楊鹿君 王 元

（南京大學(xué) 法學(xué)院，江蘇 南京 210093；中共合肥市委政法委員會(huì)，安徽 合肥 230071）

一、問(wèn)題提出

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)“三道紅線”融資規(guī)則、房地產(chǎn)貸款集中度管理等監(jiān)管政策相繼實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既有的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式難以為繼，①賈娜、鄭鈞天、董建國(guó)、孫飛：《房企資金壓力加劇 業(yè)內(nèi)預(yù)警債務(wù)爆雷風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)積極自救》，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2021年1月14日，第8版。部分高負(fù)債或已出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)、資金鏈斷裂的房企頻頻“爆雷”，相關(guān)破產(chǎn)案件大量涌現(xiàn)。與一般的破產(chǎn)案件不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)涉及購(gòu)房人、建設(shè)工程承包人、金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人等多類債權(quán)人的利益沖突，亦與民生及社會(huì)穩(wěn)定密切相關(guān)。而囿于集體行動(dòng)困境、行動(dòng)能力、議價(jià)能力等因素，若對(duì)購(gòu)房人不予以特殊保護(hù)，其在破產(chǎn)程序的博弈中就會(huì)居于弱勢(shì)地位。

為了維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，也為了實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)公平，理論界與實(shí)務(wù)界都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的購(gòu)房人利益保護(hù)給予了諸多關(guān)注。2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》）第二條規(guī)定①《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）第二條規(guī)定：消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。及2014年《最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《山東高院請(qǐng)示答復(fù)》）中“兩個(gè)不得對(duì)抗”的細(xì)化規(guī)則，②《最高人民法院針對(duì)山東省高級(jí)人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請(qǐng)示的答復(fù)》（〔2014〕執(zhí)他字第23、24號(hào)）指出，基于《批復(fù)》保護(hù)處于弱勢(shì)地位的房屋買受人的精神，對(duì)于《批復(fù)》第二條承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為既不得對(duì)抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，也不得對(duì)抗買受人在房屋未建成等情況下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)。確立起了購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利規(guī)則體系，為此前破產(chǎn)實(shí)踐中的購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)提供了明確指引與直接依據(jù)。而在2021年1月1日《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）生效前夕，最高人民法院（以下簡(jiǎn)稱最高院）為切實(shí)實(shí)施《民法典》、保證法律統(tǒng)一適用，于2020年12月發(fā)布決定，③《最高人民法院關(guān)于廢止部分司法解釋及相關(guān)規(guī)范性文件的決定》（法釋〔2020〕16號(hào)）。明文廢止《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》，建立在《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》之上的《山東高院請(qǐng)示答復(fù)》亦失去了存在之基礎(chǔ)。《民法典》視域下，應(yīng)當(dāng)如何正確認(rèn)定、公平保護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的購(gòu)房人權(quán)利？此為本文研究的主要問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的利益沖突與購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利價(jià)值基礎(chǔ)

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式?jīng)Q定的權(quán)利沖突

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在搶占市場(chǎng)份額中逐漸形成了“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式，多重因素影響下，流動(dòng)性緊張、對(duì)資金的迫切需求導(dǎo)致其高度依賴銀行信貸供給。即便受融資環(huán)境持續(xù)收緊影響，2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位的201132億元資金中，直接來(lái)自銀行的部分亦占比27.7%（國(guó)內(nèi)貸款11.6%、個(gè)人按揭貸款16.1%），④據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站：《2021年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)4.4%》，http://www.stats.gov.cn/xxgk/sjfb/zxfb2020/202201/t20220117_1826440.html，訪問(wèn)日期：2022年6月30日。這其中尚不包括企業(yè)自籌等其他資金來(lái)源中包含的銀行信貸資金。實(shí)證研究反映，即便是房地產(chǎn)上市公司，其債務(wù)融資渠道仍然單一，主要是銀行貸款。⑤張紅、高帥、張洋：《房地產(chǎn)上市公司融資模式對(duì)投資行為的影響》，《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》2015年第4期。這意味著，銀行貸款實(shí)際上支撐了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。⑥張思明：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整利益平衡實(shí)務(wù)分析》，《河南師范大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2014年第3期。為了保證資金安全，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)一般都會(huì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以土地使用權(quán)、在建工程或已建成的房屋等為融資設(shè)定抵押擔(dān)保，以降低出借風(fēng)險(xiǎn)。

除了由銀行提供房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)的前期融資，項(xiàng)目中期開(kāi)發(fā)、后期銷售中還涉及其他直接或間接的融資，其中主要的出資主體系工程承包人和購(gòu)房人。該兩類主體雖然名義上并非直接的資金出借人，但事實(shí)上，承包人承包項(xiàng)目工程進(jìn)行施工、發(fā)包人延后支付工程款的項(xiàng)目建設(shè)方式，是承包人進(jìn)行了工程墊資；而在房屋預(yù)售已成常態(tài)化的情形下，購(gòu)買期房的購(gòu)房人亦為項(xiàng)目建設(shè)提供了資金支持。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的債權(quán)人主體往往還涉及材料供應(yīng)商、房地產(chǎn)企業(yè)員工、稅收機(jī)關(guān)等。一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)喪失償債能力、進(jìn)入破產(chǎn)程序，購(gòu)房人、承包人、金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)等各類債權(quán)人之間將產(chǎn)生直接、激烈的利益沖突。這些債權(quán)人或是基于合同約定而對(duì)特定資產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，或是基于立法的特殊利益考量而享有優(yōu)先清償順位，加之《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡(jiǎn)稱《企業(yè)破產(chǎn)法》）構(gòu)建的清償順位規(guī)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的債權(quán)清償問(wèn)題顯得尤為復(fù)雜。而在各類債權(quán)人中，購(gòu)房人又是極為特殊的一類主體，其涉及消費(fèi)者、投資者、以房抵債人等多種身份。為實(shí)現(xiàn)社會(huì)實(shí)質(zhì)公平，基于價(jià)值考量，立法對(duì)特定情形下的購(gòu)房人設(shè)定了優(yōu)先權(quán)利。

（二）前《民法典》立法下購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利之價(jià)值辨析

1.購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利以生存利益保護(hù)作為價(jià)值基礎(chǔ)

《民法典》生效前，《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》第二條與《山東高院請(qǐng)示答復(fù)》構(gòu)建起了購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利的規(guī)則體系，即購(gòu)房人所享有的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)人對(duì)抵押物所享有的抵押權(quán)。進(jìn)一步解構(gòu)購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)利，其既包含在房屋建成下的房屋交付之物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，又包含在房屋未建成等情況下的購(gòu)房款返還之金錢請(qǐng)求權(quán)。在此需明確一點(diǎn)，優(yōu)先受償權(quán)是解決債權(quán)沖突的方法，其既非物權(quán)，也非質(zhì)權(quán)，更非物權(quán)性債權(quán)。①辜江南：《順序權(quán)與中國(guó)民法典》，《河北法學(xué)》2021年第3期。無(wú)論購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)利居于何種清償次位、優(yōu)先于何種權(quán)利受償，都改變不了其債權(quán)的基本屬性。

