高翔　姚鐘惠　朱妍　張小國(guó)

摘要：針對(duì)傳統(tǒng)分層分戶難以適用于新形勢(shì)下存量房屋管理的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，兼顧技術(shù)先進(jìn)性和可推廣性，提出采用二維表達(dá)的存量房屋分戶分間房產(chǎn)管理模型。將原有的分層分戶圖細(xì)化到房間尺度，通過(guò)點(diǎn)-線-面模型表達(dá)出分戶分間模型的幾何、拓?fù)潢P(guān)系。明確必須支持的最小屬性范圍，并探討了其數(shù)據(jù)生成方法?；诖四Ｐ?，開發(fā)了相關(guān)的軟件系統(tǒng)，并將該系統(tǒng)應(yīng)用到存量房屋的日常管理工作中。

關(guān)鍵詞：存量房屋;分層分戶;分戶分間;數(shù)據(jù)模型;數(shù)據(jù)采集

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）02-0035-05 收稿日期：2021-12-13

1 引言

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理中，采用地籍確立土地權(quán)屬、用分層分戶圖確立房屋使用權(quán)屬。傳統(tǒng)的分層分戶圖難以翔實(shí)表達(dá)合租情況下每套房屋中每個(gè)房間的空間占有、使用面積、租賃關(guān)系等信息。

確保城市可持續(xù)發(fā)展，存量房屋管理需要更精細(xì)化的空間數(shù)據(jù)模型以及成本適宜、便捷的數(shù)據(jù)采集方法。南京作為首批全國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市之一，其住房保障和房產(chǎn)局根據(jù)南京租賃管理發(fā)展的要求并結(jié)合南京市現(xiàn)狀，于2020年11月通過(guò)公開招標(biāo)方式組織開展了“南京市租賃住房存量房源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集項(xiàng)目”工作，研究確立了基于三維表達(dá)的存量房屋分戶分間模型及其數(shù)據(jù)采集方法，組織研發(fā)了房屋CAD數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化處理與自動(dòng)三維建模軟件，以CAD數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)源，組織開展了全市租賃住房存量房源數(shù)據(jù)采集建庫(kù)工作，從而為全市租賃監(jiān)管體系提供了基礎(chǔ)房源數(shù)據(jù)支撐。實(shí)際工作表明，采用三維表達(dá)的存量房屋模型及數(shù)據(jù)采集方法，可對(duì)存量房屋從宗地（丘）到自然幢、邏輯幢、層、戶、間以及房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的精細(xì)化、可視化表達(dá)和管理，該方法可以推廣到全國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)大部分大中型城市。

我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在不平衡的現(xiàn)狀，如采用純?nèi)S模型表達(dá)存量房屋分戶分間模型，對(duì)中小城市或者不發(fā)達(dá)地區(qū)城市存在數(shù)據(jù)采集處理成本高的問(wèn)題?；诖?，本文提出了基于二維存量房屋分戶分間的房產(chǎn)管理模型，在二維空間通過(guò)點(diǎn)-線-面模型表達(dá)分戶分間模型的幾何、拓?fù)潢P(guān)系，并明確必須支持的最小屬性范圍，探討了其數(shù)據(jù)生成方法。存量房屋數(shù)據(jù)模型和采集方法成本較低，可推廣性好，其實(shí)施有助于我國(guó)對(duì)存量房屋進(jìn)行更精細(xì)化管理，確保城市可持續(xù)發(fā)展。

2 二維表達(dá)的存量房屋分戶分間模型

我國(guó)目前已有《地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T 1001―2012）》《城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)（TD/T 1015―2007）》等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，已頒布《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T 17986.1―20001）》《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（GB/T 37346―2019）》等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)以及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第656號(hào)），整體而言已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋分層分戶的規(guī)范有序有效管理。

目前的房屋管理中，普遍使用分層分戶模型。在該模型中，通常每戶都用單線的多邊形表達(dá)，不再細(xì)化表示房間內(nèi)部的詳細(xì)結(jié)構(gòu)，除了陽(yáng)臺(tái)外一般不表達(dá)出臥室、廚房、客廳、衛(wèi)生間等空間占用情況。

為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋更精細(xì)的管理，忠實(shí)反映房屋使用空間、使用權(quán)限等具體信息，本文將分層分戶圖的每戶數(shù)據(jù)精細(xì)到間，準(zhǔn)確地說(shuō)是明確到每個(gè)使用空間，明確每個(gè)臥室、廚房、衛(wèi)生間、廳的空間占用和附帶屬性信息。如圖1所示，本文提出的存量房屋分戶分間模型中包含如下實(shí)體類型：（1）宗地（或丘）;（2）自然幢;（3）邏輯幢;（4）層;（5）戶;（6）間。

狹義的“間”通常指臥室，本文用“間”表達(dá)每一戶所包含的各類細(xì)分權(quán)利空間，不但包括臥室，也可以用來(lái)指廚房、衛(wèi)生間、客廳、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏間、通道以及公共空間等。其中臥室、衛(wèi)生間可獨(dú)立占用也可共享，而廚房、起居室（廳）、陽(yáng)臺(tái)、通道等通常屬于共享權(quán)利空間，通過(guò)細(xì)化這些權(quán)利空間，可以有效支持合租人對(duì)權(quán)利空間的使用情況，從而方便租賃、物業(yè)、公安等不同職能部門對(duì)存量房屋的有效管理。上述這些實(shí)體之間的相互關(guān)系如圖2所示。

