劉唯懿

摘要：通過在蘇北多地進(jìn)行對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)蘇北當(dāng)前宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀不甚樂觀。文章從推進(jìn)集中居住政策的實(shí)施視角進(jìn)行分析，提出通過規(guī)范宅基地使用權(quán)登記制度、建立宅基地流轉(zhuǎn)平臺(tái)、健全宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制，保證宅基地的健康流轉(zhuǎn);通過普及集中居住的好處、提升居民參與度、因地制宜科學(xué)規(guī)劃新建區(qū)，提高村民參與集中居住意愿。從兩方面進(jìn)行土地改革，從而加快農(nóng)村建設(shè)，優(yōu)化城鄉(xiāng)布局，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。

關(guān)鍵詞：宅基地流轉(zhuǎn);集中居住;鄉(xiāng)村振興

隨著城市的快速發(fā)展，城市土地資源越發(fā)緊缺。相比而言，我國發(fā)展農(nóng)村土地資源利用不足，宅基地閑置情況嚴(yán)重。2018年，江蘇省委書記在省委第十三屆四中全會(huì)上明確表示，要加強(qiáng)蘇北農(nóng)村建設(shè)，按照城鎮(zhèn)化規(guī)律推進(jìn)蘇北農(nóng)村集中建房，以響應(yīng)國家號(hào)召，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。近年來，江蘇省省內(nèi)積極推行集中居住政策，蘇南已經(jīng)取得了一定成績(jī)，但蘇北和蘇南向來在地理?xiàng)l件和政策支持上有差異，南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距更為顯著。蘇北能否通過集中居住政策以盤活土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，蘇北實(shí)行集中居住的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策又是如何，本文將結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行分析，給予政策建議，希望能對(duì)蘇北宅基地管理和集中居住建設(shè)提供參考和啟示。

一、蘇北農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及其問題

根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2019年年底，我國人口總數(shù)為140005萬人，其中農(nóng)村人口55162萬人，占比為39.40%，從各年統(tǒng)計(jì)來看，農(nóng)村人口逐年下降，并且農(nóng)村人口中約有1/3的農(nóng)民都選擇外出務(wù)工。農(nóng)村人口總量呈遞減趨勢(shì)，而農(nóng)民外出打工人數(shù)呈遞增趨勢(shì)，導(dǎo)致農(nóng)村人口大量處于向外流動(dòng)狀態(tài)，許多房屋閑置，并無人居住，這導(dǎo)致了宅基地使用資源的浪費(fèi)。為了進(jìn)一步了解蘇北宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，團(tuán)隊(duì)成員在沭陽縣北丁集鄉(xiāng)？譹？訛的宋宅村、吳元村、喬王村發(fā)放問卷進(jìn)行調(diào)研，以獲取最真實(shí)的信息資料。北丁集鄉(xiāng)位于江蘇省沭陽縣西南部，距縣城17公里，具有典型的蘇北農(nóng)村風(fēng)貌。小組選取的三個(gè)村子分布均勻，這樣調(diào)研數(shù)據(jù)更具有普遍性，保證數(shù)據(jù)的可靠性。小組成員共發(fā)放調(diào)查問卷130份，回收有效問卷126份。

（一）基本現(xiàn)狀

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指擁有宅基地使用權(quán)的農(nóng)民通過將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他有資格的主體來達(dá)到宅基地流轉(zhuǎn)的效果。我國農(nóng)村居民經(jīng)依法申請(qǐng)、審批、登記后取得使用權(quán)，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體組織。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)分析我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，首先，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度遵守一戶一宅制度?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款明確規(guī)定我國宅基地實(shí)行以家庭為單位的“一戶一宅”制度。現(xiàn)實(shí)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，15.8%家庭嚴(yán)格遵守一戶一宅制度。其次，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)民。同樣是第六十二條之規(guī)定“不得向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地”，限制了宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)民。此外，農(nóng)戶之間也不得私自買賣土地。《土地管理法》第二條規(guī)定任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，又一次強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村居民只享有宅基地使用權(quán)，沒有宅基地所有權(quán)，不得擅自轉(zhuǎn)讓。但據(jù)調(diào)研，僅14.2%的村民表示本村不存在私下交易宅基地的情況，另有21.4%的村民表示不清楚。最后，在新《土地管理法》規(guī)定中，國家允許村民依法自愿有償?shù)赝顺鲛r(nóng)村宅基地，以促進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)和減少閑置宅基地的數(shù)量。對(duì)于退出宅基地的農(nóng)民，將進(jìn)行房屋補(bǔ)償？譺？訛。目前，蘇北多地正在推進(jìn)有償退出宅基地政策，促進(jìn)宅基地流轉(zhuǎn)。