在其他答復(fù)中，最高院進(jìn)一步解釋，設(shè)立購(gòu)房人之權(quán)利優(yōu)先的目的是保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者之居住權(quán)，購(gòu)房人所購(gòu)置之房屋應(yīng)當(dāng)用于家庭生活而非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。②《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于〈最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)〉中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)》（〔2005〕執(zhí)他字第16號(hào)）。再結(jié)合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十九條，③2020年12月，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于修改〈最高人民法院關(guān)于人民法院扣押鐵路運(yùn)輸貨物若干問(wèn)題的規(guī)定〉等十八件執(zhí)行類司法解釋的決定》（法釋〔2020〕21號(hào)），對(duì)包括《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》在內(nèi)的有關(guān)司法解釋作出了相應(yīng)修改。但本研究涉及的該司法解釋第二十八、二十九條未被修改，故不對(duì)修改前后版本進(jìn)行區(qū)分。認(rèn)定購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利的三個(gè)要件似已呼之欲出：其一，基礎(chǔ)要件，已簽署合法有效的房屋買賣合同；其二，身份要件，購(gòu)房人為消費(fèi)者，即自然人購(gòu)買房屋用于自身或家庭的生活居住而非用于投資，所購(gòu)房屋需為剛需住房，購(gòu)房人名下無(wú)其他可用于居住的房屋，此處自然排除法人、非法人組織購(gòu)買房屋的情形；其三，支付要件，購(gòu)房人已支付房款金額應(yīng)當(dāng)超過(guò)總房款的50%。在滿足上述要素后，購(gòu)房人將擁有排除他人強(qiáng)制執(zhí)行的優(yōu)先權(quán)利，可對(duì)抗執(zhí)行債權(quán)，換言之可對(duì)抗破產(chǎn)債權(quán)，④陸曉燕：《保障生存利益與維護(hù)交易安全的平衡——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)利之順位研究》，《法律適用》2016年第3期。即便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，購(gòu)房人的權(quán)利仍然具有破產(chǎn)保護(hù)效力，可以對(duì)抗管理人和其他債權(quán)人，要求管理人就其債權(quán)請(qǐng)求繼續(xù)履行。

從上述規(guī)則中，可以概括出購(gòu)房人權(quán)利特殊保護(hù)的第一個(gè)價(jià)值基礎(chǔ)，即生存利益理論。不同的權(quán)利主體對(duì)于同一標(biāo)的物自然享有不同的利益，無(wú)論是金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人還是建設(shè)工程承包人，其對(duì)標(biāo)的房屋所享有的均為因開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)利益，而符合特定要件的購(gòu)房人在所購(gòu)置的房屋上附著了其生存利益，依據(jù)生存利益大于經(jīng)營(yíng)利益的社會(huì)政策原則，立法賦予購(gòu)房人在法定情況下對(duì)其購(gòu)買的商品房享有優(yōu)于建設(shè)工程價(jià)款的權(quán)利。⑤王欣新、張思明：《論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的購(gòu)房者利益保護(hù)》，《江漢論壇》2015年第10期。由于購(gòu)房人處于實(shí)質(zhì)弱勢(shì)地位，其與開(kāi)發(fā)商之間議價(jià)能力較差，而所購(gòu)置之房屋又是其生存權(quán)的基礎(chǔ)保障，相關(guān)規(guī)則賦予特定情形下的購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利，以實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)弱者的保護(hù)和對(duì)實(shí)質(zhì)公平的追求，這一價(jià)值理念也在諸多司法裁判的說(shuō)理中得到驗(yàn)證。在生存利益理論的指導(dǎo)下，可以明確，設(shè)置購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利規(guī)則的制度目的并非單純地對(duì)所有類型購(gòu)房人債權(quán)施以優(yōu)待，而是對(duì)弱者的生存權(quán)予以傾斜保護(hù)，此種價(jià)值預(yù)設(shè)決定了購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利并不具有普適性，即便對(duì)于購(gòu)房人這一類群體亦不具有普適性，僅僅是在物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)這一物權(quán)法基礎(chǔ)原則之外創(chuàng)設(shè)的特殊衡平規(guī)則，①闕梓冰：《購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的價(jià)值理念與解釋路徑》，《法律適用》2020年第11期。需要嚴(yán)格限定其適用條件，防止沖擊現(xiàn)行的制度體系。

2.購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利的理論質(zhì)疑

對(duì)于購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利的理論批駁，集中于作為購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)基礎(chǔ)依據(jù)的《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》僅是司法解釋，其規(guī)定購(gòu)房人權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，違背法律規(guī)定，缺乏上位法依據(jù)，嚴(yán)重地?fù)p害了擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償，②程嘯：《民法典物權(quán)編擔(dān)保物權(quán)制度的完善》，《比較法研究》2018年第2期。此種未經(jīng)公示、難以核驗(yàn)的高順位優(yōu)先債權(quán)，破壞了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）構(gòu)建起的交易秩序與權(quán)利外觀。債權(quán)僅僅是權(quán)利人請(qǐng)求相對(duì)人為或不為一定行為的權(quán)利，是請(qǐng)求權(quán)、相對(duì)權(quán)，而對(duì)于有抵押擔(dān)保債權(quán)而言，債權(quán)人對(duì)于特定財(cái)產(chǎn)基于擔(dān)保物權(quán)有著直接性的支配權(quán)利，并享有排他權(quán)。擔(dān)保物權(quán)人設(shè)定財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的目的即在于通過(guò)擔(dān)保物權(quán)的絕對(duì)權(quán)、支配權(quán)，來(lái)確保債權(quán)在將來(lái)的受償中就設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)能夠獲得優(yōu)先順位，而《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》直接規(guī)定購(gòu)房人的債權(quán)權(quán)利優(yōu)先于工程承包人，進(jìn)而優(yōu)先于抵押權(quán)人，顯然造成了有違常理的權(quán)利配置。即便依據(jù)《物權(quán)法》第一百七十條下的但書(shū)條款，該條規(guī)定亦明確“法律另有規(guī)定的除外”，即僅有通過(guò)全國(guó)人大及其常委會(huì)制定法律才可改變擔(dān)保物權(quán)就設(shè)定擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)囊?guī)則，這也是《物權(quán)法》第五條物權(quán)法定原則的具體體現(xiàn)與必然要求。司法解釋隨意貶損擔(dān)保物權(quán)效力的做法，明顯違反了法律規(guī)定。③程嘯：《民法典物權(quán)編擔(dān)保物權(quán)制度的完善》，《比較法研究》2018年第2期。

物權(quán)期待權(quán)理論經(jīng)常被援引以回應(yīng)上述批駁，以論證購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利的正當(dāng)性。購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)制度濫觴于德國(guó)，經(jīng)德國(guó)帝國(guó)法院1920年判決確認(rèn)，④申衛(wèi)星：《所有權(quán)保留買賣買受人期待權(quán)之本質(zhì)》，《法學(xué)研究》2003年第2期。依據(jù)德國(guó)民法典第873條的規(guī)定，基于法律行為的土地物權(quán)變動(dòng)采物權(quán)形式主義，⑤孫憲忠：《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社，1997，第7—8頁(yè)。即需具備房屋買賣雙方對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的合意，且實(shí)際辦理了物權(quán)變動(dòng)登記，才能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效力。但是，鑒于物權(quán)變動(dòng)登記中存在審批、稅費(fèi)清繳、產(chǎn)權(quán)證書(shū)交納制作等環(huán)節(jié)，物權(quán)變動(dòng)登記不能如變動(dòng)合意般迅速達(dá)成，為了防控物權(quán)變動(dòng)登記不能有效發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化對(duì)購(gòu)房人的權(quán)利保護(hù)，物權(quán)期待權(quán)應(yīng)運(yùn)而生。⑥莊詩(shī)岳：《中國(guó)式不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的批判與反思》，《河北法學(xué)》2021年第11期。物權(quán)期待權(quán)的成立需滿足三個(gè)基礎(chǔ)要件，包括物權(quán)合意已達(dá)成并具有拘束力、登記同意表示已作出、購(gòu)房人已向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。⑦鮑爾、施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法（上冊(cè)）》，張雙根譯，法律出版社，2004，第391頁(yè)。

