房產(chǎn)作為我國家庭的重要財(cái)產(chǎn)之一，是廣大群眾能夠幸福安穩(wěn)生活的基本保障。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們經(jīng)常會看到，身體健康的父母想提前將自己名下的房產(chǎn)過戶給子女的事情。當(dāng)父母自愿無償將房產(chǎn)過送給子女時(shí)，是選擇贈與，還是選擇買賣形式，一直是困擾大家的焦點(diǎn)問題。鑒于此，本文僅就父母將普通住宅過戶給成年子女，以贈與和買賣兩種情形所涉及的稅收、費(fèi)用進(jìn)行比較，以期能夠?yàn)榇蠹姨峁﹨⒖己徒梃b。

房屋更名過戶稅收的比較和選擇

總體來講，房屋更名過戶涉及增值稅及附加稅（城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加）、契稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅。

贈與形式更名過戶的稅收

1.增值稅及附加稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡化和規(guī)范個(gè)人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征營業(yè)稅、個(gè)人所得稅所需證明資料的公告》（國家稅務(wù)總局2015年第75號公告），以及國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]144號），無償贈與子女等涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)行為，免征增值稅。在增值稅免征的情況下，以繳納的增值稅金額為依據(jù)的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加的附加稅也免予征收。也就是說，贈與形式，無增值稅及附加稅。

2.個(gè)人所得稅。根據(jù)《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)稅[2019]74號）規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與子女的，不征收個(gè)人所得稅。即父母將房產(chǎn)贈與子女，無個(gè)人所得稅。

3.契稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號）第一條第二款明確規(guī)定：對于個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。2020年頒行的契稅法第四條第三項(xiàng)明確規(guī)定：土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格依法核定的價(jià)格，契稅計(jì)稅公式為：應(yīng)納稅額=房屋核定價(jià)格×（3%～5%）（各省市不同）。

4.印花稅。在贈與情況下，根據(jù)《關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅[2019]13號），贈與雙方均應(yīng)繳納印花稅，計(jì)稅公式如下：應(yīng)納稅額=房屋評估價(jià)格×0.05%。

買賣形式更名過戶的稅收

以買賣形式更名過戶的稅負(fù)情況主要取決于房屋持有年限，以及購房人或受贈人房屋套數(shù)。

1.增值稅及附加稅。增值稅及附加稅與持有年限有關(guān)，與持有套數(shù)無關(guān)。這里的持有年限，指房屋上次交易到本次交易的時(shí)間，核查標(biāo)準(zhǔn)為契稅發(fā)票日期或房本登記日期（本文所稱持有年限，均以此為標(biāo)準(zhǔn)，不再重復(fù)說明）。按照《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于明確增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅政策的公告》（2021年第11號）、《關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局2021年第5號）、以及財(cái)稅[2016]36號附件3（過渡政策）的規(guī)定，個(gè)人銷售持有2年以上不動產(chǎn)，免征增值稅，不滿2年的，須繳稅，繳納標(biāo)準(zhǔn)如下：

增值稅：房屋價(jià)款×5%

城建稅：增值稅×（1%或5%或7%），市區(qū)稅率為7%；縣城、鎮(zhèn)稅率為5%；不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)稅率為1%。

教育費(fèi)附加：增值稅×3%

地方教育附加：增值稅×2%

比如，王父、王母將長春的一套85平方米房屋賣給其子小王，合同價(jià)（與稅務(wù)核定價(jià)取高價(jià)）為100萬元，小王父母此套房購買不滿2年，因?qū)俚亻L春市現(xiàn)執(zhí)行附加稅減半政策，小王繳納增值稅及附加稅情況如下：

增值稅：1000000×5%=50000元

城建稅：50000×3.5%=1750元

教育附加：50000×1.5%=750元

地方教育附加：50000×1%=500元

小王購買父母持有未滿2年的房屋，共需增值稅及附加稅53000元（A）。

但小王父母在購買此套房2年后再將房屋賣給小王，則無需再繳納增值稅及附加稅，稅負(fù)為0（B）。

2.契稅。契稅稅率與買房持有房屋套數(shù)（契稅征收是查詢購買方住房套數(shù)）有關(guān)，與購買年限無關(guān)。根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2016]23號）規(guī)定，個(gè)人購買家庭惟一住房或家庭第二套改善性住房，享受不同的優(yōu)惠政策：

首套或二套住房契稅：房屋交易價(jià)格×1%（不包括北上廣深）

三套或以上住房契稅：房屋交易價(jià)格×3%（各省市不同）

比如，王父、王母將長春的一套85平方米房屋賣給其子小王，合同價(jià)（與稅務(wù)核定價(jià)比取高價(jià)）為100萬元，小王名下沒有其他房屋，小王繳納契稅情況如下：

契稅：1000000×1%=10000元（C）

但如果小王此前已擁有兩套房屋，則小王繳納契稅情況如下：

契稅：1000000×3%=30000元（D）

3.個(gè)人所得稅?！秱€(gè)人所得稅法》第六條規(guī)定，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，以轉(zhuǎn)讓價(jià)減除原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。具體公式為：個(gè)人所得稅=（成交價(jià)格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金-其他合理費(fèi)用）×20%

根據(jù)國稅發(fā)[2006]108號規(guī)定，不能提供房屋原值憑證，實(shí)行核定征稅。具體比例由省級稅務(wù)局或者省級稅務(wù)局授權(quán)的地市級稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定，公式如下：個(gè)人所得稅=房屋核定價(jià)×1%