（二）存在的問題

通過調(diào)研，小組成員發(fā)現(xiàn)當(dāng)前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中存在諸多問題。

1. “一戶多宅”及房屋閑置情況嚴(yán)重

在實(shí)際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，只有半數(shù)農(nóng)民嚴(yán)格遵守宅基地分配制度。許多農(nóng)民對(duì)一戶一宅制度理解不清，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，只有23.8%的村民了解一戶一宅制度，高達(dá)84.2%的村民沒有遵守一戶一宅制度。除了“一戶多宅”現(xiàn)象普遍外，宅基地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象？譻？訛也十分嚴(yán)重，產(chǎn)生了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。

2. 宅基地私自買賣情況普遍

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民私自進(jìn)行宅基地買賣的現(xiàn)象普遍存在。數(shù)據(jù)顯示，高達(dá)64.2%的農(nóng)民都表示本村存在宅基地私自交易現(xiàn)象。雖然地區(qū)政府有相關(guān)文件對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行管制，但由于文件效力較低、缺少相應(yīng)的法律責(zé)任追究機(jī)制，導(dǎo)致隱形交易市場(chǎng)的存在。

3. 宅基地征收的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

通過信息搜集，發(fā)現(xiàn)蘇北農(nóng)村房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于政策標(biāo)準(zhǔn)要求。蘇北補(bǔ)償價(jià)格平均在600元/平方米，但集中居住房屋每平米價(jià)格高達(dá)1200～1400元。補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)低于購買新房?jī)r(jià)格導(dǎo)致農(nóng)民換房壓力大，寧愿閑置也不愿意退出宅基地。農(nóng)民不滿相關(guān)補(bǔ)償、抵制政府征用時(shí)，政府往往以公共利益、國家政策為由，強(qiáng)行收回農(nóng)民宅基地使用權(quán)，不顧農(nóng)民真實(shí)意愿。在對(duì)現(xiàn)行政策的滿意程度調(diào)查中，只有21%的農(nóng)民完全滿意目前的政策。

二、蘇北農(nóng)村集中居住的法律依據(jù)及風(fēng)險(xiǎn)

江蘇省作為東部沿海發(fā)展迅速的經(jīng)濟(jì)大省，地理面積不大但人口眾多，人均耕地面積不足一畝，資源壓力非常大。在城市化加快進(jìn)程和城鄉(xiāng)融合加速發(fā)展的同時(shí)，農(nóng)村居民涌入城市，農(nóng)村宅基地閑置，造成土地資源浪費(fèi)，對(duì)未來發(fā)展相當(dāng)不利。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，蘇北一些縣（市）人口流出多達(dá)40萬人左右，2020年徐州人口總流出高達(dá)159.17萬人。因此，江蘇各省政府把推進(jìn)農(nóng)民集中居住建設(shè)擺在農(nóng)村建設(shè)發(fā)展首位，以改變居民居住分散、土地利用率低、基礎(chǔ)設(shè)施配備不完全的現(xiàn)狀，從另一方面尋找現(xiàn)代農(nóng)村社區(qū)的發(fā)展契機(jī)。江蘇省近年來在省兩會(huì)中，都明確將改善蘇北農(nóng)村住宅條件、建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、改善人居環(huán)境列入“十項(xiàng)民生實(shí)事”？譹？訛。加快推進(jìn)農(nóng)村集中居住區(qū)的建設(shè)、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化是新時(shí)期中國特色社會(huì)主義的本質(zhì)要求，也是實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的根本保證。

（一）法律依據(jù)