在圖2中，將以往分層分戶模型拓展到間的概念。其中，宗地對(duì)于自然幢、自然幢對(duì)于邏輯幢、邏輯幢對(duì)于層、層對(duì)于戶、戶對(duì)于間，都可存在1對(duì)多的包含關(guān)系，由此建立了從宗地到房間的層次型表達(dá)模型。

理論上，三維模型通常可以更好表述現(xiàn)實(shí)世界，在三維模型中，分層分戶分間模型會(huì)比較復(fù)雜，權(quán)利空間層、戶、間都為三維形式，除了幾何位置外，要完備表達(dá)上述模型，主要需要解決兩類拓?fù)鋯?wèn)題的表達(dá)：包含和鄰接。其中，包含，包括如層包含戶、戶包含間等關(guān)系;鄰接，如房間和房間通過(guò)共墻鄰接、房間和廳通過(guò)門相鄰接、上一層和下一層的房間通過(guò)天花板鄰接、每戶通過(guò)門和外走道鄰接，等等。其拓?fù)潢P(guān)系如圖3所示。

從三維模型相對(duì)高昂的建模成本和我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和現(xiàn)實(shí)國(guó)情考慮，本文給出了一個(gè)采用二維模型表達(dá)的分戶分間模型。在二維模型中，由于丟失了高度信息，當(dāng)用單線表示墻體時(shí)，墻體都退化為平面線段，在二維模型中，戶與戶、戶與間、間與間存在相鄰或相離的拓?fù)潢P(guān)系，其空間和拓?fù)潢P(guān)系可以采用經(jīng)典的點(diǎn)-線-面模型表達(dá)如圖4所示。

除了空間和拓?fù)湫畔?，要清晰表達(dá)出存量房屋的租賃、使用信息，同時(shí)必須明確相關(guān)權(quán)空間編碼方法及屬性信息，和存量房屋密切相關(guān)的租賃信息和使用權(quán)。為支持上述信息的表達(dá)，依據(jù)使用空間的類別，從臥室、到起居室（廳）到廚房、陽(yáng)臺(tái)等功能區(qū)域，均按照從南到北、從東到西的順序逆時(shí)針編碼如表1所示。

和傳統(tǒng)的分層分戶模型相比，分戶分間模型細(xì)化了對(duì)間的信息描述，并依據(jù)不同的“間”類型，依據(jù)面向?qū)ο笏枷霕?gòu)建了不同的面表，如臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等。分戶分間模型必須支持的最小空間和屬性信息如表2所示。

綜上，通過(guò)擴(kuò)充空間和權(quán)屬等屬性信息，從模型上保證了對(duì)存量房屋空間和權(quán)屬信息的精細(xì)化描述。

3 數(shù)據(jù)生成方法

存量房屋分戶分間數(shù)據(jù)獲取與生成可依據(jù)實(shí)際情況決定。目前，大部分年代較新的建筑都存在二維的建筑設(shè)計(jì)圖紙，部分新建建筑物直接采用建筑信息模型（BIM），而一些相對(duì)較老的建筑只存在紙質(zhì)圖紙，更老的建筑物有可能找不到任何圖紙了。針對(duì)上述情況，存量房屋分戶分間數(shù)據(jù)獲取主要可以考慮采用如圖5所示的技術(shù)途徑實(shí)現(xiàn)。

如圖5所示，對(duì)于存在BIM模型的建筑物，可以按照逐層投影得到二維的CAD電子圖紙;而對(duì)紙質(zhì)圖紙，可以矢量化后加工得到二維CAD電子圖紙，對(duì)電子CAD圖紙可以通過(guò)自動(dòng)抽取中心線的方式得到單線描述的二維分戶分間幾何信息;對(duì)于不存在BIM/CAD的存量房屋，可以通過(guò)實(shí)測(cè)的方式繪制分戶分間圖。此后，通過(guò)自動(dòng)化跟蹤每一戶的細(xì)化使用空間信息，可以自動(dòng)化劃分權(quán)限子空間，最后通過(guò)人工輸入屬性信息，自動(dòng)化生成分戶分間數(shù)據(jù)庫(kù)。

基于AutoCAD 2014，我們?cè)O(shè)計(jì)和開發(fā)了兼容三維和二維的南京市租賃房屋分戶分間軟件系統(tǒng)，系統(tǒng)支持從BIM、電子CAD、紙質(zhì)CAD等多種方式生成租賃房屋的分戶分間數(shù)據(jù)庫(kù)，目前該軟件已經(jīng)被應(yīng)用到南京市租賃房屋的日常管理中。該軟件的部分界面及數(shù)據(jù)處理的部分結(jié)果如圖6所示。

4 結(jié)論

在已有三維存量房屋分戶分間模型及數(shù)據(jù)采集方法的基礎(chǔ)上，針對(duì)三維模型數(shù)據(jù)獲取成本和我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的現(xiàn)實(shí)矛盾，提出了二維的存量房屋分戶分間房產(chǎn)管理模型，將原有的分層分戶圖細(xì)化到房間尺度，通過(guò)二維的點(diǎn)-線-面模型表達(dá)出分戶分間模型的幾何、拓?fù)潢P(guān)系，并明確必須支持的最小屬性范圍。基于此存量房屋分戶分間模型，拓展原軟件系統(tǒng)和數(shù)據(jù)采集方法，實(shí)現(xiàn)了存量房屋二三維模型的兼容。本文模型與數(shù)據(jù)采集方法可推廣性好，有助于對(duì)存量房屋進(jìn)行更精細(xì)化管理，確保城市可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：高翔、姚鐘惠、朱妍，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心。

張小國(guó)，東南大學(xué)儀器科學(xué)與工程學(xué)院。