物權(quán)期待權(quán)引入我國(guó)后，其最初只是學(xué)理上的稱謂，核心概念在于購(gòu)房人支付一定比例的購(gòu)房款后，雖然購(gòu)房人仍僅享有債權(quán)，但立法基于“無(wú)產(chǎn)者無(wú)恒心”的價(jià)值理念，一定程度上突破債權(quán)的相對(duì)性原則，賦予買受人請(qǐng)求出賣人配合其辦理標(biāo)的房屋過(guò)戶登記以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的最終目標(biāo)，令原本只能對(duì)房屋出賣人主張的權(quán)利具備了一定意義上的對(duì)世性，在符合法定條件后即具備對(duì)抗擔(dān)保物權(quán)人的效力。根據(jù)最高院執(zhí)行局的釋義，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八、二十九條即建立了我國(guó)的購(gòu)房人物權(quán)期待權(quán)規(guī)則。①最高人民法院執(zhí)行局編著《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定理解與適用》，人民法院出版社，2015，第421頁(yè)。實(shí)踐中普遍認(rèn)可，規(guī)定第二十八條設(shè)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，第二十九條即設(shè)立了消費(fèi)者購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)。②姜宇軒、賈宏斌：《民事權(quán)利沖突司法認(rèn)定研究——以執(zhí)行異議之訴中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)沖突為視角》，《江漢論壇》2020年第12期。上述兩條均對(duì)購(gòu)房人簽訂書(shū)面買賣合同、支付價(jià)款作出了限制規(guī)定，不同點(diǎn)在于，第二十八條一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)要求買受人已經(jīng)合法占有該不動(dòng)產(chǎn)且非因買受人的原因未辦理過(guò)戶登記，而第二十九條消費(fèi)者購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)形式要求較低，僅需買受人所購(gòu)商品房系其名下唯一用于居住的房屋，更加注重對(duì)買受人生存權(quán)的保障。不論上述物權(quán)期待權(quán)僅由司法解釋規(guī)定、效力層級(jí)較低，物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先受償效力和破產(chǎn)保護(hù)效力也并未在該司法解釋中得以明確。更有學(xué)者明確指出，物權(quán)期待權(quán)與購(gòu)房人的購(gòu)房款債權(quán)具有本質(zhì)上的區(qū)別，以物權(quán)期待權(quán)理論來(lái)論證購(gòu)房款優(yōu)先權(quán)的正當(dāng)性無(wú)疑存在著邏輯上的飛躍或擴(kuò)大適用之嫌。③金春：《論房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利保護(hù)——消費(fèi)者保護(hù)和債權(quán)人可預(yù)測(cè)性的平衡》，《法律適用》2016年第4期。

3.預(yù)告登記：被忽視的正當(dāng)路徑

在物權(quán)期待權(quán)的理論基礎(chǔ)上，結(jié)合預(yù)告登記的公示方式，則可為購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)建構(gòu)出另一條無(wú)礙于交易安全的適法路徑。④陸曉燕：《保障生存利益與維護(hù)交易安全的平衡——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)利之順位研究》，《法律適用》2016年第3期。通說(shuō)認(rèn)為，旨在實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在經(jīng)由預(yù)告登記之后，便能夠具有排斥其他物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗效力，⑤王利明：《物權(quán)法研究（第三版）》（上卷），中國(guó)人民大學(xué)出版社，2013，第352頁(yè)。可見(jiàn)預(yù)告登記的制度目的在于保護(hù)以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使其免受債務(wù)人處分行為的妨礙。學(xué)術(shù)理論研究一般認(rèn)為，預(yù)告登記具有權(quán)利保全、順位保證、破產(chǎn)保護(hù)等法律效力，⑥孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法總論（第三版）》，法律出版社，2014，第384頁(yè)。德國(guó)民法典第883條對(duì)預(yù)告登記制度作出了規(guī)定，⑦陳衛(wèi)佑：《德國(guó)民法典》，法律出版社，2004，第283頁(yè)。我國(guó)《物權(quán)法》第二十條也直接規(guī)定了預(yù)告登記制度，結(jié)合《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條的細(xì)化規(guī)定，可以明確已辦理預(yù)告登記購(gòu)房人的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)雖然仍屬債權(quán)，但是已經(jīng)具有了對(duì)抗第三人的部分物權(quán)效力。預(yù)告登記規(guī)則將物權(quán)相關(guān)規(guī)則施加于購(gòu)房人債權(quán)，給予其經(jīng)登記的“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)后的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)”以排他性的效力，本質(zhì)屬于原《物權(quán)法》向債法的擴(kuò)張。⑧孫憲忠：《論物權(quán)法》，法律出版社，2008，第416頁(yè)。

而具體到破產(chǎn)程序中，雖然《企業(yè)破產(chǎn)法》未對(duì)破產(chǎn)程序下預(yù)告登記的效力作出明確規(guī)定，未形成與《物權(quán)法》的銜接，但此時(shí)應(yīng)采用目的性限縮的法律解釋方法，排除管理人在行使《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條時(shí)的自由選擇權(quán)，尊重預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)功能，確認(rèn)預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)在債務(wù)人企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后仍能得到履行。⑨莊加園：《預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力》，《南京大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)·人文科學(xué)·社會(huì)科學(xué)）》2014年第6期。前《民法典》時(shí)代，《物權(quán)法》以直接立法的形式界定預(yù)告登記制度，實(shí)質(zhì)上已為破產(chǎn)程序下購(gòu)房人權(quán)利特殊保護(hù)提供了法律依據(jù)，也指明了制度完善方向。但基于存在《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》作為直接制度依據(jù)，預(yù)告登記與購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利認(rèn)定的結(jié)合問(wèn)題并未得到太多關(guān)注，司法實(shí)踐的認(rèn)定中更不會(huì)“舍近求遠(yuǎn)”，不直接適用《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》而轉(zhuǎn)向預(yù)告登記、增加優(yōu)先權(quán)利認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

三、后《民法典》時(shí)代購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)的立法分析與實(shí)踐問(wèn)題

（一）《民法典》以公示為中心的權(quán)利沖突順位規(guī)則

《民法典》是新中國(guó)成立以來(lái)第一部以“法典”命名的法律，在中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系中具有重要地位，是一部固根本、穩(wěn)預(yù)期、利長(zhǎng)遠(yuǎn)的基礎(chǔ)性法律。①《習(xí)近平在中央政治局第二十次集體學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào) 充分認(rèn)識(shí)頒布實(shí)施民法典重大意義 依法更好保障人民合法權(quán)益》，《人民日?qǐng)?bào)》2020年5月30日，第1版。作為新中國(guó)70多年來(lái)民事立法的集大成者，《民法典》立足我國(guó)國(guó)情和實(shí)際，全面總結(jié)了我國(guó)民事立法和司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建了更加完備、更加有效的民事權(quán)利體系，這其中自然也包括了債權(quán)受償順位的體系化。以下從此視角具體分析。

