王成芳 崔佩琳

隨著城市更新實(shí)踐的深入與市民社會(huì)的興起，城市建設(shè)利益主體多元化的格局日益明顯[1]，由政府或開發(fā)商為主導(dǎo)的“自上而下”更新模式已不能完全滿足城市更新的需求，由居民或社會(huì)組織發(fā)起的“自下而上”的城市更新實(shí)踐逐步涌現(xiàn)。

近年來(lái)，不少學(xué)者結(jié)合“自下而上”城市更新模式針對(duì)制度、政策、發(fā)展?jié)摿Φ确矫骈_展討論，如黃江（2011）立足新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視野，分別從“自下而上”舊城更新制度安排、制度供給主體和方式、動(dòng)力機(jī)制和政府作用對(duì)其制度特征進(jìn)行分析[2]；郝凌佳（2016）提出我國(guó)存量規(guī)劃可采取對(duì)城市非正規(guī)生長(zhǎng)的“自下而上”觀察視角，重視對(duì)城市非正規(guī)性和自組織規(guī)律的把握與利用[3]等啟示；也陸續(xù)有研究以“自下而上”相關(guān)更新實(shí)踐案例開展實(shí)證調(diào)查與學(xué)術(shù)討論，如北京南鑼鼓巷地區(qū)（宋璇，2010）、上海田子坊（孫施文，2015）、廈門沙坡尾片區(qū)（左進(jìn)，2015）、廣州新河浦（葉原源、劉玉亭等，2018）[4-7]等?？傮w而言，現(xiàn)有研究更多從理論研究、模式探討等方面對(duì)“自下而上”城市更新模式進(jìn)行討論，但對(duì)案例實(shí)施機(jī)制的討論較缺乏，本文通過對(duì)香港三個(gè)典型的“自下而上”更新實(shí)踐項(xiàng)目（包括居住類、公建類、工廠類）進(jìn)行深入解析， 探討香港在城市更新體系、社會(huì)組織運(yùn)作體系、社會(huì)文化體系構(gòu)建等方面積累的經(jīng)驗(yàn)，為內(nèi)地城市推進(jìn)“自下而上”的更新模式提供參考與啟示借鑒。

1 “自下而上”的城市更新實(shí)踐：基于香港三個(gè)典型案例研究

香港自二戰(zhàn)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)發(fā)展迅速，成為繼倫敦、紐約之后世界第三大金融中心。香港境內(nèi)多為山地，僅有25%的土地用作城市建設(shè)用地，導(dǎo)致80%的人口居住在面積僅占15%的臨海陸地區(qū)域，使香港建成區(qū)人口密度高達(dá)27276人/km2[8]，其建成區(qū)老化問題也成為其城市可持續(xù)發(fā)展的重大挑戰(zhàn)。因此，香港一直非常注重城市再造和更新，20世紀(jì)50年代就開始較大規(guī)模的舊城改造，經(jīng)過數(shù)十年更新改造實(shí)踐，香港城市更新理念和實(shí)踐都積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。

1.1 社會(huì)組織主導(dǎo)：土瓜灣下鄉(xiāng)道社會(huì)房屋共享計(jì)劃

香港由于樓價(jià)高昂、私屋（私人樓宇）供應(yīng)量小，導(dǎo)致近半數(shù)的居民住在政府提供的公屋①。由于排隊(duì)輪候公屋的人數(shù)眾多，而公屋供應(yīng)量較小，一般申請(qǐng)者的平均輪候時(shí)間為4.7年，排隊(duì)輪候公屋的居民往往只能住在條件惡劣的“劏房”②。為了緩解這個(gè)情況，香港推出“過渡性房屋”計(jì)劃，即以較低廉的租住價(jià)格，為輪候公屋的人提供一個(gè)暫時(shí)居住的地方。香港超過一半的過渡性房屋由社會(huì)福利機(jī)構(gòu)NGO（Not Government Organization）——救世軍③提供。在香港政府支持下，香港社會(huì)服務(wù)聯(lián)會(huì)④承租及翻新業(yè)主提供的閑置單位，救世軍將翻新后的房屋承租下來(lái)并以價(jià)格較低的水平分租給符合租住條件的個(gè)人或家庭，房屋租金水平位于香港綜合援助租金津貼最高金額和公屋租金之間，一般不會(huì)超過租戶收入的1/4。