2018年江蘇省委辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快改善蘇北地區(qū)農(nóng)民群眾住房條件推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的意見》，明確要求加快農(nóng)村村落改革，建設(shè)集中居住區(qū)，優(yōu)化城鄉(xiāng)布局。蘇北各市也頒布了相應(yīng)政策，如《鹽城市農(nóng)村集中居住去規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定》等具體性指導(dǎo)文件。江蘇省睢寧縣試點(diǎn)的成功也表明蘇北探索集中居住建設(shè)的契機(jī)已然到來。蘇北農(nóng)村總體呈現(xiàn)居民點(diǎn)布局散亂，環(huán)境臟、亂、差的情況。多數(shù)房屋都建于二十世紀(jì)八九十年代，現(xiàn)在看，多數(shù)房屋低矮破舊，房屋功能簡(jiǎn)單，不能滿足現(xiàn)在生活的需要。而集中居住就是把自然分布、隨機(jī)居住的農(nóng)戶集中起來，建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)，達(dá)到消除城鄉(xiāng)二元化的目的。在計(jì)劃下建設(shè)的集中居住社區(qū)，可以減少建設(shè)過程中所需的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的投入，緩解政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，為實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興減壓解負(fù)。實(shí)現(xiàn)集中居住，也有利于改進(jìn)耕作方式，實(shí)現(xiàn)耕種機(jī)械化，優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地集約利用，提高土地資源利用率。

（二）現(xiàn)行風(fēng)險(xiǎn)

建設(shè)農(nóng)民集中居住區(qū)的目的之一是為了促進(jìn)我國大城市的基礎(chǔ)配套設(shè)施向農(nóng)村覆蓋、城市文明向大農(nóng)村輻射， 提高農(nóng)民生活質(zhì)量， 建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)， 實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合，完成鄉(xiāng)村振興。但是除了以上提及的實(shí)施集中居住政策的優(yōu)越性，在蘇北建設(shè)集中居住區(qū)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

首先，蘇北退出宅基地補(bǔ)償金遠(yuǎn)低于蘇南地區(qū)。蘇南經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)高于蘇北地區(qū)，蘇北農(nóng)村人均經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收低，蘇北24個(gè)縣財(cái)政總收入與蘇南的昆山縣級(jí)市相持平。這也導(dǎo)致蘇北政府用于有償退出宅基地的財(cái)政資金遠(yuǎn)低于蘇南政府。蘇北縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村的實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，大大削弱了農(nóng)民退出宅基地制度選擇集中居住的意愿。

其次，蘇北集中居住的意愿遠(yuǎn)低于蘇南地區(qū)。本次關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的調(diào)研中，也設(shè)置了關(guān)于蘇北農(nóng)民集中居住意愿的調(diào)查。結(jié)果顯示，24%的農(nóng)民愿意搬遷，將會(huì)積極配合有關(guān)工作;49%的農(nóng)民表示更適應(yīng)現(xiàn)在的居住環(huán)境，不愿意做出改變;27%的農(nóng)民將會(huì)根據(jù)具體情況做出決定。？譺？訛蘇北農(nóng)村人居住環(huán)境不佳，生活質(zhì)量較差，但基本能滿足生活所需。年輕勞動(dòng)力外流，仍在居住的老年人習(xí)慣了這樣的居住環(huán)境，不愿意做出改變。綜合因素導(dǎo)致蘇北目前的集中居住意愿偏低，不利于政策推進(jìn)。

最后，蘇北處于宅基地流轉(zhuǎn)困境中。如上所述，目前蘇北地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)過程中存在眾多問題，導(dǎo)致實(shí)際流轉(zhuǎn)困難重重。雖然《土地管理法》對(duì)農(nóng)村土地管理進(jìn)行了一定的規(guī)定，但這種法律法規(guī)是基于法理提出的籠統(tǒng)的概念，在實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)有關(guān)規(guī)定對(duì)糾紛的解決和調(diào)節(jié)是吃力的。同時(shí)，土地確權(quán)證書頒發(fā)不到位導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊及集體經(jīng)濟(jì)組織的主體概念不清都容易導(dǎo)致對(duì)農(nóng)民合法權(quán)益的侵害，打擊農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的積極性。土地流轉(zhuǎn)困難在基礎(chǔ)條件層面加大了集中居住政策實(shí)施的難度。

三、完善宅基地流轉(zhuǎn)制度促進(jìn)蘇北集中居住的建議

由前文分析可知，集中居住政策對(duì)新型農(nóng)村建設(shè)有重要意義，也是中國農(nóng)村發(fā)展、實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的必然趨勢(shì)。當(dāng)前蘇北地區(qū)土地改革，需要首先完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，其次是集中政策的改良以促進(jìn)蘇北集中居住建設(shè)。