與《物權(quán)法》中的擔(dān)保物權(quán)編相比，《民法典》中的擔(dān)保物權(quán)共計(jì)有47處修改或完善，②董學(xué)立：《〈民法典〉擔(dān)保物權(quán)法的進(jìn)步與不足》，《法治研究》2020年第4期。對(duì)擔(dān)保物權(quán)規(guī)則的調(diào)整主要體現(xiàn)在擔(dān)保物權(quán)競(jìng)存時(shí)的權(quán)利沖突受償順位規(guī)則。以比較法觀之，大陸法系、英美法系均在嘗試創(chuàng)設(shè)規(guī)則體系以解決擔(dān)保物權(quán)間沖突問(wèn)題，以德國(guó)為代表的大陸法系國(guó)家采取形式主義立法模式，基于物債二分結(jié)構(gòu)，在債權(quán)編規(guī)定保證制度而將擔(dān)保物權(quán)規(guī)定在物權(quán)編，更進(jìn)一步在物權(quán)編中將擔(dān)保物權(quán)區(qū)分為抵押、質(zhì)押、留置等不同的形態(tài)，在不同形態(tài)的擔(dān)保物權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，單獨(dú)設(shè)定規(guī)則以解決爭(zhēng)議糾紛。因此，在形式主義立法模式下，權(quán)利沖突的解決規(guī)則較為復(fù)雜，需要根據(jù)立法設(shè)定的權(quán)利形態(tài)一一確定權(quán)利沖突的受償位次。而美國(guó)法則采取了功能主義的立法模式，所有具有擔(dān)保功能的權(quán)利設(shè)定都成為可登記的擔(dān)保，未進(jìn)一步嚴(yán)格區(qū)分所謂債權(quán)與物權(quán)，而實(shí)質(zhì)具有擔(dān)保功能的權(quán)利在出現(xiàn)沖突時(shí)則需借助辦理登記的前后順序來(lái)確定順位，辦理登記在前的可以優(yōu)先獲得保護(hù)。③王利明：《擔(dān)保物權(quán)制度的現(xiàn)代化與我國(guó)〈民法典〉的亮點(diǎn)》，《上海政法學(xué)院學(xué)報(bào)（法治論叢）》2021年第1期。

此前，我國(guó)《物權(quán)法》借鑒了德國(guó)民法典的立法模式，對(duì)抵押、質(zhì)押、留置等權(quán)利逐一加以規(guī)定，并區(qū)分規(guī)定權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)的次序順位，但過(guò)于僵化的立法模式一定程度上影響了我國(guó)擔(dān)保交易的發(fā)展，限制了當(dāng)事人在擔(dān)保交易這一私法領(lǐng)域的意思自治，非典型擔(dān)保的法律效力問(wèn)題一直飽受爭(zhēng)議，使得各非典型擔(dān)保交易形式裹足不前。而《民法典》在沿襲《物權(quán)法》形式主義立法模式基礎(chǔ)上，一方面采納了《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易法委員會(huì)動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易立法指南》的部分建議，另一方面也借鑒了我國(guó)已加入的《移動(dòng)設(shè)備國(guó)際利益公約》的成果，《民法典》對(duì)具有擔(dān)保功能的非典型動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易、動(dòng)產(chǎn)抵押交易等規(guī)則，均規(guī)定“未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”，為擔(dān)保交易其他規(guī)則的一體化提供了解釋前提。④高圣平：《民法典動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)登記對(duì)抗規(guī)則的解釋論》，《中外法學(xué)》2020年第4期。而《民法典》第四百一十四條第二款規(guī)定“其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定”，此處可登記的擔(dān)保物權(quán)應(yīng)當(dāng)解釋為《民法典》物權(quán)編規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)之外的其他可以登記的擔(dān)保形式，即實(shí)際在發(fā)揮擔(dān)保交易功能的交易安排。在所有權(quán)保留、融資租賃和保付代理等交易中，當(dāng)事人各方在相關(guān)部門所作的權(quán)利登記可以參照擔(dān)保物權(quán)之規(guī)定確定清償次序。統(tǒng)攬上述條款可見(jiàn)，就權(quán)利沖突受償順位問(wèn)題，《民法典》實(shí)質(zhì)上引入了功能主義權(quán)利公示的解決方法，事實(shí)上也形成了以登記為中心的權(quán)利沖突順位規(guī)則。⑤王利明：《擔(dān)保物權(quán)制度的現(xiàn)代化與我國(guó)〈民法典〉的亮點(diǎn)》，《上海政法學(xué)院學(xué)報(bào)（法治論叢）》2021年第1期。

《民法典》鼓勵(lì)公示擔(dān)保。否定隱性擔(dān)保的價(jià)值理念有效維護(hù)了交易安全，增加了投資者信心。所謂隱性擔(dān)保即為沒(méi)有公示，但卻基于約定或法定而享有優(yōu)先權(quán)利。隱性擔(dān)保不僅會(huì)破壞各類投資者的合理預(yù)期，還會(huì)不當(dāng)?shù)胤糯蠼灰壮杀?、阻礙交易，違背了現(xiàn)代民商事交易的整體發(fā)展趨勢(shì)，也容易引發(fā)各類糾紛。購(gòu)房人的權(quán)利若未經(jīng)公示登記仍享有優(yōu)先權(quán)利，則為典型的隱性擔(dān)保，也正是基于這個(gè)原因，購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利制度在后《民法典》時(shí)代受到了直接調(diào)整。

（二）破產(chǎn)企業(yè)購(gòu)房人權(quán)利認(rèn)定問(wèn)題

1.《民法典》與《企業(yè)破產(chǎn)法》的銜接

盡管在《民法典》編纂過(guò)程中，一直存在著民商分立或合一的爭(zhēng)論，但現(xiàn)實(shí)是破產(chǎn)法、公司法等商事立法并未被編入《民法典》，這些法律在《民法典》生效后仍獨(dú)立于《民法典》作為特別法繼續(xù)發(fā)揮效用?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》作為債務(wù)概括執(zhí)行法，自2007年施行后，已在10余年間發(fā)揮了特殊、重要的社會(huì)規(guī)范效用。在《民法典》編纂過(guò)程中，除了從民事法律關(guān)系的視角對(duì)確需調(diào)整的規(guī)定予以完善外，也并未作出過(guò)多新的規(guī)定?！睹穹ǖ洹肥且?guī)范、調(diào)整當(dāng)事人各方在一般情形下的權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)法律，而《企業(yè)破產(chǎn)法》則是建立在一般性權(quán)利義務(wù)之上、適用于企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境和債務(wù)危機(jī)情形的特別法，《民法典》的權(quán)利義務(wù)設(shè)定需要也必須結(jié)合《企業(yè)破產(chǎn)法》的立法語(yǔ)境作出調(diào)整。

對(duì)于購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利問(wèn)題，一方面，依據(jù)尊重非破產(chǎn)法規(guī)范原則，在適用破產(chǎn)法規(guī)則之前，首先必須澄清非破產(chǎn)法規(guī)則下的法律關(guān)系，除非基于特殊的利益考量，原則上不應(yīng)對(duì)非破產(chǎn)法規(guī)范作出直接的調(diào)整變動(dòng)，①許德風(fēng)：《破產(chǎn)法論：解釋與功能比較的視角》，北京大學(xué)出版社，2015，第82頁(yè)。因此《民法典》體系下的購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利在破產(chǎn)程序中仍需得到尊重，明確其中的價(jià)值考量與利益保護(hù)。另一方面，鑒于概括清償法的基礎(chǔ)屬性，在債權(quán)平等、公平清償?shù)仍瓌t的指引下，破產(chǎn)法又不得不對(duì)一些實(shí)體規(guī)范作出調(diào)整，在利益劇烈沖突的各方當(dāng)事人之間形成新的利益平衡。有鑒于此，《民法典》對(duì)購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利的設(shè)定需在破產(chǎn)法視角下作出限縮、調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)對(duì)各方利益相關(guān)者的平等保護(hù)，防止過(guò)度傾向購(gòu)房人。直接來(lái)說(shuō)，問(wèn)題的核心在于如何平衡購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利與破產(chǎn)法設(shè)定的清償順位規(guī)則，在尊重民法購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利的基礎(chǔ)上，又不過(guò)分破壞破產(chǎn)程序內(nèi)原生的清償順位。