土瓜灣下鄉(xiāng)道社會(huì)房屋共享計(jì)劃是“過渡性房屋計(jì)劃”中較為成功的自發(fā)改造實(shí)踐。土瓜灣位于香港九龍城區(qū)南部，主要以住宅區(qū)及輕型工業(yè)區(qū)為主。該計(jì)劃以“共住共生，連結(jié)鄰里”為理念，提供“過渡性共住房屋”，鼓勵(lì)租戶間相互支持和照顧。“共住”指租戶必須共住，可以自行物色合伙家庭；“共管”指住房的廳、廚房及洗手間公用，每層租戶輪流負(fù)責(zé)檢查大廈的公共衛(wèi)生及治安；“共生”則指互相幫助，如全職婦女為其他有需要的租戶準(zhǔn)備晚餐等。此外，每一位入住共享房屋的年輕人被邀請(qǐng)加入房屋管理團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)會(huì)定期開會(huì)討論共享房屋的問題，或規(guī)劃共享房屋活動(dòng)[9]。

不同于內(nèi)地城市多以政府或開發(fā)商為主導(dǎo)的城市住宅更新模式，“社會(huì)房屋共享計(jì)劃”主要由社會(huì)組織發(fā)起并管理，屬于“自上而下”的城市更新行為，如圖1所示，這一計(jì)劃開放給社會(huì)企業(yè)和社會(huì)福利機(jī)構(gòu)加入，拓展了住房來(lái)源。這種方式以“微改造”形式，通過對(duì)房屋翻新并分租，有效避免了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移難題及拆建后“紳士化”問題，動(dòng)用較少資金與人力就能在一定程度上緩解緊迫的城市住房問題。

圖1 “土瓜灣下鄉(xiāng)道社會(huì)房屋共享計(jì)劃”流程圖

1.2 多元主體合作：“英華女?！敝亟ㄓ?jì)劃

創(chuàng)校于1900年的香港英華女校，位于香港中西區(qū)羅便臣道，歷史悠久（圖2）。隨著校園建筑物和設(shè)施的老舊及用地緊張、生源增加、學(xué)位緊張等問題日益嚴(yán)峻，校方及由畢業(yè)校友主導(dǎo)、聯(lián)合香港建筑師學(xué)會(huì)的校園更新改造團(tuán)隊(duì)對(duì)校園重建計(jì)劃進(jìn)行論證及規(guī)劃，認(rèn)為學(xué)校需要重建及擴(kuò)張用地來(lái)滿足日益增長(zhǎng)的教學(xué)需求。校園更新改造團(tuán)隊(duì)花費(fèi)近五年時(shí)間進(jìn)行反復(fù)論證并制定校園初步重建方案，向香港政府申請(qǐng)重建及撥款。政府很快就通過了這一方案，并將鄰近英華女校的那打素醫(yī)院舊址劃為英華女校用地，學(xué)校場(chǎng)地面積從4736m2增加到6950m2（圖3），并撥款3.6億港元用作校園重建。

圖2 重建前校園（1967年）

圖3 校園范圍圖

校園重建雖然獲得政府的撥款支持，但由于學(xué)校位于半山腰，斜坡巖土工程和建筑工程十分復(fù)雜，建設(shè)費(fèi)用較一般工程高，政府撥款不足以完成校園重建計(jì)劃。英華女校通過發(fā)公告、舉辦籌款音樂會(huì)等各種方式向往屆生、在讀生等籌集重建資金并籌得近2億元[10]。校方還組織畢業(yè)校友參與校園重建計(jì)劃討論，對(duì)外參考其他社團(tuán)或社會(huì)組織的意見、對(duì)內(nèi)收集師生的想法，對(duì)校園重建方案進(jìn)行細(xì)致探討，讓校園既能滿足師生日常使用需求，又能符合未來(lái)發(fā)展需求（圖4～5）。

圖4 校園重建模型

筆者對(duì)英華女校實(shí)地調(diào)研并與校方改造團(tuán)隊(duì)訪談后，梳理出英華女校的重建參與者包括政府、校方、由畢業(yè)校友主導(dǎo)并聯(lián)合香港建筑師學(xué)會(huì)的改造團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)公司等多方（圖6）。其中，政府作為決策者，為校園重建提供政策與部分財(cái)政支持；校方作為重建項(xiàng)目的主要發(fā)起方，在前期籌備、資金籌集、意見征集等方面發(fā)揮了重大作用；香港建筑師學(xué)會(huì)成員多是來(lái)自建筑、規(guī)劃、景觀等領(lǐng)域的專業(yè)人員，主要負(fù)責(zé)提供技術(shù)與咨詢方面的支撐，為校園重建項(xiàng)目提供專業(yè)性的意見及與政府、設(shè)計(jì)方進(jìn)行技術(shù)方面的協(xié)調(diào)溝通。這種多元主體介入“英華女?！敝亟ㄓ?jì)劃的模式，使政府、校方、師生、改造團(tuán)隊(duì)等之間形成了良好的信息傳遞、訴求表達(dá)的溝通平臺(tái)，參與主體的多元化、重建過程中主體之間的合作、更加扁平開放的管理網(wǎng)絡(luò)，有利于提升溝通與反饋的質(zhì)量、提升重建的效率，從而促進(jìn)重建項(xiàng)目的順利完成。

