熊穎

國企央企背景的地產(chǎn)股在股價提振上能夠走得比較久，至少今年還是有貫穿全年投資機會的可能性，他們更符合地產(chǎn)股中的價值股。因為伴隨地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，一半以上的地產(chǎn)公司都會倒下，剩下的市場就會主要由這些國企央企瓜分。

近一個月來（3月16日～4月14日），地產(chǎn)股拉升明顯，不光地產(chǎn)指數(shù)（399241.SZ）漲幅33.45%，更有多家房企股價翻倍。市場有人喊出“地產(chǎn)股機會能演繹全年”。《紅周刊》在采訪中，不少職業(yè)投資人表示，地產(chǎn)股投資機會會呈現(xiàn)兩極分化，這緣于基本面的分化。由于政策的邊際放松，房地產(chǎn)板塊會有短期的貝塔機會，但普漲時間不會持續(xù)太長;而國企、央企背景的地產(chǎn)股，基本面更優(yōu)秀，投資機會仍可能貫穿2022全年。

二季度地產(chǎn)股會迎來方向性復蘇但整個板塊普漲周期不會長期持續(xù)

近期地產(chǎn)股的大幅拉升，背后主要受到政策的影響。微木資本創(chuàng)始人呂曉彤告訴《紅周刊》：“2022年5.5%的GDP增速，意味著必須要把地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)做好，并且?guī)由舷掠萎a(chǎn)業(yè)鏈。所以我們可以看到，現(xiàn)在各地政策都在松綁，貸款利率下行、貸款比例上升等一系列利好信息的釋放。這也向市場明確，國家整體仍要穩(wěn)住房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)。

此外，近期摩根大通報告也指出，在銷售改善和需求端政策放松推動下，今年第二季中國地產(chǎn)股應該會迎來方向性復蘇，盡管波動性可能會很高。并認為迄今為止2021財年業(yè)績不佳、停牌、銷售疲弱及違約等利空應該都已出盡。若以2021年10月峰值為基準，地產(chǎn)股可能有15～20%的上漲空間。

不過，呂曉彤同時也向《紅周刊》表示，地產(chǎn)板塊的普漲并不會持續(xù)太長時間。首先，我國現(xiàn)在城市化率65%，和歐洲國家70%相比，城市化進程基本結(jié)束;第二，中國人口已達到高峰并開始衰退，老齡化越來越嚴重;第三，現(xiàn)在市場還有6億平方米的存量，人均住房面積50平方米，這一均量已大大超過發(fā)達國家;第四，中國老舊城市改造和醫(yī)院學校建設基本完成，有些地方小學甚至都招不到學生，所以也不需要那么多房子了。

綜上四方面，他認為除了北上廣深等一線城市，中國的房子已經(jīng)冗余，高速增長時期已過，再加上房住不炒是基本國策，房子作為投資品的時代已一去不返。后續(xù)房地產(chǎn)每年的新增開發(fā)面積也非常少了，且基本上市場份額也是被國企央企“吃掉”，所以地產(chǎn)板塊普漲難持續(xù)。

去年四季度資金開始流向地產(chǎn)國企、央企投資機會或貫穿2022全年

從去年四季度開始，資金開始明顯流入地產(chǎn)板塊?！都t周刊》對比2021年三季度和2021年報基金前十大重倉股發(fā)現(xiàn)，部分地產(chǎn)股無論是它的持股基金數(shù)，還是基金持股股數(shù)，都出現(xiàn)了明顯增幅（見表1）。

表1 公募基金青睞的地產(chǎn)股TOP20

數(shù)據(jù)來源：Wind

通過表格可以發(fā)現(xiàn)，保利發(fā)展的持有基金數(shù)和對應的基金持股總量依然位列房企排行榜榜首，且持有基金數(shù)從去年三季度的312只增至2021年末的388只，與之相對應的同期基金持股數(shù)量也從11.29億股增至13.46億股。