（一）宅基地流轉(zhuǎn)制度的完善

1. 規(guī)范宅基地使用權(quán)登記制度。蘇北農(nóng)村當(dāng)前“一戶多宅”現(xiàn)象嚴(yán)重，與《土地管理法》的規(guī)定相悖。其主要原因是繼承混亂、私自占地、村干包庇等。為完善宅基地流轉(zhuǎn)制度，應(yīng)首先規(guī)范宅基地使用權(quán)的登記，土地資源執(zhí)法監(jiān)管部門人員配備齊全，嚴(yán)格監(jiān)管土地使用狀況，對(duì)違法違規(guī)用地占地行為作出處罰?！睹穹ǖ洹返?65條明確規(guī)定“已經(jīng)登記的宅基地使用前轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記”。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的性質(zhì)屬于物權(quán)流轉(zhuǎn)，物權(quán)流轉(zhuǎn)采取登記生效主義確保流轉(zhuǎn)的法律效力。根據(jù)“三權(quán)”分置的要求，結(jié)合試點(diǎn)實(shí)踐，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格貫徹落實(shí)登記生效主義，規(guī)范宅基地使用權(quán)登記制度，頒發(fā)土地確權(quán)證書，切實(shí)保障農(nóng)民權(quán)益。

2. 建立宅基地流轉(zhuǎn)平臺(tái)，出臺(tái)法律法規(guī)。雖然《農(nóng)村土地承包法》賦予了農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但是這種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)并不具有排他性的處分權(quán)能，農(nóng)民不得擅自流轉(zhuǎn)承包土地?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定的禁止買賣、出租、擅自轉(zhuǎn)讓等情形導(dǎo)致農(nóng)民只能在小范圍內(nèi)私自以低價(jià)轉(zhuǎn)讓宅基地。因此，必須進(jìn)一步明確農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，在目前國家及其相關(guān)行政法律條文所明確規(guī)定的農(nóng)民土地使用期限內(nèi)，農(nóng)民仍然可以通過依法實(shí)行土地轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股和房產(chǎn)抵押等多種手段合法流轉(zhuǎn)其對(duì)于承包地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。應(yīng)建立規(guī)范的宅基地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)，由國家統(tǒng)一監(jiān)督管理全國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，以保護(hù)廣大農(nóng)民群眾的利益。此外更重要的是適時(shí)出臺(tái)有關(guān)宅基地管理的法律法規(guī)，如《宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法》，或是行政法規(guī)如《宅基地管理?xiàng)l例》，對(duì)宅基地管理進(jìn)行具體的規(guī)定。各個(gè)地方應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況和在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中遇到的具體問題，有針對(duì)性地加以調(diào)整。

3. 健全宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。蘇北農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，為實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，政府應(yīng)該加大財(cái)政支持力度，提高經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，減輕農(nóng)民所需自負(fù)的經(jīng)濟(jì)壓力。閑置宅基地重新流轉(zhuǎn)后，也可以利用地方自然優(yōu)勢(shì)，發(fā)展如農(nóng)家樂的特色旅游產(chǎn)業(yè)，以增加財(cái)政收入。同時(shí)也可以創(chuàng)新農(nóng)村耕作模式，實(shí)現(xiàn)耕作機(jī)械化，可以嘗試合作社、股份合營(yíng)等新形式，共享農(nóng)業(yè)規(guī)?；找妗?/p>

（二）集中居住政策的改良

實(shí)施集中居住的風(fēng)險(xiǎn)主要有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金低、集中居住意愿低、宅基地流轉(zhuǎn)處于困境中。其中，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金低和宅基地流轉(zhuǎn)的困境都可以通過上文提及的宅基地流轉(zhuǎn)制度改善而得到輻射性的優(yōu)化效果。集中居住政策風(fēng)險(xiǎn)的下降，主要是通過提升村民集中居住意愿，加速政策推進(jìn)。政府可以通過三個(gè)途徑，提升村民意愿。

