近期，在港股上市的綠城中國(guó)發(fā)布2021年年報(bào)。從業(yè)績(jī)表現(xiàn)上來(lái)看，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入1002.4億元，同比增長(zhǎng)52.4%;股東應(yīng)占利潤(rùn)44.69億元，同比增長(zhǎng)17.7%;合同銷(xiāo)售額3509億元，同比增長(zhǎng)21%。無(wú)論是收入、歸母凈利潤(rùn)、還是合同銷(xiāo)售額，綠城中國(guó)都以?xún)晌粩?shù)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超大多數(shù)房企。綠城中國(guó)的股價(jià)也在本周三創(chuàng)出歷史新高。

然而《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，綠城中國(guó)高增速的背后，也給自己留下了不小的隱患：一方面，結(jié)轉(zhuǎn)成為收入的樓盤(pán)項(xiàng)目屢屢被業(yè)主反映存在質(zhì)量問(wèn)題;另一方面，大規(guī)模拿高價(jià)地，也大幅推高了公司的拿地成本，無(wú)形中加重地塊的后續(xù)開(kāi)發(fā)難度。

交付面積大規(guī)模增加交付項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題頻頻被質(zhì)疑

2021年，綠城中國(guó)旗下的杭州桂語(yǔ)朝陽(yáng)、北京壹亮馬、德清觀云小鎮(zhèn)、余姚桂語(yǔ)蘭庭、溫州鳳起玉鳴、青島理想之城、南通誠(chéng)園、天津誠(chéng)園、成都鳳起朝鳴、濟(jì)南玉蘭花園等樓盤(pán)項(xiàng)目陸續(xù)交房，合計(jì)交付銷(xiāo)售面積438.54萬(wàn)平方米，較2020年的291.44萬(wàn)平方米大幅增長(zhǎng)（見(jiàn)表1）。

而伴隨交付面積的增長(zhǎng)，2021年綠城中國(guó)收入也隨之水漲船高。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，物業(yè)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)了綠城中國(guó)總收入近9成。2021年，公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷(xiāo)售收入897.55億元，較去年同期的573.34億元，同比增長(zhǎng)56.5%。

2021年綠城中國(guó)業(yè)績(jī)的出色表現(xiàn)主要受益于樓盤(pán)的大批交付，而這或許和綠城中國(guó)周轉(zhuǎn)速度的提升存在一定關(guān)系。中信證券研報(bào)指出，2021年綠城從拿地到開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、交付的周期分別為4.3個(gè)月、7.3個(gè)月和30.1個(gè)月，同比平均提速6%。

不過(guò)值得關(guān)注的是，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，綠城中國(guó)在年報(bào)中提及的部分交付項(xiàng)目也是業(yè)主投訴較多問(wèn)題的項(xiàng)目。

比如，貢獻(xiàn)了綠城中國(guó)5.6%物業(yè)銷(xiāo)售收入的杭州桂語(yǔ)朝陽(yáng)。2021年8月，杭州桂語(yǔ)朝陽(yáng)進(jìn)入交房階段，不過(guò)有業(yè)主在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，交付項(xiàng)目存在玻璃破裂、墻紙起皮脫落、室內(nèi)石材開(kāi)裂等諸多問(wèn)題，更有業(yè)主在業(yè)主群內(nèi)表示，“承諾4500元/平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)（讓人）大跌眼鏡”。

其實(shí)，早在該小區(qū)交付前，就有業(yè)主發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并向相關(guān)部門(mén)反饋表示，小區(qū)存在偷工減料、施工質(zhì)量較差等問(wèn)題，上述問(wèn)題又具體體現(xiàn)在“高層區(qū)域外立面墻面存在不平整、鼓包、剝落、線條彎曲”“小區(qū)混凝土路面開(kāi)裂”“地下車(chē)庫(kù)滲水漏水嚴(yán)重”等。

彼時(shí)，杭州相關(guān)部門(mén)回復(fù)表示，“涉及其他質(zhì)量缺陷問(wèn)題，我局質(zhì)監(jiān)部門(mén)已要求開(kāi)發(fā)公司立即落實(shí)專(zhuān)人處理此事，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)存在的質(zhì)量問(wèn)缺陷問(wèn)題盡快完成修復(fù)?！辈贿^(guò)，從交付后業(yè)主的反饋情況來(lái)看，成效并不明顯。

