū)別、差異化房地產調控時，針對北龍湖這類集成高端商務、居住、旅游于一體的區(qū)域，因其配套設施以及生態(tài)環(huán)境規(guī)劃較為完善，對這一區(qū)域進行限價處理，不僅大開發(fā)商的進入積極性會受到負面影響，且整個區(qū)域建設質量也會有所下降。但如果房價較低，則會與其高端定位產生沖突，也可能會削減大型企業(yè)入駐意愿。鄭州市在實施區(qū)別化、差異化調控的過程中，需要針對不同類型的購房人群制定出針對性的措施。針對首套商品住房的購買人員，當?shù)卣枰谑赘顿J款、利率、房產稅等方面給予一定的寬松支持，換言之，即便是在當?shù)厝轿粚嵤┚o縮調控政策的背景下，也不可對人民群眾固有的住房剛需帶來損害。鄭州市之前推行的以當?shù)爻擎?zhèn)戶籍擁有與否進行分類調控的政策需要逐漸取消。

（三）房價預期的持續(xù)穩(wěn)定

鄭州市當?shù)叵胍Ｕ戏康禺a價格的穩(wěn)定快速前進，需要將人們對未來房價的預期進行穩(wěn)定。鄭州市政府需要在始終堅持地價、房價限定政策落實的情況下，對其限制價格結合當?shù)氐慕洕l(fā)展進行定期調整。同時當?shù)胤康禺a價格的上漲需要有一個短期以及長期的約束性規(guī)劃，配合信息化公開平臺的建立，對于當?shù)刈》康拇媪俊⒆》拷ㄔ煊媱澋刃畔⒍ㄆ谶M行公布，以此有效消除人們對于未來房價持續(xù)上漲的擔憂。鄭州市當?shù)胤績r預期的穩(wěn)定也需要對各種投機需求進行嚴厲的打擊，將房地產交易征稅的調控政策進行常態(tài)化落實，并且需要針對住房房產稅的征收出臺更為具體的政策細則，實施針對區(qū)域閑置房屋進行官方的統(tǒng)計和監(jiān)控，出臺與之相關的嚴懲措施。

結 語

在我國政府高度關注房地產經濟平穩(wěn)發(fā)展的背景下，鄭州市作為河南省的省會，也是當?shù)亟洕l(fā)展的重要引領中心，其房地產調控過程中的限購、限貸以及限價政策的實施經歷了緊縮—寬松—緊縮的發(fā)展過程，對當?shù)胤康禺a價格的平穩(wěn)發(fā)展產生了一定的作用，但實際上卻并未成為房價穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎條件。鄭州市在建立有關房地產調控長效機制的過程中，需要重點關注房價預期的持續(xù)穩(wěn)定，配合適當增加住房供給數(shù)量以及區(qū)別化、差異化的調控，保障當?shù)氐姆康禺a價格能夠結合經濟社會發(fā)展進行靈活變動，滿足當?shù)鼐用駥τ谧》窟@一剛性商品的需求，并削減居民房產購置的經濟負擔。

（作者單位：河南理工大學）