上述兩種所得稅計(jì)算方式，各地采取的政策不一致，具體采用哪個(gè)公式，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際具體情況具體對待。在上述案例中，案例屬地長春采取的是核定征收方式，因此小王父母應(yīng)納所得稅情況為：個(gè)人所得稅：1000000×1%=10000元（E）

需特別說明的是，假如小王父母持有該房已超過5年，且此房為小王父母惟一住房的，即“滿五唯一”，則免征個(gè)人所得稅（F）。不符合任一條件的，仍需繳納個(gè)人所得稅。

4.土地增值稅。房屋買賣屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，按照《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》應(yīng)征土地增值稅，但根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》（財(cái)稅[2008]137號）第三條規(guī)定，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

5 .印花稅。根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》（財(cái)稅[2008]137號）第二條規(guī)定，對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。但需按照《印花稅法》交納產(chǎn)權(quán)證貼花5元（G）。

房屋更名過戶形式之稅負(fù)比較

結(jié)合上述法律法規(guī)以及政策文件規(guī)定，通過舉例來比較，則更加清晰明了。如，王父、王母擬將長春的一套85平方米房屋過戶給其子小王，稅務(wù)部門核定價(jià)為100萬元的房屋，其贈與和買賣需要納稅額度比較如下：

1.房屋贈與更名過戶的稅負(fù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，親子間贈與普通住宅，稅務(wù)部門僅征收契稅及印花稅。小王需納稅情況如下：契稅：1000000×3%=30000元、印花稅：1000000×0.05%=500元、產(chǎn)權(quán)證貼花5元。小王接受父母贈與房屋，需納稅30505元。

2.房屋買賣更名過戶的稅負(fù)。根據(jù)不同情形，納稅情況如下：

⑴如果在此房不滿2年的情況下買賣，且在買賣時(shí)小王名下無其他住房，應(yīng)納稅額=A+C+E+G=53000+10000+10000+5=73005元。此時(shí)，買賣稅負(fù)遠(yuǎn)高與贈與稅負(fù)，就應(yīng)選擇贈與形式。

⑵如果在此房超過2年不滿5年的情況下買賣，且在買賣時(shí)小王名下無其他住房，應(yīng)納稅額=B+C+E+G=0+10000+10000+5=20005元。此時(shí)，買賣稅負(fù)要低于贈與，選買賣形式。

⑶如果在此房超過2年不滿5年的情況下，買賣時(shí)，小王已有兩套住房，則應(yīng)納稅額=B+D+E+G=0+30000+10000+5=40005元。此時(shí)，買賣稅負(fù)則要高于贈與，當(dāng)然選贈與。

⑷如果在此房已滿5年的情況下買賣，且此房屋為小王父母惟一住房，小王此時(shí)名下住房也不超過一套，則應(yīng)納稅額=B+C+F+5=0+10000+0+5=10005元。此時(shí)，買賣稅負(fù)要遠(yuǎn)低于贈與，當(dāng)然選買賣。

可見，親子間房屋辦理更名過戶，形式選擇上，在購房不滿2年的情況下，一般贈與要優(yōu)于買賣，超過2年的，買賣往往要優(yōu)于贈與。但實(shí)際采取哪種形式，還要根據(jù)具體情況具體對待。

費(fèi)用的比較和選擇

房屋更名過戶除要繳納稅收外，還可能產(chǎn)生其他費(fèi)用，尤其公證費(fèi)、評估費(fèi)，由于其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依房屋價(jià)值而定，如房屋價(jià)值較大，該等費(fèi)用也不可忽視。

公證費(fèi)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡化和規(guī)范個(gè)人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征營業(yè)稅、個(gè)人所得稅所需證明資料的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第75號）取消贈與房產(chǎn)須提交《贈與合同公證書》規(guī)定，但文件規(guī)定在地方上的落實(shí)情況不一而足。據(jù)了解，目前仍有部分地方在贈予房屋過戶時(shí)，仍要求提供公證書。房屋贈與公證費(fèi)各省市有所不同，但一般收取比例是按受益額或評估額的1—2%，或采取超額累進(jìn)方式征收。房屋價(jià)值較高的，贈與公證費(fèi)甚至可能超過因贈與而免征的個(gè)人所得稅。在這種情況下，買賣形式在稅費(fèi)上的優(yōu)勢超過贈與。

房屋評估費(fèi)。贈與公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)房屋評估額的，有的地區(qū)公證處要求公證當(dāng)事人需出具評估報(bào)告，因而產(chǎn)生評估費(fèi)。評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有明文規(guī)定，而是隨行就市，也就是評估機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場調(diào)節(jié)，100萬以下，一般不會超過0.5%。因此，就要綜合考慮公證費(fèi)與評估費(fèi)的總和費(fèi)用與免征的個(gè)人所得稅的多少，決定是否采用贈與房屋這種形式。

公證費(fèi)和評估費(fèi)因所在地產(chǎn)權(quán)交易部門要求不同，并非必然發(fā)生的費(fèi)用，據(jù)筆者所知，同一省份，同一地區(qū)，不同縣都可能有不同的規(guī)定，因此需以實(shí)際所在地要求為準(zhǔn)。

每個(gè)家庭過戶房屋所面臨的持有年限、房屋套數(shù)、房屋面積等情況千差萬別，各省、市地方稅收優(yōu)惠政策、文件落實(shí)等存在不同差異，導(dǎo)致選擇的方式也不同。因此，在選擇上，還是要從實(shí)際出發(fā)，選擇更為合理的方式辦理房屋過戶。