杭州桂語(yǔ)朝陽(yáng)交付所出現(xiàn)的情況并非個(gè)例，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，貢獻(xiàn)了綠城中國(guó)2.6%物業(yè)銷(xiāo)售收入的天津誠(chéng)園也遭到了業(yè)主投訴。2021年10月底，天津誠(chéng)園二期進(jìn)入交房階段。然而11月末，有業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴表示，自己所購(gòu)買(mǎi)的天津綠城誠(chéng)園二期宸塘錦苑項(xiàng)目頂層漏水嚴(yán)重，并要求開(kāi)發(fā)商要從根本上解決漏水問(wèn)題。

表1 綠城中國(guó)2021年附屬公司結(jié)轉(zhuǎn)收入的樓盤(pán)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：2021年年報(bào)

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，綠城中國(guó)在成都的合作項(xiàng)目成都綠城誠(chéng)園二期也是業(yè)主投訴的“重災(zāi)區(qū)”。天眼查顯示，綠城中國(guó)持有成都綠城誠(chéng)園二期背后開(kāi)發(fā)商城投綠城45%股權(quán)。而在領(lǐng)導(dǎo)留言板上，多位業(yè)主均對(duì)這一項(xiàng)目進(jìn)行投訴。

比如，2021年11月24日，一位業(yè)主指出，誠(chéng)園二期從小區(qū)綠化到公共設(shè)施都存在減配的情況。此外，據(jù)其介紹，該小區(qū)的大部分房屋還存在房屋空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)不能有效工作、面墻空鼓、地面瓷磚凹凸、漏水、電源外露等問(wèn)題。

2021年12月末，上述小區(qū)歸屬地成都市雙流區(qū)回復(fù)表示，已建立問(wèn)題臺(tái)賬，逐條整改，并限時(shí)于2022年1月15日前全部處理完畢。此外，關(guān)于業(yè)主所反饋的銷(xiāo)售時(shí)宣傳圖、意境圖，存在差別問(wèn)題，目前相關(guān)部門(mén)也已對(duì)該問(wèn)題組織了協(xié)調(diào)會(huì)，目前正在整改中。

被指“減配”背后高地價(jià)加重開(kāi)發(fā)難度

“減配”是綠城中國(guó)旗下多個(gè)項(xiàng)目被業(yè)主頻繁提及的一大關(guān)鍵問(wèn)題。而在被指“減配”的背后，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)上述被業(yè)主指控的“問(wèn)題樓盤(pán)”還存在拿地價(jià)格較高、后續(xù)開(kāi)發(fā)難度較大的問(wèn)題。

如，前述提及的杭州桂語(yǔ)朝陽(yáng)，2017年12月，綠城中國(guó)以總價(jià)39.389億元、樓面價(jià)20059元/㎡、自持比例8%的嚴(yán)苛條件競(jìng)得位于蜀山單元的蕭政儲(chǔ)出【2017】23號(hào)地塊，即杭州桂語(yǔ)朝陽(yáng)的前身地塊，彼時(shí)的“南臥地王”。

根據(jù)2021年年報(bào)，杭州桂語(yǔ)朝陽(yáng)的銷(xiāo)售均價(jià)為28684元/平方米。如將銷(xiāo)售均價(jià)剔除掉樓面價(jià)，剩余的差額空間不過(guò)萬(wàn)元。不難看出，該樓盤(pán)盈利和開(kāi)發(fā)難度都較大。

而被業(yè)主投訴漏水嚴(yán)重的天津誠(chéng)園同樣拿地價(jià)格不菲。2018年，綠城中交聯(lián)合體以7.6億元摘得天津誠(chéng)園前身地塊，即津西陳塘（掛）2018-180號(hào)地塊，折合樓面地價(jià)約21465元/平方米。年報(bào)顯示，該項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為29178元/平方米，同樣存在樓面價(jià)和銷(xiāo)售均價(jià)差額不過(guò)萬(wàn)元的情況。

較高的拿地成本，或?yàn)榫G城中國(guó)部分樓盤(pán)的減配、質(zhì)量問(wèn)題埋下伏筆;而且也直接體現(xiàn)在了綠城中國(guó)的毛利率表現(xiàn)上。年報(bào)顯示，雖然2021年公司毛利為181.68億元，同比增長(zhǎng)16.66%，但毛利率卻較2020年23.7%下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，至18.1%。其中，物業(yè)銷(xiāo)售毛利率更是較2020年的23.5%下降6個(gè)百分點(diǎn)，直至17.5%。

對(duì)于公司毛利率的下滑，綠城中國(guó)管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上進(jìn)行解釋?zhuān)饕蛴袃蓚€(gè)方面，一方面，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈，土地成本上升;另一方面，近年來(lái)房?jī)r(jià)受限價(jià)影響，公司品牌價(jià)值沒(méi)有充分體現(xiàn)。