圖5 校園重建實(shí)景圖

圖6 “英華女?！敝亟ㄓ?jì)劃流程圖

1.3 業(yè)主自主更新：“南豐紗廠”更新改造計(jì)劃

南豐紗廠位于香港新界荃灣西部，前身為南豐紡織，原有六幢獨(dú)立舊廠房，是香港20世紀(jì)60年代產(chǎn)量最高的紗廠之一，見證了香港制造業(yè)蓬勃發(fā)展的黃金年代。80年代開始，隨著香港支柱產(chǎn)業(yè)從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)過渡，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及多元化令紡織工業(yè)發(fā)展式微，南豐紗廠也日益沒落，于2008年正式停止?fàn)I運(yùn)，改成貨倉(cāng)。2013年，在政府推行“重啟工廈活化計(jì)劃”背景下，南豐集團(tuán)基于對(duì)經(jīng)濟(jì)效益提升、紡織文化傳承和歷史建筑保護(hù)等多重目標(biāo)考慮，正式向政府提出對(duì)南豐紗廠進(jìn)行自主更新改造申請(qǐng)。這一申請(qǐng)很快就得到政府通過，并獲得免收地契豁免書費(fèi)用的政策優(yōu)惠，與此同時(shí)，政府也要求南豐集團(tuán)須在完成改造后將10%或以上的樓面面積用于文化、藝術(shù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及社區(qū)設(shè)施等用途的額外條件。

為了達(dá)到改造與保留的平衡，南豐集團(tuán)對(duì)紗廠活化的具體改造項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)的論證與分析：如注重對(duì)歷史建筑的整體保護(hù)，項(xiàng)目保留大部分原有建筑，最大化利用舊有空間并賦以新功能進(jìn)行活化；通過對(duì)建筑空間的重塑和功能定位的更新，將荒廢的工廠打造成集藝術(shù)、零售與初創(chuàng)于一體的地標(biāo)，保育本土工業(yè)文化，也為附近的街區(qū)帶來(lái)新的活力與發(fā)展[11]（圖7）。

圖7 南豐紗廠改建前后對(duì)比圖

1.4 小結(jié)

綜上三個(gè)案例可以發(fā)現(xiàn)（表1），這三個(gè)更新項(xiàng)目涵蓋了三種類型：居住、公共服務(wù)設(shè)施、工業(yè)，更新方式也有所不同，但資金來(lái)源及改造主體基本靠自主力量完成。面對(duì)高密度環(huán)境更新的挑戰(zhàn)，香港不斷試錯(cuò)后反思、改進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)表明，多種更新手段相結(jié)合能更好地適應(yīng)復(fù)雜的城市建成環(huán)境，城市更新在足夠的彈性和包容性環(huán)境中的實(shí)施才能更為順利[12]。

表1 關(guān)于三個(gè)更新項(xiàng)目的歸納總結(jié)

2 香港自主更新改造的實(shí)施路徑探討

上文三個(gè)香港更新改造案例沒有局限于對(duì)局部地塊經(jīng)濟(jì)提升的考量，而是更多從改善居民生活質(zhì)量、保育文物古跡、提升城市建設(shè)水平考慮。在個(gè)人、社會(huì)組織等民間力量加入城市更新改造的過程中，搭建高效的溝通與反饋平臺(tái)，拓展更新改造的資金來(lái)源、增加技術(shù)補(bǔ)充的渠道。同時(shí)，也能提升政府的工作效率，分擔(dān)政府在城市建設(shè)方面的壓力，使城市更新實(shí)踐更充分地回應(yīng)地方和人的需求，避免走入紳士化、過分商業(yè)化的改造誤區(qū)。