具體到規(guī)范層面，《民法典》施行后《物權(quán)法》即失效，最高院亦已明確廢止《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》，而《山東高院請(qǐng)示答復(fù)》本就是最高院對(duì)《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》的進(jìn)一步解釋，自然也失去了效力基礎(chǔ)，購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利之直接依據(jù)僅?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》。鑒于購(gòu)房人獲得優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值基礎(chǔ)并未變化，購(gòu)房人的權(quán)利仍需在破產(chǎn)程序中得到正視與保護(hù)，尋求適法保護(hù)路徑，由此引發(fā)了后《民法典》時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)程序中購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利認(rèn)定的制度空缺與保護(hù)困難。

2.已付清房款購(gòu)房人取回權(quán)認(rèn)定問(wèn)題

依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十八條之規(guī)定，法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，購(gòu)房人可以向管理人取回由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占有但不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房屋。從文義解釋的角度，購(gòu)房人行使取回權(quán)的基礎(chǔ)似乎是對(duì)房屋享有的所有權(quán)，結(jié)合《民法典》第二百零九條之規(guī)定，購(gòu)房人對(duì)辦理完畢物權(quán)變更登記的房屋，享有發(fā)生法律效力的所有權(quán)，在破產(chǎn)程序中有權(quán)主張取回。有學(xué)者旗幟鮮明地提出，取回權(quán)的權(quán)源乃是所有權(quán)及其他物權(quán)。②李永軍：《論破產(chǎn)程序中的取回權(quán)》，《比較法研究》1995年第2期。但是，實(shí)踐中以債權(quán)為基礎(chǔ)的取回權(quán)廣泛存在，回歸到價(jià)值層面，取回權(quán)制度的價(jià)值基礎(chǔ)是不得將他人財(cái)產(chǎn)據(jù)為己有的樸素公平觀念，由此分析，判斷取回權(quán)成立與否不應(yīng)局限于民法上的“物權(quán)”，而應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、道德之層面分析判斷標(biāo)的物的實(shí)質(zhì)歸屬。①許德風(fēng)：《破產(chǎn)法論：解釋與功能比較的視角》，北京大學(xué)出版社，2015，第209、210、222頁(yè)。

由此，在購(gòu)房人支付全部購(gòu)房款項(xiàng)、已履行完畢合同約定的付款義務(wù)并辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，其已符合《民法典》之規(guī)定，成為房屋的所有權(quán)人，當(dāng)然有權(quán)在破產(chǎn)程序中主張對(duì)所購(gòu)房屋的取回，從債務(wù)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處實(shí)際取得房屋的占有。這里探討的是購(gòu)房人在破產(chǎn)前支付全部購(gòu)房款的情形，如購(gòu)房款未支付完畢、房屋未交付，則屬于雙方均未履行完畢的合同，管理人將享有選擇權(quán)，此問(wèn)題留待后一部分討論。

在購(gòu)房人支付全部購(gòu)房款卻未實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，則屬于債務(wù)人單方未履行完畢的合同，購(gòu)房人已經(jīng)履行完畢雙務(wù)合同下設(shè)定的義務(wù)，購(gòu)房人對(duì)債務(wù)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的權(quán)利應(yīng)屬破產(chǎn)債權(quán)。但“從經(jīng)濟(jì)、道德之層面分析”，付清房款的購(gòu)房人又確實(shí)應(yīng)對(duì)房屋享有直接性的對(duì)抗權(quán)利，在破產(chǎn)中主張取回。對(duì)此，理論研究存在分歧，前《民法典》時(shí)代，有破產(chǎn)法官提出依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2002〕23號(hào)）第七十一條第一款第五項(xiàng)之規(guī)定，特定物買賣中買受人已支付完畢全部對(duì)價(jià)的特定物，雖然仍由債務(wù)人占有但不屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，在判斷購(gòu)房人權(quán)利時(shí)可類推適用，即商品房買受人只要已經(jīng)支付全部購(gòu)房款，即可行使取回權(quán)。②池偉宏：《房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中的權(quán)利順位再思考》，《法律適用》2016年第3期。也有學(xué)者參照日本破產(chǎn)法提出，房屋已經(jīng)建成、交付，但未辦理登記的，購(gòu)房人之所有權(quán)無(wú)法對(duì)抗第三人，原則上購(gòu)房人不得行使取回權(quán)，僅在因開(kāi)發(fā)商原因未辦理登記或已經(jīng)辦理預(yù)告登記下，可以例外認(rèn)定取回權(quán)。③金春：《論房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利保護(hù)——消費(fèi)者保護(hù)和債權(quán)人可預(yù)測(cè)性的平衡》，《法律適用》2016年第4期。

實(shí)踐中，基于“維護(hù)穩(wěn)定”的考量，管理人和法院一般會(huì)以保證生存利益為由，尋找、設(shè)計(jì)各種路徑將購(gòu)房人權(quán)利排位于各類債權(quán)之前，④陸曉燕：《保障生存利益與維護(hù)交易安全的平衡——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)利之順位研究》，《法律適用》2016年第3期。傾向于認(rèn)定已經(jīng)交清房款的購(gòu)房人享有取回權(quán)。然而，前《民法典》時(shí)代尚有《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》作為直接依據(jù)，在上述批復(fù)被明文廢止后，過(guò)寬認(rèn)定取回權(quán)的做法無(wú)疑缺乏規(guī)范層面之依據(jù)。法學(xué)研究不能脫離于實(shí)踐土壤，破產(chǎn)司法實(shí)踐已反映出對(duì)于繳清房款之購(gòu)房人的權(quán)利保護(hù)有著直接的制度訴求，如果立法對(duì)此長(zhǎng)期關(guān)注不足、未能形成有效制度供給，只能讓司法實(shí)務(wù)中受到各方壓力的一線審判人員主動(dòng)“造法”，依據(jù)法律原則與公序良俗作出裁判，造成立法與司法之間的脫節(jié)。因而，結(jié)合《民法典》減少隱性擔(dān)保的價(jià)值理念，購(gòu)房人取回權(quán)需在《民法典》體系下明確合法路徑，為實(shí)踐提供指引，也為裁判劃定標(biāo)準(zhǔn)。

3.未付清房款時(shí)的購(gòu)房人債權(quán)認(rèn)定問(wèn)題

人民法院受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)，如果購(gòu)房人尚未支付完畢全部購(gòu)房款，則屬于雙方均未履行完畢之合同，依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，管理人享有選擇權(quán)，有權(quán)決定解除合同或繼續(xù)履行。管理人選擇繼續(xù)履行合同的，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)繳納房款，但有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保，購(gòu)房人對(duì)債務(wù)人企業(yè)的債權(quán)成為《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定的共益?zhèn)鶆?wù)，自然有權(quán)在破產(chǎn)程序內(nèi)取得清償?shù)膬?yōu)先順位。管理人選擇繼續(xù)履行后的程序并無(wú)爭(zhēng)議，但問(wèn)題在于，管理人以何作為行使選擇權(quán)的判斷標(biāo)準(zhǔn)？對(duì)此，域外如美國(guó)的司法判例適用“商事判斷規(guī)則”，行使合同解除或繼續(xù)履行的選擇權(quán)應(yīng)為破產(chǎn)財(cái)團(tuán)帶來(lái)利益，⑤大衛(wèi)·G.愛(ài)潑斯坦等：《美國(guó)破產(chǎn)法》，韓長(zhǎng)印等譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003，第245頁(yè)。而我國(guó)破產(chǎn)法并未作出直接規(guī)定，但鑒于管理人由法院指定、向法院報(bào)告工作、接受全體債權(quán)人的監(jiān)督，應(yīng)當(dāng)明確管理人以債務(wù)人財(cái)產(chǎn)最大化作為判斷標(biāo)準(zhǔn)與行動(dòng)宗旨：若解除合同可最大化債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，則行使解除權(quán)；若繼續(xù)履行獲得的收益可讓債務(wù)人獲益，則應(yīng)繼續(xù)履行。

