文／蘇劍鳴 合肥工業(yè)大學(xué)建筑與藝術(shù)學(xué)院 教 授

王 琦 合肥工業(yè)大學(xué)建筑與藝術(shù)學(xué)院 碩士研究生（通訊作者）

引言

住房問題一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著商品房?jī)r(jià)格一路高漲以及城市人口的快速增長(zhǎng)，青年群體住房問題日趨嚴(yán)峻，住房租賃市場(chǎng)開始受到國(guó)家及地方政府的政策支持。長(zhǎng)租公寓因其品質(zhì)和服務(wù)優(yōu)于傳統(tǒng)租賃住房而廣受青年租客的歡迎，具有十分廣闊的市場(chǎng)前景。按照物業(yè)分布的差異，長(zhǎng)租公寓有集中式和分散式兩種類型。本文研究對(duì)象為集中式長(zhǎng)租公寓[1]，指房源在整棟樓或局部樓層中集中布局，由專業(yè)品牌管理和運(yùn)營(yíng)，有共享廚房、影音室、健身房等公共活動(dòng)空間供租客進(jìn)行交流、娛樂，主要以畢業(yè)生們或都市白領(lǐng)等青年群體為目標(biāo)客戶，且平均租期大多超過半年的租賃型公寓。

使用后評(píng)價(jià)[2]（簡(jiǎn)稱POE）英文全稱為Post Occupancy Evaluation,是指對(duì)已建成并投入使用的建筑物或人為環(huán)境進(jìn)行有效性檢驗(yàn)的研究方法。POE最開始是針對(duì)學(xué)生公寓居住環(huán)境的研究，在居住區(qū)、住宅以及其他類型的居住建筑乃至于城市重要公共建筑或廣場(chǎng)公園等也應(yīng)用廣泛。目前針對(duì)國(guó)內(nèi)二線城市乃至一線城市的集中式青年長(zhǎng)租公寓的POE評(píng)價(jià)方法的研究十分有限，可供參考和查閱的文獻(xiàn)也相對(duì)較少。因此無(wú)論從理論研究或是社會(huì)學(xué)意義，長(zhǎng)租公寓的使用后評(píng)價(jià)研究皆具有一定的必要性和可行性。

本文以合肥市紅璞公寓北一環(huán)店為例，通過案例分析和調(diào)研問卷，收集租客的滿意度評(píng)價(jià)，運(yùn)用模糊層次分析法對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，總結(jié)集中式長(zhǎng)租公寓存在的主要問題并提出相應(yīng)的優(yōu)化策略。

1 公寓概況與客群信息

紅璞公寓北一環(huán)店（以下稱紅璞公寓）位于合肥市瑤海區(qū)夏園路海龍公寓東區(qū)。該公寓于2016年6月開業(yè)，建筑面積約2800m2，房源數(shù)為81套，出租率達(dá)70%以上。紅璞公寓的套型均為開間一居室，種類較為統(tǒng)一。紅璞公寓為租客配有公共廚房、公共餐廳以及健身房、臺(tái)球桌、影音區(qū)等娛樂休閑設(shè)施用于滿足租客的功能需求和交流互動(dòng)的需求。

通過問卷發(fā)放對(duì)39位租客的信息進(jìn)行收集后發(fā)現(xiàn)：紅璞公寓中女性租客占61%，男性租客占39%，女性占比大于男性。約50%的租客的年齡集中在20～25歲之間，其次是25～30歲，占受訪者的38%，20歲以下的人群和30歲以上的人群相對(duì)較少，反映了集中式長(zhǎng)租公寓對(duì)青年群體的目標(biāo)定位。46%的租客收入與房租占比在20%～30%之間，31%和13%的受訪者的收入與房租占比為分別為10%～20%之間和大于30%，收入與房租占比低于10%的租客占比最少，為10%，租客對(duì)租金的承受能力尚好。租客中已婚以及和朋友合租的很少，大多為戀人和單身，且半數(shù)的租客和伴侶合租，42%的租客選擇獨(dú)自居住。46%的租客在紅璞公寓入住了3～6個(gè)月，入住時(shí)長(zhǎng)在半年到一年以及入住還不到3個(gè)月的租客分別占比26%和20%，入住時(shí)間在一年及一年以上的租客占比最少，占8%。

2 構(gòu)建評(píng)價(jià)體系

Preiser[3]認(rèn)為POE的內(nèi)容包含了技術(shù)、功能、行為三個(gè)層面。從投資者和管理者的層面上，可以增加對(duì)配套與服務(wù)管理方面的評(píng)價(jià)。通過對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的研究以及問卷統(tǒng)計(jì)，總結(jié)出對(duì)公寓的居住環(huán)境滿意度評(píng)價(jià)具有一定影響力的因子，包括4個(gè)一級(jí)指標(biāo)，24個(gè)二級(jí)指標(biāo)（表1）。

