李秀耀

（建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司，福建 廈門 361000）

近些年來，我國地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，競爭愈加激烈。在這一背景下，地產(chǎn)所能夠獲取的利潤逐漸減少。為了能夠盡量改善低利潤的問題，勢必要強化進(jìn)行成本控制。通常情況下，地面成本控制相對簡單，地下室則經(jīng)常面臨無效成本的問題。基于此，有必要從設(shè)計階段開始便注重其成本的節(jié)約，在保障其功能性的同時實現(xiàn)其整體經(jīng)濟效益的提升。

1 居住小區(qū)地下車庫設(shè)計重點

1.1 高層

從目前來看，高層類建筑物是社會上居住小區(qū)開發(fā)的重點，其本身有著更大的建筑容積率，能夠獲得更高的經(jīng)濟效益和社會效益。與此同時，針對高層住宅地下室同小區(qū)地下車庫進(jìn)行一體化連通設(shè)計，既能夠更好地同當(dāng)前較多的車位使用需求相適應(yīng)，還能夠有效緩解高層建筑物占地面積方面的問題?，F(xiàn)如今，我國的絕大多數(shù)高層居住小區(qū)都會采用地下車庫的方式對地下空間進(jìn)行設(shè)計。此舉不僅能夠切實展現(xiàn)出其在停車以及存車等方面的功能，還可以全面實現(xiàn)對于建筑物地下交通的優(yōu)化條件，進(jìn)而促使地下空間整體以一個開放式空間存在。對于居住小區(qū)來說，其地面和地下分別屬于人流通道和車輛通道，這能夠達(dá)到“人車分流”的效果。在高層居住小區(qū)中采用這種設(shè)計方法，可以最大限度提升地下室空間的利用效率，以便于有效降低整體工程造價，并展現(xiàn)出地下組織所具有的交通核心的功能。此外，居民也可以將地下車庫作為小區(qū)的入口，能夠為日常出行提供便利。對于該類設(shè)計來說，其地下車庫的設(shè)計效果會在極大程度上受到柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的影響，再加上這種地下車庫所受到的荷載有著較為復(fù)雜的特點，所以其整體結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出較大的復(fù)雜性，需要對其展開重點設(shè)計。

1.2 低層、多層

地庫與邊緣的主樓采用分建還是合建的方式，無法一概而論。應(yīng)充分考慮項目經(jīng)營思路、推盤節(jié)奏、基礎(chǔ)埋深、地塊條件等因素，綜合分析后決策。一般高層建筑基礎(chǔ)埋深大，采用合建的方式有成本優(yōu)勢；低層建筑基礎(chǔ)埋深小，若采用分建的方式，有降低基礎(chǔ)埋深、提前搶建達(dá)售、提高停車效率等優(yōu)勢。對于低層和多層建筑地下車庫設(shè)計來說，其容積率有著相對較低的特點，所以通常會采用分建式地下車庫展開對其的設(shè)計，分建式地庫的形態(tài)應(yīng)盡可能的規(guī)整方正，外輪廓避免無效面積。不規(guī)整的邊緣角落無法有效規(guī)劃用途，是無效面積；輪廓線折角多會使支護(hù)變得復(fù)雜，增加支護(hù)成本。同時，應(yīng)采取合理方式減少外輪廓的“無效面積”，不應(yīng)為減少車均面積指標(biāo)而采用實際浪費成本的做法。

分建式車庫與主樓脫離，在布置上有著較靈活的特性，所以其設(shè)計要求也比較低，無論是在施工還是在應(yīng)用過程中都很方便。但由于其交通組織極為復(fù)雜，需要設(shè)連通口與主樓核心筒連接，所以在管理的過程中會面臨一定的阻礙，所以會延長步行距離[1]。

2 居住小區(qū)地下車庫設(shè)計方案的控制要點分析

本文主要從永春泊月項目實際案例出發(fā)，對其在地下車庫設(shè)計的控制要點進(jìn)行分析，該工程的總體規(guī)劃用地面積是54166m2。該項目總共涉及到2棟多層配套公建、12棟高層住宅以及1個地下汽車庫等，其總共的建筑面積為175554m2。地上和地下建筑的面積分別為139422和36132m2。該工程項目所選用的為合建式地下車庫，建筑層高為3.6m，軸網(wǎng)寬度為7.8m。

2.1 地下面積控制

在對永春泊月項目居住小區(qū)的地下車庫建設(shè)方案進(jìn)行設(shè)計的時候，設(shè)計人員需要加強對地下面積的合理控制，確保其能夠在充分同相關(guān)規(guī)范以及出讓條件相適應(yīng)的基礎(chǔ)上盡可能減少地下機動車位的數(shù)量，并根據(jù)當(dāng)前的實際情況，對地面停車位的數(shù)量進(jìn)行合理增加。與此同時，設(shè)計人員應(yīng)當(dāng)強化對非機動車位數(shù)量的控制，一般情況下，在部分城市中并沒有明確規(guī)定非機動車必須要設(shè)置地下室，所以設(shè)計人員可以將其設(shè)置在小區(qū)周圍的地面，如果其存在綠化面積條件方面的限制，也可以在住宅的架空層出進(jìn)行非機動車的設(shè)置，但若處在不得不在地下室設(shè)置的條件下，則可以通過將其設(shè)置于地下室夾層的方式，以達(dá)到有效減少地下室面積的效果。除此以外，設(shè)計人員需要更加科學(xué)地進(jìn)行人防面積的控制，在正式展開設(shè)計工作之前同人防主管部門之間就相關(guān)問題展開深層次的溝通和交流，盡量進(jìn)行低防護(hù)等級人員掩蔽所以及人防物資庫的建設(shè)，最終實現(xiàn)對于地下面積的合理控制。