此外，萬科A的基金持股總量從去年三季度的7.12億股增至2021年末的8.17億股;金地集團基金持股總量從去年三季度的2.21億股增至2021年末的5.04億股;招商蛇口基金持股總量從去年三季度的1.61億股增至2021年末的3.80億股。

更加值得一提的是，基金不僅僅將目光聚焦于“招保萬金”，其他規(guī)模房企也吸引了不小關(guān)注，如，此前鮮少有人問津的廣宇發(fā)展、華發(fā)股份、旭輝控股等房企。其中，關(guān)注度增長最為明顯的要數(shù)華發(fā)股份，2021年三季度末時，華發(fā)股份持有基金數(shù)僅有3家，且對應基金持股總量為328.97萬股;而到了2021年年末，該地產(chǎn)股的持有基金數(shù)增至15家，對應基金持股總量也增至1.37億股。

不過，《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，從房企規(guī)模來看，基金多看好市占率較高的大型、中型房企，相反，小型房企相對較少;而從公司屬性上來看，基金又普遍看好國企、央企或國資背景的地產(chǎn)股，民營背景所占比重相對較少。比如，在地產(chǎn)股中基金持股總量排名前十榜單中，僅有新城控股、萬業(yè)企業(yè)、金科股份三家屬于民營企業(yè)。

此前，中歐基金經(jīng)理曹名長在接受《紅周刊》專訪時就表示，地產(chǎn)行業(yè)具有Alpha機會。雖然增長速度較慢，但競爭格局很好，龍頭公司仍在提升市場份額。這一投資邏輯和基金的地產(chǎn)持倉特點一脈相承。

而呂曉彤也持續(xù)看好國企央企背景的地產(chǎn)股。他表示，國企央企更安全，且本身預期也都很充分。國企央企大概率會每年保持10%～15%的增長速度，但其他地產(chǎn)股的股價波動可能更多是炒作成分。

深諳地產(chǎn)行業(yè)的財經(jīng)知名博主@朱酒向《紅周刊》表示，國企央企背景的地產(chǎn)股在股價提振上能夠走得比較久，至少今年還是有貫穿全年投資機會的可能性，它們更符合地產(chǎn)股中的價值股，帶著很強的成長基因，因為伴隨地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，一半以上的地產(chǎn)公司都會倒下，連拿地的能力都沒有，那么剩下的市場就會主要由這些國企央企瓜分。

中交地產(chǎn)等部分地產(chǎn)股漲幅顯著背后或系游資炒作

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，3月16日至今（4月14日），基金青睞的地產(chǎn)股TOP20區(qū)間漲跌幅多維持在30%～40%漲幅左右，這一區(qū)間漲幅和地產(chǎn)指數(shù)基本保持一致。

不過，近期地產(chǎn)板塊表現(xiàn)更為出色的并非受基金青睞股。如此前股價長期維持在7元/股上下的中交地產(chǎn)于3月16日開始爆發(fā)多日連續(xù)漲停，4月14日收盤，區(qū)間漲跌幅高達246.33%，位居近期地產(chǎn)股漲幅榜首。這期間，中交地產(chǎn)的區(qū)間換手率高達157.89%（見表2）

表2 近期換手率、漲幅雙高房企

數(shù)據(jù)來源：Wind

而中交地產(chǎn)的基本面并不出色。其2021年年報顯示，2021年實現(xiàn)營收145.42億元，同比增長18.23%;實現(xiàn)歸母凈利潤2.36億元，同比減少32.19%。且同一年時間，雖然中交地產(chǎn)簽約銷售額微增5.07%至560億元，但銷售面積實則同比下滑5.79%，至228.51萬平方米。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，中交地產(chǎn)剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為87.36%，“三道紅線”仍處于踩線狀態(tài)。多位投資人向《紅周刊》記者分析表示，中交地產(chǎn)這種股票炒作的可能性很大。

