文/鄭銘偉（北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司）

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個資金投入比例大、風(fēng)險較高的行業(yè)，能否長久地?fù)碛蟹€(wěn)定的資金，是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)是否成功的重要標(biāo)志，所以房地產(chǎn)企業(yè)選擇一種合適的融資方式、拓展融資渠道、實現(xiàn)高效資金管理是衡量企業(yè)項目開發(fā)質(zhì)量的重要指標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目融資和資金管控概述

從眾多文獻(xiàn)綜述和理論基礎(chǔ)來看，國外在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的研究已經(jīng)基本進(jìn)入成熟階段，但是我國對于房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的研究仍然處于初步探索階段，理論和實踐研究都相對較少，結(jié)合我國國情的企業(yè)融資文獻(xiàn)也極少。所以本文基于我國基本國情，研究房地產(chǎn)企業(yè)融資問題和資金管理問題，對于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著一定的參考意義和借鑒價值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目融資和資金管控過程中存在的問題

（一）融資政策和融資環(huán)境的變動風(fēng)險

2016年以前，我國政府對于房地產(chǎn)的政策經(jīng)歷了幾輪完整的周期，而且每次放松和收緊的力度都很大。政策側(cè)重點也主要在“需求端”方面，主要方式是通過適當(dāng)調(diào)控貸款利率和額度，來限制房地產(chǎn)開發(fā)商投資，比如銀行對開發(fā)商的限制五證需要齊全；不封頂不予辦理貸款手續(xù)，進(jìn)一步保障了消費者的權(quán)益；貸款額度不可以超過總房價金額的80%等一系列政策。這些政策的出臺導(dǎo)致整體房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)大開大合的走勢，從城市商建住宅價格指數(shù)變動情況也可以明顯看出，最高增長率在10%，最低在-6%。融資政策的收緊對于企業(yè)來說，最大的影響在于對企業(yè)資金來源的沖擊，開發(fā)貸款大幅降低，導(dǎo)致企業(yè)資金來源主要依靠銷售回款。這種局勢對于經(jīng)營狀況良好的房地產(chǎn)企業(yè)來說，壓力不大，反之對于資金鏈有問題的企業(yè)，融資政策的收緊，會使企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的資金風(fēng)險，甚至有些企業(yè)會變賣資產(chǎn)來維持必需的資金流動水平，企業(yè)如果資金周轉(zhuǎn)不靈，就會出現(xiàn)眾多信用風(fēng)險危機(jī)。這樣就會出現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化[1]。

（二）融資創(chuàng)新意識不足，資金調(diào)度存在問題

房地產(chǎn)企業(yè)的融資一般會過于依賴銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、傳統(tǒng)信托融資和永續(xù)債等幾種融資方式，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)融資而言，最突出的問題是企業(yè)并不具備良好的創(chuàng)新融資意識，實際融資渠道太過單一，仍需要開發(fā)和探索融資渠道。

房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的管控和調(diào)度問題是限制其項目發(fā)展、融資管理的重要部分。現(xiàn)階段，企業(yè)的資金管理較為松弛，調(diào)控也不太合理，導(dǎo)致企業(yè)項目資金使用效率低。除此之外，還有少數(shù)內(nèi)部人員利用職務(wù)之便，非法挪用、抽取、侵占企業(yè)項目資金，影響企業(yè)資金管理，同時也給企業(yè)的財務(wù)管控工作帶來了極大的難度[2]。

（三）融資結(jié)構(gòu)不合理，資金管控水平低

房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的合理性程度是決定企業(yè)能否長久穩(wěn)定發(fā)展下去的重要因素。企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的合理性不能僅僅依靠企業(yè)所選用的融資方式、融資類型、融資渠道所判定，還要時刻關(guān)注企業(yè)整體融資數(shù)值的多元性、融資方式需要的成本、產(chǎn)生的收益與風(fēng)險大小程度。通過大量文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，與國外成熟的房地產(chǎn)融資企業(yè)相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本較高，且靈活性不足。根據(jù)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資基本都太過依賴股權(quán)、銀行、債權(quán)等方式，而且內(nèi)部自我融資活動的成本比例較低，甚至沒有。而長期銀行貸款的整體比例、銀行機(jī)構(gòu)發(fā)行債券、中期票據(jù)等的占比幾乎一致，由此可見，企業(yè)的融資方式和融資結(jié)構(gòu)急需進(jìn)行完善和改進(jìn)。

（四）企業(yè)自我融資能力薄弱，資金管控不力

從傳統(tǒng)的資本市場融資結(jié)構(gòu)理論可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)融資最大的優(yōu)勢在于成本低和融資風(fēng)險低，并且能同時完成融資需求。但是近年來我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)最大的不合理就體現(xiàn)在內(nèi)部自我融資比例較小，甚至沒有，這就代表當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展正面臨著嚴(yán)峻的考驗。目前房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務(wù)活動的運營項目開發(fā)實施都是通過內(nèi)部環(huán)節(jié)的自我融資工作進(jìn)行，比如產(chǎn)品銷售、土地資源購買、項目開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品設(shè)計等環(huán)節(jié)，這些步驟都需要企業(yè)投入大量的資金，而且所選的融資渠道和還款方式也都極為重要，從整體融資方式看，最基本的有股權(quán)融資、銀行融資、債券融資等途徑，雖然也有其他融資渠道，但是占比較小，在綜合規(guī)模比率下分析，企業(yè)自我融資能力較弱，流動性較差。