2.2 地庫選型埋深控制

設(shè)計人員除了要加強對地下面積控制以外，還應(yīng)當(dāng)合理開展對于地庫選型埋深的控制工作，地庫埋深對于地庫基坑支護(hù)、基礎(chǔ)形式、土方開挖成本以及工期等有著決定性作用，并且直接影響著后續(xù)的成本投入，所以設(shè)計人員應(yīng)當(dāng)在保障其滿足規(guī)劃條件的基礎(chǔ)上盡可能抬高地下室的底板標(biāo)高以減少埋深。在條件允許的情況下盡可能選用埋深較小的“半地下地庫”以及“坡地地庫”等類型。因造價會在覆土每增加0.1m的情況下增加10元/m2，在原有的基礎(chǔ)上增加地庫底板的高度，能夠高效實現(xiàn)對于基坑結(jié)構(gòu)、土方以及工期等多方面成本投入的降低，所以設(shè)計人員需要充分考慮率綜平面圖豎向設(shè)計的實際情況，更加科學(xué)合理地開展對于地下室標(biāo)高以及覆土高度的設(shè)置工作。

設(shè)計人員在對地下室頂板埋深進(jìn)行確定的時候應(yīng)當(dāng)合理結(jié)合管線的實際需求，通常會在1000～1200范圍之內(nèi)，針對景觀覆土需要加厚的部分可以適當(dāng)使用局部堆坡的方式，此舉可以起到地下室整體埋深以及覆土荷載的作用，若是存在場地豎向標(biāo)高的變化，為了可以減少埋深，其地下室的標(biāo)高也會產(chǎn)生變化，局部堆坡如圖1所示。

圖1 某工程地下車庫局部堆坡示例圖

對于地下室高差來說，其可以采用整體放坡以及臺地式處理，出于提升使用舒適性以及施工便利性的目的，應(yīng)當(dāng)盡量采用臺地式處理的方案，通過坡道實現(xiàn)不同標(biāo)高地下室的合理相連[2]。

造價將會隨著地庫層高增加0.1m增加20元/m2，設(shè)計人員在合理進(jìn)行地下室層高控制的過程中，需要注意地下室中各專業(yè)管線標(biāo)高的協(xié)調(diào)性，確保車庫凈高的科學(xué)性。除此以外，設(shè)計人員需要充分結(jié)合項目的具體情況，對是否需要應(yīng)用無梁樓蓋體系進(jìn)行合理判斷，以達(dá)到減少層高以及增加凈高的效果。通常情況下，經(jīng)濟檔的項目應(yīng)當(dāng)確保地下室的整體凈高是2200mm，而針對標(biāo)準(zhǔn)和高檔的項目應(yīng)當(dāng)確保其主要通道為2400mm。

2.3 地庫停車布置

結(jié)合相關(guān)調(diào)查研究表明，兩側(cè)垂直車位是最佳的車位布置方式，所以設(shè)計人員應(yīng)當(dāng)加強對這種布置方式的重視，并盡可能不對停車的方向進(jìn)行改變。在進(jìn)行設(shè)備用房的設(shè)計時，設(shè)計人員需要加強對于那些不便停車位置的重視。例如，主樓下方和邊角空間等，這樣一來便能夠有效提升空間的利用效率，在主樓下方應(yīng)當(dāng)盡可能設(shè)計為人防入口、設(shè)備用房以及停車位等，但在實際開展設(shè)計工作的過程中應(yīng)當(dāng)注意不能夠在其中布置會影響首層住戶日常生活設(shè)備用房。對于地庫的平面來說，設(shè)計人員需要盡可能保障其規(guī)整性，在布置地下室的時候，需要盡可能使其處在地塊建筑物整體的中間位置，充分同地下室面積要求相適應(yīng)的前提下，有效規(guī)避地下室范圍超過邊緣主樓范圍的現(xiàn)象。此外，設(shè)計人員需要綜合考慮當(dāng)前綜合管線布置等多方面影響因素，進(jìn)一步明確凈高，這樣一來便能夠在提升空間整體利用效果的同時減少對其資金的投入。設(shè)計人員還應(yīng)當(dāng)充分實現(xiàn)對于人防以及防火分區(qū)等多方面要求的合理結(jié)合，進(jìn)而實現(xiàn)對于分隔發(fā)生率降低，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上提升業(yè)主在駕車過程中視野的開闊性和清晰性，進(jìn)而最大限度保障車輛在地下車庫中的安全平穩(wěn)駕駛[3]。

3 結(jié)語

綜上所述，合理進(jìn)行居住小區(qū)地下車庫的優(yōu)化設(shè)計，既能夠提升交通組織的有效性，還能夠?qū)崿F(xiàn)建筑整體經(jīng)濟效益的提升，對于其可持續(xù)發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。地下室的單方造價基本上處在2500～3000之間，為高效落實對于地下室成本的控制，應(yīng)當(dāng)從設(shè)計層面著手進(jìn)行控制，充分掌握地下車庫設(shè)計重點和要點，最終實現(xiàn)其經(jīng)濟效益和社會效益的綜合提升。