《紅周刊》還注意到，此前連續(xù)多年十大流通股股東未出現(xiàn)較大變動的中交地產(chǎn)在2021年年報中出現(xiàn)了“三減一退”，其中大股東重慶渝富資本運營集團有限公司減持0.76%總股本。且根據(jù)中交地產(chǎn)近期披露的兩則減持公告，重慶渝富在2021年9月11日到4月12日之間，持股比例從10.69%降至8.96%，占到中交地產(chǎn)總股本的1.72%。減持均價為7.07元/股，合計套現(xiàn)8463.3萬元。而后續(xù)，重慶渝富還將繼續(xù)減持，在公告后15個交易日的6個月內(nèi)，計劃減持中交地產(chǎn)股份不超過2086.30萬股，占公司總股本比例3%。

值得關(guān)注的是，和中交地產(chǎn)類似，同樣具備高換手率、高漲幅的地產(chǎn)股不在少數(shù)。如，3月16日～4月14日期間，天?；▍^(qū)間漲幅為171.53%，區(qū)間換手率為410.42%;渝開發(fā)區(qū)間漲幅86.3%，區(qū)間換手率為189.43%;陽光城區(qū)間漲幅44.3%，區(qū)間換手率為310.41%。

@朱酒向《紅周刊》表示，當前地產(chǎn)板塊雖然也存在一個恢復過程，企業(yè)也屬于未來向好，但地產(chǎn)股里面有一半以上的成分都是他認為，當前上漲的地產(chǎn)股可以劃分為三大類別：一類是真正的能夠保持長期較好發(fā)展的房企，主要是央企國企;一類是困境反轉(zhuǎn)型，比較典型的特征就是從去年下半年開始到現(xiàn)在跌幅特別大的房企;最后就是純炒作類型，一般市值不大換手率特別高。比如說換手率高到連續(xù)每日都是兩位數(shù)漲幅，有的甚至連續(xù)好幾天都是20%的換手率，這種是投資資金的可能性較小，都是游資炒一把就走。

呂曉彤也提醒表示，當前地產(chǎn)板塊炒作居多，且大多也已經(jīng)炒到位了。

基本面是區(qū)分炒作和成長股的試金石國企、央企“三道紅線”更經(jīng)得起考驗

呂曉彤認為，要區(qū)分被炒作還是被長期投資的地產(chǎn)股，還要看基本面。地產(chǎn)的高速增長已經(jīng)過去，基本面差的房企無法維持股價的持續(xù)拉升，拉到最后還是回調(diào)、后撤。

@朱酒也表示，用PE來衡量股票投資價值的方式，對當前地產(chǎn)股來說參考性不大，因為從剛剛發(fā)布的2021年年報來說，大部分地產(chǎn)公司都有計提減值，所以整體PE是偏高的，并不能客觀真實地反映一家房企的企業(yè)現(xiàn)狀，投資人要結(jié)合房企的自身債務表現(xiàn)、自身經(jīng)營以及拿地能力來看。

自2020年8月，“三道紅線”政策新規(guī)出臺后，就一直被視為衡量房企債務表現(xiàn)的硬指標。而根據(jù)目前已對2021年年報對應“三道紅線”進行披露的房企數(shù)據(jù)來看，相比民營企業(yè)，絕大多數(shù)的國企、央企三道紅線更趨安全穩(wěn)健，如中國海外發(fā)展剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率53.6%、凈負債率31.1%、現(xiàn)金短債比3.42;招商蛇口發(fā)展剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率61.67%;凈負債率42.82%;現(xiàn)金短債比1.25?？梢钥吹剑鲜龇科蟮娜笾笜瞬还舛荚凇鞍踩€內(nèi)”，還都實現(xiàn)了較為明顯的優(yōu)化效果。

而在拿地方面，也可以看到，今年前3個月的土地市場主要也都被國企、央企以及國資背景房企包攬。據(jù)中指數(shù)據(jù)，在2020年前3月的房企拿地排行榜中TOP10中，國資背景的綠城中國拿地金額208億元，位列榜首;國企央企背景的華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)，上海地產(chǎn)集團拿地金額也都在百億以上;而僅有3家民營企業(yè)上榜前十，且拿地金額相對較少（見表3）。

表32022年前3月房企拿地排行榜TOP10

數(shù)據(jù)來源：Wind