不過(guò)值得一提的是，綠城中國(guó)仍在大規(guī)模擴(kuò)充土儲(chǔ)，且拿地成本持續(xù)走高?！都t周刊》梳理綠城中國(guó)過(guò)往年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019年、2020年，綠城中國(guó)的新增土儲(chǔ)平均樓面價(jià)依次為6923元/平方米、7089元/平方米，價(jià)格穩(wěn)定在7000元/平方米左右，而到了2021年，這一數(shù)值同比增長(zhǎng)28.09%，至9080元/平方米。

新增土儲(chǔ)成本的走高連帶拉動(dòng)了總土儲(chǔ)備的成本價(jià)格。2019年、2020年，綠城中國(guó)總土儲(chǔ)的樓面地價(jià)平均成本依次為6119元/平方米、6562元/平方米，而到了2021年，樓面地價(jià)平均成本猛增至7182元/平方米，同比增長(zhǎng)9.45%。不難看出，而無(wú)論是新增土儲(chǔ)的平均樓面價(jià)，還是總土儲(chǔ)的平均樓面價(jià)，綠城中國(guó)的2021年水準(zhǔn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前兩年水準(zhǔn)。

在銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)較快時(shí)，較高的拿地成本也較容易被覆蓋，對(duì)盈利空間影響較小。年報(bào)指出，綠城中國(guó)2021年的自投項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)約28416元/平方米，較2020年的26012元/平方米同比增長(zhǎng)9.24%，這一增速基本和綠城中國(guó)當(dāng)年的樓面地價(jià)平均成本增速持平。

表2 綠城中國(guó)2021年與2020年資產(chǎn)凈值對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：2021年年報(bào)

表3 綠城中國(guó)2020年和2021年利潤(rùn)分配對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：2021年年報(bào)

但2022年銷(xiāo)售局勢(shì)似乎有所轉(zhuǎn)變，綠城中國(guó)銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售均價(jià)雙降。近期，綠城中國(guó)發(fā)布3月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，2022年3月，綠城中國(guó)銷(xiāo)售金額約為151億元，較去年同期的214億元下滑41.72%;銷(xiāo)售均價(jià)約26037元/平方米，重回2020年價(jià)格水準(zhǔn)。

“三道紅線”仍踩一條存明股實(shí)債嫌疑

除較高拿地成本所帶來(lái)的影響外，綠城中國(guó)的“三道紅線”仍未完全實(shí)現(xiàn)在安全線范圍以?xún)?nèi)。據(jù)綠城中國(guó)業(yè)績(jī)會(huì)披露，2021年末，綠城中國(guó)“三道紅線”中剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%，凈資產(chǎn)負(fù)債率53.5%，現(xiàn)金短債比為1.7倍，仍然有一條紅線尚未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。而這也意味著，綠城中國(guó)在2022年的有息負(fù)債增長(zhǎng)將不能超過(guò)10%。綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)也在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，公司將確保2023年能夠進(jìn)入綠檔。

此外，綠城中國(guó)還有明股實(shí)債的嫌疑。年報(bào)顯示，2021年末，綠城中國(guó)資產(chǎn)凈值合計(jì)1076.46億元，其中，歸屬母公司股東應(yīng)占權(quán)益346.79億元，占資產(chǎn)凈值的32.22%;而歸屬非控股股東權(quán)益為622.08億元，這一數(shù)值不光占比高達(dá)57.79%，更加值得注意的是，非控股股東權(quán)益增長(zhǎng)迅速，較2020年同期的317.49億元，翻了將近一番（見(jiàn)表2）。

但在利潤(rùn)分配上來(lái)看，綠城中國(guó)卻并未遵照其在股東權(quán)益歸屬上的“四六開(kāi)”分成，根據(jù)年報(bào)，在綠城中國(guó)76.87億元的收益總額中，公司股東收益44.69億元，占比55.14%;非控股股東權(quán)益對(duì)應(yīng)32.18億元，占比41.86%（見(jiàn)表3）。也就是說(shuō)，掌握了公司近六成的非控股股東，卻只分到了超四成的凈利潤(rùn)，而在這種不對(duì)等分成的背后，綠城中國(guó)明股實(shí)債嫌疑較大。

明股實(shí)債這一融資手段，是房企常用來(lái)粉飾財(cái)報(bào)的財(cái)務(wù)技巧，在隱匿房企表內(nèi)負(fù)債的同時(shí)，也推高了房企的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。