筆者從香港的法制建設(shè)、更新理念、組織架構(gòu)等方面總結(jié)香港城市更新的經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)內(nèi)地城市更新未來(lái)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展有較好的借鑒意義。

2.1 完善、靈活的城市更新體系（圖8）

圖8 香港城市更新體系主要架構(gòu)

香港從20世紀(jì)50年代開始較大規(guī)模的舊城改造，從自發(fā)改造、到半市場(chǎng)化改造到法定機(jī)構(gòu)改造，經(jīng)過數(shù)十年的探索與實(shí)踐，形成健全的法律體系，其涉及城市規(guī)劃、土地利用、公共衛(wèi)生等方面，為公共和私營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行各項(xiàng)發(fā)展提供指引,成為保障香港市區(qū)更新工作進(jìn)行的基礎(chǔ)[13]。

為加速市區(qū)重建與促進(jìn)私人機(jī)構(gòu)的參與，香港在2001年成立獨(dú)立于政府部門之外、有官方背景支持和約束下的城市更新實(shí)體機(jī)構(gòu)——市區(qū)重建局。作為獨(dú)立的法人團(tuán)體，市區(qū)重建局的日常財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)獨(dú)立于政府，其可以通過市場(chǎng)手段對(duì)土地、物業(yè)進(jìn)行收儲(chǔ)、出售、出租等，盈余資金也可以用于其他投資，但最終收益要用于香港市區(qū)重建項(xiàng)目。

此外，香港還架構(gòu)了靈活的實(shí)施體系如市區(qū)重建的4R策略（Redevelopment、Rehabilitation、Reservation、Revitalization，即重建發(fā)展、樓宇復(fù)修、文物保育、舊區(qū)活化）、深度的公眾參與體系、差異化的拆遷補(bǔ)償機(jī)制、引入第三方以促進(jìn)重建項(xiàng)目等，使市區(qū)重建局、開發(fā)主體、社區(qū)等多方參與重建項(xiàng)目，提高重建項(xiàng)目的效率和質(zhì)量。

2.2 成熟、可信的社會(huì)組織運(yùn)作體系

上文中三個(gè)改造案例共同的突出特點(diǎn)是改造主導(dǎo)方不是政府方，而是社會(huì)組織或是社會(huì)組織與產(chǎn)權(quán)方。從需求主導(dǎo)方的角度向政府提出改造，由政府、產(chǎn)權(quán)方、社會(huì)組織等多方共同探討重建項(xiàng)目的發(fā)展方向。在這過程中，社會(huì)組織充當(dāng)一個(gè)組織平臺(tái)，將零散的利益相關(guān)方實(shí)現(xiàn)組織化，凝聚居民與社會(huì)組織的力量，提高整體的信息獲取能力與行動(dòng)能力，從而實(shí)現(xiàn)“自下而上”式的城市更新改造。

早在20世紀(jì)70年代，香港就提出了社會(huì)服務(wù)政府與非政府機(jī)構(gòu)共同負(fù)責(zé)的伙伴模式：政府提供經(jīng)費(fèi)，社會(huì)組織輔助籌措，社會(huì)組織提供服務(wù)，政府輔助施行，政府與社會(huì)組織形成了良好的互動(dòng)氛圍[14]。在香港，社會(huì)組織主要被《社團(tuán)條例》、《公司條例》及其他具有法定地位的組織制定的條例進(jìn)行約束，社會(huì)組織能較為自主地發(fā)展。政府還設(shè)定免稅機(jī)制來(lái)支持社會(huì)組織的發(fā)展，如香港稅務(wù)條例中有規(guī)定：所有慈善組織或非盈利組織可申請(qǐng)豁免稅務(wù)局所征收的稅項(xiàng)。同時(shí)，香港政府鼓勵(lì)“社會(huì)投資”及鼓勵(lì)“官、商、民”三方合作的辦法，使社會(huì)組織獲得多方的支持與監(jiān)督，提高其運(yùn)作能力和工作的可信度。香港社會(huì)服務(wù)組織及機(jī)構(gòu)多年來(lái)深受市民的信任，除了有政府方的監(jiān)督與支持，更在于其能夠自覺信守道德準(zhǔn)則，甚至學(xué)習(xí)股票市場(chǎng)對(duì)上市公司的信息公開規(guī)制，以推動(dòng)和提升自身的問責(zé)性和透明度[15]。

