摘要：存量房（二手房）監(jiān)管由于缺乏明確的法律法規(guī)，監(jiān)管部門普遍將“把關”責任寄托于網(wǎng)簽環(huán)節(jié)。但是隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，存量房（二手房）交易也持續(xù)活躍，各地市在存量房（二手房）市場管理中遇到的矛盾和問題也越來越多。如何運用好信用評價，把主動權和選擇權交給購房人是下一步存量房（二手房）監(jiān)管的突破點。

關鍵詞：存量房（二手房）;監(jiān)管;資金

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0015-04 收稿日期：2021-12-27

隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，存量房（二手房）交易持續(xù)活躍，各地市在存量房（二手房）市場管理中遇到的矛盾和問題也越來越多。隨著國家一系列穩(wěn)市場、穩(wěn)房價政策的出臺，從2020年初開始，房地產(chǎn)市場活躍度降低，目前房地產(chǎn)市場仍相對低迷，此時各地房地產(chǎn)市場管理部門應抓住機遇，重點解決在存量房（二手房）交易管理中遇到的難度和痛點。

1 存量房（二手房）網(wǎng)簽和資金監(jiān)管的法律依據(jù)不明確

改革開放初期，我國在福利分房的后期參照香港地區(qū)模式引入了商品房制度，由于準備相對充分，在商品房啟動的同時，相關配套的法律法規(guī)也隨之建立。住房制度改革順利推進，存量房（二手房）也開始成交活躍，但存量房（二手房）交易活躍的初期就幾乎完全實現(xiàn)了市場化。隨著房地產(chǎn)價格的不斷攀升，商品房建設速度加劇之后，存量土地不斷減少。此外，存量房（二手房）一般比同地段新建商品住房價格低，即買即住，不存在爛尾的可能，存量房（二手房）市場發(fā)展也應時而生。

目前，我國對房地產(chǎn)市場采取并非完全市場化的管理模式，各地市要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康，必要時必須對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。而存量房（二手房）網(wǎng)簽合同備案和存量房（二手房）交易資金監(jiān)管是維護存量房（二手房）市場秩序、加強市場調(diào)控的重要措施。利用存量房（二手房）網(wǎng)簽手段實行存量房（二手房）交易監(jiān)管，是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要內(nèi)容、方式和途徑。針對部分地方存量房（二手房）交易監(jiān)管不到位，影響了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落實的情況，2016年開始，住房和城鄉(xiāng)建設部明確要求，將存量房（二手房）與新建商品住房納入統(tǒng)一的市場監(jiān)測、監(jiān)管和調(diào)控范圍，堅決防范存量房（二手房）交易脫管、市場混亂引發(fā)房地產(chǎn)市場劇烈波動，必須維護房地產(chǎn)市場正常秩序。通過辦理存量房（二手房）合同網(wǎng)簽備案，可以對當事人購房資格、購房者住房狀況、房源真實性、交易價格、房屋他項權利及權利限制情況進行認真核驗，嚴防不符合調(diào)控政策的購房人和房產(chǎn)入市交易。將存量房（二手房）網(wǎng)簽管理和購房資格審核情況與購房貸款、稅收繳納相關聯(lián)，可以確保差別化的住房信貸和稅收政策落實到位，支持合理自住購房，限制投機購房，嚴防騙購騙貸、避稅漏稅。

在“房住不炒”政策影響下，很多城市為了維護存量房（二手房）市場的穩(wěn)定，出臺了網(wǎng)簽或者資金監(jiān)管的相關規(guī)定，但上位法的支撐不夠，法律層級低，導致基層單位推動較難。

目前，出臺的較高層級規(guī)章和文件規(guī)定包括：

第一，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》（建設部令第8號）第30條規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)上管理和服務平臺，為備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供下列服務：……（三）房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上簽訂。

第二，國務院辦公廳《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）要求，進一步建立健全新建商品房、存量房（二手房）交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

第三，住房和城鄉(xiāng)建設部等部門《關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》（建房〔2016〕168號）規(guī)定，……（八）全面推行交易合同網(wǎng)簽制度。市、縣房地產(chǎn)主管部門應當按照《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）要求，全面推進存量房（二手房）交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)建設。備案的中介機構(gòu)可進行存量房（二手房）交易合同網(wǎng)上簽約。已建立存量房（二手房）交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)的市、縣，要進一步完善系統(tǒng)，實現(xiàn)行政區(qū)域的全覆蓋和交易產(chǎn)權檔案的數(shù)字化;尚未建立系統(tǒng)的，要按規(guī)定完成系統(tǒng)建設并投入使用。住房和城鄉(xiāng)建設部將開展存量房（二手房）交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)建設和使用情況的專項督查。

第四，住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》（建房

〔2018〕128號）要求，實現(xiàn)新建商品住房和存量房（二手房）買賣合同、房屋租賃合同、房屋抵押合同網(wǎng)簽備案全覆蓋。

第五，最高人民法院《關于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》（法釋

〔2021〕18號）第3條規(guī)定，經(jīng)審核買受人不符合持續(xù)具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準許。

可以看出，雖然一系列文件都要求進行網(wǎng)簽，但沒有明確的法律規(guī)定可以進行存量房（二手房）網(wǎng)簽。2021年最高人民法院《關于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，說明房地產(chǎn)市場調(diào)控是黨中央確定的政策，不能因為相關法律法規(guī)的不夠完善，被部分人員鉆了空子，獲取不當?shù)美８鞯胤康禺a(chǎn)監(jiān)管部門也應該理解相關要求，制定完善的網(wǎng)簽和資金監(jiān)管配套文件。