表1 集中式青年長(zhǎng)租公寓使用后評(píng)價(jià)指標(biāo)（表格來源：作者自繪）

3 確定指標(biāo)權(quán)重

采用李克特量表法收集公寓內(nèi)租客對(duì)24個(gè)評(píng)價(jià)因子的重要度評(píng)價(jià)。李克特的五等選項(xiàng)分別為“非常重要”“重要”“一般”“不太重要”“不重要”，并分別賦予每個(gè)選項(xiàng)“2”“1”“0”“-1”“-2”的分值，并依據(jù)問卷結(jié)果進(jìn)行計(jì)算。通過對(duì)重要度得分的差值作為指標(biāo)之間比較的依據(jù)可得到判斷矩陣，并在yaahp中計(jì)算指標(biāo)權(quán)重（表2）。一級(jí)指標(biāo)中，技術(shù)所占權(quán)重最大，為36.45%；其次是功能27.77%以及行為23.36%；最后是配套與服務(wù)管理占12.42%，這表明人們對(duì)于最基本需求的重視高于高層次的需求，這同需求層次理論符合。技術(shù)維度下A1采光照明最為重要，其次是A4室內(nèi)空氣質(zhì)量。功能維度下B2居住空間設(shè)計(jì)合理和B5工作學(xué)習(xí)區(qū)舒適性最為重要，B6廚房使用便捷和B9外部活動(dòng)空間設(shè)計(jì)的重要度較低。行為維度下，C1私密性和C3歸屬感最受重視，對(duì)C5建筑外形美感則關(guān)注不高。配套與服務(wù)管理維度下，租客對(duì)D1通勤便捷最為關(guān)注。

表2 指標(biāo)權(quán)重表（表格來源：作者自繪）

4 模糊綜合評(píng)價(jià)

根據(jù)上述24個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，將評(píng)價(jià)因子集表示為U={u1,u2,……u24}，={采光照明，通風(fēng)供暖，……“管家式”物業(yè)服務(wù)}，評(píng)價(jià)指標(biāo)集表示為：v={v1,v2,v3,v4,v5}={十分滿意，比較滿意，一般，不太滿意，很不滿意}。由此構(gòu)建模糊關(guān)系矩陣R[4]。計(jì)算權(quán)重向量A和數(shù)據(jù)矩陣得到評(píng)價(jià)向量B，對(duì)24個(gè)指標(biāo)以及5個(gè)評(píng)語(yǔ)集采用模糊評(píng)價(jià)法進(jìn)行計(jì)算，并且使用M(.,+)算子進(jìn)行研究，并將隸屬度歸一化處理，B=A*R=[0.187,0.326,0.388,0.091,0.008]。5個(gè)評(píng)語(yǔ)集中一般的權(quán)重值最高，結(jié)合最大隸屬度法則可知（評(píng)價(jià)向量B中最大的數(shù)值為0.388，對(duì)應(yīng)評(píng)價(jià)指標(biāo)集中的v3，故以v3所代表的評(píng)級(jí)為最后評(píng)價(jià)結(jié)果），紅璞公寓最終評(píng)價(jià)結(jié)果為一般。

5 四分圖模型分析

四分圖模型（圖1）的橫軸表示紅璞公寓各評(píng)價(jià)指標(biāo)滿意度的得分，縱軸表示指標(biāo)項(xiàng)權(quán)重，位于四分圖中心的原點(diǎn)表示所有指標(biāo)滿意度與重要度平均值的交點(diǎn)。

圖1 紅璞公寓四分圖模型（圖片來源：作者自繪）

位于第一象限優(yōu)勢(shì)區(qū)的指標(biāo)代表其重要度和滿意度評(píng)分都較高，共有5個(gè)指標(biāo)位于該區(qū)域，分別為A4 室內(nèi)空氣質(zhì)量、B2 居住空間設(shè)計(jì)、A6 入戶與外窗安全、C1 私密性、C3 歸屬感，這些要素在公寓的設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)階段都有涉及，作為本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)可繼續(xù)發(fā)揮。

第二象限的修補(bǔ)區(qū)是指標(biāo)重要性較高而滿意度較低的區(qū)域，處在這個(gè)區(qū)域的指標(biāo)包括A1采光照明、A3 隔音、B3 儲(chǔ)物空間設(shè)計(jì)、B5 工作學(xué)習(xí)區(qū)舒適性、D1通勤便捷。這些要素同公寓的項(xiàng)目獲取與設(shè)計(jì)階段相關(guān)，應(yīng)該首先考慮進(jìn)行改進(jìn)。

