摘要：房產(chǎn)中介收費(fèi)是投訴的熱點(diǎn)之一。建議推行實(shí)名執(zhí)業(yè)、建立資格檔案（信用管理）制度、推行執(zhí)業(yè)考試制度和繼續(xù)教育制度。加強(qiáng)行業(yè)立法，從上位法解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管制度。改變目前居間模式，變居間為單邊代理，具體是通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門(mén)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，網(wǎng)簽技術(shù)手段，推動(dòng)獨(dú)權(quán)代理（區(qū)別于獨(dú)家代理）模式，建立自己特色的MLS系統(tǒng)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)中介;收費(fèi)投訴;解決問(wèn)題

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）02-0076-02 收稿日期：2021-12-16

筆者曾在《中國(guó)房地產(chǎn)》2019年11月上旬刊發(fā)表一篇文章，名為《房產(chǎn)中介收費(fèi)要公開(kāi)、透明、陽(yáng)光》。文章中提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金作為一個(gè)長(zhǎng)期的痼疾問(wèn)題，主要是欠透明問(wèn)題，認(rèn)為房產(chǎn)中介與消費(fèi)者都應(yīng)當(dāng)講誠(chéng)實(shí)、守信用。一方面，作為消費(fèi)者有付傭金的義務(wù)，但也享有知情權(quán)。另一方面，房產(chǎn)中介收費(fèi)應(yīng)當(dāng)公平、公開(kāi)、透明。只有這樣，才能讓房產(chǎn)中介與消費(fèi)者之間溝通更順暢、關(guān)系更融洽。然而，要實(shí)現(xiàn)解決這個(gè)問(wèn)題，卻不是一個(gè)簡(jiǎn)單的事情。

房產(chǎn)中介收費(fèi)是投訴的熱點(diǎn)之一，從中可以衍生出很多思考：比如，消費(fèi)者會(huì)覺(jué)得中介傭金太高，不值得。但是房產(chǎn)中介的服務(wù)真的不值錢(qián)嗎？信息透明時(shí)代，房產(chǎn)中介真的沒(méi)有存在價(jià)值了嗎？沒(méi)有房產(chǎn)中介該怎么辦呢？

筆者認(rèn)為，房產(chǎn)中介的存在是必然的。從歷史看，房產(chǎn)中介早在戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，因井田制遭到破壞，有人參與到土地買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中就產(chǎn)生了中介服務(wù)，在漢代叫“駔儈”，唐代稱(chēng)為“莊宅牙人”，等等，一直延續(xù)到現(xiàn)代。這個(gè)行業(yè)存在了上千年，即使是現(xiàn)在有互聯(lián)網(wǎng)和技術(shù)，仍然不可能取代房產(chǎn)中介。專(zhuān)注于房產(chǎn)中介行業(yè)培訓(xùn)的董琪老師說(shuō)過(guò)：“房產(chǎn)中介最核心的價(jià)值，并不完全在幫某一個(gè)業(yè)主賣(mài)房，或者幫某一個(gè)客戶(hù)買(mǎi)房，更多的核心價(jià)值反而是在這一服務(wù)過(guò)程之外”。也就是說(shuō)，“它的工作價(jià)值更多隱含在日常的非客戶(hù)直接服務(wù)過(guò)程中，日積月累的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和能力是快速服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方的核心價(jià)值”。廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)廖俊平先生認(rèn)為，“在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)，委托人實(shí)際上購(gòu)買(mǎi)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的本質(zhì)也就是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間”。上述觀點(diǎn)簡(jiǎn)言之，就是“中介提供服務(wù)，委托人花錢(qián)買(mǎi)時(shí)間，規(guī)范交易，提高交易效率”。沒(méi)有房產(chǎn)中介，買(mǎi)賣(mài)雙方自行成交遇到所有問(wèn)題，例如交易風(fēng)險(xiǎn)控制、交易時(shí)間成本等問(wèn)題是無(wú)法克服的。如果不能做到這些，它就沒(méi)有存在的價(jià)值。遺憾的是，很多客戶(hù)包括房產(chǎn)中介都無(wú)法看到和理解這些問(wèn)題。

