李楊

今年以來(lái)，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)上漲9.42%，全行業(yè)排名第二位，其中龍頭股“招保萬(wàn)金”聯(lián)手上漲，二線個(gè)股表現(xiàn)更是精彩紛呈，不少公司從年初以來(lái)已有30%以上的漲幅。

地產(chǎn)板塊2022年為何一改頹勢(shì)？未來(lái)將如何演繹，又應(yīng)該如何布局？我們認(rèn)為，現(xiàn)在正站在一個(gè)“翻石頭”的黃金時(shí)期，需要通過(guò)對(duì)房企基本面的深入研究，去蕪存菁，準(zhǔn)確捕捉到優(yōu)質(zhì)房企，在估值被錯(cuò)殺的時(shí)候進(jìn)行布局。

房地產(chǎn)行業(yè)仍是重要支柱 地方放松調(diào)控營(yíng)造發(fā)展寬松氛圍

去年12月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆強(qiáng)調(diào)：“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)?！边M(jìn)入2022年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍在進(jìn)一步下滑，累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，一季度開(kāi)局慘淡，超8成的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。

根據(jù)克而瑞發(fā)布3月份百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，受疫情、行業(yè)信心不足等影響，百?gòu)?qiáng)房企3月單月銷(xiāo)售總額3796億元，同比-54.51%，降幅較上月擴(kuò)大6.63%。單月銷(xiāo)售面積3576萬(wàn)方，同比-57.16%，降幅較上月擴(kuò)大14.58%。

在2022年穩(wěn)增長(zhǎng)尤其重要的宏觀背景下，房地產(chǎn)如果失速，穩(wěn)增長(zhǎng)的難度會(huì)非常大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)上下游的拉動(dòng)作用明顯，影響到經(jīng)濟(jì)的很多方面，可以說(shuō)今年穩(wěn)地產(chǎn)是穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手之一。

在堅(jiān)持房住不炒的前提下，各地適時(shí)調(diào)整一些不符合當(dāng)前環(huán)境的房地產(chǎn)政策，更好滿足居民的住房消費(fèi)需求，也形成了當(dāng)前友好的地產(chǎn)政策環(huán)境。

例如，蘭州市出臺(tái)地產(chǎn)新政，其在降低個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房門(mén)檻、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”、升級(jí)公積金和限購(gòu)政策、支持企業(yè)良性循環(huán)等方面均作出新的安排。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有超65個(gè)城市出臺(tái)樓市松綁政策。

簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)如下：福州放開(kāi)限購(gòu)，取消購(gòu)房對(duì)象戶口等限制，非五城區(qū)戶籍家庭可以在五城區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套144平米以下的普通住宅;福建省住建廳發(fā)布通知，省直公積金可以用來(lái)支付首付款;浙江衢州取消限購(gòu)政策，非該市戶籍家庭可以在市區(qū)內(nèi)購(gòu)房;湖南郴州出臺(tái)住房公積金新政，首套房和二套房最高貸款額度上調(diào)為雙職工60萬(wàn)元、單職工50萬(wàn)元;重慶和武漢一批土地拍賣(mài)結(jié)束，重慶13宗地塊無(wú)流拍，其中3宗地塊搖號(hào)成功，武漢7宗，僅有一宗流拍，1宗地?fù)u號(hào)成功。

行業(yè)出清加快 競(jìng)爭(zhēng)格局改善 二級(jí)市場(chǎng)投資地產(chǎn)關(guān)注四條主線

恒大事件以來(lái)，已經(jīng)有多家以前排名30強(qiáng)的房企出現(xiàn)債務(wù)違約、展期的問(wèn)題，這些房企未來(lái)再想獲得金融機(jī)構(gòu)的支持會(huì)很困難，規(guī)模可能會(huì)不斷往下掉。我們初步預(yù)計(jì)行業(yè)已經(jīng)出清了20%以上的產(chǎn)能，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局得到極大改善。

而行業(yè)出清帶來(lái)的好處主要有兩個(gè)，一是龍頭的集中度提升，雖然大部分投資人認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模已經(jīng)接近天花板，行業(yè)未來(lái)雖然可能沒(méi)有增長(zhǎng)了，但是龍頭房企集中度提升可能帶動(dòng)他們收入不斷增長(zhǎng)。

第二個(gè)好處是利潤(rùn)率提升。2020年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)拿地的利潤(rùn)率不斷走低，甚至有企業(yè)“負(fù)利潤(rùn)”去拿地，也造成這幾年地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表普遍呈現(xiàn)增收不增利的情況。而在恒大事件后，房企拿地更加理性，2021年四季度以來(lái)，房企拿地的利潤(rùn)率情況明顯改善，我們觀察拿地靜態(tài)凈利潤(rùn)率比2020年有3～5個(gè)百分點(diǎn)的改善。

需要看到的是，地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)很長(zhǎng)的鏈條，我國(guó)每年還是會(huì)維持一定的地產(chǎn)投資的需求。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，人民群眾對(duì)于住房改善的需求不會(huì)一蹴而就。

在過(guò)去的一段時(shí)間，地產(chǎn)投資以民營(yíng)投資為主，現(xiàn)在我們覺(jué)得往后來(lái)看，這個(gè)蛋糕可能要重新劃分，國(guó)企、央企的地產(chǎn)企業(yè)由于融資成本、拿地的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)占比會(huì)越來(lái)越高。這些地產(chǎn)公司將具備長(zhǎng)期的成長(zhǎng)性。

因此，我們將重點(diǎn)關(guān)注以下幾條主線：1）信用風(fēng)險(xiǎn)較低、融資渠道暢通、安全性較高的龍頭房企。2）財(cái)報(bào)安全性高、現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的區(qū)域性央國(guó)企或區(qū)域龍頭民企。3）積極布局“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，價(jià)值有待重估的房企，例如持有較多商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、物業(yè)管理等資產(chǎn)的房企。4）當(dāng)前收入確定較強(qiáng)、集中度加速提升，同時(shí)關(guān)聯(lián)房企近期信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋，彈性反轉(zhuǎn)的地產(chǎn)后周期物業(yè)板塊。（文中觀點(diǎn)提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)建議。作者系萬(wàn)家基金研究員）