2.3 多元、人文的社會(huì)文化體系

香港的社會(huì)組織歷史悠久，從19世紀(jì)末起，香港華人社會(huì)的非營(yíng)利組織已經(jīng)開始發(fā)展，當(dāng)時(shí)主要作為救濟(jì)性組織，包括救濟(jì)失業(yè)、施醫(yī)贈(zèng)藥等。1960年以后，由于社會(huì)相對(duì)富裕，社會(huì)組織救濟(jì)工作的需求日益下降，許多組織轉(zhuǎn)而關(guān)注香港本土居民特定的福利需求，如老人、青年就業(yè)等服務(wù)。政府對(duì)社會(huì)組織實(shí)行不干預(yù)主義的管理型行政模式，也讓其有更大的發(fā)展空間。目前香港的社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量多達(dá)3000多家，廣泛服務(wù)于經(jīng)濟(jì)、文化、宗教、法律、政治、醫(yī)療、慈善等多個(gè)領(lǐng)域。其中，諸如保良局、紅十字會(huì)、童子軍等社會(huì)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)相對(duì)成熟，員工、義工數(shù)量巨大，涵蓋香港各個(gè)地理區(qū)域，在香港社會(huì)公共服務(wù)和公共治理中承擔(dān)了相當(dāng)一部分的責(zé)任，具有廣泛的社會(huì)影響力。經(jīng)過多年的發(fā)展，政府的公共福利體系和社會(huì)組織形成相輔相成的格局，也形成多元化的社會(huì)文化。

此外，作為世界上人口密度最高的地區(qū)之一，盡管香港的用地極為緊張，香港仍十分注重對(duì)歷史文化的保護(hù)。政府制定了一系列的政策、策略、城市概念設(shè)計(jì)等舉措以保證文物保育工作的有序進(jìn)行，也注重對(duì)本土文化的保育與宣傳，確保文物保育工作的透明度，使市民對(duì)本土文化及其保護(hù)有清楚的認(rèn)識(shí)和高度的認(rèn)同。在注重民主的香港，公眾力量是普遍存在于社會(huì)文化中的重要因素，市民可以以個(gè)人或加入相關(guān)組織的形式參與到文物保育的進(jìn)程中。

3 香港“自下而上”的舊城更新模式對(duì)內(nèi)地城市的啟示借鑒

綜上，“自下而上”的舊城更新模式能在香港較為普遍地實(shí)施，主要得益于香港完善的城市更新體系、成熟的社會(huì)組織運(yùn)作體系及多元的社會(huì)文化體系等方面，對(duì)內(nèi)地城市進(jìn)行更新改造有一定啟示和借鑒。

3.1 設(shè)立并完善雙向更新的模式

內(nèi)地城市目前還是以“自上而下”的更新模式為主，政府干預(yù)力度大、財(cái)政支出負(fù)擔(dān)重，城市更新實(shí)踐中往往涉及廣泛的利益群體、有多樣的訴求，政府難以全面預(yù)測(cè)到城市更新的每一個(gè)發(fā)展方向及細(xì)節(jié)，容易忽略很多民生、社會(huì)方面的問題。在現(xiàn)今城市建設(shè)用地日漸減少的背景下，存量用地的更新成為城市建設(shè)發(fā)展的主要方向，借鑒香港的更新經(jīng)驗(yàn)，可將“自上而下”與“自上而下”兩種更新模式結(jié)合，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下復(fù)雜多變的社會(huì)環(huán)境。政府可以出臺(tái)相應(yīng)政策把握方向、并鼓勵(lì)個(gè)人或組織參與到城市更新實(shí)踐中來(lái)。同時(shí)，基于個(gè)人或社會(huì)組織參與的更新計(jì)劃能以較低的溝通成本、社會(huì)成本推動(dòng)復(fù)雜的更新項(xiàng)目，也是對(duì)內(nèi)地城市更新體系的補(bǔ)充與完善。

3.2 培育第三方組織，搭建溝通平臺(tái)

“自下而上”城市更新模式單靠個(gè)人力量難以持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展，上文歸納的三個(gè)香港自主更新項(xiàng)目能獲得成功很大程度在于第三方組織提供可靠的信息咨詢、技術(shù)支持、運(yùn)營(yíng)管理等服務(wù)，同時(shí)將零散的個(gè)人實(shí)現(xiàn)組織化，搭建對(duì)內(nèi)與對(duì)外的溝通與反饋平臺(tái)。目前內(nèi)地城市的社會(huì)組織數(shù)量少、規(guī)模小、運(yùn)作不成熟，在市民眼中也缺乏可信度，難以承擔(dān)專業(yè)的城市更新服務(wù)。所以，推動(dòng)“自下而上”的更新模式的發(fā)展，第三方組織的培育尤為重要。結(jié)合內(nèi)地城市的特點(diǎn)，建議由政府牽頭，號(hào)召規(guī)劃師、社工等有專業(yè)知識(shí)或社會(huì)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的人群作為第三方組織中的骨干成員，結(jié)合社區(qū)規(guī)劃師、基層社工等搭建多方合作的組織架構(gòu)，逐步培育提供城市更新專業(yè)服務(wù)的第三方組織。