（五）融資風(fēng)險管理機(jī)制不健全

房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理存在問題還有一大原因是缺乏健全的融資風(fēng)險管理機(jī)制，員工融資風(fēng)險意識弱，同時也缺乏一定的應(yīng)對風(fēng)險的能力。從房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理制度體系、機(jī)制看，不健全主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險管理章程不完善，使得企業(yè)無法積極、有效地應(yīng)對融資過程中所產(chǎn)生的風(fēng)險；第二，對不同層級的管理人員及崗位人員并沒有設(shè)置相應(yīng)的控制手段和獎懲措施，一概而論，不利于激發(fā)員工工作積極性，影響企業(yè)融資風(fēng)險管理效果；第三，對于相同的融資業(yè)務(wù)活動并沒有制定統(tǒng)一的、規(guī)范的制度流程，無法有效約束和引導(dǎo)員工規(guī)范進(jìn)行日常工作，融資風(fēng)險管理也缺乏全體員工的監(jiān)督管控；第四，資金管理制度不健全，某些企業(yè)所開發(fā)項目每半年或每季度都會進(jìn)行一次資金管理報告分析會議，但是在會議中并沒有對企業(yè)實際資金業(yè)務(wù)活動使用情況和財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行深層次分析，也沒有在資金使用基礎(chǔ)上出具合理的融資風(fēng)險管理報告。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目融資和資金管控改善建議

（一）緊跟監(jiān)管部門的政策變動，注重融資創(chuàng)新，構(gòu)建多元化融資渠道

近年來，由于國家政策的宏觀干預(yù)、政府管控政策的收緊，房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場競爭也極為激烈，企業(yè)所處的金融市場也在發(fā)生著多元化的改變，為了應(yīng)對政策影響，改善融資危機(jī)房地產(chǎn)企業(yè)可采取以下措施：（1）房地產(chǎn)企業(yè)可以緊密圍繞“房住不炒” 的政策，大力支持剛性住房，發(fā)展租售并舉業(yè)務(wù)；（2）可以頒布“限跌令”，保持整體房價的穩(wěn)定，避免因為低價銷售擾亂房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)行業(yè)混亂現(xiàn)象[3]；（3）增大非信貸和直接融資比例，通常來說直接性融資是指除去銀行機(jī)構(gòu)貸款之外的所有融資方式，比如股權(quán)融資、債券融資，還有最新出現(xiàn)的新型創(chuàng)新性融資方式，有信托貸款、資產(chǎn)的證券化等；（4）制定詳細(xì)的多元化融資策略，同時兼顧融資手段的創(chuàng)新、融資比率、融資渠道的建立和形成。比如房產(chǎn)信托租賃融資方式（英文簡稱為REITS）。這是一種很好的融資方式，靈活性強(qiáng)、創(chuàng)新性良好，但是也有不足之處，實際成本較高，具體流程如圖1所示。

圖1 房產(chǎn)信托租賃融資具體流程圖

（二）優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，健全企業(yè)項目資金管理制度體系

房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的模式也不是無限制地采取多元化方式，還要根據(jù)企業(yè)實際經(jīng)營狀況，選擇合適的多元融資結(jié)構(gòu)，把成本和風(fēng)險同時控制在可接受范圍內(nèi)，才能真正做到融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，滿足資金供求平衡的基本原則，即合理的規(guī)模融資準(zhǔn)則、風(fēng)險及收益控制相關(guān)原則、成本和效益控制原則。

房地產(chǎn)企業(yè)屬于投資風(fēng)險較大的行業(yè)，所以企業(yè)內(nèi)部資金管理工作本身也會有一定的難度。為了保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的安全性和完整性，可以建立完善的項目資金管理制度，包含項目資金存取制度、費用收支制度、資金使用審批流程等，以制度約束員工日常工作行為，使其使用資金更加規(guī)范與合理。另外，值得注意的是，在房地產(chǎn)項目開發(fā)初期，要做好各項資金使用的預(yù)算編制工作，合理安排各個流程的資金使用，保障項目資金的有效利用率。

（三）提升企業(yè)盈利能力和融資能力

（1）制定最合適的、最大力度的融資籌劃，多方向地轉(zhuǎn)移企業(yè)在運營和融資方面的壓力。也可以考慮借助資產(chǎn)杠桿力量在允許的范圍內(nèi)拓寬企業(yè)的融資渠道，同時也可以為企業(yè)的市場發(fā)展增添有利新動力；（2）重視商業(yè)面積的增加，盡可能多地開發(fā)臨街商鋪。因為商鋪的價值遠(yuǎn)高于住宅價值，所以可以利用商鋪面積的增多提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的利潤率，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力[4]；（3）加強(qiáng)企業(yè)融資議價能力，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平。提升企業(yè)界內(nèi)信譽度，房地產(chǎn)企業(yè)的信譽是在業(yè)界立足的關(guān)鍵，首先企業(yè)要有誠信，避免惡劣投訴事件的發(fā)生，其次注重房產(chǎn)質(zhì)量，履行對社會的良好責(zé)任，在行業(yè)內(nèi)樹立好的標(biāo)桿形象，后期資金投入也會順利很多；（4）制定詳細(xì)的項目開發(fā)計劃，不可太過盲目地進(jìn)行融資和項目拓展，融資規(guī)劃要結(jié)合企業(yè)實際資金水平和利潤獲取情況，做出最準(zhǔn)確的融資決策。