然而，管理人的判斷并不能完全決定房屋買賣合同能否解除，還需結(jié)合非破產(chǎn)法規(guī)則考慮購(gòu)房人是否具有對(duì)抗管理人行使選擇權(quán)的權(quán)利。雖然理論界就預(yù)告登記在破產(chǎn)程序中能否享有與抵押權(quán)、法定優(yōu)先權(quán)等權(quán)利同等的破產(chǎn)保護(hù)效力存有爭(zhēng)議，有觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)告登記僅具有限制權(quán)利人處分標(biāo)的物之權(quán)能，預(yù)告登記權(quán)利人并不具有同不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人等同的法律地位，預(yù)告登記人在破產(chǎn)中仍享有優(yōu)先受償權(quán)將混淆預(yù)告登記與物權(quán)登記之間的界限，對(duì)預(yù)告登記之債權(quán)人過(guò)度保護(hù)，①尹田：《物權(quán)法（第二版）》，北京大學(xué)出版社，2017，第183頁(yè)。但司法已明確了預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力，②《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條。即明確在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，已辦理預(yù)告登記的購(gòu)房人有權(quán)向管理人就預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求繼續(xù)履行，③李玉林：《〈民法典〉預(yù)告登記制度的司法適用——以效力問(wèn)題為中心》，《法律適用》2021年第8期。為此問(wèn)題的爭(zhēng)議定分止?fàn)帯６鴥H滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的購(gòu)房人能否對(duì)抗執(zhí)行，此問(wèn)題還存在一定的制度矛盾：鑒于對(duì)購(gòu)房人生存利益的保護(hù)，似乎應(yīng)依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》認(rèn)可購(gòu)房人權(quán)利足以對(duì)抗執(zhí)行、獲得破產(chǎn)保護(hù)，但此時(shí)購(gòu)房人若未辦理預(yù)告登記，即便從非破產(chǎn)法規(guī)則的視角，仍是一種不符合《民法典》立法價(jià)值理念的隱性擔(dān)保，《民法典》第三百八十六條但書(shū)為法律另行規(guī)定留下了制度空間，而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》僅為司法解釋，并不在但書(shū)預(yù)留的制度空間范疇內(nèi)；從破產(chǎn)法的角度，在破產(chǎn)程序內(nèi)尊重這樣的非破產(chǎn)法規(guī)則設(shè)計(jì)，實(shí)在缺乏正當(dāng)性。

而在購(gòu)房合同解除后，無(wú)論是購(gòu)房人要求解除合同還是管理人選擇解除合同，均需對(duì)購(gòu)房合同解除后的購(gòu)房人債權(quán)性質(zhì)作出認(rèn)定。理論界存在著共益?zhèn)鶛?quán)說(shuō)和普通債權(quán)說(shuō)的爭(zhēng)議，持共益?zhèn)鶛?quán)說(shuō)者以日本法作為立法例，管理人對(duì)雙方均未履行完畢之合同的解除權(quán)是立法特別授予的權(quán)限，作為行使解除權(quán)的對(duì)價(jià)，需要賦予合同相對(duì)方以共益?zhèn)鶛?quán)的法律地位，以此確保購(gòu)房人在破產(chǎn)程序中能夠獲得利益保護(hù)，敦促管理人審慎處理房屋買賣合同的解除問(wèn)題；④金春：《論房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利保護(hù)——消費(fèi)者保護(hù)和債權(quán)人可預(yù)測(cè)性的平衡》，《法律適用》2016年第4期。持普通債權(quán)說(shuō)者認(rèn)為，嚴(yán)格按現(xiàn)行立法作文義解釋，《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條第一款第一項(xiàng)僅規(guī)定了管理人選擇繼續(xù)履行所產(chǎn)生的債務(wù)為共益?zhèn)鶆?wù)，共益?zhèn)鶆?wù)的立法本旨是承擔(dān)此項(xiàng)債務(wù)使得全體債權(quán)人獲益，不論合同是否解除均將購(gòu)房人債權(quán)認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)顯然不符立法本旨，其中也存在著違背管理人解除權(quán)宗旨的邏輯矛盾。實(shí)務(wù)界對(duì)此問(wèn)題的認(rèn)識(shí)較為統(tǒng)一，一般將合同解除后的購(gòu)房人債權(quán)認(rèn)定為普通債權(quán)。⑤池偉宏：《房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中的權(quán)利順位再思考》，《法律適用》2016年第3期。

前《民法典》時(shí)代，《山東高院請(qǐng)示答復(fù)》中建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人在房屋未建成情況下的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)，或許還能說(shuō)明為何在破產(chǎn)程序下房屋買賣合同解除后仍賦予購(gòu)房人債權(quán)以優(yōu)先受償順位。而在后《民法典》時(shí)代，以公示為中心的權(quán)利順位規(guī)則要求減少隱性擔(dān)保，若是將合同解除后的購(gòu)房人債權(quán)仍然認(rèn)定為共益?zhèn)鶛?quán)，允許其在破產(chǎn)程序內(nèi)優(yōu)先、隨時(shí)受償，則無(wú)異于又為購(gòu)房人權(quán)利設(shè)定了隱性擔(dān)保。退一步說(shuō)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際出發(fā)，基于其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前、中、后期的多輪、各方融資，其債權(quán)債務(wù)關(guān)系本就錯(cuò)綜復(fù)雜，多類債權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其名下特定資產(chǎn)享有優(yōu)先權(quán)利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)喪失償付能力、進(jìn)入破產(chǎn)程序，使得各方權(quán)利人陷入緊張的利益沖突，如果不加區(qū)分地全額保護(hù)合同解除后的購(gòu)房人債權(quán)，并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)責(zé)任，而是以承包人的工程價(jià)款、金融機(jī)構(gòu)的抵押物、職工的工資等來(lái)償付購(gòu)房人的債權(quán)，其中的利益失序亦不容小覷。

（三）后《民法典》時(shí)代購(gòu)房人合理預(yù)期保護(hù)的現(xiàn)實(shí)需求

《民法典》的施行，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)程序中的購(gòu)房人權(quán)利產(chǎn)生了較大的影響。從立法層面解讀《民法典》及現(xiàn)行生效的法律法規(guī)，以解釋論的視角當(dāng)然容易得出一個(gè)相對(duì)清晰的標(biāo)準(zhǔn)，但復(fù)雜的是如何契合于破產(chǎn)實(shí)踐，為司法裁判解決現(xiàn)實(shí)需求。不得不承認(rèn)的是，2002年《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》發(fā)布施行后，其已產(chǎn)生了廣泛、深遠(yuǎn)的社會(huì)影響，不僅為民事審判確立了保護(hù)購(gòu)房人生存利益的裁判要旨，也為廣大購(gòu)房人建立起了權(quán)利優(yōu)先保護(hù)的心理預(yù)期，雖然購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利僅為司法解釋創(chuàng)設(shè)，并無(wú)直接立法作為依據(jù)，但其在司法裁判中仍被奉為圭臬。即便是《民法典》已然生效的今天，司法裁判雖然無(wú)法援引《優(yōu)先權(quán)批復(fù)》作為直接依據(jù)，但仍以生存利益保護(hù)來(lái)直接論證購(gòu)房人優(yōu)先受償?shù)恼?dāng)性，也從側(cè)面反映了司法實(shí)踐對(duì)于購(gòu)房人保護(hù)的積極態(tài)度。