2 房地產(chǎn)中介行業(yè)監(jiān)管存在瓶頸

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各類房地產(chǎn)中介企業(yè)如雨后春筍，在促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，也造成了一些不良社會影響。近年來的房地產(chǎn)管理文件主要存在以下幾點問題：

第一，法規(guī)明顯滯后。除《城市房地產(chǎn)管理法》有3條涉及房地產(chǎn)中介行業(yè)以外，其余都是一些部門規(guī)章，如1996年建設部的《城市房地產(chǎn)中介管理規(guī)定》等，明顯滯后于市場發(fā)展，導致標準難界定，法律責任不清。加之“放管服”改革的推進和《優(yōu)化營商環(huán)境條例》的出臺，房地產(chǎn)中介行業(yè)的設立不存在前置條件，使房地產(chǎn)中介行業(yè)成為無監(jiān)管的“灰色地帶”。

第二，行業(yè)監(jiān)管不力。由于房地產(chǎn)中介行業(yè)興起時間不長，從業(yè)人員資格認證制度尚不規(guī)范，匆匆上崗的絕大多數(shù)人都沒有從事過相關經(jīng)營活動。有些雖取得了執(zhí)業(yè)證書，在低要求的制度環(huán)境下也往往會走上歪道——過分追求商業(yè)利益、不講誠信等。由于缺乏剛性約束，無論是房地產(chǎn)主管部門的直接監(jiān)管，還是由行業(yè)協(xié)會進行的自律性監(jiān)管，都存在監(jiān)管不到位的情況。

第三，缺乏規(guī)范的運作模式。房地產(chǎn)中介行業(yè)管理混亂，人員魚龍混雜，一些房地產(chǎn)中介企業(yè)以掛靠形式加盟。一不申報，二無實力，僅靠擺放幾張桌凳、刊登幾則廣告就開門營業(yè)，全無制度可言。在房地產(chǎn)中介代理合同的簽訂上，往往對一些關系到購房者利益的條款，在措詞上故意模糊或回避，出問題時推卸責任，不顧客戶利益。個別房地產(chǎn)中介機構(gòu)甚至對買賣雙方或租賃雙方進行雙向欺詐。同時，房地產(chǎn)中介行業(yè)管理還存在配套政策和法律法規(guī)不完善的情況。

3 信用評價體系建設滯后

目前，我國社會信用體系頂層設計基本完成，實現(xiàn)了全國范圍內(nèi)的社會信用信息歸集共享，加強了部際聯(lián)動的聯(lián)合獎懲制度，建設了社會信用體系建設示范城市。市場化社會信用服務體系建設日趨完善，政府部門間“信息孤島”基本消除，協(xié)同監(jiān)管意識不斷強化，“信用中國”網(wǎng)站等平臺已經(jīng)開始發(fā)揮巨大作用。

在存量房（二手房）交易市場，由于法制不健全、道德文化建設滯后，市場經(jīng)濟體制尚不完善，違背法律法規(guī)、不執(zhí)行合同契約、不兌現(xiàn)承諾和不遵守公共道德現(xiàn)象突出，社會誠信缺失和信用交易風險問題仍較突出。在政府部門“法無授權不可為”的前提下，監(jiān)管部門無法過度干涉合同內(nèi)容，導致不法機構(gòu)趁機鉆空子。

運用好信用評價成為目前解決房地產(chǎn)中介行業(yè)混亂情況的最佳手段。進一步完善存量房（二手房）交易監(jiān)管中的紅黑名單制度，綜合推動完善實施事前信用承諾、事中信用分類管理、事后守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒制度，將房地產(chǎn)中介機構(gòu)和經(jīng)紀人員納入信用評價范圍，對失信企業(yè)依法依規(guī)進行禁止或限制，提高守信收益和失信成本;對失信經(jīng)紀人員采用行業(yè)禁入制度，將經(jīng)紀人員信用與房地產(chǎn)中介機構(gòu)信用進行捆綁。對納入監(jiān)管范圍的人員和企業(yè)名單進行公開，把群眾選擇權交給群眾。

4 資金監(jiān)管的安全性宣傳力度不夠

由于對存量房（二手房）交易資金進行強制缺乏相關的法律法規(guī)依據(jù)，因此存量房（二手房）交易資金監(jiān)管的原則一般是自愿選擇是否進行資金監(jiān)管。雖然資金監(jiān)管可以降低交易風險，確保交易資金安全，但在實務中，由于宣傳不到位，加之房地產(chǎn)中介機構(gòu)從中誘導，很多購房人選擇讓房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行資金監(jiān)管，加大了交易風險。

為此，監(jiān)管部門應加大宣傳力度，多渠道宣傳資金監(jiān)管的安全性和重要性，同步加大對房地產(chǎn)中介機構(gòu)逃避監(jiān)管的打擊，將資金監(jiān)管納入中介機構(gòu)和經(jīng)紀人從業(yè)的考評分。同時，監(jiān)管部門要充分利用互聯(lián)網(wǎng)思維和計算機技術，在確保達到資金監(jiān)管目的的前提下，給資金監(jiān)管做“減法”，讓買賣雙方從心里認可和接受資金監(jiān)管服務。

作者簡介：牟偉，日照市住房保障管理服務中心。