（四）優(yōu)化融資風(fēng)險管理體系

1．健全企業(yè)內(nèi)部控制制度體系

制度體系的完整、規(guī)范是房地產(chǎn)企業(yè)控制融資風(fēng)險的關(guān)鍵途徑，具體可以從企業(yè)內(nèi)部工作人員的風(fēng)險管控水平以及資金風(fēng)險管控等方面體現(xiàn)。要針對不同崗位的工作人員設(shè)置相應(yīng)的規(guī)章和制度體系，而且要對員工的工作結(jié)果、工作態(tài)度、工作效率等因素進(jìn)行綜合考核，并實施科學(xué)合理的獎懲措施。還要設(shè)置獨立于任何職能部門的監(jiān)督管理部門，負(fù)責(zé)對企業(yè)所有業(yè)務(wù)活動的監(jiān)督管控，避免企業(yè)內(nèi)部員工上下級沆瀣一氣，損害企業(yè)利益。

2．優(yōu)化企業(yè)融資風(fēng)險管理體系

首先，可以增強(qiáng)融資渠道風(fēng)險識別，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險有市場經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、政策風(fēng)險、金融風(fēng)險等完全系統(tǒng)性風(fēng)險以及運營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等非系統(tǒng)性風(fēng)險，相關(guān)工作人員要利用專業(yè)的知識、豐富的工作經(jīng)驗對其做出準(zhǔn)確判斷，并制定合理措施。

其次，增大融資渠道風(fēng)險評估力度，把房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險分為五個部分，（1）國家政策、市場環(huán)境會隨時發(fā)生變化，給企業(yè)融資帶來了極大的不確定性風(fēng)險；（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于依賴銀行、股權(quán)、債券三種方式，極大地增加了企業(yè)資金平衡風(fēng)險和業(yè)務(wù)活動經(jīng)營壓力；（3）企業(yè)自我融資能力較弱，資本成本太高，會給企業(yè)帶來很多未知的、潛在的經(jīng)營風(fēng)險；（4）融資結(jié)構(gòu)和方式的不恰當(dāng)會使企業(yè)的經(jīng)營成本和經(jīng)營風(fēng)險都急劇增大；（5）需要健全融資風(fēng)險評估機(jī)制和風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，最大可能減少企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

最后，加強(qiáng)融資渠道風(fēng)險控制活動，可以從五個方面進(jìn)行控制。（1）考慮到國家政策的不斷調(diào)整，企業(yè)要針對國家政策的出臺、修改、調(diào)整等法律法規(guī)制定進(jìn)行詳細(xì)解讀，認(rèn)真、及時掌握國家政策方向，避免因政策、法規(guī)的調(diào)整造成的不確定性風(fēng)險；（2）選擇多種資金融入渠道，既可以分散和降低風(fēng)險，也可以改善企業(yè)資金運行壓力；（3）提高企業(yè)本身獲利能力，控制資金成本，吸引更多的投資者，減少企業(yè)資金融通成本及風(fēng)險；（4）完善企業(yè)資金融入形式和架構(gòu)，使用多元化融資方式，降低企業(yè)資金融入風(fēng)險，減少資金融入成本；（5）健全融資風(fēng)險評估機(jī)制和風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，對于融資活動要做到事前、事中、事后全過程監(jiān)管，并且在系統(tǒng)中自動、及時記錄所有融資問題及風(fēng)險數(shù)據(jù)信息，保證相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性和完整性。對潛在的風(fēng)險要有一定的靈敏度，及時預(yù)防和化解，確保融資問題不會繼續(xù)增大[5]。

四、總結(jié)

總而言之，我國房地產(chǎn)企業(yè)在社會發(fā)展的推動下，整體上取得了較快的發(fā)展，但是也出現(xiàn)了繁榮背后的各種資金、融資等方面的問題。對于本文中提到的房地產(chǎn)融資和資金管理過程中存在的問題，本文也相應(yīng)地提出了緊跟監(jiān)管部門的政策變動，注重融資創(chuàng)新，構(gòu)建多元化融資渠道、優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)實現(xiàn)資金供求平衡、健全企業(yè)項目資金管理制度體系、提升企業(yè)盈利能力和融資能力、優(yōu)化融資風(fēng)險管理體系等的改善建議，幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決融資和資金管理過程中的部分問題。除此之外，企業(yè)在實際項目開發(fā)進(jìn)程中，也要不斷摸索新的資金管理方式和融資渠道，進(jìn)而推動企業(yè)長久、穩(wěn)定的發(fā)展。