當(dāng)然，司法解釋已經(jīng)明確規(guī)定，因《民法典》施行前的法律事實(shí)所引起的爭(zhēng)議糾紛適用當(dāng)時(shí)生效的法律，①《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》（法釋〔2020〕15號(hào)）。一定程度上緩解了《民法典》生效帶來(lái)的購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)矛盾。結(jié)合購(gòu)房人生存利益保護(hù)的基礎(chǔ)價(jià)值，迫切需要建立契合《民法典》立法理念與制度設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

四、后《民法典》時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)路徑：以公示為中心

（一）購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利作為物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)基礎(chǔ)原則之外創(chuàng)設(shè)的特殊衡平規(guī)則，其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)必須是明確、具體的。在生存利益、物權(quán)期待權(quán)的理論指引下，結(jié)合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條和《民法典》相關(guān)規(guī)定，可以歸納出購(gòu)房人權(quán)利得到優(yōu)先保護(hù)的四個(gè)要件：其一，購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已簽訂合法有效的房屋買賣合同；其二，購(gòu)房人為消費(fèi)者，其所購(gòu)房屋用于本人或家庭居住，其名下沒(méi)有其他可用于居住的房屋；其三，購(gòu)房人已經(jīng)支付超過(guò)合同總價(jià)款百分之五十的價(jià)款；其四，已辦理預(yù)告登記或已辦理房屋過(guò)戶登記。上述要件中不同于前《民法典》時(shí)代認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的為第四要件辦理公示登記，而此恰恰是《民法典》以公示登記為中心的權(quán)利順位規(guī)則所引導(dǎo)的，即僅在已辦理預(yù)告登記或本登記、購(gòu)房人權(quán)利由隱性擔(dān)保轉(zhuǎn)化為了經(jīng)公示登記的顯性權(quán)利后，購(gòu)房人方對(duì)房屋享有優(yōu)先權(quán)利。這樣的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有效地回應(yīng)了購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利一直被理論研究所詬病的隱性擔(dān)保問(wèn)題。

此時(shí)，還有一種例外情形，即符合購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的前三個(gè)要件、但非因購(gòu)房人的原因未辦理預(yù)告登記或本登記，參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，由于未形成公示的過(guò)錯(cuò)并不在于購(gòu)房人，故仍應(yīng)賦予購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利。但是，為了防止此特例的濫用，需要提高證明標(biāo)準(zhǔn)，特別是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十六條第二款已經(jīng)明確規(guī)定，簽訂商品房買賣合同后，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按約定及時(shí)為購(gòu)房人辦理預(yù)告登記，購(gòu)房人有權(quán)直接單方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出辦理預(yù)告登記的申請(qǐng)。因此，購(gòu)房人若要適用此特例取得在破產(chǎn)程序中的優(yōu)先權(quán)利，需要證明自己已采取行動(dòng)申請(qǐng)預(yù)告登記，而非因自己的過(guò)失未辦理預(yù)告登記。

當(dāng)然，或許會(huì)存在質(zhì)疑：這樣的購(gòu)房人優(yōu)先受償認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是否過(guò)高？在此后的實(shí)踐中是否會(huì)引發(fā)新的問(wèn)題？事實(shí)上，建立購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的目的不在于約束而在于指引，確定了購(gòu)房人優(yōu)先保護(hù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，則可為購(gòu)房人的自我保護(hù)明確路徑，引導(dǎo)購(gòu)房人在合同簽訂后即應(yīng)辦理房屋買賣合同的備案和預(yù)告登記、形成權(quán)利公示，便于利益相關(guān)者查證、維護(hù)交易安全，從而在商品房交易的層面落實(shí)《民法典》精神；發(fā)生在《民法典》施行之前的購(gòu)房法律事實(shí)，又適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋。因此，明確增加了登記公示要件的購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，能夠有效指引《民法典》生效后的法律適用，為購(gòu)房人的自我保護(hù)指明路徑，即便認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有所提升，在實(shí)質(zhì)意義上也不會(huì)對(duì)購(gòu)房人的合理期待造成過(guò)分沖擊。

（二）破產(chǎn)程序下購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利的具體實(shí)現(xiàn)形式

滿足了前述四要件的購(gòu)房人，即應(yīng)在破產(chǎn)程序中得到優(yōu)先保護(hù)，購(gòu)房人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)前交清房款的，已辦理本登記的直接行使取回權(quán)；已辦理預(yù)告登記、預(yù)告登記滿足本登記條件的，此時(shí)應(yīng)當(dāng)允許預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為本登記，購(gòu)房人可以取回房屋，例外情形因開(kāi)發(fā)商原因未辦理預(yù)告登記或過(guò)戶登記的，在完成舉證責(zé)任后購(gòu)房人仍可以取回房屋。破產(chǎn)前未交清的房款，符合四要件的購(gòu)房人有權(quán)對(duì)抗管理人對(duì)雙方均未履行完畢合同的選擇權(quán)，要求繼續(xù)履行合同。

此時(shí)，還需特殊注意期房問(wèn)題，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)房屋尚未全部建成，雖有部分已建成但顯然過(guò)戶登記的條件未成就，滿足四要件的購(gòu)房人可就多大范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先權(quán)利。對(duì)于此時(shí)購(gòu)房人的權(quán)利性質(zhì)，學(xué)界有別除權(quán)說(shuō)、一般債權(quán)說(shuō)與折中說(shuō)等爭(zhēng)議，別除權(quán)說(shuō)、一般債權(quán)說(shuō)之認(rèn)識(shí)如字面所表不再贅述，折中說(shuō)認(rèn)為期房購(gòu)房人的權(quán)利并非不可分割，其對(duì)房屋已經(jīng)建成部分具有別除權(quán)的基礎(chǔ)，能夠在破產(chǎn)程序中優(yōu)先受償，對(duì)于未建成的部分，購(gòu)房人只能以普通債權(quán)受償。①傅遠(yuǎn)泓：《論預(yù)告登記權(quán)利人的破產(chǎn)保護(hù)》，《山東社會(huì)科學(xué)》2020年第9期。折中說(shuō)的處理方法有效調(diào)和了購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)與其他債權(quán)人之間的利益沖突?？紤]到實(shí)踐中與“爛尾樓”有關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件經(jīng)常涉及投資人招募，如直接認(rèn)定購(gòu)房人就已建成和待建設(shè)的全部房屋享有優(yōu)先權(quán)利，不僅對(duì)其他債權(quán)人有失公平，而且也會(huì)影響投資人的投資意向與信心。鑒于此時(shí)購(gòu)房人的出資已經(jīng)物化為在建工程及附屬設(shè)施，預(yù)告登記購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)具有實(shí)物基礎(chǔ)，購(gòu)房人權(quán)利應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記所對(duì)應(yīng)在建工程的價(jià)值內(nèi)優(yōu)先獲得清償。在不符合上述要件或情形時(shí)，則應(yīng)明確購(gòu)房人的權(quán)利僅為普通債權(quán)，按照《企業(yè)破產(chǎn)法》一般規(guī)定作認(rèn)定、處理。如涉及拆遷戶等特殊利益主體的保護(hù)，則又應(yīng)另當(dāng)別論，鑒于非本文探討的主要問(wèn)題，在此不做展開(kāi)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)程序強(qiáng)調(diào)對(duì)全體債權(quán)人的概括、公平清償，是各類債權(quán)人從所剩不多的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)中獲得清償?shù)淖詈髾C(jī)會(huì)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)對(duì)某一類債權(quán)人的特殊保護(hù)無(wú)疑會(huì)大大擠占其他債權(quán)人的受償空間，造成“慷他人之慨”的不公分配。以公示登記為中心的購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有保留、有公示地維護(hù)特定購(gòu)房人權(quán)利，通過(guò)對(duì)購(gòu)房人權(quán)利作區(qū)分處理，將已辦理預(yù)告登記、本登記的購(gòu)房人權(quán)利區(qū)別于一般債權(quán)予以優(yōu)先保護(hù)，兼顧了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中各方權(quán)利人的利益，也維護(hù)了交易安全。從金融機(jī)構(gòu)的角度，其權(quán)利在購(gòu)房人辦理預(yù)告登記中亦可獲得較好維護(hù)，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十六條第四款，購(gòu)房人如對(duì)已辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)辦理預(yù)告登記的，需由當(dāng)事人一并申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記，再辦理預(yù)告登記，即購(gòu)房人若要對(duì)房屋辦理預(yù)告登記，則需經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人金融機(jī)構(gòu)的同意，這樣的制度設(shè)計(jì)有效地解決了金融機(jī)構(gòu)貸出資金中所擔(dān)心的資金安全問(wèn)題，緩解了購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利與抵押權(quán)的沖突。