3.3 完善公眾參與機(jī)制，有效踐行公眾參與

目前，內(nèi)地城市居民還處于長(zhǎng)期的“自上而下”政策環(huán)境中，公眾參與還停留在問卷調(diào)查、公眾座談、規(guī)劃展覽等方式的階段，內(nèi)容也多限于規(guī)劃方案的宣傳，公眾還處于被動(dòng)式參與的狀態(tài)。而在城市更新過程中，住宅拆建、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、鄰里關(guān)系重組等改變或提升都與居民的物質(zhì)利益、精神利益直接相關(guān)，居民對(duì)參與到城市更新實(shí)踐中來(lái)的意識(shí)越發(fā)強(qiáng)烈。由于我國(guó)的公眾參與機(jī)制尚未成熟，無(wú)論是從公眾參與的立法、制度、機(jī)構(gòu)組織，還是從具體的運(yùn)行方法來(lái)看，都存在著較大的空白。未來(lái)，政府應(yīng)轉(zhuǎn)變“單一管理者”的觀念，逐步建立政府引導(dǎo)的多元公眾參與機(jī)制[16]，如出臺(tái)相應(yīng)政策與制度如民意調(diào)查制度、信息公開制度、協(xié)商談判制度等；搭建城市更新的評(píng)估機(jī)制和技術(shù)服務(wù)平臺(tái)以促進(jìn)多方溝通；建立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)或組織如更新委員會(huì)[17]，落實(shí)到基層以搜集、傳達(dá)多方的信息等方式來(lái)保障公眾的有效參與。

結(jié)語(yǔ)

伴隨著市民社會(huì)的發(fā)展，未來(lái)城市建設(shè)主體的多元化趨勢(shì)將越來(lái)越明顯，“自下而上”的更新模式是回應(yīng)地方和人的需求為導(dǎo)向的、在市場(chǎng)導(dǎo)向改革中出現(xiàn)的以民間力量或社區(qū)組織發(fā)動(dòng)并得到政府認(rèn)可和支持的更新模式[18]。這種模式體現(xiàn)的是現(xiàn)代城市從一元到多元、從主觀到客觀、從管理到治理的發(fā)展本質(zhì)。推進(jìn)“自下而上”更新模式能有效反映利益主體的需求與意見，對(duì)政府而言也能減輕其行政與財(cái)政壓力，也是對(duì)內(nèi)地城市現(xiàn)有城市更新體系的補(bǔ)充與完善，改變目前政府單一“輸血式”的城市更新模式，開啟新時(shí)代城市更新的可持續(xù)發(fā)展局面。

資料來(lái)源：

圖2～5：https://www .ywgs .edu.hk/redevelopment/our_campus.html；

圖7：http://www.themills.com.hk/about-themills/heritage/；

其余圖表均為作者自繪。

注釋

① 公屋為香港特區(qū)政府開發(fā)和擁有，是香港房屋委員會(huì)為無(wú)法負(fù)擔(dān)租住私人樓宇的低收入家庭提供的公共租住房屋，以租金形式租給有需要的弱勢(shì)社群。

② 劏房，又名房中房，即“分間樓宇單位”，是香港出租房的一種，常見于唐樓等建筑物。業(yè)主或二房東將一個(gè)普通住宅單位分間成不少于兩個(gè)較細(xì)小的獨(dú)立單位，然后作出售或出租之用。每個(gè)小房間的面積由幾平方米到十平方米不等，月租金亦要三至五千元。租客通常為草根階層、新來(lái)港人士或單身人士。

③ 救世軍，是一個(gè)以基督教作為信仰基本的國(guó)際性宗教及慈善公益組織。

④ 香港社會(huì)服務(wù)聯(lián)會(huì)，簡(jiǎn)稱社聯(lián)，是一個(gè)代表非政府的香港社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)，其資金主要來(lái)源于政府，剩下部分來(lái)自香港賽馬會(huì)慈善基金及其他社會(huì)慈善捐助。