1. 普及宣傳集中居住的好處。農(nóng)民對(duì)集中居住的有關(guān)知識(shí)并不熟悉，縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村政府應(yīng)通過報(bào)紙、廣播等農(nóng)民易接觸到的媒介進(jìn)行有關(guān)法律知識(shí)的普及。由于農(nóng)村老年人疲于改變，接受集中居住模式的意愿較低，因此，政府工作人員可以從返鄉(xiāng)發(fā)展的人員、年輕外出務(wù)工人員等思想接受程度高、集中居住意向強(qiáng)的人員入手，首先推廣實(shí)施集中居住，再逐漸向老年人普及新思想新政策，最終實(shí)現(xiàn)全面集中居住。

2. 提升居民集中居住規(guī)劃參與度。政府制定的相關(guān)規(guī)劃應(yīng)對(duì)農(nóng)民公開公示，讓農(nóng)民參與到?jīng)Q策中去。傳統(tǒng)的農(nóng)民參與時(shí)常是一種“偽參與”，規(guī)劃師完成規(guī)劃后，由政府制定好決策，直接公示，農(nóng)民只能被動(dòng)的接受。為了讓農(nóng)民更好地參與到?jīng)Q策中，應(yīng)由農(nóng)民作為規(guī)劃主體，與政府、規(guī)劃師、建設(shè)單位多方協(xié)調(diào)支持，讓農(nóng)民真正參與到具體的規(guī)劃中去。農(nóng)民進(jìn)行初步規(guī)劃，再由規(guī)劃師協(xié)調(diào)修改，最終由政府作出決策、制訂計(jì)劃。這樣可以充分結(jié)合農(nóng)民的想法，建設(shè)多方滿意的集中居住區(qū)，進(jìn)而提高農(nóng)民集中居住的意愿。

3. 因地制宜科學(xué)規(guī)劃蘇北集中居住區(qū)。由于蘇北農(nóng)村地區(qū)整體非農(nóng)化程度高，傳統(tǒng)村落特征明顯，集中居住區(qū)的建設(shè)應(yīng)該遵循政府規(guī)劃、農(nóng)民自建的原則。徐州睢寧高黨模式是蘇北地區(qū)集中居住的成功之鑒，其余各市可以參照蘇北本地的成功案例、結(jié)合蘇南和省外的成功經(jīng)驗(yàn)，取精用宏，因地制宜，制定蘇北集中居住建設(shè)的規(guī)劃。在規(guī)劃的過程中，應(yīng)盡量保留蘇北農(nóng)村原本具有特色的鄉(xiāng)村文化，保護(hù)有意義的農(nóng)村傳統(tǒng)，建設(shè)有特色、有人情的集中居住區(qū)。蘇北農(nóng)村多是典型傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村風(fēng)貌，家族觀念更強(qiáng)，因此因地制宜、科學(xué)規(guī)劃、不失本味才是蘇北集中居住區(qū)規(guī)劃的最佳出路。

四、結(jié)語

農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋是中國農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)無法得到保障，勢(shì)必會(huì)使農(nóng)民利益受損。為了實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，集中居住政策應(yīng)投入建設(shè)，以共同利益為目的而建設(shè)的農(nóng)村社區(qū)將會(huì)有強(qiáng)大的凝聚力和發(fā)展力，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。然而，蘇北地區(qū)宅基地閑置嚴(yán)重、一宅多戶現(xiàn)象泛濫、私自買賣宅基地屢禁不止等因素導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)困難，集中居住難以實(shí)現(xiàn)。應(yīng)首先完善宅基地流轉(zhuǎn)制度，建立公開的交易平臺(tái)，出臺(tái)管理辦法，科學(xué)計(jì)劃集中居住政策，結(jié)合民意，推進(jìn)集中居住區(qū)的建設(shè)。習(xí)近平總書記在中央農(nóng)村工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要把解決“三農(nóng)”問題作為全黨工作重中之重，推動(dòng)鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)范、集中居住政策的實(shí)施，是蘇北農(nóng)村地區(qū)土地改革的首要任務(wù)。但農(nóng)村土地制度改革遠(yuǎn)不止于此，法律任重而道遠(yuǎn)。

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*基金項(xiàng)目：江蘇師范大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練省級(jí)規(guī)劃項(xiàng)目“農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)問題調(diào)查研究——以蘇北地區(qū)為例”（項(xiàng)目編號(hào)：201910320036Z）。

（作者單位：江蘇師范大學(xué)法學(xué)院）