（三）配套制度的完善

依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十六條第一款規(guī)定，購(gòu)房人辦理預(yù)告登記需滿足兩個(gè)基本要件：其一，購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)辦理備案；其二，當(dāng)事人雙方之間具有辦理預(yù)告登記的合意。前者明確預(yù)告登記需要以合同備案作為前置程序，防止在商品房銷售備案后出現(xiàn)一房二登記的情形，對(duì)于房屋買賣合同備案的制度完善提出了訴求；后者則導(dǎo)致了預(yù)告登記的可選擇性，預(yù)告登記并非必然辦理，購(gòu)房人具有辦理預(yù)告登記意愿的，還需要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成合意。這兩個(gè)基本要件在實(shí)踐中嚴(yán)重阻礙了預(yù)告登記制度發(fā)揮應(yīng)有效果，有必要進(jìn)一步完善相關(guān)制度，落實(shí)相關(guān)規(guī)定。

1.推行即時(shí)網(wǎng)簽備案

房屋交易合同備案在我國(guó)經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的規(guī)范發(fā)展。初期，商品房交易雙方線下簽署預(yù)售合同，再依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款之規(guī)定，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將合同報(bào)送至縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理備案登記。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》之規(guī)定，二者并不同時(shí)發(fā)生，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只需要在預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理備案即可。但在實(shí)踐中，預(yù)售合同備案普及情況并不理想，基于種種原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理備案，一房多賣的現(xiàn)象也屢禁不止。為進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案，打擊一房多賣，2018年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，①《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建房〔2018〕128號(hào)）。明確提出要實(shí)現(xiàn)房屋銷售網(wǎng)簽備案系統(tǒng)的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，建立完善網(wǎng)簽備案系統(tǒng)。2020年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又出臺(tái)意見(jiàn)，②《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見(jiàn)》（建房規(guī)〔2020〕4號(hào)）。提出繼續(xù)推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+網(wǎng)簽”服務(wù)，鼓勵(lì)在房屋交易中使用電子合同，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽預(yù)售合同的即時(shí)備案。

即時(shí)網(wǎng)簽備案雖屬行政監(jiān)管措施，但確能防范一房多賣現(xiàn)象，未來(lái)應(yīng)加強(qiáng)商品房銷售即時(shí)網(wǎng)簽備案的管理，確保制度落地。與此同時(shí)，司法審判也應(yīng)當(dāng)為即時(shí)網(wǎng)簽備案的落地實(shí)施提供助力，但司法解釋關(guān)于不得將未依法依規(guī)辦理預(yù)售合同備案登記作為合同無(wú)效之理由的規(guī)定，③《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)）第六條。一定程度上容忍了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)避監(jiān)管、拒不辦理預(yù)售合同備案的行為。因此，建議在今后法律法規(guī)及司法解釋的制定過(guò)程中，將就同一套房屋另行簽訂、未辦理網(wǎng)簽備案的預(yù)售合同界定為因違背公序良俗而無(wú)效，推動(dòng)司法與行政的良性協(xié)同。

2.全面實(shí)施預(yù)告登記

2020年發(fā)布的《自然資源部 國(guó)家稅務(wù)總局 中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于協(xié)同推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”方便企業(yè)和群眾辦事的意見(jiàn)》（自然資發(fā)〔2020〕83號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”意見(jiàn)》）第八條提出要全面實(shí)施預(yù)告登記制度，其中有幾點(diǎn)較為重要：其一，要落實(shí)預(yù)告登記網(wǎng)上辦理，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)延伸端口，防止一房多賣，切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)利；其二，預(yù)告登記不僅僅是向后開(kāi)展，對(duì)于存量的商品房預(yù)售也要補(bǔ)充辦理預(yù)告登記，建立前后統(tǒng)一的登記辦理標(biāo)準(zhǔn)；其三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理預(yù)告登記的情況，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門推送，形成良性的信息互通；其四，雖然預(yù)告登記仍需購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的意思自治，但金融機(jī)構(gòu)將依據(jù)預(yù)告登記的結(jié)果審批貸款，對(duì)不為購(gòu)房人辦理預(yù)告登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得審批發(fā)放貸款。

全面實(shí)施預(yù)告登記是優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的具體體現(xiàn)，《“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”意見(jiàn)》已為全面實(shí)施預(yù)告登記劃定了路徑，建立了較為完善的信息互通和規(guī)范指引。實(shí)踐中，各相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)要求，并特別注重網(wǎng)簽備案與預(yù)告登記的制度銜接，盡可能做到“一合同一網(wǎng)簽一預(yù)告”，從行政層面推行預(yù)告登記，保障購(gòu)房人權(quán)利。

結(jié)語(yǔ)

鑒于對(duì)購(gòu)房人生存利益的保護(hù)、對(duì)物權(quán)期待權(quán)的保障，立法設(shè)定了購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利，在決定了制度價(jià)值基礎(chǔ)的同時(shí)也劃定了受保護(hù)權(quán)利之范疇。《民法典》生效前，司法解釋界定的購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利存在著隱性擔(dān)保、違背物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)基礎(chǔ)原則等突出問(wèn)題，一直備受爭(zhēng)議。在后《民法典》時(shí)代，建立以公示登記為中心的購(gòu)房人權(quán)利優(yōu)先認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是民法典立法精神的體現(xiàn)，也是優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的必然要求。網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記制度對(duì)于推動(dòng)購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)利的隱性擔(dān)保向公示權(quán)利轉(zhuǎn)化有著重要的意義，在行政層面應(yīng)當(dāng)加快網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記的推廣與實(shí)施，而在司法層面亦應(yīng)正視網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記的法律效力，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)保護(hù)，形成與行政規(guī)范的良性互動(dòng)。