位于第三象限的機(jī)會(huì)區(qū)是指標(biāo)重要性和滿意度都較低的區(qū)域，處于該區(qū)域的指標(biāo)分別為B4 洗衣晾曬便利性、B6 廚房使用便捷、B7 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)適用性、B9 外部活動(dòng)空間設(shè)計(jì)、C4室內(nèi)空間美感、C5 建筑外形美感、D2 附近有商業(yè)娛樂配套。這些要素同公寓的項(xiàng)目獲取與設(shè)計(jì)階段有關(guān)，它們重要度相對(duì)不高，可以有針對(duì)性地對(duì)這7個(gè)指標(biāo)進(jìn)行循序漸進(jìn)改善。

處于維持區(qū)的7個(gè)指標(biāo)，它們的滿意度較高但是重要性不大，因此維持現(xiàn)狀即可。該區(qū)域指標(biāo)主要包括A2 通風(fēng)供暖、A5 環(huán)境衛(wèi)生、B1 活動(dòng)公區(qū)配套種類、數(shù)量、智能，B8 交通空間設(shè)計(jì)、C2 社交與互動(dòng)性、D3租金、水電費(fèi)等費(fèi)用管理，D4“管家式”物業(yè)服務(wù)。

6 優(yōu)化策略

6.1 項(xiàng)目策劃階段

青年租客群體對(duì)公共交通的使用度和依賴度都很高，對(duì)于通勤便捷的訴求十分強(qiáng)烈。在區(qū)域選擇時(shí)要注重交通便捷。公寓的選址可以考慮以公共交通導(dǎo)向?yàn)橹鳎m度考慮商業(yè)服務(wù)配套的因素。如果物業(yè)周邊的配套暫不成熟，也可以考慮在內(nèi)部增加商業(yè)或提供班車服務(wù)。

6.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

根據(jù)對(duì)各級(jí)指標(biāo)的重要度問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)，租客對(duì)公寓的配套與服務(wù)管理以及功能、技術(shù)層面的物質(zhì)需求往往優(yōu)先于行為方面的需求，因此應(yīng)該首先保障租客最基本的生理和安全需求。

（1）技術(shù)層面首先應(yīng)該做好隔音措施，可采用性能更優(yōu)越的ALC輕質(zhì)板墻板[5]作為內(nèi)隔墻。并從管理上加強(qiáng)對(duì)噪音的控制；其次要考慮照明對(duì)租客居住體驗(yàn)的影響，當(dāng)室內(nèi)自然采光較差時(shí)，可采用中庭同內(nèi)走道結(jié)合的設(shè)計(jì)方法，也可強(qiáng)化人工光源的設(shè)計(jì)，不同的功能空間的照明設(shè)計(jì)應(yīng)有區(qū)分，采用具有藝術(shù)性的夜間照明方式可使空間更具吸引力。

（2）功能層面應(yīng)該對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化，提高室內(nèi)居住空間的舒適性，首先要確保足夠的儲(chǔ)物空間，如采用具有收納功能的床具、將衣柜設(shè)計(jì)同平面相結(jié)合以增加空間的使用率等，并考慮到不同物品的擺放需求。大多租客都很注重工作學(xué)習(xí)區(qū)的舒適性，因此公寓需考慮提供更為舒適的學(xué)習(xí)辦公設(shè)施。其次要充分考慮租客洗衣晾曬需求，在有條件的情況下提供屋面晾曬或其它區(qū)域作為集中晾曬，并激發(fā)屋頂空間的活力，使租客在有限的空間內(nèi)活動(dòng)范圍增加，為其創(chuàng)造更多交往的條件與機(jī)會(huì)。廚衛(wèi)空間也較為重要，尤其是衛(wèi)生間要充分考慮裝修品質(zhì)及衛(wèi)生間尺寸控制、潔具的選擇等。青年群體對(duì)廚房的依賴性不大，但也需要滿足部分群體的使用。

（3）在行為層面，通過對(duì)公寓外觀進(jìn)行改造以遮擋原有建筑破舊的立面，進(jìn)一步提升標(biāo)識(shí)性，使其符合當(dāng)代青年群體的審美需求。如植入新的建筑表皮、靈活運(yùn)用建筑構(gòu)件等方式對(duì)建筑形象進(jìn)行重塑。在室內(nèi)的裝飾裝修上，選用青年群體所青睞的設(shè)計(jì)元素或風(fēng)格，增強(qiáng)租客的認(rèn)同感以及尊嚴(yán)感，

結(jié)語(yǔ)

青年群體是社會(huì)發(fā)展與進(jìn)步的希望。城市青年長(zhǎng)租公寓的居住環(huán)境對(duì)青年群體乃至整個(gè)城市都具有深遠(yuǎn)影響。作為新興的租賃行業(yè)，長(zhǎng)租公寓未來也將成為合肥市租賃行業(yè)中的中堅(jiān)力量。公寓的改善以及設(shè)計(jì)內(nèi)容需要了解青年群體的租住需求，優(yōu)良的居住環(huán)境品質(zhì)可以為城市吸引人才、留住人才提供良好的社會(huì)保障，使城市更好地發(fā)展。