另外，從法律角度看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)提供的是有償服務(wù)。當(dāng)居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬（《民法典》第963條規(guī)定）。也就是說(shuō)，按照現(xiàn)行規(guī)定，在買(mǎi)賣(mài)雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同之后收取傭金是完全合法的。只是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，國(guó)家在2014年就取消了，如果按照市場(chǎng)行為來(lái)收取，需要各方協(xié)商解決。

當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)中介確實(shí)給客戶(hù)帶來(lái)了很多交易風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題和案件，其原因主要是行業(yè)監(jiān)管缺乏上位法，經(jīng)紀(jì)人門(mén)檻低，職業(yè)素質(zhì)遠(yuǎn)達(dá)不到專(zhuān)業(yè)化和職業(yè)化等，在此不予贅述?？傊?，不能因?yàn)榇嬖趩?wèn)題，就把“嬰兒和洗澡水一起倒掉”。

關(guān)于房產(chǎn)中介問(wèn)題（包括收費(fèi)不透明）的根源，筆者認(rèn)為，主要是現(xiàn)在的服務(wù)模式問(wèn)題：一是在于行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻兒低，缺乏準(zhǔn)入的法規(guī)和有效的監(jiān)督制度，無(wú)法保證經(jīng)紀(jì)人具備基本的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，無(wú)法約束經(jīng)紀(jì)人。二是缺乏信息專(zhuān)有權(quán)保護(hù)制度，因?yàn)榧ち腋?jìng)爭(zhēng)，使得經(jīng)紀(jì)人不得不將房源信息“藏私”或想法設(shè)法盜取房源信息，從而造成虛假房源信息泛濫。三是行業(yè)缺乏有效合作和分傭機(jī)制，各自為政，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，使行業(yè)難以出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)分工和有效合作，經(jīng)紀(jì)人難以獲得專(zhuān)業(yè)知識(shí)的積累和經(jīng)驗(yàn)增長(zhǎng)。四是缺乏科學(xué)的分擁機(jī)制，無(wú)法保證經(jīng)紀(jì)人收入，造成價(jià)值認(rèn)同難。五是以成交為導(dǎo)向而非客戶(hù)為導(dǎo)向，收取傭金難，客戶(hù)以追逐更低的傭金為目的，使公司之間、經(jīng)紀(jì)人之間以承諾返傭等低價(jià)格手段競(jìng)爭(zhēng)，犧牲服務(wù)質(zhì)量，從而傷害經(jīng)紀(jì)人收入，也傷害了客戶(hù)。六是居間模式出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人雙方代理，賣(mài)方希望最高價(jià)出售，買(mǎi)方希望以最低價(jià)購(gòu)買(mǎi)，本就自相矛盾，造成以成交為導(dǎo)向的經(jīng)紀(jì)人只得犧牲客戶(hù)的知情權(quán)，采用不透明方式收費(fèi)。

關(guān)于解決方案，一是從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，首先要提高準(zhǔn)入門(mén)檻，實(shí)行執(zhí)照制度。但是從目前的改善營(yíng)商環(huán)境和放管服改革看，實(shí)行準(zhǔn)入的執(zhí)照制度不可行。建議推行實(shí)名執(zhí)業(yè)、建立資格檔案（信用管理）制度、推行執(zhí)業(yè)考試制度和繼續(xù)教育制度。二是加強(qiáng)行業(yè)立法，通過(guò)上位法解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管制度。三是改變目前居間模式，變居間為單邊代理，具體是通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門(mén)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段，推動(dòng)獨(dú)權(quán)代理（區(qū)別于獨(dú)家代理）模式，建立特色MLS系統(tǒng)，使中介從純粹的結(jié)果導(dǎo)向變以服務(wù)為導(dǎo)向，這個(gè)問(wèn)題的解決就可能水到渠成。

作者簡(jiǎn)介：柳正忠，廈門(mén)市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)。